中古物件の値下げ交渉

[ママ]

まだ全然問い合わせもしていない段階の物件の話の質問で恐縮なのですが、
ちょっと気になる中古の物件が4500万円で売りに出されています。築8年くらいです。
私の家探しがはじまったころから既に出ていた物件ですので、もう１年くらいは売りに出ていると
思います。そこにまだ持ち主は住んでいらっしゃいます。売れるまで待とうという形なのでしょう。
確かに土地の値段と築年数からすると相場の値段かもしれませんが、
あまり魅力的な外観ではありませんし、売れていないところをみてとっても、
この物件でこの値段は少し高いような気もします。

そこで質問なのですが、みなさんならどれくらい値下げできますか？
っていうか、どれくらい要求できるものなのでしょう？
また、値下げ要求するならば、どういう観点に気をつけますか？
人対人なので、あまりムリなことも要求したくない気持もあります。

[22: ママ]

（３）レスありがとうございます。
＞売主は最初は強気なんですよね。だからこそ売れ残るんでしょうね。
私の狙っているこの地域一体、たとえば、築8年くらいのを見てみても（これが私が先に述べた4500万の物件なのですが）、同じような駅の近さで同じような広さで
もう少しグレードが高そうな物件があと500万ほど出せば購入できる感じなんです。
なかなか物件がでないので、それゆえ強気なんでしょうね。
ただ、この物件、敷地が狭い（つまり庭がほとんどない）上に、道路側は西。
西日は強いわりに日当たりはイマイチという感じなので、いずれにせよ、やはり手をつけなくて
よかったかな？日当たりは大事ですよね。敷地広くとるために駅から少々遠くなっても・・・。
私の理想の中古は頑丈な築20年以上のボロで(笑)、とりあえず移り住んで、数年後に
改築！コレにつきるんですけどね(笑)
＞ママさんのご近所物件が新築と比較して中古が割高なら、それを対比させればちょうど良い武器かもしれません。
なるほど。いざ交渉という時にはそうさせていただきます。そうすると、こちらもやりやすいですもんね。
＞好みの問題もありますが、私は戸建てが買えるのであれば戸建てをお勧めします。
はい、私も一戸建てしか考えていません。
私もマンションは・・・です。ただ、私の言いたいのは、マンションも最近乱立してきたせいで、
築浅中古マンションと新築マンションの価格差がなくなってきているということです。
こういう現象がヘタしたら一戸建てにもおきるのかな?なんて思ったりして。
（もちろん、一戸建て乱立という意味ではなく、この場合は一戸建ての物件の出が少ないという理由でですが）

[23: ママ]

（３）つづきです（容量狭いですね、この投稿枠(;^^A）

＞団塊の世代が引退しはじめるのは２００７年くらいからです。もうすぐです。
　一般に売りに出されるのは退去の１年くらい前だと思われます。よってもう１年もすればちらほら出てくるはずです。
　このタイミングは中古戸建ての数十年に一回の？最大の買い時だと思います。

そうか。2007年には団魂第一年の方々は６０過ぎですね。そろそろ引退の時期か・・・。
中古が出回るのはうれしいけれど、一般的な税金も高くなりそうですね(;^^A

[24: 匿名さん]

>20 ママさん
経験者さんは、多分わかっているのでしょうけれど、言葉を間違えています。
売主とは、その不動産屋が所有する場合に使います。
専任媒介は、あくまで仲介なので、売り主と同じになることはありません。

経験者さんが言いたかったことは、専任媒介の物件の場合、売り主・買い主ともに、同じ不動産屋が
取り扱うために、売りと買いの両方で手数料が入るから頑張る、という意味です。

なお、これは心配しすぎなんでしょうけれど、値引き額は地域や物件事情でどうにでも変わるので、
あまり固定的に考えない方が良いと思います。
物件によっては500万でもまだ甘いというのもありますし、そのままでも売れていくのも有ります。
また、ここ数年で、断熱やお風呂の暖房・乾燥といった所が急速に進歩していますので、中古を
買う場合には、そういった点も考慮して下さい。

[25: 経験者]

ママさんへ（１）
>そういえば、購入前に近所の方に付近の様子（ついでに近所の人の人柄の偵察？）などを
>お聞きになりましたか？

私が購入したもは同じ町内のしかも同じ町目の物件ですので、
まさに熟知して、顔見知りも出来てきた状態です。
なかなかこうは行かないですが、偶然借りている場所が気に入ってその場所限定で
待ちました。
理想を言えば、買いたい場所に予め借りて住んでみてよいところと悪いところを
知り尽くしてから買うのが安全ではありますが、実際は難しいですよね。

＞日当たりは大事ですよね。敷地広くとるために駅から少々遠くなっても・・・。

大賛成ですね。うちも駅からは２キロあり徒歩圏内ではありません。
マンションが利便性を最も重視するとしたら一戸建てはなによりも住環境や敷地の広さ
日当たり等を求めるものだと私は思っています。
主婦からしたら家にいる時間が多いので日当たりは精神面にも影響するくらいで
大切ですよね。

[26: 経験者]

ママさんへ（２）

＞専任媒介と売主が同じことがあるのですか？！う

２４さんが補足された内容のことが言いたかったのですが、
説明不足だったようですね。
いずれにしてもどの業者も手数料は同じですから、専任媒介業者
に話を持っていくのが私はベストだと思っています。
あと、不動産業界のルールで最初に声をかけた不動産業者を後から
別の業者に変更するというのはルール違反だそうですので、注意したいところです。

＞なんだかこの仕組み、よくわかりません。いずれにせよ、売主も専任媒介も探すのが難しいですよね。
＞特に私はネット上でしか（頑張って電話）チェックできないので。
＞このあたり、何か売主などを知るコツなんてあるのでしょうか？

探しているうちにいろいろつながりが出来て不動産屋が物件を紹介してくれたりしましたが、
そのうち音沙汰なしになりました。もともと中古戸建ては業者からしてもそれほど旨みが
ある商売ではないですからね。
逆に業者に旨みがあるのは新築マンション、そして新築建売住宅でしょうね。

私も原則ネットが中心です。利用した順ではヤフー不動産。あと大手でヤフー不動産に
登録しない物件はたまにチェックにいきました。それで十分だと思います。
私が専任を探す方法ですが、自社サイトにのみ登録して他の業者が登録していないケースはすぐにわかりますね。
問題は同じように複数の業者がヤフー不動産等で扱っていた場合ですが、
なんとなく、その業者のサイトを見たりしたら力の入れ方などでそれとなく分かるものですが、
ヤフー不動産等では最初に価格改定の更新を行った業者が専任であることが多いです。
実際私は何件もその方法で専任を探してアプローチしてきました。

[27: 経験者]

ママさんへ（３）

＞私の理想の中古は頑丈な築20年以上のボロで(笑)、とりあえず移り住んで、数年後に
＞改築！コレにつきるんですけどね(笑)

建築基準法が現行になったのが１９８１年です。ですからあまり古すぎるのも
不安ですが、上物の評価がおそらく国産車一台分くらいになっているであろう
２０年ものの中古住宅でかつ、しっかりしたものであれば理想的ですね。
私は築１７年です。築２０年で建物がしっかりしていれば欠陥住宅では無いでしょうね。
あと、アドバイスとしては以下のものがあります。

内見の時は、舞い上がりがちですのでシビアに見ましょう！
家が歪んでいると戸の開け閉めに支障が出ることがあります。
歩いていてなんとなく平衡感覚がなくなる場所がないか。
外壁モルタルの窓枠周りのひび割れ。基礎のひび割れ。
床の浮き。雨漏りの跡。内見の時には売主に気を使って笑顔で
「いい家ですね〜」を連発するばかりで肝心のチェックがおざなりになった経験が
ありまして老婆心ながら主要な所をあげてみました。
私はその反省から必ず内見時はチェックリストを作成して紙にチェックを入れていきました。

[28: 24]

24です。
ちょっと言葉がまぎらわしかったので、念のため訂正しておきます。

>経験者さんが言いたかったことは、専任媒介の物件の場合、売り主・買い主ともに、同じ不動産屋が
>取り扱うために、売りと買いの両方で手数料が入るから頑張る、という意味です。

ここの「売り主」は「売り手」、「買い主」は「買い手」にします。
前の文で売主を「不動産が所有する場合」と説明しているので、同じ言葉を違う意味には使わない
方が良いと思ったためです。

[29: 経験者]

ママさんへ（４）

あと専任媒介のメリットとしては、値引き交渉以外にも
家の瑕疵担保責任で何か問題が発生した場合に自分の買った
不動産屋が売り買い両方の当事者の間に立ってくれるので
スムーズにいくようです。
（私はまだ瑕疵担保で売主と話をする事態になっていないのですが、
　仲介業者は何かあれば話してくれと言われています。）
売主と買主の間に二つの不動産業者がいた場合、売主側の不動産屋が
どこまで親身になってくれるかが不安でした。
伝言ゲーム状態になってしまうのも避けたいですからね。

[30: 匿名さん]

>24匿名さん、
レスありがとうございます。
＞経験者さんが言いたかったことは、専任媒介の物件の場合、売り主・買い主ともに、同じ不動産屋が
＞取り扱うために、売りと買いの両方で手数料が入るから頑張る、という意味です。
はい。私も売主＝不動産屋とは解釈していたのですが、この専任媒介と一般媒介の違いが
よくわかっていなかったようです。では、一つの物件に対し、必ず専任媒介は存在するということでしょうか。
で、一般媒介は必ず専任媒介を通さなければいけないということでしょうか。

＞また、ここ数年で、断熱やお風呂の暖房・乾燥といった所が急速に進歩していますので、中古を
＞買う場合には、そういった点も考慮して下さい。

はい。そうですよね。これは大きなポイントですね。それを考えると中途半端に築３〜１５年以内くらいのものなどは
できるだけ避けた方がいいような気もします（あくまで大雑把な年数の考え方ですが、これくらいの年数だと
築浅なので家の値段もそれなりでしょうし、改築するにはまだ早いので）

[31: ママ]

あ、ごめんなさい、上のレスに名前をつけるのを忘れました。スレ主「ママ」でした。

[32: ママ]

＞経験者さん（２６）
＞不動産業界のルールで最初に声をかけた不動産業者を後から
＞別の業者に変更するというのはルール違反だそうですので、注意したいところです。

はい。しかしながら、これも微妙な問題ですよね。たとえば、私が簡単な質問を
メール２〜３したとして、それから1ヶ月以上たって、たとえば専任媒介の不動産屋が見つかり、
そこでアポをとり、後日（同じ物件）を見せてもらう、なんてのもダメなのでしょうかね？
インターネットの普及のお陰で専任媒介や売主が比較的楽に見つかるようになり、
非常にラッキーだとは思うのですが、これを考えるとなかなか質問もネットで容易にできなくなりますね(笑)

＞＞このあたり、何か売主などを知るコツなんてあるのでしょうか？

＞私が専任を探す方法ですが、自社サイトにのみ登録して他の業者が登録していないケースはすぐにわかりますね。
＞問題は同じように複数の業者がヤフー不動産等で扱っていた場合ですが、
＞なんとなく、その業者のサイトを見たりしたら力の入れ方などでそれとなく分かるものですが、
＞ヤフー不動産等では最初に価格改定の更新を行った業者が専任であることが多いです。
＞実際私は何件もその方法で専任を探してアプローチしてきました。

経験者さんは地元でお探しだったにもかかわらず、やはりインターネットでの物件探しが主力だったのですね。
なんだか意見によっては「インターネットに出た物件はもう残りものばかり」なんていう定説もあるようなので、
少々不安だったのですが、ちょっと安心しました。そりゃあ本当に掘り出し物件はネット上に出る前に売れてしまう
ことが多いでしょうが、それだけではないですよね？

[33: 経験者]

大きく分けて専任媒介と一般媒介があります。
専任媒介は売主は特定の仲介不動産業者と契約します。
専任にも専属といわれるものは、その不動産屋以外で売りはできないので
最初から物元（売主と契約した業者）ということになります。
専属以外の専任媒介の場合は売りは物元以外でも可能です。
ですから複数の業者が同じように扱っているように見えて物元を自分で
見つける必要があります。
私が見た範囲では一般媒介と言うパターンは少なかったです。
通常不動産を売ろうとすると特定の不動産屋に相談するパターンが多いと
思われますので必然的に専任媒介になるのかなと思われます。
（図面を作成したり紹介資料を作成したりといろいろ面倒をみてくれますので。）

[34: 匿名さん]

スレ主さんは狙っているその中古住宅は幾ら位の価値があると考えますか？

もし４０００万と思うのなら４０００万で、３５００万と思うなら３５００で金額提示
してみればよいのではないのでしょうか？

[35: ママ]

＞経験者さん（２７）
＞建築基準法が現行になったのが１９８１年です。ですからあまり古すぎるのも
＞不安ですが、上物の評価がおそらく国産車一台分くらいになっているであろう
＞２０年ものの中古住宅でかつ、しっかりしたものであれば理想的ですね。
なるほど。20年ものでも国産車1台分くらいの価格はあるのですね！

＞私はその反省から必ず内見時はチェックリストを作成して紙にチェックを入れていきました。
チェックリスト！これすごいです！なるほどね。そう、確かに何ももたないでジロジロと偵察するのは、
特に住居人がいると非常にやりにくいものです。でも、チェックリストを持ちながらですと、
それなりにもっともなことをしているように見えて、やりやすいかもしれないですね。
ぜひ参考にさせていただきます。
余談ですが、私は、ビー玉を床に転がせて傾き加減を・・なんて思っていたのですが、さすがに住居人の前ではこれも・・(;^^A

[36: ママ]

>経験者さん（３３）
＞私が見た範囲では一般媒介と言うパターンは少なかったです。
＞通常不動産を売ろうとすると特定の不動産屋に相談するパターンが多いと
＞思われますので必然的に専任媒介になるのかなと思われます。

私の狙っている地区は関西なのですが、もしかして経験者さんの地区とはシステムが違うのかしら？
ネット上で見る限りでも、同じ物件を複数の業者が扱っているんです。そう、ネット上で
「ほれほれ、こっちこっち」と招くかのように、それぞれがHP上でその物件を宣伝していることが
多いのです。で、取引態様のところを見ると、「媒介」、「一般媒介」と書かれているのがほとんどで、
たまに「売主」や「専任媒介」があるといった感じです。

[37: 経験者]

あっ　偶然ママさんとリアルタイムで遭遇ですね！

＞はい。しかしながら、これも微妙な問題ですよね。たとえば、私が簡単な質問を
＞メール２〜３したとして、それから1ヶ月以上たって、たとえば専任媒介の不動産屋が見つかり、
＞そこでアポをとり、後日（同じ物件）を見せてもらう、なんてのもダメなのでしょうかね？

本当ですね（苦笑）メールくらいは許容範囲ではないでしょうかね。
これは不動産業界の不文律みたいなものらしいので、「知りませんでした」ととぼけることも出来ると思います。

「インターネットに出た物件はもう残りものばかり」
この俗説については当たり２割はずれ８割といったところです。
実際ネットに出る前に私に話がきて、２日迷っている間に二組も申し込みがあって表に出る前に
売れてしまったというケースもあります。ですが、「掘り出し物件」というはやはり業者が自分で
購入してしまうケースがおおいらしく相場よりかなり安い物件は無いと考えています。
逆に相場より高い売り物はいくらでもあるんですよね。ですから
私は「適正価格で購入する。」が目標の一つでした。

[38: 経験者]

ネットに出ないケースは以下のパターンです。
・売り手がさっさと売りたいので安く設定した場合。
・売り手が回りにあけっぴろに売りたくない。（近所の目）
・ネットに出たものの値下げ情報がネットに出回る前に主要顧客に話が行く。
　（新聞広告をする前にその値段でうれれば売る。広告費削減になる。）

逆に高く売りたいのであればとことんネットにさらしますね。
で前に私が書いたように相場よりやや高めに設定して徐々に下げるパターンです。

私は地元でしたが、ネットが主体でした。契約した物件も条件は遠くの人でも一緒ですね。
ひたすら毎日ネットで値下げタイミングをチェックしていました。結局限られた時間で
不動産屋にしょっちゅう顔を出すというわけにもいきませんのでネットが効率的だと感じます。
あと、大半の物件はネットに出てくるように思いました。正確な統計はわかりませんが。
近所のメリットとしては売主とご近所でしたので「この価格でも近所でこの場所が気に入ってくれる
人なら」と若干値下げに色をつけてくれたところがあるくらいでしょうか。

[39: ママ]

＞３４匿名さん、
レスありがとうございます。
＞もし４０００万と思うのなら４０００万で、３５００万と思うなら３５００で金額提示
＞してみればよいのではないのでしょうか

はい、そうなのですが、物件がとにかく少ないもので、比較的がしにくいのです。
まあいずれにせよ、予定の時期が1年先になりましたので、もう少しネット上で勉強しながら
いろいろと研究したいと思います。

[40: よそ者]

５年程前、私の親が戸建ての家（築２０年ぐらい）を売却した時の話ですが・・・。
１００ｋｇぐらいありそうな男性二人を連れてきて、２階で二人にジャンプさせて、
揺れ方をチェックした人がいたそうです。
ビー玉ぐらい、かわいいものでは？

[41: 経験者]

＞余談ですが、私は、ビー玉を床に転がせて傾き加減を・・なんて思っていたのですが、さすがに住居人の前ではこれも・・(;^^A
私はこれはやりました。ちょっとやりづらいのですが、やった方がいいと思います。
何度も内見するとだんだん売主にたいして断ると申し訳ないという気持ちになりがちですので、
内見するときは私は一発目からそれなりにキッチリやるべきだと考えています。
内見のノウハウはかなりあるのですが長くなるのでいったんここで割愛します。

＞ネット上で見る限りでも、同じ物件を複数の業者が扱っているんです。そう、ネット上で
＞「ほれほれ、こっちこっち」と招くかのように、それぞれがHP上でその物件を宣伝していることが
＞多いのです。で、取引態様のところを見ると、「媒介」、「一般媒介」と書かれているのがほとんどで、

まさにそれです。買い側（ママさん）から見ると同じように見えるんですよね。
一般媒介の場合は専任業者はいませんからその業者にアプローチすれば良いと思います。
専任の場合は売主の窓口は一つの業者ですが、買い側（ママさん）は複数の不動産屋のルートが
あり得るのです。

（売主）＝＝＞(専任不動産業者）＝＝＞（？？？）＝＝＝＞ママさん
上の？？？は専任不動産業者が兼ねる事も出来ますし、まったく第三の不動産業者にもなりえます。

＞なるほど。20年ものでも国産車1台分くらいの価格はあるのですね！
分かりやすく書いただけで、千差万別ですが、経験では２０年程度の中古で売られている物件は
上物の値段は３００万〜１０００万といった感じでした。