埼玉県「ボゥ ヴィラージュ美園」 ポラス

[匿名さん]

購入しようか迷っていますが
どうも高圧線が気になります。
どう思われますか？

[62: 匿名さん]

ここのスレを総合すると
治安が悪い・地盤が悪い・学校が無い・交番が無い・下水道が無い・病院が無い・
駅から遠い・汚い川がある・道路が狭い・害虫が多い・高圧線が近い・電線が多い・
鉄道運賃が高い
デメリット多すぎ！！！ってこと?

[63: 匿名さん]

私は、ここの送電線が気になるので、そこから外れた区画と４ｍ道路は嫌なので６ｍ道路の区画を検討中しようと思っています。
戸建は、マンションと違って全間取りをみれない中で判断しなきゃならないので、悩んでます。
本当は、会員優先分譲した前面道路が６ｍで、将来９ｍに拡張する所に面している所が欲しかったけど、今後公開される区画が気になって見送りました。先に買った方がいいのか後から買ったほうが得なのか。。。。考えてもしょうがないんですけどね。
やっぱり後からの方が価格はあがるんですかね？若しくは、売れなかったら安くなるんですかね？

[64: 匿名さん]

あれっ? 今日は、抽選日じゃなかったっけ?

[65: 匿名さん]

地盤の弱いところは、地震保険の掛け金に影響がありますか?
また、地震による沈下や傾きも補償されるのでしょうか？　

[66: 匿名さん]

保険会社が、土地に点数を付けて、掛け金を決めているって聞いた事がありますよ。

[67: 匿名さん]

[68: 匿名さん]

>>66 詳しくお願いします。

だとしたら、地盤の悪いところは掛け金が高いの??

[69: 匿名さん]

[70: 匿名さん]

どうしてもそうなりますね。

[71: 匿名さん]

安全性を高めると費用は高くなりますよ。当然。。。

[72: 匿名さん]

地図で見ると、あの一帯団地となっていますが、一般の住宅しか建っていませんよね？
元々他に建物でもあった場所なのでしょうか？

[73: 匿名さん]

え、団地？
湿地帯で何もなかったところでしょ。

[74: 匿名さん]

そうそう湿地帯＆悲しい殺人事件があったというイメージしかないけど。

[75: 匿名さん]

地元の人から聞いたら、１０年以上前（２０年近いような事を言ってた）にある会社が開発して失敗して売るに売れなくず〜っと持ってたみたい。
だけど、埼玉スタジアム＆浦和美園効果で眠りから覚めてイオンが出来て起きあがったんだよ。
イオンが出来てから東川口のけやき通りまで車通りが多くなってきたり、イオンの通りにも紳士服アオキやトヨタの看板も立ち始めているので、５年後にはガラッと変わっているような気がする。

[76: 匿名さん]

アオキじゃなくてコナカじゃないかな？

[77: 匿名さん]

>75
そうなんですか。
うちにある地図には浦和野台団地って載っていますが、あの住宅群はその時の開発で
できたものなのでしょうね。
今は、川の中州のような印象の開発地ですが、何年か先にはガラッと印象が変わるのでしょうね。

[78: 匿名さん]

http://w3land.mlit.go.jp/Air/photo400/74/ckt-74-15/c10/ckt-74-15_c10_3...（昭和49年）
http://w3land.mlit.go.jp/Air/photo400/79/ckt-79-2/c9/ckt-79-2_c9_27.jp...（昭和54年）

これを見る限りだと、昭和50年初頭に住宅群が立ち並んだっぽいですね

[79: 匿名さん]

>78

航空写真見ました。住宅が建つ前から今と同じ区画に分かれていたんですね。
住宅が建ってから建ってから約20年経つんだと地盤は大丈夫そうな気がします。
あとは美園に引っ越してくる人の数で、街が発展するか決まりますね。

[80: 匿名さん]

[81: 匿名さん]

先住民の方々に地盤の面、湿気のこと、川の氾濫のことなど聞いてみると良いかもしれませんね。

[82: 匿名さん]

湿地の上に埋め立てた土が20年そこそこで固まったくらいでは、表面だけ固まっても
その下の湿地部分の軟弱さには変わりがないと言えます。
まるで「外はパリッと　中はシットリ」　なんかのキャッチフレーズ状態です。

もともとあの辺りは、水が溜まりやすく水が抜けにくい湿地帯で、かなり深い地層までたっぷり
水を含んでいるそうです。
現にセンターフィールドのマンションは、数十メートルの杭を打っているとのことです。

あと綾瀬川活断層も近接しているのですが、最近の調査で中央構造線が通っていることが
判明いたしました。

http://plaza.rakuten.co.jp/gnetoffice/diary/20060204/

http://www.aist.go.jp/aist_j/press_release/pr2006/pr20060202/pr2006020...　の図８


以上、購入に際しての参考になれば幸いです。

[83: 匿名さん]

マンションの場合は数十ｍの杭打ってれば、まあ大丈夫な気はしますが、
一戸建ての場合は大丈夫なのでしょうか？
さすがに、数十ｍの杭は打てないとおもうので、どのような改良の仕方をとって
いるのでしょうか？

[84: 匿名さん]

支持層まで鋼管杭を打ってるとのことです
また、地盤調査の結果も見せてもらいましたが、換算N値としてはそんなに致命的に軟弱ではなかったです
もちろんすべての区画について確認したわけではないですが

[85: 匿名さん]

>>83
まだこれから杭を打つ区画もあるので自分の目で確かめるのも良いと思います。

http://www.e-kodate.com/bbs/thread/9513/
↑
ここの　>>118 >>119を参考にしてみてください。ポラスに聞いたらN値が0〜10と言われたらしいよ。

私は、5mくらいの黒い鋼管杭がたくさん転がってたので
営業マンに聞いたら5mの杭を一軒に付き数箇所づつ打ってるとの事でした。

あの辺りの支持層は、結構深いと思うのですが・・・・。
5mの鋼管杭で支持層に届くのか詳しい方、教えてください。

[86: 匿名さん]

私が聞いたところではすべてが杭を打っているわけではないみたいです。
素人なので詳しくはわかりませんが、ミルセメント？を流し込んで摩擦杭だと言ってました。
これが何を意味するのか、いいものなのか悪いものなのかはわかりません。
詳しい人よろしくです。

[87: 匿名さん]

１０年は地盤沈下の保障付きって聞きましたよ。

でも１１年目に沈下したらどうなるんだろう？

[88: 匿名さん]

東川口あたりでも９ｍ程度の鋼管杭を打ってるところが結構多いので５ｍの杭というのは
短い印象がある。
杭を打ってれば、周囲が地盤沈下しても杭の上に家は残るのだろうか？

どっちみち支持層に届かないから、改良剤をいれたり、
セメント杭などで、浮かせるようにするんだろうか。
詳しい人宜しくですｗ。

[89: 匿名さん]

自分のときは、支持層が10m程度の場合はそこまで杭を打ってるとの説明を受けました。
あといろんな区画の地盤調査結果を見せてもらいましたが、やはり区画によって軟弱度や支持層までの深さは結構まちまちでした。
一律に同じ長さの杭を打ったり、同じ工法を用いるということはないかと思います。
そのための地盤調査だと思うので。

このへんが結構参考になるかもです。
http://www.jiban.co.jp/geodas/guest/map.asp?ar=11109&cr=9&ps=N...

[90: 匿名さん]

８９さん有り難う。
あくまでも一区画ごとに地盤調査して一番適した地盤補強方法をとるという事ですね。
一戸建ての場合、支持杭は１０ｍくらいまででが限界で、あとは摩擦杭になるらしいですね。
土壌の質にもよるのでしょうが。

[91: 匿名さん]

「ボゥ ヴィラージュ美園」のサイトが準備中になってる。
なんでだろ〜？　そういえば、モデルハウスは完売したのかな？

[92: 匿名さん]

今朝の日経新聞にここの記事が載っていましたね。
おもにセキュリティについてですが。

[93: 匿名さん]

>92
そうなんですか！
ちなみに、どんな感じで載っていたのでしょうか？

[94: 匿名さん]

日経産業新聞(5/22)　読みましたよ。

記事が小さいので、大まかなことしか書いてなかったですね。
肝心な費用が書かれていなかった・・・。

172戸で警備員の人件費を負担するんだよ
(最初の一年に限り警備員費は無料ですが、住宅価格に乗っかってます)

[95: 匿名さん]

初書き込みです。
やはり、川沿い・低地ということでためらっています。
さいたま市役所に確認しましたが、過去１０年で床下浸水が４回ほどあったようです。
ただ、「大字大門」というエリア全体のなかでの実績なので、当該宅地がどうなのかは分かりませんが・・・
後は、街全体の発展を先物買いする価値があるかですね。
ちなみに、購入者はレッズサポーターが多いのでしょうか？

[96: 匿名さん]

第２期発売の間取り図・価格表も届きました。

[97: 匿名さん]

レッズサポーターは殆んどマンションのようですよ。
マンションスレのほうが一時荒れていましたから。

[98: 匿名さん]

地盤の悪さはさんざん既出ですが、この分譲地が二つの川にはさまれていて、
一方がドブ川がすぐそばで、調整池が近いことなどは余り言われていませんね。
将来を先物買いするとしても、このような場所は住宅地として一等地にはなりえない
と思います。一頃はリバーサイドとなどともてはやされた時代もありましたが、
その後の水害の多発で見る目はかわりました。
区画整理で川も川幅や高さを修正して遊歩道を作ったりしてるところもあるのですが
そのような計画はあるのでしょうか？

ただ周辺の住宅地より同じ値段で1.5から2倍の広さの宅地が手にはいるのは
魅力だとは思います。

[99: 匿名さん]

図面集と価格表が数日前に自宅に届き、その週の土・日に申込です。
いくらなんでも、急がせすぎてませんか？
他に戸建販売のスケジュールを見たことはないのですが、他の物件申込もこのような強行スケジュールなのでしょうか？
これでは、考える余地ほとんどありませんよね。

[100: 匿名さん]

前回も考える余地を与えないようなスケジュールだったと思う。
必ず売れる自信があるので、サッと決めさせたいのでしょうね。

[101: 匿名さん]

購入希望者が多ければ、先着順というか早いもの勝ち（速く決断した人順）でしょうね。
正しい選択だったかどうかは数年後にわかるでしょう。

[102: 匿名さん]

いよいよ、明日あさっての土日が申し込み期間ですね！！

[103: 匿名さん]

浦和美園地域の掲示板がありました。なかなか、おもしろいですよ。
http://messages.yahoo.co.jp/bbs?.mm=GL&action=m&board=55201974...

[104: 匿名さん]

申し込みされた方いらっしゃいますか？

[105: 匿名さん]

申し込み前に夜の状況が知りたくて
行ってみたら・・・
霧がすごくて10m先がまったく見えませんでした。
その霧のすごさに　びっくりしました。
断念します。
購入を考えているみなさんも一度夜に行ってみて下さい

[106: 匿名さん]

無知ですみません。
霧ってどうして発生するのですか？
霧が多い土地って湿気が多いんですか？

[107: 匿名さん]

霧は、ポラスの近辺のみということですか？
それとも、美園全体でなのでしょうか？
スタジアムに馬券売場？ができるとの噂もありますし、まだ、どんな街になるのか予想もつきませんね。

[108: 匿名さん]

馬券売り場の話はマンション掲示板にも出ていますね

[109: 匿名さん]

馬券売り場ができれば環境は悪くなるね。
だからポラスはさっさと売り抜けたいのでは。
霧はあの一帯に出ます。
もともとあの一帯は湿地帯ですから。
やや広めの土地に惹かれて後で後悔しないように。

[110: 匿名さん]

馬券売り場は、まずいね。ワンカップ親父が出没するよ。
土地に関しては、東川口や戸塚を含めてほとんど湿地帯だと思うけど。

[111: 匿名さん]

土曜日、見学に行きました。
これから開発される町、駅に近い、スタジアムが近いといういい点がありますが、
学校の予定も微妙、下水道などの問題、セキュリティなどの費用について、
合わせて、湿地帯という事で、かなりデメリットな部分も多いこの分譲住宅ですが、
ど〜なんでしょうか？高い買い物なので失敗出来ないし、もう少し考えた方がいいんですかね？