値引き

[匿名さん]

よくどんなにいい家でも10年経てば、家自体の値段が0になるという話を聞きます。
では中古物件で築10年以上なら土地のみの値段を目標に値引きを頑張ればよいのでしょうか？
また、税法上木造は22年で資産価値0なので、それを考えると、土地代＋家新築時値段＊（22−築年数）/22の値段を目標にしたほうが良いのでしょうか？

今二つほど気になる物件があって、いくらぐらいで申し込めば良いか迷っています。
①築18年で売り出し価格4180万円、土地の価値はおそらく3000万ぐらい（同じ駅の似たような条件の土地の価格から推定して）。
②築19年で売り出し価格4500万円、土地の価格はおそらく2500万円。

どっちも見た目はかなりいい状態です。よく1割ぐらいの値引きは余裕といわれてますが、
築20年近いので、土地の値段＋若干のαでいいような気がしますが、どうでしょうか？

アドバイスお願いします。

[2: 匿名さん]

15年で０だと聞きました。

[3: 匿名さん]

税金の資産評価は２０年で価値０だったように思うけど。

しっかりしたメーカーものなら２０年経っても価格がつく家もあるけどな。
http://www.asahi-kasei.co.jp/cgi-bin/view/stock/b/detail.cgi?AS1388
他にも色々あるけどな。
http://www.asahi-kasei.co.jp/stock/b/list/index.shtml

[4: 匿名さん]

しっかりしたメーカーで、定期点検と定期メンテがちゃんとやられているなら
多少値段はつくけど、そうじゃない場合、むしろ古屋ありの土地ですよね。
売主はみんな立てた当時いくらかかったからとか、愛着あるとかで、
家自体にも高い値段を付けたがるけど、そんなのは買う側には関係ない話ですよね。

[5: 匿名さん]

そう考えると、都内など人気があって土地の値段が高い場所ならともかく、
郊外で売り出されている物件はみんな売れなさそうな値段付けをしているよね。
HOMESとかアットホームとか見ても、売り出し価格はどれも高すぎるような気がする。

[6: 匿名さん]

家は10年では０にならないと聞きました。
うちも、探し始めた時は、強気で、5年で０だと思ってましたが、
世の中、そんなに甘くなかったです。
20年過ぎると、０になるようです。
売り出しの方法を見てますと、とりあえず、中古で売って、
売れないようなら、古家つき土地となっているようです。
結局、ウチは、築20年以上の家を買って、リフォームしました。
値段は土地代だけでした。

スレヌシさんの場合、家の築年数しか書いてなくて、よくわかりませんが、
土地の広さ、形状、家の間取りも重要ではないでしょうか。
ある程度、リフォームされる予定なら、気にならないでしょうが、
水周りの水漏れの有無も大切だと思います。

[7: 匿名さん]

06です。
書き忘れましたが、古い家を買う場合、
家の固定資産税は安いですよ。

[8: 匿名さん]

安物住宅を買うと15年も経つと売却の時に解体費用2−300万円を値切られそうだな。

[9: 1]

スレ主です。ちょっと情報を訂正します。
①築18年。最寄駅から徒歩8分。路線価33万ぐらい。第1種住居地域、北東/18.0m 公道, 南東/7.0m 公道。建ペイ率 60% 、容積率 200% 、東南角地高台。土地面積55坪、 建物４６．２７坪の５ＬＤＫ＋ロフト。洋風。外構は結構いい感じ。　3000〜3500万がいいような気がします。②築18年最寄駅から９分。路線価24万円の場所。南西６．００ｍ、第１種低層住居専用地域／市街化区域／平坦。敷地約67坪、建物約70坪の4ＬＤＫ。洋風住宅、外壁サイディング。暖炉あり。素人目では綺麗に使っている感じ。3000万ぐらいが妥当かと思うのですが。

[10: 匿名さん]

私が聞いた参考相場です。

大手住宅会社建設（軽量鉄骨）築20年　200万円（家のみ）

買うかどうかかなり悩みました。
それくらい良い物件でしたが
それでもこの値段です。

ある程度いろいろな方が書かれていますが
大手が建設した家なら多少払う価値がありますが
No.8さんが書かれたように無名に近い建設会社が
建てたものなら解体費用分を
むしろ差し引けぐらいは言っても良いと思います。

それが相場だと私は認識しておりますが
いかがでしょうか

[11: 匿名さん]

言うのはタダだから　どんどん言うべし

[12: 匿名さん]

家族何人ですか？
７０坪の家は、広くてよさそうですが、掃除がたいへんそう。
それに、暖炉というと聞こえがよさそうですが、
その雰囲気にあう家具かどうかで、センスがちがってきます。
私なら、立地のよい東南角地がいいですね。
なんといっても、朝日の入る家は運気があがります。

[13: 匿名さん]

　資産価値は０でも、（普通に生活できるという意味で）住宅としての価値は残るので、難しいところですね。
　２０年近く前ということは断熱性能は悪いと思います。それにシロアリの心配もあるので、外見だけではなく床下も確認した方が良いのでは？
　近い将来に窓の２重サッシへの交換等のリフォームの可能性も考えておいた方が良いかもしれませんね。
　条件が良い土地なので強気の値付けをしているようですが、家自体は２〜３百万位という気がします。（２は広いのでもう少し高いかな。）
　スレ主さんがNo.０９で書かれている価格が、私は妥当なところだと思います。

[14: 1]

>11さん

そうですね。急いでいるわけではない、納得のできる値段でないと無理に買う気はないです。

＞12さん
4人です。ずっと狭目の家に住んでいたので、今度はでかい家に住みたいなと思って。
①の東南角地は気に入ってますが、何分道路が18Mと７Mなので、車の騒音と排ガスがちょっと心配。

＞13さん

そうですよね、設備とか家の性能は当然今の家にはかなわないでしょう。チェックはなるべく詳しくするつもりですが、中古の家はプロでもなかなかチェックできないと言われるぐらい難しいので、、、

私も自分が考えている値段が妥当だと思っていますが、どっちの建物もバブル期に建てたもので、当時相当な大金を使ったみたいで、売主さんはそういう昔の名残を引きずってる感があります。どっちも妥当な値段と売値に600−1000万以上の差があるので、指値したら売主がキレちゃうじゃないかと心配で、どうしようか迷ってる状態です。

[15: 匿名さん]

競争率が、高そうですか？
売り出して、まだ間がなかったら、売主さんも強気でしょうね。
しかも、バブル期となると、中古なのに、新築と変わらない値をつけたりします。
ただ、やはり相場にあった値段じゃないと売れないでしょう。
スレ主さんの相場観は適正だと思われますので、値引きを言ってみられたらどうですか。
どうせ、不動産屋が間に入って、交渉するわけですので、
仲介料だけの仕事をしてもらいましょう。

[16: 1]

>15さん

まだほかに客がいるかどうかは聞いてません。ただ、どっちの駅も再開発とか人の流入が多い人気駅ではありません。特に2の駅はまったく人気駅ではないので、築18年で4500万はないだろうと思ってしまいました。どっちの駅も普通の新築建売が2000万前半が多い地域ですから。

まだ出て数週間なので、まだ強気だと思います。
頑張ってみます。

[17: 匿名さん]

売主様の心理

隣より一円でも高く売れると思っている 。
売り急いでいないというが実は早く売らないと買い替えできない。
「昔隣はいくらで売れた」と言う。
時間をかければ高く売れると思っている。
自分だけは相場より高く売って、相場より安く買えると信じているがありえない。
近隣の同じ様な物件より自分の家の方がはるかに条件が良いと思っている。
苦労して手に入れた財産だと言うが相続でもらった。
自宅が載っている広告写真は小さいという。
値段は不動産会社がつけると思っているが、相場という存在を理解していない。
値引きの話しをするとすぐ怒る。
大手の不動産屋や地元不動産屋に頼めば高く売れると思っている。
売主は南側の空地に将来建物が建つ可能性は無いと言い切る。
少しでも日が当れば日当たりが良いと言う。
車2台置けると言っても軽自動車である。
リフォームしたらその代金以上に高く売れると思っている。
自分はセンスが良い内装だと勘違いしているが購入者から
見ればリフォームの対象である。
建物価格は評価無し＝0円は理解できるが、解体費分が土地評価から
下がることは考えていない。
高く査定してくれた業者に依頼すれば高く売れると信じている。
必要の無いカーテンや照明器具をまだ使えると言って残していこうとする。
バブルの頃の高かった話しをするのが大好き。
自分が気に入って買ったので良い事ばかり言うが、
実際は気に入らないので売りに出している。

[18: 匿名さん]

詳しい相場はわかりませんが
すべての文を読んだ限り
スレ主さんの相場は正しいと私は思います。

後は目標の値段になるまで買わないのと
それまでに誰か買わないか運次第思います。


頑張ってください。