中古物件の値下げ交渉

[ママ]

まだ全然問い合わせもしていない段階の物件の話の質問で恐縮なのですが、
ちょっと気になる中古の物件が4500万円で売りに出されています。築8年くらいです。
私の家探しがはじまったころから既に出ていた物件ですので、もう１年くらいは売りに出ていると
思います。そこにまだ持ち主は住んでいらっしゃいます。売れるまで待とうという形なのでしょう。
確かに土地の値段と築年数からすると相場の値段かもしれませんが、
あまり魅力的な外観ではありませんし、売れていないところをみてとっても、
この物件でこの値段は少し高いような気もします。

そこで質問なのですが、みなさんならどれくらい値下げできますか？
っていうか、どれくらい要求できるものなのでしょう？
また、値下げ要求するならば、どういう観点に気をつけますか？
人対人なので、あまりムリなことも要求したくない気持もあります。

[44: ママ]

＞経験者さん、
昨日は「同時」だったのですね。全然気づかずにやっておりました(;^^A
＞一般媒介の場合は専任業者はいませんからその業者にアプローチすれば良いと思います。
　専任の場合は売主の窓口は一つの業者ですが、買い側（ママさん）は複数の不動産屋のルートが
　あり得るのです。
では、専任媒介のない物件もあるということですね。安心しました。でないと、生真面目な私は
その物件の専任媒介が見つかるまで問い合わせできないという状態に陥ってしまいそうですから(笑)

最近景気がこれから回復すると言われ、土地も今が底値という話も現実的になってきたような
気がします。頑張ってよい物件を見つけなくては！！

[45: ママ]

＞じいやさん、
＞また風呂やサッシなどの設備の機能や品質のお話ですが、
＞10年15年経ったものというより、築2、3年のものと新築で比較することをおすすめします。
＞2〜3年前はオプションや贅沢品で一握りの人だけ付けてたような設備が
＞今はどんどん当たり前の装備になってきていますので、中古が多少安くても見合わないなと
＞思われるかもしれませんよ。その位「暮らしやすさのためのもの」は進化しています。

そうですね。本当、断熱などもそうですが、最近の家の進化は目を見張るものがあります。
かといって、新築だからと必ずしも機能的な新製品がついているとは限りませんでしょうしね。
そういえば、数年前に風呂用テレビというのが流行りましたが、最近あまり見かけません。
どうしてでしょう？？あれ、欲しかったのに(笑)

＞それと言うまでもありませんが、指値はその物件に対して一発勝負ですので
＞本当に買いたいと思う物件でしたら、よくよく状況と照らし合わせて検討されることをお奨めします。

はい。アドバイスありがとうございます。なんか今からドキドキしちゃいますね(笑)

[46: 匿名さん]

実際に物件を見るときにビー玉を転がす人はほとんど見た事ないです。
売主さんの前でビー玉を転がすのは家具などがあり出来ない事が多いのと
やっぱり目の前ではやりにくいですよ。
私が見るのは室内であれば物件の上と建具と下です。
上はクロスや天井を見て雨漏りの後がないかのチエックと
建具の閉まり具合や隙間のチエック
下は床下収納庫を取って（これを取ると基礎部分が見えます）基礎の確認ですかね。
それでも床の傾きがどうしても気になるなら、ホームセンターで売っている
手のひらサイズの水平器を使うと便利ですよ。
あと、物件を持っている業者のほうが良いと書いてありましたが、
必ずしもそうとは限りません。不動産業者もいろいろあり
売買専門でないと物件調査などもいいかげんな業者がまだまだいますので
注意したほうが良いですよ。

[47: ママ]

＞匿名さん、お返事ありがとうございます。
ビー玉あまり転がしている人、いないですか(笑)しかし、水平器とはなるほど！これはいいアイデアですね！
是非使わせていただきたいと思います。あと、チェックする場所としての物件の上とはどこのことでしょう？
（すみません、知識ないもので）。床下収納庫を取ってチェックというのも確かにいいアイデアですね！
（物を沢山いれている人も多いでしょうから、事前にリクエストしておかなかきゃいけないかもしれないですが）
それと、売買専門でない不動産屋というのはどういう業者なのでしょう？
分譲も兼ねている業者ということでしょうか？ホントにシロウトなもので、質問ばかりですみません。

[48: よそ者]

>>40　母は「家を壊されるかと思った」と申しておりました。;^_^A
あと、浴室のテレビの件ですが、現在使用されているものは
地上デジタル放送に対応していないので使用できなくなるとか、
チューナーをつければ使用できるとか、デジタルに以降後も10年はアナログが使えるとか、
色々な説を聞いたことがあります。どれが正しいのかは分かりません・・・。
きっと、メーカーに確認するのが一番なのでしょうね。

[49: 24]

水準器は、安価なものですと精度が足りず、結構いい加減です。ちょっと強く振ると簡単にずれます。
まともな精度のものは、業務用で高いです。
床下を見るのは良いと思いますが、収納庫には色々入れているでしょうから事前に断るべきでしょうね。
ただ、収納庫をはずして見える範囲は、極めて限定されるので、所詮はチェックした気分止まりかと。
まあ、私も新築物件では必ず見ましたが（笑)

それと、中古であれ、新築であれ、地域を絞ると、yahooに出す業者は意外に限定されていますので、
固定された情報を見ることになるケースが多いです。物件数の多さにごまかされがちですけど。
新築では、ハウスメーカーの分譲や、地元工務店なんかは、あまりyahooには出さないですね。
もちろん自社のサイトには出るでしょう。
中古ですと、yahooに出るものは、ほとんど・・？というものが多かったですね。
おつき合いされている不動産屋さんが落とす情報を拾うという補助的な目的で使うのが良いでしょう。

>48さん
地上波アナログは、公式発表は2011年に廃止の予定です。が、延びるのではないかという見方が多い
です。
地上波デジタルやＢＳデジタルのチューナーがまだ高価なため、お風呂テレビには付いていない
のでしょうね。
地上波デジタルの帯域に適応したUHFアンテナを取り付けるか、CATV加入しておいて、将来
デジタルチューナー対応のお風呂テレビが出たら、その時に交換すれば良いのではないでしょうか。
チューナー部が外付けできるタイプのものがあれば、話は簡単なんでしょうけど。

[50: 経験者]

ママさんへ（１）
物元（専任媒介で売主側の不動産業者）が良いもう一つのメリットを書きます。
それは手数料の値引き！です。スレタイにうってつけですね。
私が購入した時の経緯を書きますと、売主買主でどうしても価格交渉で
溝が埋まらない事態になりました。私もギリギリの線で、とくに
最初に「手持ちの予算は××しかない」と言った手前上大幅に歩み寄ることは
出来ません。半分成約断念も視野に入れたときにその埋まらない溝を
不動産屋さんが手数料値引きで応えてくれたのでした。
その額は言うのも気がひける三桁万円。私のポリシーとして頑張ってくれる
不動産屋の手数料は値引き交渉しないとしていたのこちらからは想定すらして
いなかったのですが向こうから引いてくれました。

不動産屋曰く、価格交渉中も商談が沢山他の業者から来て、今回の契約が
まとまらないと他業者経由の（値引きの少ない）客に売り側は取られてしまう
可能性が高いので、手数料を値引いても少しでも売上が上がる方が良いということで
値引いたそうです。実際手数料が１５０万として売り買いだと３００万になりますから
粗利は全く変わってくるので手数料も値引きを行う余地が出てくるということですね。

[51: 経験者]

ママさんへ（２）
物元のメリットをまとめますと以下になります。
（１）価格交渉で頑張ってくれる。
（２）手数料の値引きの可能性がある。
（３）引渡後の瑕疵担保対応がスムーズ。

上記の条件があり、かつその不動産業者が信頼できるなら物元にアプローチするべきでしょう。
その不動産業者が信頼できるかはまずは、
http://www.takken.metro.tokyo.jp/TIGV0200?MENUID=TIGJ0100
にて過去の処分を調査する方法があります。そしてなによりその不動産営業と直接コンタクトを
とり、会って話してみれば信頼できそうかはわかります。
それでも不安がある場合は完全な第三者機関（例　http://www.sakurajimusyo.com/）
にサポートを依頼する方法もあります。

[52: 24]

どうも、経験者さんの逆を言うようで気がひけるのですが、専任に拘るのは良し悪しだと思います。
南関東ですと、不動産は、検討に値しないレベルの物件の方が圧倒的に多いので、まずは良い物件
情報をたくさん集めることが最も重要です。専任に拘って情報を自分で制約するのはどうかなぁと。
ですから、「良い」情報をたくさん持ってきてくれる不動産営業を見つけるのが、非常に重要です。
また、営業さんがくれた情報を元に専任を探すなんて真似は、さすがにやりたくないですね。
ネットで自分で探す分には、全く問題ないですが、まずは物件の良し悪しが大事ですから。

なお、あまりたくさんの不動産営業にアクセスしても、さほど効果はありません。物件情報は専用の
ネットワークで流通しているからです。複数の営業さんから同じ物件をたくさん紹介うけるハメになります。
ただ、本当にホットな物件というのを、それぞれの不動産営業で、たまに持つので、一社だけというのは
損かなとは思います。信頼できるという篩いをかけると、せいぜい２，３社というところでしょうか。
余談ですが、○○駅、□坪、ン千万、どう？しか言わない乱暴なのもいました。

なお、手数料値引きについては、関西ですが、こういったところも有るようです。
http://www.microsh.com/
不動産営業にとって生命線である手数料を常態で割り引くとは、ちょっとびっくり。

[53: 経験者]

私の経験ではネット（Yahooや不動産業者のサイト）に出ている情報以外の情報を求めて
色々不動産業者にアプローチを行いましたが結局　どこの不動産業者もレインズネットワーク
で検索して探す部分は同じでしたね。結局専任の場合７日以内にレインズに登録する義務がありますので
その時点でどこの不動産業者もその情報はわかっているわけです。
ですから「とっておきのうちだけの物件」というのは７日以内に運良くコネクションのある
不動産業者から知らせが来るというケースです。
（ただし　その物件が適正価格かは全く無関係ですが。）
あとは物元の場合、価格を引き下げる場合に事前に買い手の見込み客に情報を知らせてくれます。
そこで話がまとまらなければレインズの価格を更新したり広告を打つという流れになります。
いずれのケースもそれが可能になるのは物元の不動産業者になります。(つづく）

[54: 経験者]

あと２４さんが誤解されていればの話ですが、優先順位で言えば当然　すぐれた物件を探すのが
大切になるのは言うまでも有りません。物件が決らなければ物元も何もありませんからね。
でターゲットになる物件が見つかった時点で　どの不動産業者にアプローチするかという
流れが通常の流れになると思います。そこでその物件の話がまとまらなくてもその時点で
不動産業者の担当者とコネクションが出来るわけですので、自分の買いたい条件などを
話せば、あとは営業さんの方からしばらくはアプローチがあります。
ただ、難しいのは不動産というのは、とくにママさんのように場所が特定されている場合は
探したからといって出てくるものではないという事です。
ですから基本は「待ち」ということです。私も狭い範囲の場所を探しましたので
２年間待ちつづけました。色々な（大手から零細まで）不動産業者とのコネクションはありましたが結局契約した
物件に関しては一度もアプローチしたことのない物元の不動産業者でした。
何が何でも物元とは言いませんよ。コネクションのある業者からの照会であれば、仮に
物元でなくてもその業者と話すのが不動産業界の不文律ですので。
あくまでイコールコンディションであれば物元の方が前に書いた３点の理由から良いというだけです。
よく「不動産買います」チラシがマンション等に配られますが、不動産業者が「売り物件」を探すのに
血眼になっているには理由があるということですね。

[55: ママ]

＞４９さん、
いずれにせよ、やはり中古の内見チェックは難しそうですね（住人がいる場合）。
まあ、あと5年くらい住んで改築予定だったら、白蟻と傾き（ビー玉）チェックくらいにしておいた方が
無難かもしれませんね(;^^Ａ　まだまだ住める築浅物件でしたら、専門業者に頼むことにしたいと思います。

YAHOOは実は私はチェックしていないんです。経験者さんに教えられて、慌てて
チェックしてみたのですが(笑)、どうやら関西（少なくとも私の狙う地区）はあまり網羅していないようでした。
サイトによってその地区の得手、不得手があるのでしょうね。いずれにせよ、首都圏はどこも情報過多なくらいで
羨ましいです。

風呂テレビはなるほど、技術の進歩によって色々な背景があるわけですね。勉強になりました。

[56: ママ]

＞経験者さんへ
色々と過去の緊迫した？交渉手順を教えていただいて、とても具体的でお陰で事前に
イメージトレーニングができてありがたいです(笑)

宅建業者をチェックするサイトもあるのですね！しかし、残念ながら、東京地区だけのようで。
関西にもああいうのがあれば是非利用したいのですが・・・。

さくら事務所のサイトは、はい、私も以前からシッカリブックマークに入れております(笑)

専任媒介自体の仕組みは経験者さんのお陰で勉強になりましたので、その不動産屋が信頼できる限り、
基本的に専任媒介でアタックしたいと思っております。

[57: ママ]

＞２４さん
＞なお、手数料値引きについては、関西ですが、こういったところも有るようです。
＞http://www.microsh.com/
＞不動産営業にとって生命線である手数料を常態で割り引くとは、ちょっとびっくり。

情報ありがとうございます。サイトを見ると、一応情報も沢山持っているようですね
（更新はあまりさかんにされていないようですが(;^^Ａ）
しっかりこちらにも登録させていただきました。教えてくださってありがとう。

[58: 経験者]

ママさんへ

＞YAHOOは実は私はチェックしていないんです。経験者さんに教えられて、慌てて
＞チェックしてみたのですが(笑)、どうやら関西（少なくとも私の狙う地区）はあまり網羅していないようでした。

なるほど。私の場合（首都圏）と事情がやや異なるところがあるかもしれません。
情報量が少ない（もしくはネットにあまり載らない）場合は自分の足で不動産屋を
回るという方法に力を入れたほうがいいかもしれませんね。
本当はレインズデータベースがインターネットで誰でも検索できればそれに越した事は無いんですけどね。


＞宅建業者をチェックするサイトもあるのですね！しかし、残念ながら、東京地区だけのようで。
＞関西にもああいうのがあれば是非利用したいのですが・・・。

知事免許（一つの都道府県にのみ事務所があるケース）の場合は、各都道府県の住宅局、
国土交通大臣免許（二つ以上の都道府県に事務所があるケース）の場合は、国土交通省計画局
になります。県庁の該当部署に問い合わせるかＨＰを閲覧すれば見ることが出来るはずです。

＞さくら事務所のサイトは、はい、私も以前からシッカリブックマークに入れております(笑)

さすがですね！　私は実際さくら事務所さんに行って色々なアドバイスを事前に受けました。
大変勉強になりました。本当は物件の調査依頼もしようと思ったのですが、
自分も色々知恵がついてきて結局自分で調査しました。（例のチェックリスト云々もその一環です。）
（床下に潜って調査してくれたりするならお願いしたんですけどそこまではやらないそうです。）
私のやり方が必ずしもベストとは限りませんので、あくまで一つの考え方として参考になれば幸いです。

[59: ママ]

＞経験者さんへ
＞本当はレインズデータベースがインターネットで誰でも検索できればそれに越した事は無いんですけどね。

前から気になっていたのですが、レインズとは一体何なのでしょうか？売主（オーナー）→不動産（売主や専任、一般など）
の構図がわかるようなものでしょうか？

関西、情報量が少ないわけではないのですが、首都圏のようにどの住宅情報サイトもOKかというと
そうではないようです。

宅建業者チェックのサイト、関西圏でも使えそうですね。ただ、なぜか私のやり方が悪いのか、
番号検索も名前検索をしてみても引っかからないのです(;_;)

＞私は実際さくら事務所さんに行って色々なアドバイスを事前に受けました。
＞大変勉強になりました。本当は物件の調査依頼もしようと思ったのですが、
＞自分も色々知恵がついてきて結局自分で調査しました。（例のチェックリスト云々もその一環です。）
＞（床下に潜って調査してくれたりするならお願いしたんですけどそこまではやらないそうです。）

事前に事務所に出向いたのですね！すばらしい。実は私もこのサイトにある本を1冊買って持っております(笑)
経験者さんに触発されました。私も中古物件の可能性が強くなったときは、関西に行った際に事務所に行ってみようと思います。
しかし、床下チェックまでしてくれないとは・・・。

[60: 経験者]

レインズについては私があれこれ説明するよりも↓を見ていただいた方が
http://www.reins.or.jp/
話は早いかもしれませんが、一言で言えば日本最大の不動産物件情報データベースです。
専任媒介の場合はレインズに登録されます。不動産屋にいったら、
パソコンでいろいろ検索してくれますがそれはこのレインズを検索しているのです。
つまりどの業者が検索しても同じ結果になります。
ただし一般媒介の場合は必ずしも登録義務はありません。

＞宅建業者チェックのサイト、関西圏でも使えそうですね。ただ、なぜか私のやり方が悪いのか、
＞番号検索も名前検索をしてみても引っかからないのです(;_;)

県庁の該当部署にいけば見ることは出来ますのでどうしようもなかった場合は
出向くと良いかもしれません。（色々　教えてくれるかも‥‥？）

[61: ママ]

また興味深いサイトを教えてくださってありがとうございます。
色々と勉強させていただきたいと思います。
なんだか楽しいような（何も決まっていなくて）苦しいような家探し(笑)
お目当ての家を見つけるまで頑張ります。

[62: 中古住宅購入者]

ママさんへ
私も足掛け５年ぐらい探して０５年末にやっと気に入った物件を見つけて今月引っ越す者です。
地元で商売をやってる関係で地元団体に属していてそこで知り合って仲良くなった不動産屋さんから聞いた話(数名)などの話を書きます、参考にしてくださいね
・仲介物件の場合、値段を付けてるのは売主なんで値交渉を考えずに付けてることがあります(例としてローン残高と同じとか、住替えの為に必要な金額だったりする)その不動産やさんに数年売れない仲介物件があったので聞いたら、その金額では売れないよと言っても聞かないんだそうです、困ってましたよ　何件か問い合わせがあった物件だと不動産やさんが値交渉に応じてくれそうとか、値交渉は断る人とか　教えてくれると思いますよ
・築年数が浅くて売りに出てる物件の理由…離婚・近所と上手くいかないという理由が多いそうです
・不動産やさんをいろいろ回って気に入った不動産やさんを見つけて探している物件の情報を登録しておくと、いろいろ新規物件がでて来た時にすぐ教えてくれますよ、チラシに出るより早く教えてくれるので先手必勝です(気に入らない物件を断るのも結構面倒ですけど(-_-;)
・僕が買った物件は値交渉に応じてくれない人だったのですが、替わりに条件をいろいろ呑んでもらいました(庭の樹木を全部抜いてもらったり、不必要な物と必要な物を選別させてもらったりしました)　売主さんがいい人でハウスクリーニングをして出て行ってくれたので助かりました
根気良く気に入った物件を探してください

[63: 匿名さん]

>>62
No.61 by ママ 2005/03/26(土) 16:08