リヴァリエ エアリータワーってどうですか？ Part4

[匿名さん]

新規スレ立てました。引き続きよろしくお願いします。

過去スレ
Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8465/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/139628/
Part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175416/

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（地番）
交通：
京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （※現状の改札口から徒歩3分※臨時改札口から徒歩1分※港町駅改修工事完成後の改札口から徒歩1分）
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 徒歩22分
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩22分
南武線 「川崎」駅 徒歩22分
間取：2LDK～4LDK
面積：64.55平米～93.81平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京支社
販売代理：京急不動産
販売代理：コスモスイニシア
施工会社：株式会社大林組
管理会社：京急サービス株式会社

[984: 匿名さん]

>983>983
ちょっと質問です。

>５年までは年間10万円
これは新築マンションは固定資産税が5年間は半額制度が適応されるから安くなるのでしょう。
なので本当に払う金額の50%OFFになります。

っとなると、
>６年目からは15万円程
これが矛盾しています。
上記の制度が無くなる6年目から普通に考えて20万になるはずですが。。。

私の見解では983さんの金額のどちらかが間違ってるはずです。

パターン１
5年まで10万、6年目から20万

パターン２
5年まで7.5万、6年目から15万

このどちらかになると思います。

もしかしたら私の勉強不足で他にも何かしらの制度があるかもしれません。
その場合はどなたか知っている方が補足を。。。

また私がこの物件を見積もりして頂いた時に固定資産の予定額を見たら20万+だった気がします。（75A-2タイプ）

[985: 購入検討中さん]

ここって、管理費と修繕費で6万／月とかになるの？

4000万前後の物件を検討する人にとって
ローン返済の他に毎月6万の負担は厳しいんじゃないかな。

それこそ、ローンの他に毎月6万の管理費・修繕費が問題なく
支払える人は湾岸だったら豊洲、川崎だったら武蔵小杉、
多摩川沿いだったら二子玉川とか、もっと人気の街に住むような気がする。

ここは安いからこそ売れているわけで、現実に負担額が大きくなったら
引っ越す人多いと思いますよ。

あと、管理の良いマンションは住民の意識が高いので、
当初のデベロッパーの言い値ではなく、常に管理会社に交渉をし、
場合によっては管理会社を変更する、アイミツを取るなどして、
築年数が古くても理費が抑えられ、その分を修繕費に回している傾向があります。

[986: 匿名さん]

将来タワマンがスラム化するっという意見が多々ありますが、
将来的にスラム化するのは郊外タワマン、大規模マンションでしょう。
リヴァリエやJR川崎駅前のタワマンは需要はあるはずです。

マンションを購入時に中古物件などを探す場合、
立地が良いマンションの方がいいっとなるのは普通です。

駅前徒歩数分のマンションは数が限られるので（土地の問題上）、
劇的にスラム化するとは考えにくいです。

逆に立地面が悪い郊外タワマンや大規模マンションはどんどん立地のいいマンションに移ったりすると思います。
（マンションが余り始めたら駅前マンションも値下がりするはずなので、購入しやすくなる。）


っと50年後を私は考えますが皆さんはどう考えますか？

[987: 匿名さん]

>985
リヴァリエの修繕計画を見ましたが1～5年目は5～6千円程度。
管理費と合わせても2万5千円程度でした。
ただ途中の計画は細かく見てませんが30年後の計画では1年目の5千円から4万円強になっていました。
管理費と合わせて6万程度。
最近流行りの当初少なく後のち高くなる計画です。

これは結構最近のマンションではよく見る計画ですが、
物件自体の価格が高いマンションはリヴァリエより修繕すごかったですよ。
とても老後も管理費、修繕を払える額じゃなかったです私は（笑）。

たぶんここも組合で管理会社を変えるでしょうね。

[988: 購入検討中さん]

管理費2万円に対して修繕費5千円というのは悪意を感じますねｗ
修繕費はマンションの貯金になりますが、管理費＝管理会社の
事業計画、収入計画ですからね。

それにしても、購買意欲を萎えさせないように、最初は費用を
安く見せておいて、どっかの政権みたいに面倒なツケは先送りって
なんか嫌ですね。

[989: 匿名]

983です。
固定資産税の件で回答いただき、ありがとうございました。

[990: 物件比較中さん]

別に悪意は感じないが。。。
むしろ悪意とまで言い切る姿勢が気持ち悪い。
営業さん？

[991: 匿名さん]

987です

>988
いや、リヴァリエに限らず最近はこのような修繕計画が多いですよ。

むしろ修繕積立は高い方がマンションの価値が持続すると考えた方がいいです。
しっかり修繕しないと売るときに。。。っと私は思います。
数十年後に良いレトロマンションを目指せば場合によっては今より人気が！？

っとか私は考えます。
都内のレトロマンションはいい所はほんとに高いですからね。。。

しかも最初の方が修繕費負担率が軽いと早くローンも返せますし、
むしろ善意な計画では？

っま個人意見なのでさらっと流して下さい（笑）

[992: 匿名さん]

どこかに３０年ぐらい経ってるタワマンがあれば参考にできていいんですけどね。

それより固定資産税が高すぎ。

[993: 購入検討中さん]

988です。
営業ではなく、諦めかけている近隣住民ですｗ

修繕費をきちんと積み立てることは必要だと思いますが、
上がり方がすごいので「悪意」と言ったまでです。

だって、きちんと定期的に修繕しようと思ったら５～６千円／月
とかでは絶対無理なんじゃないですか。

だったら初めから２万／月とかに設定しておく方が正直ではないかと。

中古で売るときだって、レトロもいいですがただでさえ築年数
経ってるのに６万／月とか見たら敬遠しますよ。

その辺はこのマンションに限りませんが、
５千円→６万というのが少し極端な気がしました。

タワマンってどこもそんなもんですか？

[994: 匿名]

契約したものです。
修繕～が高額になる頃にはローンが完済する頃と計算しました。
仕事がなくなったりしなければ、ですが。それでも定年まで賃貸でいるより、若いうちに新築に住みたいと契約にいたりました。
甘い考えでしょうか？

[995: 匿名さん]

5000円から60000円ではなく、25000円から60000円ですね。
（修繕＋管理費）


結構どこもこんな感じで、タワマンだけだったら平均ちょい下って感じしますが。
十年毎に一万値上がりするって感覚かリヴァリエは。
まぁそんなもんですよ。

[996: 匿名さん]

993さんのおっしゃるように、国交省の修繕積立金ガイドラインで全国に積み立て不足になるマンションが多いことから増額方式ではなく平均したほうがいいという意見もありますね。
でも、お金の管理はマンションの組合ですから、最初から高額徴収をすると資金管理の問題とか業者のいうがままに無駄な出費をしてしまう恐れもあるので普及してないみたいです。見栄えをよくしたいというのも大きいですよね。
私もいろいろ探してますが３０年平均して積み立ててる物件は見たことがないです。

ここの修繕積立金は大林のＤＦＳというおまけがついて普通のタワマン並と考えればいいのではないでしょうか。
管理費は２４時間有人管理や内廊下など大規模タワーの優位点をメリットととらえるか余計なものととらえるかでしょう。

[997: 匿名さん]

6万はローンが終わった30年後の話し。３０年後はかなり治安悪くなってるはずだから、6万払ってもここのようにセキュリティ考慮されて警備員付きがいい。就職氷河期組が４０代突入。自分だったら気が狂う。
ただ、階層で管理費、修繕費変わらないのは納得し辛いな。高層階と低層階では倍ぐらい違ってもOKでは。と。

[998: 匿名さん]

25000から60000円へのアップは大きすぎですね！
固定資産税だってまだ支払い続くし、駐車場代もかかります。
修繕一時金の発生リスクもあります。

30年後って老後の資金も貯めないといけないのに、安いタワーマンションだから買っている人達が多いみたいなのに、本当に皆さん維持していけるか、きちんと生活設計出来ているのか不思議です。

[999: 匿名さん]

986
最近絶好調の野村不動産が即日完売で有名の物件に、稲毛のプラウドシティがあります。
理由はなぜかと言うと価格です。マンション自体の価格が安いからなんです。

収入が右肩下がりの日本社会では価格がものをいいます。

東雲の野村タワーも価格です。

要するに価格が重要なんですが、ここリバリエは購入時の価格は安いものの、その後の維持費が高いため、なかなか買い手はあらわれないと思います。

駅ちかタワーで管理費が高くなっても買い手がつくのは、本当に利便性の高い一部の駅だけです。
例えば、川崎駅とか品川駅とか、もっと落ちても鶴見駅とかJR！

大規模マンションのパークハウス青砥は、30年後修繕積立金上がっても20000円ですよ。
駅から遠いしここが将来も選ばれるとは思わないが、駅近くの大規模がいいんじゃないかと思ってもす。

人口減少社会になり、土地はやすくなるし余るしで、今後もいっぱい計画あるはずです。

[1000: 匿名さん]

986さん
今後もタワーはいっぱい計画されますから、修繕積立金上がった古いタワーは相当安くないと選ばれないでしょう！

例えば、新築祝リバリエ4000万円でローンが12万円、管理費・駐車場など45000円、合計165000円だとする。
30年後は管理費などが60000円になれば駐車場合わせると維持費だけで8万円もかかるから、
あと2万円出せば3500万円位の新築ピカピカのマンション買えてしまう。

古すぎる築30年のマンションは修繕など所有リスクが伴うから、固定で8万円もかかるマンションは敬遠されます。
内装やら室内も修繕リスクありますからね。

いつかはわかりませんが、どこかのタワーマンションの下落や暴落をカワギリにタワーマンションの暴落が始まるのではと予想してます。

[1001: 匿名さん]

1000さん、まったく買う気ないでしょ?
ここ検討してる人は、普通に考えたら30年後にはもうローン組めないでしょ。何歳なんだって話し。よく考えて。

[1002: 匿名さん]

>1001
買い手がいるかどうかの話でしょ。

[1003: 匿名さん]

はい、買い手の話です。