シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

[いつか買いたいさん]

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定


大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業
所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
交通：JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分
　　　東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分
　　　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「西大井」駅から徒歩12分
総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）　
用途：住宅、生活支援施設、駐車場

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.3 管理担当】

[スムログ 関連記事]
マン点流！裏ワザ（これから販売される注目マンションを知る方法）
https://www.sumu-log.com/archives/4609
第31回　「再開発によって一段と価値が上がる」の惹句に注意！！
https://www.sumu-log.com/archives/4821/
第111回　再開発マンションは高過ぎる。なぜ？
https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[12951: マンション検討中さん]

都会なん虫は少なそう。
それより犬、タバコ、放置自転車などの害虫が心配。

[12952: 検討板ユーザーさん]

敷地のセキュリティーは防犯カメラ52台と24時間の防災スタッフさんにお任せですね。

[12953: マンション検討中さん]

これは嘘やろと言われてた御仁がおられましたが、撮ってる本人でさえそう思ったんで、当然です。
一度騙されたと思って夜のイルミネーション見にきてもいいですね。それにしても夜にガラッと雰囲気が変わるのは、全くの想定外。

[12954: 検討板ユーザーさん]

夜のライトアップは見てみたいです。いつのまにか、光学通りの歩道がスムージングされ、空地とフラットに繋がっていました。日中もなかなかですね。

[12955: 検討板ユーザーさん]

全方位、雰囲気がガラッと変わりましたね。
家に帰るのが楽しみになるマンションになったと思います！

[12956: マンション検討中さん]

>>12954 検討板ユーザーさん
まわりの電柱もきれいになるとごちゃごちゃかんなくなるんですけれどねーー。
電柱も工事してもらえたらいいな

[12957: 匿名さん]

東側は道路を整備するので、その際に電柱も整備するみたいです。

[12958: 評判気になるさん]

現在出ている賃貸物件の相場がチグハグですね。

29階61.27㎡（南西） 30.5万円
29階57.53㎡（南西） 28.9万円

意外とお手頃?
…かと思ったら

3階56㎡（西） 27万円
2階55.36㎡（北東） 26.3万円

低層階が最上階とあんまり変わらない。
どーいう基準なのかしら？

[12959: 匿名さん]

>>12958 評判気になるさん

その29階57.53㎡はいくらで販売してました？

[12960: 検討板ユーザーさん]

>>12958 評判気になるさん
最上階はもう少し家賃上げてもいい気がしますね。
57.53㎡とはいえ、このスペックのマンションの最上階で28.9万は安すぎる。

[12961: 名無しさん]

>>12958 評判気になるさん

賃貸で階数差や方角の差はほとんど出ないですよ。なので、賃貸で貸し出すのであれば低層階の方が利回りが高くなります。

29階の賃貸物件は地権者住戸なので、価格不明です。

[12962: 匿名さん]

>>12961 名無しさん
んな馬鹿な笑

[12963: 匿名さん]

「西側・高層階が高い値段で分譲されているからと言って、賃料や中古価格が比例して高くなるわけではないから、資産価値考えたら坪単価が安い東側低層が有利」と散々書き込まれていましたが、それが数字で証明されたということでしょう

西側高層階の方は、永住するなら関係ないので、SUUMOやアットホームは見ずに諦めてください。

[12964: 匿名さん]

アウトフレームでベランダが外に出てないのはやっぱりかっこいい

https://www.skyskysky.net/construction/201927.html

[12965: 匿名さん]

>>12963 匿名さん
3事例で証明されたとか面白いこといいますねw

[12966: 匿名さん]

>>12963 匿名さん
教えてあげるね。同じマンション内の同じ面積の住戸で、階層や位置のみが違う場合、利回りは違ってくるのかどうか。

結論は、同じマンション内の同じ面積、同じグレードの住戸であれば、利回りは同一になるんです。分譲価格が高層階と低層階、中住戸の角住戸で異なるのは、賃料による総収入が異なること以外に要因がありません。耐用年数や経費率、市場性に違いがないため、論理的には利回りは同一になるのです。

「西側・高層階が高い値段で分譲されているからと言って、賃料や中古価格が比例して高くなるわけではないから、資産価値考えたら坪単価が安い東側低層が有利」な事が仮にあっても、それは特殊事例です。例外を見つけて一般化するのはアホ過ぎます。

[12967: 匿名さん]

分譲の入居は来春だっけ？それぞれ思惑があるのだろう。

[12968: 名無しさん]

>>12966 匿名さん
その理屈ってすみふの値付けに歪みがあるこのマンションに当てはまらなくない？

ここは東をあえて安く売ってるから、東の方が資産価値高いよ。

[12969: 匿名さん]

＞分譲価格が高層階と低層階、中住戸の角住戸で異なるのは、賃料による総収入が異なる

ここの71ｍ２は東西で400万円の価格差あるから、家賃を月１万円を上乗せしても回収するのに単純計算で３３年以上もかかる。４００万円に金利もかかるから実際は1．２万円ぐらい上乗せしないと元取れないよ。

展望の違いだけで、家賃１万円も上乗せして払ってくれますかね。

私が東のオーナーで西側が３５万円で賃貸に出してたら「東は少し日当たりがちょっとだけ悪いんで34.7万円で貸し出しますよ。他の条件は全て西側と同じです」と言ったら普通に客を奪えると思うけどね。

[12970: 匿名さん]

>>12969 匿名さん
400万だと資産価値が高い買い物をしたと思うのに、家賃月1万円アップだと無駄な気がする不思議。

[12971: ご近所さん]

さもここの真上を飛ぶかのような書き方ですね。もうお腹一杯です。さようなら。

[12972: 匿名さん]

皆さん賃貸に興味を持っているようですが、今考えることですか？
マンション経営をしていた地権者ならともかく、大多数の契約者は充分に住むことを考えており、将来賃貸も選択肢の一つになるかもと考えている程度ですよ。

[12973: 匿名さん]

大井町は良くも悪くも街の雰囲気変わってきましたね。
個人的には昔の方が良かったんですが。。
大井町からも近い同じ城南地区で東京最後の聖域と言われている
蒲田は今のまま残ってほしい。

[12974: 匿名さん]

モヤさまでも言ってたけど、大井町は万年穴場的な街から脱却できない冴えない街だよね。
お店もチェーン店ばっかりだし。

[12975: ご近所さん]

＞＞12974 匿名さん
チェーン店ばっかり⇒何言ってんだかね。大井町来たことないでしょ？

[12976: マンコミュファンさん]

>>12974 匿名さん
もやさまで大井町の中心から離れた南品川の
寂れた裏通りに使われた表現の猿マネ
つまりテレビの面白おかしく構成された情報を鵜呑みにした無知さが笑える
何も知らない事をアピールしているのだね

[12977: 口コミ知りたいさん]

>>12973 匿名さん
品川も田町も大崎も変わってきた
時代の流れなのだろうな

[12978: 検討板ユーザーさん]

ぶらりおさんぽ日和で、大井町の鉄板焼き・八天が紹介されたばかりですね。

ＪＡＬの国内線・国際線の全便の全席に置かれている機内誌ＳＫＹＷＡＲＤの９月号の連載です。

国内外のビジネスパーソンの記憶の片隅に大井町が残ったかもしれませんね。

第４回：八天（大井町）
第３回：ＧＡＺＴＡ（白金高輪）
第２回：くろば亭（三浦市三崎）
第１回：焼鶏あきら（中目黒・代官山）

来月になればバックナンバーとしてオンラインでも無料デジタル版が読めます。

こちらは先月号まで：
http://www.jal-inflightmagazine.jp/

[12979: 匿名さん]

パーティラウンジの写真が公開されましたね。

ペンダントライトの高さをくくって調整しているのはまだ工事中だからですよね。すみふさん。

https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/oimachitower/blog/1653/

[12980: 匿名さん]

>>12979 匿名さん

なんか会議室みたいになっちゃった。

[12981: 匿名さん]

スカイラウンジやパーティーラウンジには無駄に金かけんでいいよ。家具入れ替えなどの維持費を節約できる。たまに眺望を楽しめれば十分。

[12982: 検討板ユーザーさん]

>>12980 匿名さん

いかがわしいパーティが開かれる感じのインテリアではないので、これはこれで良いのではないでしょうか。

[12983: 匿名さん]

>>12979 匿名さん

寄合所みたいですね。こんな恥ずかしいものなら無い方が良かった。
デベが共有施設を簡素化する理由がわかる。

[12984: 匿名さん]

パーティルームもスカイラウンジも出来上がりがなかなかいい感じですね。小さいですが東京タワー見えてます。あと、東京湾まで見えるんですね。高台なので見晴らしが広いです。

ダウンライトと折り上げ天井があるので、夜は豪華感が増すと思います。

[12985: 検討板ユーザーさん]

おそらく実物は悪くないかと。大半の方は気にされないと思いますが、写真だと中央のダイニングテーブルと椅子だけナチュラルカラーなのが、部屋全体のモダンテイストの統一感を損ねているように見えるので、もしかしたらモダン色に入れ替えるだけでも印象が変わると思います。

[12986: 検討板ユーザーさん]

折り上げ天井のオレンジライトがダイニングテーブルと調和し温もりを演出している可能性もあるので、やはり実物は写真の印象とは違い、結構良かったりするのかなとも思います。

[12987: 匿名さん]

必死にお慰めの連投。
後悔してる様子がひしひしと伝わって哀愁を感じます。もう秋ですね。

[12988: マンション検討中さん]

これ1時間300円とか500円で借りれるんですね。ありがたや。

[12989: 匿名さん]

今日から棟内モデルルームオープンらしいですが、行かれた方は写真アップ期待してます。

[12990: 匿名さん]

>>12989 匿名さん

見窄らしい写真をアップして購入者を辱めないで下さい

[12991: 名無しさん]

なんか必死なのがいるなー、、、

[12992: 匿名さん]

>>12991 名無しさん

いつものMKかと。無視しましょう。

ここはとても良いマンションだと思いますよ。

[12993: 匿名さん]

これがパーティラウンジ。苦笑
写真上げてるやつ、ネガやろ。

[12994: マンコミュファンさん]

現地モデルルーム見てきました。16階南側の1部屋です。今後お住まいになる方がいるので、ということで写真撮影は禁止されてますので、残念ながらアップできません。11月上旬に内覧できる予定で、来月にはお知らせが届くと言ってました。楽しみですね。

[12995: 匿名さん]

現地モデルルーム見てきました。すごい人でしたね。10月から一般オープンだそうです。

写真撮れなかったのが残念ですが、エントランス、専有部も素晴らしい完成度でした。ダイナミックパノラマウインドウが大迫力で眺めに感動でした。

ただ、現地モデルルームMGの間取りは１０階で９６８０万円らしく、１６階だと軽く１億越えでしょうか？

あと、このマンションの分譲のほとんどはMDタイプなので、なぜそれをモデルルームにしなかったのかという疑問はありますが。

[12996: マンション検討中さん]

MGタイプなんだ！MDタイプと比較してどうでしたか？

[12997: マンション検討中さん]

夕暮れどきです

[12998: 匿名さん]

>>12996
MGは74m2なので、MDの71m2よりも１坪面積が広いのですが、それぞれの部屋の広さはMGとMDでほとんどは同じ印象です。MGの方が収納が充実しているのと、廊下がやや長いです。

気になる点としては、MGの洋室２が、リビングインで行灯部屋（窓がない）でした。リビングインの評価は人それぞれだと思いますが、行灯部屋は明らかなマイナスポイントかと。

ちなみに公式HPの「珠玉の３LDK」でMGとそっくりな間取りを自らディスっているのですが、これは消すのでしょうか（笑）
https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/oimachitower/special/pag2.htm...

展望は１６階だと抜け感があってとてもよかったです。あとは何と言っても、南向き信仰は根強いと思うので、MGの南向きというのはMDの東・西向きよりもプラス価値があると評価されるのではないでしょうか。

[12999: マンション検討中さん]

>>12998 匿名さん
珠玉の3ldkってすみふっぽい意味不明な表現ですね。

[13000: 検討板ユーザーさん]

夜その１