シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

[いつか買いたいさん]

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定


大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業
所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
交通：JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分
　　　東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分
　　　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「西大井」駅から徒歩12分
総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）　
用途：住宅、生活支援施設、駐車場

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.3 管理担当】

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[8201: 検討板ユーザーさん]

これですね。

貼って頂いたのは、丸の内・大手町のＡクラスのオフィス賃料の期待利回りですね。

内部収益率が５％未満だと、中央区・千代田区のオフィス価格は天井ですね。

とりあえず半年前時点の４月に現在の縮小期入予想を答えたのが回答者の数％なので、この資料からは読み取れない何年後に拡大の天井から縮小期に入ると機関投資家が予想しているのかが気になりますね。

http://www.reinet.or.jp/chine/pdf/2018/Survey-May2018.pdf

[8202: 匿名さん]

>>8201 検討板ユーザーさん

見るべき所は元本価格動向です

[8203: 検討板ユーザーさん]

一応ここ品川エリアのマンションスレなので、同じレポートだと、城南での賃貸住宅一棟買いの取引利回りのページも合わせて見たほうが参考になりますね。

この先もし取引利回りが上がり始めたら、賃料相場の上昇による収益率アップか、買値の値下がりを意味するので、その局面が訪れた際には相場全体としては買い時、買い換え予定の方は所有物件の売却を急ぐべき時期になりますね。

ただ拡大期の天井と回答しつつも、その機関投資家がまだ積極的に投資も継続するとも答えているので、縮小期は早くて２～３年先ですかね。

新築タワマンに至っては供給が絞られたら高値のままでしょうね。ますます広がるであろう格差の勝ち組向けです。

それにしてもＩＲＲ５％未満とは相変わらず機関投資家の多くは儲けが少ないですね。他に投資先がないのかな。

[8204: 匿名さん]

投資案件全体を俯瞰しても米中のIPO以外では利回り厳しい状況にあるので、しょうがないかもしれません。

こういった情報もそうですがインターネットが進んで投資案件の「情報の非対称性」が緩和されて良くも悪くもローリスクローリターンに向かっている気がします。

[8205: 匿名さん]

>>8203 検討板ユーザーさん

話しをわざと難しくして本質を隠すの止めませんか。簡単な話しです。

不動産に関係する主要なプレーヤーが、まさに今が不動産価格のピークだと判断している資料を出せば、「賃料が…」『大井町のタワマンは…』とか特別視ばかり。その我田引水はスミフの公式ブログで掲載して下さいよ。

[8206: マンコミュファンさん]

>>8203 検討板ユーザーさん
金利が下がってるんで、為替リスクのない国内不動産への投資で4%は普通じゃないですか？
別に儲かってないことはないですよ。

[8207: 匿名さん]

>>8203 検討板ユーザーさん

投資家の期待利回りが4.5％というなか、CT大井町は2.5％程度でしょう。こんな高過ぎる物件に投資する者など普通はいない。

要は不動産価格の上昇期の終盤で、「周りがマンションを買うから自分も買わなきゃ」と思う金融リテラシーの低い層が、高額なIPO物件価格を支えているだけで、いつまでも続くわけないでしょう。

歴史は繰り返すわけで、にわかに不動産に関心持ち出した層までが市場に参加し始めたら相場は下り坂の始まりです。参加するチャンスはこの5年でいくらでもあったのに、なぜ今なのか…。しかも引き渡しがさらには先という苦行ですよ。

[8208: マンション検討中さん]

みんながみんな投資で買ってるわけじゃないから
実需なら住みたいとこに住めばいいじゃない
ただちょっと大井町は高くなりすぎてる気がする
便利でも高級感のない街に坪500万はちょっと

[8209: 匿名さん]

坪単価
もはや武蔵小杉で400万なので
大井町で500万でも違和感ない。

航路気にしない人で
東京駅・品川駅からの距離
駅の利便性
京浜東北線駅海抜10m以上
駅徒歩時間
などの希少性でいうと圧倒的にこちらかなと思います。

[8210: 匿名さん]

新航路の後は新滑走のE滑走路の整備されて、どんどん羽田は便利になるでしょうね。楽しみだなー

[8211: 検討板ユーザーさん]

>>8205 匿名さん

大丈夫ですよ。プロが拡大期入りから天井と判断しているのが分かる有益な情報なので、参考になります。

[8212: 検討板ユーザーさん]

>>8207 匿名さん

引き渡しが遅いのはきついですね。

料理が出来たならいつまでも味見してないで冷めてしまう前に出してほしい。

[8213: 検討板ユーザーさん]

>>8210 匿名さん

羽田発着の飛行機が増えるのはいいですよね。発展はワクワクします。

[8214: 検討板ユーザーさん]

>>8209 匿名さん

希少性は高いですよね。というか他に魅力的な物件となると、シティタワー大井町ですら適正に思えるほどに異常に高いです。

緩和とオリンピックの相乗効果は予想していた以上でした。

短期急上昇のバブルと違って、なんだか長い緩やかな上昇に感じるので、反転時も気付いたら少しずつ相場が下がっていたとなる気がします。

[8215: 匿名さん]

>>8209 匿名さん

パークシティ武蔵小山の坪470万に比べれば、ここは納得感ある

[8216: 匿名さん]

武蔵小山の話をするとまた湧きますよw

[8217: 匿名さん]

アド街、大井町だね

[8218: 検討板ユーザーさん]

アド街は視聴率を稼ぐために、スポル、航路、阪急ガーデン、繋ぎで適当な商店街ですかね。

[8219: 匿名さん]

>>8216 匿名さん

警戒していきましょう！

[8220: 匿名さん]

今日は、スポルは、テニス、フットサル、バスケ、アデルなどかなり、全開になってきました。アジア初のサーフィンは、情報通の外人もちらほら。今日の放送後の明日からは、3連休が2週も続くので、これはとんでもないことになるかもしれない。

[8221: マンション掲示板さん]

>>8214 検討板ユーザーさん

そうなんですよね、購入者ですが、相対的に見てこのスペックで400前半のマンションってなかなかないのと、中央区方面はあまり好きではないのでここにしました。

[8222: マンション検討中さん]

アド街っく天国で大井町取り上げられていますよー！

[8223: 匿名さん]

大井町だから安いだけでは

[8224: 匿名さん]

アド街は飲んべえ横丁の平和小路が1位でしたね。さすが元闇市の大井町。猥雑とした感じが、大井町らしさを感じさせます。

[8225: 匿名さん]

>>8224 匿名さん
あの界隈が好きになれるかどうかが大井町に価値を感じるかどうかだね。
私は大好きです。

[8226: タロー]

アド街みたけど、コマゴマした店の紹介ばかりで面白くなかった。

[8227: 検討板ユーザーさん]

アド街ックは割と商店街が取り上げられていたようですね。

個人的には広々とした街並み、４路線の駅入口、普段使いに便利な大型店、各銀行支店、区役所、品川中央公園、スポル、池上通りがある西側にこの物件があることに魅力を感じます。

日常的には駅から物件までのルート沿いにある阪急ガーデン、イトーヨーカ堂、たまにヤマダ電機とアトレだけで十分かな。

特に地下ではなく１Ｆに食品売り場のある阪急ガーデンは便利そう。

駅反対側の３代目むらかみなどの名店でご馳走にありつくのは、月１で満足です。

[8228: 匿名さん]

くわばらくわばら
http://news.livedoor.com/lite/article_detail/15309502/

[8229: マンション検討中さん]

>>8228 匿名さん
榊さん絶好調ですねぇ。

[8230: 匿名さん]

新航路が楽しみだね

[8231: 匿名さん]

外部からは飛行機から80dB、内部からはボイドスラブ260mmと内外から挟み撃ちですね

[8232: マンション検討中さん]

スラブ厚がわかったから、ネガさん新航路でしか話題に出せなくなってきましたね

[8233: 匿名さん]

お、またかわいそうなネガさんが出没してますね。

ネガさんの人生が今よりもっと幸せになるように心から応援しております！

[8234: マンション検討中さん]

必死でネガを書いている人は幸せには決してなれないでしょうね
人は生きる姿勢で幸不幸が決まるもの
自ら醜い生き方を選択している人は鏡で自分の顔をよく見たらいい
ネガ投稿を楽しむ人の醜い顔が想像できます

[8237: マンション掲示板さん]

[No.8054～本レスまで、意図的な迷惑行為、および、削除に関する話題のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[8238: 匿名さん]

アド町観ました。紹介されたのは飲食店ばかりでしたね。駅近の商業地域は便利な反面、喧騒で気が休まらないかもしれません。

[8239: 匿名さん]

>>8234 マンション検討中さん

そんな放っておけばいいネガに過敏に反応して汚い言葉を投稿することで、スレッドがよりネガティブになっているのに気づいた方がいいですよ。

ネガにネガで返すとスレッドによりネガティブな投稿が増えます。
結果的にネガの思う壷！！！

[8240: 検討板ユーザーさん]

スラブ厚は公表されていないので未だに憶測の域ですよ。

つい１週間前までは【普通スラブ２４０】でドヤっていたのも、【ボイスラ３１０】じゃんとケナしているのも、文面や公式発表の裏付けは一切なし。

しかも【ボイスラ３１０】なら【普通スラブ２５０相当】で仕様上がってるというね。ネガじゃなくて【ポジティブ材料】じゃんというね。

【住友不動産は情報提供が至っていない】【そのようなメーカーから買うのは不安が残る】という些細な点のみが事実ベースのネガティブ材料。

[8241: 匿名さん]

>>8239 匿名さん

そうです。黙って削除とアクセス禁止依頼をコツコツとしていきましょう。

[8242: 匿名さん]

普通は天井の高い所ほどスラブは薄くなります

[8243: 匿名さん]

すごい！本当にすぐ削除された！
運営の方、いつも本当にありがとうございます！

[8251: マンション検討中さん]

アド街では駅東を中心にテレビ的に取り上げやすいディープな店が中心でしたね。
シティタワーは西側の比較的静かな住宅街だし
シティタワーの周辺には大井町で3本の指に入る上質でかつコスパのいい店(由良本店、2号店、なかもと、木の花)が全て集まっていますね。
ライオンキングを観て食事してすぐ自宅で休めるのはやはり魅力的です。

[8260: マンション検討中さん]

楽しく暮らすの感じ方は人それぞれですよね。どちらを選ばれるのも人それぞれですし、単純な比較はできないのかなと。

[8262: 匿名さん]

>>8260 マンション検討中さん
少なくとも路線としては目黒線より京浜東北線の方が圧倒的に便利です。本数が多くてすぐ来ますし、朝夕ラッシュ時も余裕があってそこまで混みません。

[8263: 匿名さん]

>>8262 匿名さん

でも毎日えっさらほっさら駅まで5分歩かなきゃいけないんでしょう。
駅前1分のほぼ駅直結と比較すると不便でなりませんね。

[8264: 匿名さん]

飛行機好きにはたまらんタワーですわ

[8265: 匿名さん]

>>8263 匿名さん
もちろん駅1分は魅力だと思いますが、そこまでの違いを感じるかですね。こちらのメリットはアトレやヨーカドーや阪急が駅導線にあることで、買い物して帰る事を考えるとこちらの方が便利です。

[8266: 匿名さん]

>>8263 匿名さん
利便性低い私鉄駅徒歩1分を利便性高いJR駅徒歩5分に比較として出されてもねぇ。
平坦5分も歩けない程足腰弱ってるなら、まずはリハビリから始められては？

[8267: 匿名さん]

>>8266 匿名さん

老後も駅までの距離を考えると、現役の今から健脚ハッスルで鍛えておく必要がありますね。
その点駅前1分の駅直結であれば、老後も安心です。

[8268: 匿名さん]

>>8267 匿名さん
5分歩くのも厳しいぐらい老いたらその頃には老人ホームじゃないですか。現役のうちは駅力の高い場所の方が価値が高いと思います。

[8269: 匿名さん]

>>8267 匿名さん
東急目黒線も地下、南北線も地下、三田線も地下。階段も当然登れないでしょうから、たっぷり時間をかけてエスカレーターかエレベーターを使うしかないですね。
しかも東京主要駅だとほぼ乗り換え必要ですから、また時間も要しますね。

徒歩1分という表記だけに喜べる純粋な考え方羨ましい限りです。

[8271: 匿名さん]

[No.8244～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[8272: 管理担当]

管理担当です。
いつもご利用ありがとうございます。

本スレッドの趣旨に著しく反する武蔵小山についての投稿が散見されたため、
関連投稿の一斉削除を行わせていただきました。

レス、ページが飛んでいる箇所が多く、閲覧しづらいかと存じますが、
何卒ご了承いただけますようお願いいたします。

また、ご利用にあたりましては、以下のページの内容もご覧ください。

■利用規約
http://www.e-mansion.co.jp/information/kiyaku.html

■投稿マナー
http://www.e-mansion.co.jp/information/manner.html

■削除されやすい投稿
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49191/

■FAQ　不動産関連の業者やマンションへの批判的な意見は削除されるのですか？
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#2

■FAQ変なことは書いていないのにレスが削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#5

■FAQ「事実」を書いただけなのに削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#6

■FAQ批判的な意見を書いたら削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#7

■投稿の健全化に向けてのお知らせ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/204530

今後とも、宜しくお願いいたします。

[8273: 匿名さん]

早速、PC武蔵小山契約者の嫌がらせ投稿を削除いただきましてありがとうございました。
今後とも健全な情報交換ができますよう管理をお願い致します。

[8274: マンション掲示板さん]

まだ２９階建ての半分未満の１２Ｆなのに、デカい。

大井町の西側の駅近でこれだけ広い土地を確保できたのはかなり希少。

住戸の８割以上がワイドスパン、アウトフレームという恵まれた設計に出来たのも納得の敷地面積でした。

また大井２丁目側から駅に向かって通りがかった雰囲気の良いおばちゃん達が「いい場所にあるわね～。スーパーでも作っているのかしら」と話していました。

[8275: 通りがかりさん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当］

[8276: 匿名]

>>8274 マンション掲示板さん
もう12階まで建ってるんですね！！
お隣のすみふビルの高さに届きそうな勢い…
15,16階で高さ逆転しそうですね。

[8277: マンション検討中さん]

大坂にたまたま行ったんですが、似たような住みふのマンションが建設されていたのでアップします。この建物の巨大さがわかると思います。

[8278: 匿名さん]

垂れ幕 w
ここもそうならないように w
萎えるよー ホンマに w

[8279: 匿名さん]

あー扇町公園と梅田の間辺りのところのですよね。
私も近く通った時にちょっと似てるなって思ってましたw

垂れ幕は嫌ですよね汗

[8280: 検討板ユーザーさん]

>>8277 マンション検討中さん

確かに建物の規模と横長な構造が似ていますね。参考になります。

[8281: 検討板ユーザーさん]

シティタワー恵比寿にも垂れ幕あるので想定しておいたほうが無難そうです。

[8282: 匿名さん]

また、例の人が来てますね
武蔵小山に戻って下さい^^;

[8283: 検討板ユーザーさん]

完成時期：２０１９年７月下旬予定。
竣工まであと１０ヶ月。

第４期：２０１８年９月下旬販売開始予定。
そろそろですね。

[8284: 検討板ユーザーさん]

さすがにここまで建設が進めば、大きな設計変更はないでしょうし、１２階までだけでもスラブ厚の情報が、公式ウェブサイトに記載されるのを期待しています。

[8285: 通りすがり]

垂れ幕ありますよ。
その部屋は最後まで売らないとのこと。
MRで価格表を見るか、営業さんに聞けば教えてもらえます。

[8286: 検討板ユーザーさん]

>>8285 通りすがりさん

シティタワー大井町に垂れ幕ありました？いつのまに。

[8287: 名無しさん]

>>8279 匿名さん
まあ いいじゃないですか
ご愛嬌

[8288: 検討板ユーザーさん]

建設中の垂れ幕なら別に気にならないが、入居後にあったら萎えるな。

[8289: マンション検討中さん]

>>8288 検討板ユーザーさん
垂れ幕って、かかっちゃう場所に部屋買ってしまったらなにが起きるんですかね？

[8290: 匿名さん]

>>8289 マンション検討中さん
掛かってる期間お金が貰えますよ。

[8291: 検討板ユーザーさん]

>>8290 匿名さん

広告スペース提供ということですか。月１万くらいですかね。

[8292: 名無しさん]

評価の高いラーメン屋が多いのう

[8293: 検討板ユーザーさん]

ラーメンあまり食べないので調べていませんでしたが、確かに大井町は高評価のラーメン店が多いですね。驚愕的です。シティタワー大井町の付近に評価3.5以上が10店舗もあります。油断すると豚まっしぐらですね。さすがターミナル駅。

[8294: マンション検討中さん]

>>8293 検討板ユーザーさん
なにこのマップ個人的に超助かる。ありがとうございます。

[8295: 匿名]

朝からやってる武蔵家もあるし、本当にラーメン充実してる。

[8296: マンション検討中さん]

今週末から４期ですかね？価格が気になります

[8297: 通りすがり]

>>8286 検討板ユーザーさん

説明不足でした。
今はまだないかもしれないですが、垂れ幕が出る時がいずれ来ますという意味です。

[8298: 検討板ユーザーさん]

>>8297 通りすがりさん

いずれなんですね。ありがとうございます。

[8299: 検討板ユーザーさん]

レンジフードがスリムタイプなのはいいですね。メーカーと型番が気になる。

[8300: 検討板ユーザーさん]

掃除しやすそうなキッチン