中古物件の値下げ交渉

[ママ]

まだ全然問い合わせもしていない段階の物件の話の質問で恐縮なのですが、
ちょっと気になる中古の物件が4500万円で売りに出されています。築8年くらいです。
私の家探しがはじまったころから既に出ていた物件ですので、もう１年くらいは売りに出ていると
思います。そこにまだ持ち主は住んでいらっしゃいます。売れるまで待とうという形なのでしょう。
確かに土地の値段と築年数からすると相場の値段かもしれませんが、
あまり魅力的な外観ではありませんし、売れていないところをみてとっても、
この物件でこの値段は少し高いような気もします。

そこで質問なのですが、みなさんならどれくらい値下げできますか？
っていうか、どれくらい要求できるものなのでしょう？
また、値下げ要求するならば、どういう観点に気をつけますか？
人対人なので、あまりムリなことも要求したくない気持もあります。

[2: パパより]

ママヘ

この物件であれば私はズバリ４０００万円で交渉依頼をかけます。
中古物件ですので当然仲介業者を使うと思うので、仲介業者へこう言います。
「４０００万円であれば契約致します」と

強気材料はあります。
①１年くらいは売りに出ていると言う事は相場価格より高いと思われます。
（その地域での「新築物件価格」と見比べる事が重要です！）
②値付けが高い理由はおそらく「値引きが入る事は十分予想出来る。では当初
の価格設定を高めにして、そのまま売れば丸儲け！売れなければ適正価格まで
値下げする」と言うのが常套手段だからです。
③築年数が一桁（１〜９年）と、二桁（１０年〜）では受ける印象が違います
ので、持ち主がそろそろ焦り出す時期でもある。

値段と物件のコストバランスの取れている物はすぐに買い手がつく「足が早い物件」
ですので、この物件は残念ながらそうではありません。
強気でガンガンいきましょう！

[3: 匿名さん]

パパ様
ありがとうございます。明確な料金も設定してくださってありがとう（笑）
その気でちょっと前向きに考えてみます。

[4: 息子より]

ママへ

１年間、値を下げていないのであれば全く売り急いでいないのでしょう。
もしくは値を下げることが出来ない理由があるのかもしれません（残債など）。
この手の売り手さんは中々に手ごわいです。
指値を入れても売値と乖離があると難しいかもしれません。
しかし、問い合わせは自由。パパの言うとおり、強気で問い合わせてみましょう。

[5: 匿名さん]

まずは、自分で査定してみましょう。
地価は、路線価を１．２〜１．３倍したもの。
建物は８年なら坪２０万くらいでしょうかね。

どんな感じですか？

[6: ママ]

＞息子様
お返事ありがとうございます、確かに売り急いでいない可能性もアリですね。
慎重にやらないといけないです。
＞０５さん、
う〜〜ん、このあたりはあまり物件が少ないのでなかなか比較検討できないのですが、
たぶん・・・相場どおりくらいだと思います。
でもなぜかこの地域は、ずっと成り行きを見ていると、まだ下がるのかな〜？
というような状態です。
すごく人気のある区域ではあるのですが、なかなか立地的にも値段的にも手ごろなものが
出ない場所でもあります
閑古鳥の鳴いている新築物件は、ちょっと駅から遠いとか、坂道が急だとか、
ワリのあわないモノです。
家自体はなかなかよいのですが、1年以上未入居だったりしてます。

そう、こういう新築物件も実は一つ、狙っているんです。
5000万なので手が届きません＜涙
今のところ、新築されてから7ヶ月間、誰も手をつけていない状態です。
もう少し待って・・・もしもっと下がるようならば、絶対これにしたいのですが・・・
たとえば1年近く待ってみると、どれくらい値下げできると思いますか？
優柔不断な質問ばかりですみません。

[7: 匿名さん]

縁とタイミングにつきます。
自分の予算（身の丈）にあったらあまり値引き交渉はいかがかと
いい物件を逃しかねません。

[8: 匿名さん]

>>もう少し待って・・・もしもっと下がるようならば、絶対これにしたいのですが・・・

そう思っている人が必ず他にもいるんもんですよ。07さんの言うようにタイミングとあとは
決断と素早い行動力が必要ですよ。

[9: 匿名さん]

07、08さんの言う通り、運とタイミングだと思います。
ママは不動産屋を何軒か回って、不動産関係の営業の人を何人か知っている状態ですか？

もし知っている営業がいて、その中に交渉慣れしてそうなベテランがいたら、
あの物件って下がるかな？とそれとなく聞いてみてはいかがでしょう。

地域にもよるかもしれませんが、不動産関係の業者同士の相互ネットワークって
結構あるみたいです。
長期間売れない物件というのは、営業同士の間で話題になるようで、

あの物件ならxxx万円ぐらいまでなら下がると思いますよ、とか
この物件は、売り主さんガチガチなので下がらないと思います、とか
営業の方から具体的な数字を言ってくれたことが何度かありました。
彼らも商売ですからね。件の中古物件なら、私も4000万でいける？って言ってみます。
新築の7ヶ月の方は、微妙かな。

[10: 匿名さん]

地域によるのかもしれませんが、私の住んでいる地域なら
２の方が書いてある５００万円の値引きなどないでしょうね。
ママさんが売主だったらお客が来て５００万円下げたら買いますと言ってきて
売りますか？私だったらまず売らず次の方を待ちます。
５００万円は大きいですよ。強気で行き過ぎると逆に失敗すると思いますよ。
価格の交渉をするならまず物権を良く調べて見る事でしょう。
売却理由とか残債とか売却理由は不動産会社に聞けば解かると思いますが、
あと残債は法務局に行けば謄本は誰でも取れますので、わかる人が見れば
判ると思いますよ。

[11: ママ]

みなさん、お返事ありがとう。私は今、探している物件からはるか遠方に住んでいまして（探している地は以前
住みなれた土地の近くなので、当地の土地鑑はあります）、先日までは近々戻れるカナ？という状況だったので、
それまではインターネットでチェックをし、引越日が具体的にわかってからgo!という予定だったのですが、
どうやら、最近もう少し先（1年後）になりそうなことがわかってきました。
もう少しジックリ考えたいと思います。
というわけでまだ具体的な交渉ができる段階ではないのですが、それまでお目当ての新築、中古が
売れないように祈るのみです(笑)・・・とかなんとかいっても、また新たないい物件が出てくる可能性も
ありですよね。ホント、やきもきしてしまいます。
このような状況で、何かアドバイスなどありましたら、是非よろしくお願いします。

[12: 経験者]

つい先日中古一戸建てを契約したものです。
ずばり値引き交渉で５００マンはあり得ます。株と一緒で、指値は買えればもうけものという
考えでいいです。どうしてもその物件を買いたいなら別ですが。
私は、狙っていた物件が値下げされた２週間後をねらい値下げ交渉をかなり行いました。
広告値で４００万値下げされ、その二週間後に３００万値引きで話がまとまりました。
最初の広告値からは７００万の値引きです。
物件価格はママさんよりもやや高いくらいです。
相手の気分を害さないように「私にはいまコレだけしか予算がないんですが、
ダメもとで話しているんですが……」と下手にでて探りをいれました。

[13: ママ]

経験者さん、やりましたねえ〜(笑)
値引き成功、新居購入、おめでとうございます。なるほど、そうですね「これだけしか予算が・・・」
そのうち使わせていただきます！ホントにそうだし(笑)

景気はこれからあがるという話を聞きましたので、あと1年、少しずつ売り市場に変わってきそうで
ちょっと心配なんですけどね〜。

[14: 経験者]

私はこの家を買うまで同じ地区の家を別に２箇所ほど交渉したことがあります。
いずれも出てから半年以上経っている物件です。
どちらも５００万は引いてました。結局やめましたが。
で、「不動産って広告値って何なんだ？　こんなに値引くとは」
と感じたものです。
もちろん売りに出されて直に決まってしまうものもありますので
一概に言えませんが。
ママさんが女性だとして、中古の一戸建てでもＯＫとはとても良い選択です。
新築よりはお得で賢い買い物だと思います。
不動産屋のペースに乗せられないでください。彼らは急かして契約させようとします。
複数の業者が扱っている物件であれば交渉するときは選任媒介業者と思われる業者を選んでください。
（その方が交渉に力を入れてくれます。）
家は買うまではそれはそれで楽しいものです。買うプロセスを楽しみましょう。
私は探し出して２年もかかりました。時間をかけるほど機会に恵まれます。
あと、今後も土地は値下がりしていくと思いますし、団塊の世代が引退するときに
沢山中古物件が出ると思われます。ですから、焦らないでください。

[15: 09]

中古物件は売り主側の事情によって、下げられる物件とどんなに頑張っても下がらない物件があります。
例えば、売り主が買替えなどで多少下がってもある時期迄に売ってお金を作る必要がある場合だと結構いけるでしょうし、
逆に相続などで権利を有する人が複数いてモメているような場合などは、ベテランの営業が頑張っても難しいでしょう。
目的の物件が値引き交渉可能なシロモノか、またできる場合どの位迄いけそうかを如何に察するかだと思います。
売り主側の事情で絶対に下げられない物件に対しては、いくら頑張ってもダメでしょうから。

[16: ママ]

＞経験者さん、
アドバイスありがとうございます。
広告では掲載されていなかったのにもかかわらず、不動産屋に直接行けば、既に500万値引き
だったのですね！！オオ、それは朗報です(笑)
じゃあ、売れ残っている物件も中古もネット上での価格は必ずしもそのままとは限らないわけですね。

専任媒介業者と一般媒介業者とはそんなに対応が違うのですか。それも知りませんでした。
アドバイスありがとうございます。これは大事なポイントですね。

中古物件でも新築でも場所さえよくて、中古のプライスもそれなりならば、それほど気にならないのですが、
ただ、中古の場合、もう周りの住人は既に出来上がっている（っていうくらいならばよいけれど）、
古い住人だったりしまうよね。それがちょっとなあ・・・とは思うのですけどネ。

あと、私の狙っている地は、中古と新築、それほど大きな価格差がないような気もするのです。
いや、もちろん、ありますよ。でも、あっても1000万ちょいとか（築20年以上経つものがです）。
あと、マンションも場所によっては中古が値崩れしてきているという話もあるので・・・ううむ、どうなのでしょうね。
ただ、狙っている地、あまり物件が出てこないので、贅沢も言ってられないのも事実なのですが。

団魂の世代の引退ですか。なるほど〜！あと10年もすれば確実に中古が沢山出てきそうですね。

ホント、でも、家買うプロセス、楽しみたいです。

＞０９さん、
そうですね。確かに中古も色々です。かけひきを楽しみたいところです(笑)

[17: 経験者]

ママさんへ

（１）
売り主からしたら売りに出して即完売というのはある意味失敗らしいです。
つまり割安だからこそ売れたと考えられますので株で言うと成り行き売りみたいなものです。
ですから全般的に相場よりも高めに出して、徐々に値段を下げていくようになりますね。
私は過去の交渉の経験から値引き交渉のレンジは５００万だと思います。
他の方のご指摘通りですね。
ですから予算が仮に４０００万だった場合は、広告値で５０００万くらいの物件を常にチェック
していて、その物件が値下がりしたタイミングがもっとも勝負どころだと思います。
（ママさんの場所ではあまり物件が少ないようでなかなか難しそうですが一般的な話としてです。）

選任媒介業者を相手にするのは、売主と買主が同じ不動産屋なので話が早いことや
売主の情報を教えてもらえやすい。そしてなんと言っても価格交渉ですが、これは
自分の所で売り買い両方の手数料をゲットできるので二度美味しいからです。
不動産屋がこんなことを言っていました。
「お客さんのその指値だと、他の業者の紹介客なら断りますね。」
要するに、その値段だと、相当交渉しなければならないからウチはそんなのは弾くよということです。
私が同じ立場なら確かにそうしちゃうかも……。

[18: 経験者]

ママさんへ

（２）

＞ただ、中古の場合、もう周りの住人は既に出来上がっている（っていうくらいならばよいけれど）、
＞古い住人だったりしまうよね。それがちょっとなあ・・・とは思うのですけどネ。

私のところも基本は古い住民で年齢ギャップがありますね。
世帯数のワリに小さい子供持ちの家庭が少ないです。ただメリットは以下です。
（１）町が静か。さびしいとも言いますが（笑）
（２）町内で同じ世代の子供を持つ家庭とは直に顔見知りになりやすい。
　　　（お互い　同じ境遇の友達を渇望しているから。）
（３）同じ理由で、ママさん派閥が出来ない。（派閥が出来るほど人がいない。）
私（夫）からしたら（１）が好きで、妻からしたら（２）と（３）がメリットでしょうか。

[19: 経験者]

ママさんへ

（３）

＞あと、私の狙っている地は、中古と新築、それほど大きな価格差がないような気もするのです。
＞いや、もちろん、ありますよ。でも、あっても1000万ちょいとか（築20年以上経つものがです）。

売主は最初は強気なんですよね。だからこそ売れ残るんでしょうね。
中古の一戸建てというのは成約率が低い原因ですね。逆に言うとそこを突いて、値引きさせるというのが
私のスタンスでした。周りの土地値段と減価償却済みの上物の値段を理詰めで説明して不動産屋が
納得すればあとは価格交渉してもらうのみです。
ママさんのご近所物件が新築と比較して中古が割高なら、それを対比させればちょうど良い武器かもしれません。

＞あと、マンションも場所によっては中古が値崩れしてきているという話もあるので・・・ううむ、どうなのでしょうね。

好みの問題もありますが、私は戸建てが買えるのであれば戸建てをお勧めします。
マンションはいろいろな意味で問題がありすぎるので、（それを話すと長くなるので今回は割愛しますが）
予算が許せば一戸建てをお勧めします。

＞団魂の世代の引退ですか。なるほど〜！あと10年もすれば確実に中古が沢山出てきそうですね。

団塊の世代が引退しはじめるのは２００７年くらいからです。もうすぐです。
一般に売りに出されるのは退去の１年くらい前だと思われます。よってもう１年もすればちらほら出てくるはずです。
このタイミングは中古戸建ての数十年に一回の？最大の買い時だと思います。

[20: ママ]

経験者さん、詳しくありがとうございます。
＞売り主からしたら売りに出して即完売というのはある意味失敗らしいです。
＞ですから全般的に相場よりも高めに出して、徐々に値段を下げていくようになりますね。

へ〜、そういうもんなのですか！確かに10区画ほどの分譲地などでも、契約開始ギリギリに
ならないと値段をいってくれなかったりしますよね。反響がどれくらいかで調整しているのでしょうね。
（まるでマンションのような・・・(;^^A）
なにはともあれ、そうですね、売れ残りは500万引き！という感覚で交渉していくように心がけます。

＞選任媒介業者を相手にするのは、売主と買主が同じ不動産屋なので話が早いことや
＞売主の情報を教えてもらえやすい。そしてなんと言っても価格交渉ですが、これは
＞自分の所で売り買い両方の手数料をゲットできるので二度美味しいからです。

へえ〜っ、専任媒介と売主が同じことがあるのですか？！ううむ、複雑です。
分譲地や新築だと「売主」のことが多いし、中古だと頑張っても「専任媒介」ですよね。
でも、たまに中古物件なのに「売主」と書かれているところもあったりして！
じゃあ、その中古にすでに住人はいないのかな？と思いきや、まだ住んでいたりして・・・（ただの掲載間違い？）。
なんだかこの仕組み、よくわかりません。いずれにせよ、売主も専任媒介も探すのが難しいですよね。
特に私はネット上でしか（頑張って電話）チェックできないので。
このあたり、何か売主などを知るコツなんてあるのでしょうか？

[21: ママ]

＞（２）レスありがとうございます。

＞（１）町が静か。さびしいとも言いますが（笑）

確かにそうでしょうね。ま、いずれにせよ、私の希望地も、新興住宅地ではないので、
新築に住んだところで、たかが2区画、4区画、頑張って１0区画（だんだん駅から遠くなる）っていう
感じですから(笑)ま、新築でもそう大差はないかもしれないですね。
そういえば、購入前に近所の方に付近の様子（ついでに近所の人の人柄の偵察？）などを
お聞きになりましたか？

＞（２）町内で同じ世代の子供を持つ家庭とは直に顔見知りになりやすい。
＞（お互い　同じ境遇の友達を渇望しているから。）

はは。確かに。そうやってうまくタイミングがあえばいいんですけどね〜。

＞（３）同じ理由で、ママさん派閥が出来ない。（派閥が出来るほど人がいない。）

ああ、これは確かに大きなポイントですよね！うん、うん。
これはいいことですよ！