東新住建契約してしまいました

[契約済みさん]

建売をいくつか見て、東新住建のＤＵＰの一戸建ての
立地、広さ、日当たり、間取り、値段を気に入って契約しました。
今月末引渡しです。

契約してから、こういった掲示板を見るようになってしまい
（もっと早くから見るべきでした。。）
東新住建、ＤＵＰの評判の悪さに、本当に失望しました。。

調べれば調べるほど、悪い話ばかりで、本当は楽しい時期の
はずなのに、もう、どうしたらいいかわからず、
気分はウツ気味、吐き気とムカムカが続いています。

確かに内装は安っぽいですが、30年くらい住めるなら
いいかなと、そのあたりは納得しています。

住んでやめといた方がいいという方はどういうところが
ダメでしたか？

本当にやめたほうがいいなら、今から契約解除は不可能かも
しれませんが、売却したいくらいです。

その場合の方法もアドバイスあればよろしくお願いいたします。

[641: ふいの通すがり]

＞ちなみに建物の保存登記が無いとどうなるかは地元不動産業者さんの２６３の説明にあるとおりです。

　質問です！
　材料屋がどのように動産売買における先取特権を行使して
　物上代位にもとづき材料屋が当該不動産を競売や動産（材料）を取り戻すのか説明願います。

　設定　
　　　　Ａ＝発注者（表題部所有者）　Ｂ＝請負人（建築請負人）　Ｃ＝材料納入者
　　　　Ａは代金をＢに全て支払い　建物は完成し表示登記されて　現在居住しています。

[642: 地元不動産屋さん]

ふいの通りすがりさんへ
私はあなたのお相手をする気はありません。
以上

[643: ふいの通すがり]

ええあなたではなく
>>263
が正しいというＩＨさんに対するものです。

当然
土地と建物が別の不動産であるのに
突然、建物の表示登記のみ（建物の保存登記なら土地に対して対抗力を持つらしい）では
土地に対して対抗力をもっていないという
玄人様の難解な理論は

私程度の素人ではわからないと匙投げていますので。

[645: 地元不動産業者]

ふいの通りすがりがものすごく物事を自分勝手に曲げて解釈してるので、混乱を避けるため、皆さんのために説明します。建物に対して請負人が先取特権の登記をしていた場合、その後にされた登記に対しては全て優先順位にあります。
さて、子供でも分かりますが、建築材料納入業者は発注者(東新)からの依頼で材料を納入したのではなく、請負人からの依頼で材料を納入したはずです。ですから、建築材料納入業者は当然請負人にそれを請求します。それを代位して、請負人が先取特権を行使します。まだ説明不足ですが、皆さんこんなこと読みたく無いとおもいますから。

[647: 不動産関係者]

そうですよね。建物に関しての話で、土地は根抵当権に関してですよね。
私から見て、ふいの通りすがりの話は論点逸脱していて全くの自分勝手のこじつけです。

[648: 匿治]

昨日の弁護士さんの話では建物の登記がどうあれ、土地の抵当権者は、建物もひっくるめて競売にかけることができると言われてましたけど…。それと、先取うんぬんは注文の場合で、分譲の場合には関係ないと思って大丈夫でしょうか？

[649: ふいの通すがり]

>>647
さんへ
>>298
>>338

>>645は
恥の上塗りなので信じないように
突っ込みどころ満載なのですが（事実関係からも法律論からも出鱈目ですが）

一言
発注者がお金支払っていれば代位原因はありませんから

[650: 匿名さん]

ふいの通すがりって人が書き込むと板が荒れるね・・・

ふいの通すがりさんの意見が、正しいとか正しくないじゃなくて
多分書き込み方が 上から目線なのが原因ではないでしょうか？
ふいの通すがりさんも、もう少し自分の意見を聞いて貰いたいのなら
書き込み方を考えましょうよ

＞私程度の素人ではわからないと匙投げていますので。
＞ええあなたではなく
＞突っ込みどころ満載なのですが

こんな書き込みしてたら誰も貴方の書込み自体信用しませんよ
（私はこの様な言い方をしてる人の書き込みを、判断以前に読みたくありません・・）
せっかく書いた貴方も損では？

[651: 入居済み住民さん]

東新スレだよねココ？
ふいの通りすがりスレに変わっちゃってる

終わったなここも

[652: 匿名]

ふいの通りすがりへ
発注者の東新が受注者の請負業者に代金支払えないから問題になってるんだろ。
あんた全く分かって無いみたいだから、もう他のスレに行って。

[653: ふいの通すがり]

Ａ＝発注者（表題部所有者）　Ｂ＝請負人（建築請負人）　Ｃ＝材料納入者
Ａは代金をＢに全て支払い　建物は完成し表示登記されて　現在居住しています。

[659: 賃貸住まいさん]

必勝さん明日にでも登記の進捗状況を営業に確認してみると書き込んでいましたがどうなったんだろう？

[660: IH]

６３９さんへ
あなたが契約されたのは
建設中の建て売り住宅ですか？
自分の土地に建設中の注文住宅ですか？
東新へは今現在どれくらい（何割ぐらい）支払いをしていますか？

それによって、アドバイスできる内容が変わりますので教えてください

ひとつ言えるのは、ほとんどの住宅会社や建設会社は他人が途中まで施工した建物を引き継ぐのはかなり敬遠します。
前工事の品質がどうだったのか状態がわからないものには責任が負えないので


６４８さんへ
>昨日の弁護士さんの話では建物の登記がどうあれ、土地の抵当権者は、建物もひっくるめて競売にかけることができると言われてましたけど…。

はい、土地に抵当権がつけられた後に建物が建築された場合、
たとえ建物に保存登記がされて誰に対しても６４８さんが建物の所有権を主張できる状態であっても
抵当権者は抵当権を実施するときに土地＋建物で競売にかけることができます。
ただし、抵当権者が受け取れるのは落札して得たお金のうち土地の分だけで、建物のお金は建物の所有権者のものになります。


>それと、先取うんぬんは注文の場合で、分譲の場合には関係ないと思って大丈夫でしょうか？

繰り返しになりますが、注文であろうと分譲であろうと表示登記では第三者に対して建物の所有権を主張することはできません
そして、第三者の法律上の定義は以前話題に出た様に一般の人の感覚からはかなり離れた人も含まれます。

[661: ふいの通すがり]

>>638さんへ
私見です。（私は法曹関係者でありませんから落書きだと思ってください）

＞民事再生中に契約解除は出来ないよね？
＞最終的に東新が破産したら契約不履行になるけど、お金は一円も返還されないよね？？ もし、再建しても契約解除したら…やっぱりお金は返還されないのかな？
＞どうしたら少しでも(例え数万でも)返還されるんだろう？
＞法律に詳しい方が見てたら教えて下さい！

　双務契約（土地・売買契約又は建築条件付土地売買契約等）で双方に債務の履行が残っている場合は、再生債務者側（再生からは解除権があります。この解除権が行使された場合は、買主側の債権は共益費用とみなされ、一般債権に優先して再生財団から弁済されます。この解除は形成権ですので、不法（ひょとして不当でもOKかな・・。）な解除でない限り抗弁はできず解除は決定します。
　相手方（買主）側からは解除は認められません。催告権はあります。催告権を行使すれば、再生債務者側は解除するのか、しないのかを返答しなければなりません。回答なき場合は解除権は放棄したものみなされます。契約続行。

　もっとも、上記は双務契約で買主側が全ての債務を履行（代金の支払い）していた場合等は解除権の行使はできません。（解除できたら、ここで登記未了の被害に遭われている方にはたまったものではありません。）
　以下は確証はありません。（私のいくつかある解釈の一つです）
　但し、相手方（買主）債務を履行し場合であったも、解除を申しでた場合は再生債務者側は合意解除が可能であるかもしれません。（尚、注意すべき点は、場合によっては、解除の意思表示は撤回不能であることです）この場合は、民事再生手続きの趣旨に合致したものであるからです。再生債務者の再生財産に資するからです。（例えば内容証明等でその意思表示をした場合は、危険を伴うかもしれません。）

>>648
昨日の弁護士さんの話では建物の登記がどうあれ、土地の抵当権者は、建物もひっくるめて競売にかけることができると言われてましたけど…。
　IHさんの書き込み通りです。

＞それと、先取うんぬんは注文の場合で、分譲の場合には関係ないと思って大丈夫でしょうか？
　例えば、不動産の先取特権の登記自体がレア中のレアケースなので、登記所いって調べてみたらどうでしょうか？分譲ということなので、売主名義で表示、保存、先取特権の登記がしてあると思われます。
　
　建物移転登記は既になされていますか？
　なされていないなら、家屋番号がわからいことおありでしょうから下記を参考に
（多分、不動産先取特権の登記はないでしょう。）尚、建物の家屋番号が解らない場合は重説で確認するか、土地の地番と同じが基本です（必ずそうとはいえませんが。
　　土地　○○町１７番　　建物　○○町１７番地　家屋番号１７番　

以下は仮定の話です。
　移転登記がなされていないなら、材料屋は多分難しいでしょうが、買主の請負人が先取特権の行使をすることは、ある特定の状況化では可能かもしれません。（※不動産の先取特権は登記が効力要件という意見もありますが、私は対抗要件にすぎないという意見です）
　
　ところで、この場合は
>>648さんが、この場合において、対象物件が、売主名義で表題登記のみしかないのであれば、所有権保存登記の申請適格者ではありませんので（判決によるか、債権者代位で売主名義で可）保存登記後、移転登記をすることになります。

以下は、私の解釈です。
　また、この場合の移転登記についてですが、再生法45条の規定により、再生手続によらない再生申請後の登記はその効力をもちません。

[662: 匿名さん]

何なのコイツ？

精神異常者なの？

[663: ふいの通すがり]

>>638さんへ
私見です。（私は法曹関係者でありませんから落書きだと思ってください）

＞民事再生中に契約解除は出来ないよね？
＞最終的に東新が破産したら契約不履行になるけど、お金は一円も返還されないよね？？ もし、再建しても契約解除したら…やっぱりお金は返還されないのかな？
＞どうしたら少しでも(例え数万でも)返還されるんだろう？
＞法律に詳しい方が見てたら教えて下さい！

　双務契約（土地・売買契約又は建築条件付土地売買契約等）で双方に債務の履行が残っている場合は、再生債務者側からは解除権があります。この解除権が行使された場合は、買主側の債権（双方に現状回復義務が生じます）は共益費用とみなされ、一般債権に優先して再生財団から弁済されます。この解除は形成権ですので、不法（ひょとして不当でもOKかな・・。）な解除でない限り抗弁はできず解除は決定します。
　相手方（買主）側からは解除は認められませんが催告権はあります。催告権を行使すれば、再生債務者側は解除するのか、しないのかを返答しなければなりません。回答なき場合は解除権は放棄したものとみなされます。契約続行。


　もっとも、上記は双務契約で買主側が全ての債務を履行（代金の支払い）していた場合等は解除権の行使はできません。（解除できたら、ここで登記未了の被害に遭われている方にはたまったものではありません。）
　以下は確証はありません。（私のいくつかある解釈の一つです）
　但し、相手方（買主）債務を履行し場合であったも、解除を申しでた場合は再生債務者側は合意解除が可能であるかもしれません。（尚、注意すべき点は、場合によっては、解除の意思表示は撤回不能であることです）
　この場合であれば、再生債務者の再生財産に資することになり、再生法の趣旨に合致するからです。（例えば内容証明等でその意思表示をした場合は、危険を伴うかもしれません。）
　解除の効果は、前述の通り双方に現状回復義務が生じますが、前述の再生債務者側の都合ではありませんので、おそらく共益費用とは認められず、一般債権権として扱われることとなるのでしょう。（再生債務者側の不利な点は、再生反対者の議決権が増える恐れがあることでしょうか）
　まあ、一般債権者にとっては、再生債務者の財産が多いほど、配当が増えるでしょうけど（このあたりが、債権者の利害が衝突するところです。）
　※　このあたりは本当は書き込みしたくなく、表現をぼかして発言していたんですけど・・。被害者さんの不利になるようなことも含まれれているかもしれないので・・・。
　お金の返金については、０はないと思いますが、対応行かんによって額に差がでるかもしれません。
　
>>648
昨日の弁護士さんの話では建物の登記がどうあれ、土地の抵当権者は、建物もひっくるめて競売にかけることができると言われてましたけど…。
　IHさんの書き込み通りです。

＞それと、先取うんぬんは注文の場合で、分譲の場合には関係ないと思って大丈夫でしょうか？
　例えば、不動産の先取特権の登記自体がレア中のレアケースなので、登記所いって調べてみたらどうでしょうか？分譲ということなので、売主名義で表示、保存、先取特権の登記がしてあると思われます。
　
　建物の所有権移転登記は既になされていますか？
　なされていないなら、登記簿を確認してください。
（多分、不動産先取特権の登記はないでしょう。）
　家屋番号については
　売買時の重説で確認するか、土地の地番と同じが基本ですので下記を参考に
（必ずそうとはいえませんが。）
　　土地　○○町１７番　　建物　○○町１７番地　家屋番号１７番　

以下は仮定の話です。
　移転登記がなされていないなら、材料屋は多分難しいでしょうが、買主の請負人が先取特権の行使をすることは、ある特定の状況化では可能かもしれません。（※不動産の先取特権は登記が効力要件という意見もありますが、私は対抗要件にすぎないという意見です）
　
ところで
>>648さんの対象物件が、売主名義で表題登記のみしかないのであれば、>>648さんは所有権保存登記の申請適格者ではありませんので（判決によるか、債権者代位で売主名義で可）売主が保存登記後、売主と買主（>>648さん）の共同申請で所有権移転登記をすることになります。

以下は、私の解釈です。
　また、この場合の移転登記についてですが、再生法45条の規定により、再生手続によらない再生申請後の登記はその効力をもちません。
　保存登記には、登記原因がないので効力云々の話はないと思います。

[664: 匿名]

ふいの通りすがり
あんた以前に否定したこと今になって肯定してるけど、ちゃんと前に否定したことを謝ってから次の話しろよ。
何かスレ荒らしてるけど、あんた東新とどういった関係なの？？？

[665: ふいの通すがり]

>>664
＞あんた以前に否定したこと今になって肯定してるけど、ちゃんと前に否定したことを謝ってから次の話しろよ。
　間違いは多分誰にでもあります。
　具体的にどのレスのどの部分でしょうか。
　確認して、訂正させていただきます。
　幸いまだ私のレスは削除されていないようですので

[666: 匿治]

夜遅くまでありがとうございます。早速、営業に確認したところ、表示登記自体されていないことがわかりました。登記するには監督員の許可が必要ということなのですが、それが45条の再生手続によるということなのでしょうか。また、監督員の許可なしに登記を強行した場合、民事再生上は無効なのは解りましたが、民事再生がダメになって破産となり、競売にかけられた場合も無効なのでしょうか。「再生手続の関係においては」とあるのでどうなのかと。

[667: 運命共同体]

本日・明日、２０年住宅購入者の確定申告が前倒しで
ありましたね。皆さん行かれました？開始３０分前に行きましたが
長蛇の列で昼までかかちゃいました。10年15年どちらの控除にするか
迷いました。初めての事だったので汗www
何かこの板、勝手に根抵当権スレ＆被害者の傷を舐めあうスレ
になっているし、しまいには自分に不必要な書込みは削除依頼する始末
本来東新と契約した人の情報交換スレですよね。見ていてあまりにも・・・
良いんだよねこう言う書込みも