私道持分付きの土地購入時の注意点

[購入検討中さん]

タイトルの通りです。

『私道持分１／○』などと書かれた売り土地を購入するにあたり
注意すべき点・必ず確認すべき点などあれば教えて下さい。
これから詳細な話を聞くにあたり、参考にしたいと思っております。

またそのほか、私道持分を持つこと、土地の接道が私道であること
などに対するメリット・デメリットに関しても教えて下さい。

質問ばかりですみません。

[8: よし]

市町村に寄付した方が早いですよ、維持管理費は掛らないし、もし下水道やガスの引き込みがまだの地域であれば、かなり高額な自己負担になると思います。全住民が許可しても支払不能だったり他の住民の資金繰りは分からないので共有地は面倒ですよ。普通分譲会社が特約に全住民入居後市町村へ寄付等の項目を入れてると思います。でなければ路上駐車や道路の占有などが起きたときに必ずトラブルになります。参考までに

[9: スレ主]

＞06
一般的に位置指定道路というのは私道だと認識していますが、
この私道が位置指定道路であるかどうかによって、具体的にどのような
違いがあるのでしょうか？
（それと、位置指定道路でない私道を呼ぶ呼び方はあるのですか？）
ちなみに、本物件のエリアはガスはプロパンのようです。

＞07
07さんの事例、すごいですね。実際にそういうことがあるんですね…
ガス管の引き込みについては上記のとおりプロパンですので
あまり問題無いかもしれません。
（ついでに、オール電化も検討中です。そのほうが無難でしょうか？？）

＞08
私が調べた限りでは、市町村への寄付には色々と条件があり
今回の私道（4.5m幅×20m程度のドンツキで、転回路無し）では条件を
満たさないのではないかと思っています。
ただ特約条項についてなど確認出来てませんので、確認してみますね。
路上駐車や道路占有については、条項に含まれているのではないか
と思っているのですが…

[10: 匿名さん]

共有道路の工事が必要になったときやメンテナンスが必要になったときの
ために協定書を交わしておくべきです。位置指定を受けている部分であれ
ばそれで充分です。協定書の雛形はネットで良い例が幾つもありますよ。
敷地延長部分については地役権登記をしておけば安心でしょう。
家の場合上記事項を購入条件として不動産屋さんに確約してもらいました。

[11: 匿名さん]

位置指定道路＝私道っていう認識がすでに間違いです。

［一部テキストを削除しました。管理担当］

[12: 余計なお世話]

私道というのは一般的に現況が一定人数以上が利用する通路（道路）でいわゆる個人所有のものを指すものではないでしょうか。

その上でその私道が位置指定道路かどうかが問題となります。ちなみに位置指定道路というのは建築基準法上の道路のこと（確か建築基準法第42条関係だったと思います）です。この建築基準法上の道路とすることが出来なければ建物を建築することが出来ません。

従って単なる私道にしか接しない土地はカスに近くなります。

[13: スレ主]

＞10
協定書に関しては、本物件の売主である工務店側で用意しているよう
なので、内容確認してみます。
（ただし位置指定道路になってさえいれば協定書すら不要ということですか？）
地役権という言葉は初耳です。これも調べて、売主にも確認してみます。


＞11、12
私道の中でも位置指定を受けているものを【位置指定道路】と呼ぶんですよね？
その意味で、09に『一般的に位置指定道路というのは私道だと認識しています』と
書かせて頂きました。
（わかりにくくてすみません。まだ本人の理解が浅いもので…）

で、肝心の、位置指定道路であるかどうか？についてですが、
まだ売主に確認してませんが、周辺相場同等に近い値段で売りに出てる物件なので
おそらく位置指定道路なのだろうと推測しますが、、、
こういった物件でも、実は単なる私道だった！なんてことあるんでしょうか？

[14: １０]

＞こういった物件でも、実は単なる私道だった！なんてことあるんでしょうか？
建築基準法上の道路に２ｍ以上接した土地でなければ建築できません。

＞（ただし位置指定道路になってさえいれば協定書すら不要ということですか？）
位置指定道路であれば協定書だけで十分でしょう、という意味です。
基準法上の道路であれば不特定多数の通行権が認められているはず
ですし、各戸の利害関係を考慮すると地役権の設定までは不要という意味です。
何年も前の記憶なので細かいことは忘れました。すみませんが、ご自分で確認して下さい。
家の場合ですが不動産屋に作成してもらった協定書が使い物にならなかったので、結局自分で作りました。そこまで面倒を見てくれる不動産屋は
稀だと思いますし、売ってしまえば後のことは知らないというのが普通です。
皆がどうしているかではなく、どうすれば権利が守れるかを考えれば
自ずと答えは見つかるものです。もっと自信をもって行動されたほうが
よいと思います。
冷たいようですが、土地の形状や利害関係で最善の答えは違います。
この掲示板で完全な回答を得るのは難しいかと思います。

[15: スレ主]

＞14
＞建築基準法上の道路に２ｍ以上接した土地でなければ建築できません。
つまり、ただの私道（位置指定道路でない）ということはありえない、
という解釈で宜しいでしょうか。

＞位置指定道路であれば協定書だけで十分でしょう、という意味です。
まずは、売主側で用意する協定書の内容を確認しなければなりませんね。
近日売主業者と会う機会がありますので詳しく訊いてみます。

ちなみに、そもそも、位置指定道路であれば協定書だけで十分 という
意味がいまいちわかっておりません。。。
協定書で結ぶべき協定（？）とは一般的におおよそどういった内容で、
位置指定道路であることでそのうちの何が協定不要となるのでしょうか？


不動産は一件一件で条件が異なっているのは理解しているつもりです。
その中で、いわゆる一般論レベルで良いので、ご意見を頂ければ、、、と
思っております。

[16: 06]

>今回の私道（4.5m幅×20m程度のドンツキで、転回路無し）・・

角切りさえしてあれば位置指定可能と思いますが、

位置指定でない私道ということだと、ただの「空地」扱いです。
開発道路じゃないんでしょうか。
しかし私道だと上下水配管も心配ですわ。

[17: 匿名さん]

聞くよりも詳しい情報が簡単に調べられますよ。
http://www.shinenet.ne.jp/~kikuchi/q-a/tonarikinjyo/shido1.htm
そもそも私道にも種類があるので、質問者の道路がどれに該等するのか
分からない状態では答えようがありません。
直ぐに他人に聞いてばかりでは誰も相手にしてくれなくなりますよ。

[18: スレ主]

＞16
売主に問合せましたところ、『開発道路』であるという回答を得ました。
一筆のまま居住者全員で所有するといった形態です。
開発道路＝位置指定道路という認識で間違い無いのでしょうか？
（問合せの時間が取れず売主に妻が問合せた為、確認出来ておりません）

14様とのやりとり（協定書について）とも絡んできますが、
「道路の通行や掘削工事に関しては持分を持つことになるので大丈夫」
との説明だったようなのですが、これは正しいでしょうか？
単に持分を持つだけでそれらが含まれるとは考えにくく、
通行はさておき、掘削についてはその時その時で合意を取り付けて行なう
必要があるような気がするのですがそうではないのでしょうか？


＞17
ご気分を悪くされたのであれば大変申し訳ありませんでした。
言い訳になりますが、忙しい中伝言デーム状態で業者とやりとりしている
状況ですので、夜中のネットが大事な情報源となっております。
17様のご紹介くださったページも『開発道路』で検索して見つけました。
精一杯調べたうえで問い合わせしているつもりではありますが、
後手後手になっている部分は否めません。すみません。。。

[19: 匿名さん]

14さんではありませんが

開発道路であれば、一般的には建築基準法上の道路だと思われます。従って建築をするためには特に問題は所持ないと考えられます。

私道の掘削等については、共有であるので通常であれば「お互い様」ですから問題は生じないという認識はよくあるようです。

ただ、通常でないケース（近隣とのトラブル、不仲等）に陥った場合どうするかということであらかじめ協定書を作成するのだと思います。

協定書のないようは、民法の「共有」のところがごくごく基本的なところになりますので参考にすると良いと思います。

また、スレ主さんの状況ですと道路の一番手前の住人が持分を持っているかどうかも確認されたほうが良いと思われます。

[20: １７]

先のＵＲＬでは開発道路にも種類があるということですが、
どれに該等するかが分からないとやはり、協定書の要否は分かりません。

道路管理は市町村でないと仮定した場合ですが、
http://sumai.nikkei.co.jp/house/qahouse/etc20070530a2000a7.html
http://sumai.nikkei.co.jp/house/qahouse/etc20070509a2000a7.html
ということです。掘削については開発道路も考えかたは同じです。

ちなみに協定書は、たとえ土地売却時の条項を加えたところで、
次の購入者がその責務を必ず引き継ぐとは限りません。
悪意を持った人間がいつの間にか共有者となった場合は最悪です。
そういうリスクをよく認識しておくべきです。つまり、共有者が多くなる
ほどリスクは高くなり、これは避けようがありません。
はっきり言って運次第。私道が嫌われる理由です。
ただ、共有の私道でも共有者の理解さえあれば公道よりも有益です。
協定書を交わすのはその第一歩です。
でもその意味をよく理解してハンコを押す人は少ないでしょうね。

少々厳しいレスしましたが、スレ主さんのように疑問にすら思わない
人が多いのが現実です。

[21: ふた]

買う物件が「周辺相場同等に近い値段で売りに出てる物件」だとしたら、高いです。
私は土地を探す時、位置指定道路は避けました。
登記の時も登記費用がかなり増えますしね・・・

[22: 匿名さん]

最近の小規模開発なら購入者が私道避けること御織り込み済みで開発時に引き込み等全部やって公道移管してる場合が多い。
前面が公道移管された位置指定道路の方が持合の私道より高く値付けできるから
削った分の土地の代金は売るときにのせればいいだけで開発業者は損しない。
それなのに公道移管しないでしかもプロパン地域って考えると
この私道が接続する道が微妙な道なんじゃないかと勘ぐってしまう。

[23: 匿名さん]

>>22
簡単に公道にできるなら皆やってますよ。通り抜けできない道路は
まず無理。公共性が低い道路に維持費用はかけられないから。
位置指定道路にするにしても狭い開発地では結構厳しい条件を
クリアしなければなりません。

>>21
全ての私道がダメというわけではないと思いますよ。
ちゃんと開発された私道であれば、所有権移転登記費用は微々たる
ものだし税金はかからないし、部外者が入ってくることは無いので、
安心して子供を遊ばせたりできますし。
共有管理がちゃんとできていればメリットはたくさんありますよ。
そのための協定書でもあります。
少なくともマンション管理ほど大変ではないですから一考の価値ありかと。

[24: スレ主]

＞19
そうですね、全員がほぼ同時期に入居するので大きなトラブルは無いだろう
と良いほうに甘く考えてしまいがちですが、
万一おかしな人が居た場合や、また将来にわたって等々考えると不安です。
（そういう意味で、安心材料としても協定書は必須ですよね。）

ちなみに、入り口側の2区画もちゃんと持分を持つようにするそうです。
（その2区画も、今回の開発道路側に向けて玄関を作る様子です）


＞20
たびたびのコメントありがとうございます。
道路管理の話ですが、不動産会社一社が持つというかたちは非常に不安に
感じてしまいますので、まだ持分制のが良いのかなという印象を受けます。
（もちろん、きちんとした協定書ありき、ということになると思いますが）

下手な仲介業者などと付き合っていると、私は色々と細かいことを気にしすぎ
かなと思ってしまうのですが、やはり大事なことは気になります。
私道の件なんて気にも留めないで買うような方はマンションでも買われたら
いかがかなと思ってしまいますよね。


＞21
ここ半年にかけて色々と物件を見ているのですが、私道接道だからといって
周辺相場に対して極端に安いとは感じないのですが、、、
同等か、わずかに安い程度かなと思ってます。
（もちろん、私道＝実は実質的に旗ざおの竿、とかであればまた違いますが）
ちなみに、神奈川県央エリアです。地方によっても違ったりしますか？


＞22
23様が書いてくださっている通り、通り抜け出来ないドンツキの道路なので
公道になってないのかなと思ってます。
（詳しくは後日、売主にも確認してみようと思ってます。）
おそらく古い大きなおうちかなにかだった敷地を割ったような開発ですので
色々と制約の多いなかどうにか敷地を刻んだんだな、という感じです。

ちなみに、『しかもプロパン地域…』というコメントの真意は何でしょうか？
元々この物件のあたりはプロパンのお宅が多い地域ではあるのですが…


＞23
これまで私道に対し否定的な意見ばかり目にしてきましたので目から鱗です。
元々、子供のためを考え大通り沿いを避けて探しておりましたので、
そういう意味では私道ぐらいこじんまりした場所のほうが私には向いている
のかもしれません。
（事実、そうしてメリットを感じ購入検討の土台に乗せているのですから）

ただほかの方々が仰るデメリットも絶対に無視は出来ないですよね。
協定書等に関してきちんと売主と話をしていきます。

[25: 匿名はん]

＞道路管理の話ですが、不動産会社一社が持つというかたちは非常に
＞不安に感じてしまいますので、まだ持分制のが良いのかなという印象を
＞受けます。
私道（建築基準法上の道路）でありながら自分の持分が無いのは最悪です。
そういう土地は協定書レベルの話ではなく絶対に買ってはいけません。
今回はこのような例では無いようですが、当然のことですね。

参考になるか分かりませんが家の場合、不動産屋が共有者全員のハンコ協定書に押させることを土地購入の条件としました。
誰かがきちっとしていれば皆幸せになれますので頑張って下さい。

[26: 22]

>24
神奈川県でそれってちょっと驚きですね。ますます、その道路
どんつきでも一定の基準、それと簡単に公道移管はできるんですよ。
タダで市町村に差し出すわけですから、当該自治体の都市整備の計画上必要であれば道路財源さえあればさっと通ります。
地主に吐き出させて開発して人口を増やそうとするような大都市近郊などは住宅の需要が多いですから。
そういうところで新規開発の分譲地が私道のままなんてかえって売れません。
それとプロパンですが、平地でそれなりの市街地の住宅地でプロパンかつ私道共有となると
それはそこまでの道を掘れない事情があるのではないかと思ったからです。
古い家を割ってと書いていますが、ひょっとしてもともとの土地の前の道路（今度開発された道につながる道）も私道なんじゃないですか？
そうなると公道移管してない理由もわかります。
私道の末端に公道を作るなんてことは普通しませんから。
もし将来的に住民皆で公道移管を願い出ても手前の私道が公道移管されてない限り自治体は受け付けないと思います。
でもとにかく何が何でもあなたは買う気なんでしょ？
私道でも現時点で一生そこに住むつもりなら大丈夫ですよ。

[27: 19]

スレ主さん

現状が違うようなので良いのですが、不動産会社一社が所有を持つのは最悪です。それによりサギまがいの行為にでる不動産屋さんがいるのを聞いたことがあります。

入り口の２区画の方も持分を持つのですね（そのほうが自然な感じも模しますが）。手前の２区画の方はその道路を使用しなくてもなんら問題も無いことがある（従って、同意を得られない）可能性が高くなりますのでやはり協定書は必要だと思います。

[28: ２１]

私は神奈川県の平塚在住で藤沢に家を買って住んでいます。
平塚〜茅ヶ崎の土地をたくさん見てきましたが、ドンツキでも位置指定道路にできます。（少なくとも茅ヶ崎＆藤沢はできていました）
あと、ドンツキはデメリットも多いです。
入り口付近に工事車両が停まっていると、車の出入りが出来なかったり、子供や主婦がたむろっていると、その横を通っての出入りに気が引けたり・・・
登記の件は２筆になりますので、司法書士の手数料が高くなります。

[29: 匿名さん]

＞ドンツキでも位置指定道路にできます。
それは当たり前です。公道移管の話をしています。

>>22さん
あなたがお住まいの自治体はどうか分かりませんが、
多くの自治体の財政状況が苦しい中でそんな簡単に公道移管できる
とは思えません。スレ主さんの検討地域がどうなのかが問題です。
自治体は公共性を第一に考えます。むしろそれが正しい考えです。
ドンつき道路を公道にするなど、通常はあり得ないと思いますが。。
http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20041213A/index2.h...

[30: ２１]

＞ドンツキでも位置指定道路にできます。
＞それは当たり前です。公道移管の話をしています。

間違えました。「ドンツキでも公道に出来ます。」が正しいです。

＞多くの自治体の財政状況が苦しい中でそんな簡単に公道移管できるとは思えません。
＞ドンつき道路を公道にするなど、通常はあり得ないと思いますが。。

これは全くのデマですね。
よく知らないのに、いいかげんな事は言わない方が良いですよ。
私はそういう開発分譲地を県央（藤沢、茅ヶ崎）で数多く見てきました。
私の親の土地も県央でドンツキ道路の私道に面していますが、今度、公道にするらしいです。
側溝をつけるとか、いくつか条件があるらしいですが・・・

[31: スレ主]

スレ主です。個別のコメントが書けずすみません。


本日売主会社の営業さんと連絡を取り、気になる部分を確認してきました。

○当該私道は、『位置指定道路』ではなく『開発道路』である。
　分譲地の規模によって『開発』の許可を受けているのでこのようになる。
　居住者にとっては、位置指定道路との差異はほぼ無い。

○当該私道の接続先は私道であり、これも開発道路である。
　（市道から私道をわずかに入ったところに今回の開発道路があります。）
　接続先の私道の持ち主（個人です）からは承諾書を取り付けてあり、
　・開発のための道路利用許可（通行許可、掘削許可）
　・開発業者が売った先（買主）にも承諾内容を継承すること。
　・相続時にもこれらの承諾内容を継承すること。
　こういった内容でした。

　なお、この私道には、今回の新しい開発道路のほかにすでにもう一本の
　開発道路が接続されており、その先にも数戸の宅地があります。
　（そちらはだいぶ前の開発だったようです。）

　…この点については26様が仰るとおりだったわけですが、
　　売主曰く、接続先の私道のほうも、もし持ち主が寄付するといっても
　　すんなり受け付けられるかどうかはわからないとのことでした。
　　これが、29様のコメント及びリンク先の内容に該当するものではないか
　　と思います。

皆様のおかげで基礎的な知識がついた状態で売主と話が出来たため、
スムーズに状況が理解出来ました。
資産価値・売却等のことを考えると少し微妙な気もしますが、
とりあえず普通に住む分にはさほど支障無いのかな、という印象です。ただひとつだけ心配事がありまして、
住民間の協定書などの取り交わしは行なわないそうなんです。
理由としては、私道（開発道路）に対して全戸が持分（1/戸数）を持つため、
通行、掘削に関しては全く問題無い、とのことでした。

しかしこれでは、補修についての取り交わしは一切無いことになります。
27様のコメントのように一番手前2区画の住民の方が協力を拒否した場合とか、
またそもそも補修の要否の判断や、補修する場合の段取り・依頼など誰が
やるのか等、まったく未知数です。

個人的には、そういった動きには積極的に参画していくつもりではいますし、
そのために、普段から近隣と良い関係を築く努力は欠かさないつもりですが、
もし非協力的な方・常識の通じない方などがおられた場合が心配です。


やはり、25様も仰るように、売主と相談して協定書は用意すべきでしょうか？

[32: スレ主]

長くなった上に文章がおかしくなってしまいすみません。

”という印象です。”
と
”ただひとつだけ”
の間に段落を空けるつもりでした。読みにくくてすみません。。。

[33: 匿名さん]

ようやく重要な部分が見えてきましたね。

＞市道から私道をわずかに入ったところに今回の開発道路があります
上記の私道部分に通行地益権の"登記"がなければ危険です。
登記条件は当然無期限かつ無償であることが望まれます。
承諾書を交わしたといっても、それは協定書と同じように契約者間での
取り決めに過ぎません。
相続時云々とありますが、売却時はどうなのでしょうか？
そもそも次の所有者が承諾書の存在を知らずに所有権を移転して場合、
次の所有者には法的責任を問えませんよ。
確信犯的にやられた場合には対抗措置がありません。

＞理由としては、私道（開発道路）に対して全戸が持分（1/戸数）を
＞持つため、通行、掘削に関しては全く問題無い、とのことでした。
掘削に関しては所有者全員の合意が前提のはずです。誰か一人でも
工事差し止めを願い出れば工事はストップする筈だと記憶しています。

スレ主が検討中の私道は、調査内容だけではリスクが高いと判断します。
売ってしまえば後は知らないという不動産屋は多いですから、
納得できる説明を求めるべきです。
あと、口頭説明じゃなく、承諾書をちゃんと見せてもらいましょう。
相手を疑うということではなく、スムースな取引のための
ビジネスマナーです。

[34: ２９]

>>30
＞よく知らないのに、いいかげんな事は言わない方が良いですよ。
ちょっと酷い言い方ですね。
わたしが紹介したリンクも全くのデマなのでしょうか？
リンク先をよく読んで下さい。
一部の地域の実例だけで全体を判断しないで下さい。

[35: 22]

スレ主さんは買うこと前提なんでしょ？
買うんだからいいじゃないの？もし私の身内ならやめろっていう、ただそれだけ。
思うにその道路に接続する私道って2本あるにしろ2項道路のような気がします。
根拠は古い開発地ってことだけですが。
それだと私道を持ってる人たちが市に移管もしない理由もわかる。
建て替えるにもセットバックしないといけないからそのままの幅で持ってるんでしょ。
もしそうなら奥の土地に対して家を建てること以上の権利を認める協定書交わすわけないと思いますよ。

[36: 周辺住民さん]

＞一部の地域の実例・・・
だから、ここではスレ主の地域の話をしているんでしょ？
全国平均の話しても仕方ないよ。
お願いだから、もう一度スレの趣旨を考えてください。

[37: 匿名さん]

工事のときの合意書集めですが、
全ての住人がずっとそこに住んでいるわけではないですよ。
転勤で賃貸に出していたり、そもそも空き家になったり
合意書を集めるのも一苦労です。
そういう話は時々聞きます。

あと、近隣と揉め事をしていたり、偏屈者だったりして、
絶対に工事に合意しないと言ってくる人もいます。

格安でないのなら、他を待ってもいいのでは？

[38: 19]

一般的には売主さんの言うとおり、住民間の協定書を結ぶことはあまりないです（そのためトラブルが起きることもあります）。売主さんとしても協定書を結ぶとなると自ら音頭をとらなくてはいけないので面倒（全員が望まない、気がつかない、他の住人への説明で余計な不安をあおる等）なのが一因です。

ですから状況的には何らかの協定書があったほうが良いと思います。地役権の登記ができれば一番良いと思います（先の私道も含め）。但し、登記は嫌がる人が多いです。

内容をどこまで盛り込むかでしょうね。実際新規に開発しているようですから掘削といっても基本的には下水道も新しいですから、プロパンから都市ガスに移行でもしなければすぐに掘削をするような可能性もあまり無いと思いますし・・

別の物件を探すのも手ですが、このような状況の土地はいくらでもあります。気に入っておられるのであれば、少し頑張ってみても良いのではないでしょうか

[39: スレ主]

＞33
承諾書は写しを見せてもらえることになってますので確認してみます。
一応今日は口頭（電話）で概要を説明して頂いたのですが、
その中で『通行地役権』という言葉は出てこなかったと思います。
33様が仰っている点は、さきほど書き込んだあとで私もよくよく考えてみて
少し疑問に思ったところでして、
確かに承諾書は取り交わしていても、その効力の及ぶ範囲は？
売買や相続などで承諾書の存在自体が忘れ去られた・無視された場合は？など
次回また売主に確認してみようと思っていました。

通行地役権の設定についてこちらで調べたところ、
私道の持ち主と合意がとれていればあとは登記を行なえば良いようですが、
たとえば、この物件を購入したとして、土地の所有権の移転登記をする際、
通行地役権の登記についても一緒に相談してみても良いものなのでしょうか？
（なにせ、不動産の購入自体が始めてなもので、、、）
それと、通行地役権の登記にあたっては、私道の持ち主には具体的には何を
してもらう必要があるのでしょうか。

あと協定書の件ですが、こちらも今一度確認してみます。
売主はあくまで『持分あるので大丈夫』という言い方しかしてませんでした。

[40: スレ主]

＞35
市道に接している開発道路、さらにそこに接する旧来の開発道路、
そして今回の開発道路と、いずれも2項道路ではありません。
どの道も4m以上の幅が確保されており、いずれも『開発道路』とのことです。

私道の件を抜きにすればかなり気に入っている物件なので
なにか手立てを打つことで安心して買えるならば是非買いたいと思ってます。
（ただ、安心出来ない状態で盲目的に購入を決めるつもりはありません）


＞37
そういう面倒を避けるための協定書なのかなと認識しているのですが
これは間違ってますか？

ほかに、私道接道でない土地でもっと良いものがあれば一番良いのですが…


＞38
少なくとも協定書、それと先の私道に関しては通行地役権の設定も含め、
もう少し調べてみるとともに、売主にも相談してみます。

ちなみに、38様のコメントからは、今回の新しい開発道路についても
通行地役権登記を行なうべきのように受け止めたのですが、
新しい開発道路については自分も持分を持つ道路となるのでそこまでは不要
なのかなと思っているのですが…これは違いますでしょうか？

[41: ROMだったけど]

スレ主様

住宅購入の目的は何でしょうか。
確かに普通の方なら予算との兼合いもあり、その中でよりよい物件を契約することとなると思います。
あまりに不安要素の多い物件では、将来的に厳しいかと思いますが如何でしょうか。
物件以外にもローンを組む場合には、全期間固定以外では、金利変動なども悩ましいところです。
そういう状況下で、あまり不安要素の多い物件では安心して生活を営めないかと思うのは私だけでしょうか。
不動産については、何しろ素人な私なもので、そういう懸念を抱いてしまいました。
余計な戯言で、すみません。

[42: 匿名さん]

優先順位からいうと、
（１）接続元の私道の通行権の確保。開発道路とのことなので、
　　　当分は大丈夫でしょう。が、この私道が将来廃止される条件を
　　　確認しておいた方がいいです。各自治体で廃止条件は違います。
　　　万一、スレ主さんの意思とは関係なく廃止され得るのであれば
　　　通行地益権の設定登記が必要でしょう。不動産屋に動いてもら
　　　うしかありませんね。
（２）接続元の私道の掘削等に関する承諾書。
（３）新規開発の私道部分について掘削や維持等に関する協定書。
です。

自分が持分を持つ開発道路はスレ主さんの意思で廃止を阻止できるので、
通常通行地益権の設定までは不要です。不動産屋が大丈夫というのは
この事だと思います。

[43: 38]

スレ主さん

４２さんも言っていますが、優先順位があります。地役権を登記するということであればもちろん接続もとの私道が優先です。

ただし、３３さんのいうような懸念材料もすべてカバーするということであれば、持分で所有する私道についても登記することも考えられます（やっているところはほとんどないと思いますが）。

登記がしてあれば、協定書の内容が登記されるような部分がありますし、土地に従属する権利なので途中で所有者が変わっても安心できます。新しい所有者も登記がされていれば少なくともその部分について知らなかったということは通用しません。

地役権は道路としての利用、ガス管埋設による掘削等、通行に関するものだけではないので、徹底的に保全するということであれば考慮することも必要ではないでしょうか。

また、売主さんとの交渉は、すべて契約締結前の方が良いです。所有権移転登記の時には、基本的には代金を支払うときなのでその後の対応が悪くなる可能性があります。

[44: 匿名さん]

>>41さん
仰りたいことはよく分かりますが、敷地延長という厄介な要素が無い
だけまだましかもしれませんよ。^^;;
スレ主さん、頑張ってるんだからもう少し見守ってあげて下さい。

住宅に適した公道は、都市部では新規大型開発地以外にはなかなか出ない
のが実情です。私道物件でもちゃんと権利が保証されていれば問題無いと
思います。

スレ主さんはとても慎重な方のようですので、失敗しない土地の買い方の
参考になるのではないでしょうか？私道で問題が多いのは、
買う時にちゃんと調査や対策をしていないからなのだと思います。

ただ、交渉の結果重大な不安要素がどうしても取り除けないので
あれば、>>41さんの仰るように、キッパリと諦めることも必要です。

本当は、この程度は売主が責任を持って対策して、客にちゃんと
説明するべきだと思いますが、スレ主さんみたいに慎重な買主が
少ないないから、不動産屋も楽してるのかも知れませんね。

[45: スレ主]

スレ主です。
みなさま本当に参考になる意見ばかりありがとうございます。


＞41

もちろん私も余計な問題を抱えて購入したくないとは思いますが、
そうはいってもなかなか満点を付けられる物件に出会えないのが実情です。
ここ半年ほど散々探して回りましたが良いものに出会えず、
ようやく納得のいきそうな物件に出会えたと思ったらこの問題が付いてきて
慌てて色々調べているというわけです。

もちろん、探し始めて半年ではまだまだと言う方もおられると思いますが、
私としても2年も3年も探していられない個人的な理由もあり、
こういう難しい物件でもこうして調べて、売主とも相談して、結果、自分の
納得のいく買い物になればそれで良いかなと思っている次第です。
（さすがに、納得せずに買うつもりだけはありませんので）

私も、41様と同じく素人ですし、また基本的な気持ちは一緒です。


＞42、43

（１）『この私道が将来廃止される条件を確認』ということですが、
　　　今回新たに接続する開発道路沿いの区画は、この私道を通らなければ
　　　公道に出ることが出来ない構造になっており、こういう場合、
　　　これら住民が全員同意しなければ開発道路の廃止は認められない、と
　　　聞きました。（インターネットでも見かけた気がします）
　　　とすると、こちらが合意しない限り廃止されないことになりますので
　　　実際のところ通行地役権の登記までしなくても実害は無い
　　　ということになりますか？

　　　それと、もちろん廃止の話も心配ですが、どちらかというと、
　　　たとえば私道の地主が代替わりや売却などで持ち主が変わった場合に
　　　『私道を通るな！』『掘削するな！』などの揉め事が起きてしまう
　　　ことのほうが心配かなと思っていたのですが、そういうことではない
　　　のでしょうか？

（２）先に書いたように、これについては承諾書を取り付けてあるそうです。
　　　ただ（１）で書いたのと同様に所有者が変わった場合が心配です。
　　　33様がコメント下さったとおり、承諾書の存在を知らずに、あるいは
　　　意図的に無視した場合などにどうなってしまうのか。。。

　　　ちなみに、（１）の通行地役権の設定登記を行なうことで、掘削する
　　　権利も確保されるのでしょうか？

（３）協定書に関しては、売主とも相談してみます。
　　　ただこれって、売主に頼んで世話させて当然というものではなくて、
　　　あくまで、本来は個人間でやるものを売主に仲立ちとしてお願いする
　　　という感じなのですよね？


＞44

あたたかいコメントありがとうございます。

44様が仰るとおり、あまり気にされずに買う方とても多いようですね。
不動産って、馴染みの無い人間にはあまりに複雑なので、気にしないという
よりもそこまで気が回らないという人が多いのかなと思ってます。
（それこそ、41様の仰るようにローン金利なんかも大問題ですよね）

でも、おそらく一生に一度であろう何千万の買物をするには、私はそれでは
怖くて買えないです。
そのため、こうして掲示板の皆様には大変お手数をおかけしてしまいますが
自分でも早く理解するよう努めますので、見守って下されば幸いです。

ちなみに、敷地延長ってどういう内容でしょうか？
今回のとは関係無いようですが出来たら教えて頂けませんか。

[46: 匿名さん]

＞（１）実際のところ通行地役権の登記までしなくても実害は無い
＞　　　ということになりますか？
通常はそうですが、廃止の可能性を所管の自治体なり、信頼できる第３者
に確認するのがあなたの仕事ですよ。
開発道路として許可したのは自治体ですから、廃止されない限り
所有者が変わっても通行権は保証されますよ。

掘削権の方ですが、これは地益権という類では無いと記憶しています
ので登記はできないのでは（？）、であれば、承諾書をより確実な
ものとしておくことが必要でしょう。
掘削権の対価が誰から誰に何時、幾ら支払われており、掘削できる権利は
誰に与えられていて、その権利は何時まで行使できるのかといった
基本的な承諾内容の写しを、できれば新しい開発地全員に配布して
おけば、悪意を持った第３者が現れても容易には反対できないかと。
正直この辺になるともはや専門の弁護士でないと断言はできない
領域ではないでしょうか。。法律相談がよろしいかと。

協定書ですが、
＞本来は個人間でやるものを売主に仲立ちとしてお願いする
＞という感じなのですよね？
微妙ですね。
その土地を買ってやるという強気に出れるような状況であれば、
売主責任として是非仲立ちをやってもらいましょう。
あなたが中心に動くより、不動産のプロから協定書の必要性を買主全員
に説明する方が絶対に良いはずです。こういう話は時間が経つほど
まとめ難くなると思いますし。
理はあなたにあります。熱意を持って不動産屋を説得してみる価値
はあるかと。

敷地延長については、興味がおありでしたら余裕がある時にご自分で
調べられたほうがいいでしょう。

[47: ４３]

＞４６
地役権の目的の設定は自由だったと思います。
掘削権という表現であれば無いのかもしれません。なんでもかんでも掘削して良いというのでは困りますし。
ですが、地役権の目的にガス管の埋設が明示されていた場合、埋設はしてもいいが掘削しては駄目ということでしょうか？

＞４５
廃止される可能性が無いので実害が無いかどうかはわかりません。
地役権の設定が必要ないと判断されれば、それでも良いのではないでしょうか。

地役権は通行に関するものが一般的ですが、それだけではありません。

[48: 41]

スレ主様や皆様方が仰る通りですね。

希望に適う物件に巡り合うのは、なかなか難しいです。
スレ主様のようにご自分で動き、不安要素をひとつひとつ解決し、納得できるまで調査や交渉する姿勢が本当に大事なんだと感じました。

また、私の戯言に真摯にレスを下さったスレ主様や他の方の暖かい心遣いに感謝致します。
私も見習わせて頂き、希望に適い納得できる物件と出会えるよう頑張りたいと思います。

僭越ながら、お互いに頑張りましょう。

[49: 購入検討中さん]

北側道路（5m幅の市道）に面した200坪の土地を、北側、南側の2区画に分けた土地の購入を検討しています。（北側の方の土地です）

地主さんは、以下のプランを考えられていますが、買主としてはどちらを選択するのが良いでしょう。

１．南側の土地への出入りのために、西側に私道を儲け、共有名義とする。
北側

２．私道は設けず、南側土地は、L字型にして、出入り口を確保する。

[50: 購入経験者さん]

スレ主様

　その地域って自治会はどうなっていますか？今回の私道持分を持った方々で結成することになっていますか？

　…というのも協定書はもちろん重要なのですが、権利として掘削・補修などが出来たとしてもその費用負担においてまた問題が生じる懸念があるからです。
　
　結構アスファルトの張替えも費用が要るようで、工事はＯＫだけど費用負担がイヤという人もいざ工事するということになったら出てきそう。

　そうした際に私道持分を持った人たちだけで結成されている自治会であれば自治会で積み立てるなりして費用を工面することが出来るのではないでしょうか？（そうすればどこかが賃貸に出されていても借りている人が自治会費を支払ってくれさえすれば費用は何とかなるのでは？）

　ちなみに我が家はスレ主さんのような数十軒で私道を持ち合っている土地を開発ウン十年後に購入しましたが、幸い私道持分を持った人たちだけで結成されている町内会のため、費用は町内会で工面されるそうです。（しかし積み立てはされていないので、工事するときは一括です…＜涙＞）

　あと、49さんへの自分なりの回答は2です。

[51: 大学教授さん]

49は自分でスレ建てするのがマナー！

便乗質問するなら、最低でもスレ主さんに断るべき。

結論。スルー！

[52: 購入検討中さん]

勝手にマナーを作るなってｗ

[53: スレ主]

スレ主です。
コメント頂いているのにお返事が遅れてしまいすみませんでした。
皆様のおかげで、スレの主題についてはだいぶ理解が出来たと思ってます。
本当にありがとうございました。＞46
そういうことですね。道路の廃止については調べてみます。

同時に、地役権の登記（これは、私道持ち主との調整が必要ですよね？）と
今回分譲の住民間の協定書については、売主にも相談してみます。
たしかに、まだ顔も知らないような隣人からイキナリ話を持ちかけられても
誰もいい顔はしないですよね。

あっちなみに、敷地延長は要するに旗竿地の話ですね？
『敷地延長』という表現を存じ上げませんでした。失礼しました。


＞47
たしかに、道路の通行に関しては、囲饒地通行権（字が違うような…）とか
（道路自体が廃止にならなければ）なんだかんだで問題無さそうですけど、
これでは掘削に関しては保証されませんよね。
承諾書だけでは、確信犯的な抜け洩れには対抗できませんし。
そこのところも地役権でカバー出来るようだと一番安心出来そうですが…


＞48
とんでもないです。こちらこそ、一緒に頑張りましょう。

正直、私も土地を探し始めた当初は夢いっぱいワガママいっぱいでしたが、
現実はそう甘くはないことを痛感し、ようやくこういった考えに至ってます。
いくら厳しいからといって、納得いかない買い物はしたくないですもんね。
住宅取得は学ぶことが多くて大変です…

[54: スレ主]

スレ主です。
コメント頂いているのにお返事が遅れてしまいすみませんでした。
皆様のおかげで、スレの主題についてはだいぶ理解が出来たと思ってます。
本当にありがとうございました。＞46
そういうことですね。道路の廃止については調べてみます。

同時に、地役権の登記（これは、私道持ち主との調整が必要ですよね？）と
今回分譲の住民間の協定書については、売主にも相談してみます。
たしかに、まだ顔も知らないような隣人からイキナリ話を持ちかけられても
誰もいい顔はしないですよね。

あっちなみに、敷地延長は要するに旗竿地の話ですね？
『敷地延長』という表現を存じ上げませんでした。失礼しました。


＞47
たしかに、道路の通行に関しては、囲饒地通行権（字が違うような…）とか
（道路自体が廃止にならなければ）なんだかんだで問題無さそうですけど、
これでは掘削に関しては保証されませんよね。
承諾書だけでは、確信犯的な抜け洩れには対抗できませんし。
そこのところも地役権でカバー出来るようだと一番安心出来そうですが…


＞48
とんでもないです！こちらこそ。お互い頑張りましょう。

正直、私も土地を探し始めた当初は夢いっぱいワガママいっぱいでしたが、
現実はそう甘くはないことを痛感し、ようやくこういった考えに至ってます。
いくら厳しいからといって、納得いかない買い物はしたくないですもんね。

住宅取得は、学ぶことが多くて大変です…


＞50
自治会については未確認ですが、なんせ10区画以下の小さな分譲ですので
おそらく、この分譲地のみでの自治会 という形はとらないと思います。
地元の既存の自治会へ加入することになるかと。

> アスファルトの張替え 〜 工事はＯＫだけど費用負担がイヤという人
こういう事態を避けるための協定書でもあるのかな…と思っています。
補修が必要になった際には全戸で費用折半すること、などという条項が必要
なのでしょう。
そうはいってもまぁ、そもそも補修工事の要否判断のところでモメそうな
気もしないでもないですが…そこはもう、普段から関係を良好に保つ以外に
手は無いのかな、と。

[55: スレ主]

すみません、また改行がおかしくなりました。
正しくは、『＞46』の前に改行を入れたつもりでした。
読みづらくなり大変失礼しました。

[56: スレ主]

＞49
私も不動産は初心者なので詳しくないのですが、
少なくとも、どちらが良いかと問うには情報が少な過ぎるように感じます。
一言に200坪といっても、幅・奥行きそれぞれいくつでどんな形状なのか、
北道路以外の三方の隣地の状況はどうなっていて、日当たりはどうなのか、
一生そこに住めればそれで良いのか・売却することも視野に入れるのか…
などなど、あわせて考えねば答えは出ないのではないかと。

私道についてのメリット／デメリット、それから対処策などについては、
このスレッドにおいて多数の方々にご教授頂いておりますので、
ご自身でこれまでの過去レスをよく読み返してご判断して頂くとして、
あとはその土地の状況を十分鑑みて、より有利な選択をなされば良いのでは
ないでしょうか。

それにしても200坪/2とは、うらやましい限りです。
私の探しているエリアでは30〜40坪が限界ですので…

[57: 匿名さん]

私道を公道にしてもらう場合４ｍ幅以上必要ですよね
その４ｍに側溝を含めて考えてもいいんでしょうか？