リヴァリエ エアリータワーってどうですか？ Part4

[匿名さん]

新規スレ立てました。引き続きよろしくお願いします。

過去スレ
Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8465/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/139628/
Part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175416/

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（地番）
交通：
京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （※現状の改札口から徒歩3分※臨時改札口から徒歩1分※港町駅改修工事完成後の改札口から徒歩1分）
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 徒歩22分
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩22分
南武線 「川崎」駅 徒歩22分
間取：2LDK～4LDK
面積：64.55平米～93.81平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京支社
販売代理：京急不動産
販売代理：コスモスイニシア
施工会社：株式会社大林組
管理会社：京急サービス株式会社

[957: 契約済みさん]

当初の計画では、
Ａ棟は２９階建てで４５５戸
Ｂ棟は２９階建てで４７８戸
Ｃ棟は２８階建てで４７５戸
合計で１４０８戸ですから、占有面積はだんだん小さくなる予定ですね。

それに、Ｂ棟はＡとＣに挟まれ（斜め４５度向いてるのでお見合いはないけど）、
Ｃ棟の低層階だと電線が見えてしまう（でも東側上層の抜けはいいでしょうね）。

坪単価で値上がることはないでしょうけど、狭くなる分安くはなるでしょうね。

[958: 物件比較中さん]

先走ってグランファーストとか買っちゃったけど、悔しくて自己満足のためにネガってるとか

[959: 匿名さん]

確かに景観や駅までの微妙な距離など考えるとB棟は必然的に安め設定にしないと売れないですよね。
C棟も隣は味の素だし。

A棟が一番価格が高い設定でなんら不思議じゃないっすね。

[960: 購入検討中さん]

Ａ棟がリヴァリエのフラグシップであることは、営業さんも言っていたし
客観的にみてもそうなると思います。

ところで、Ｂ棟はＣ棟と渡り廊下のようなものでくっついてるように見えますね。
ということは、Ｃ棟のメインエントランスはＢ棟なのかな？

[961: 匿名]

フラグシップって、高めだけど、後追分譲区等を圧倒する好条件故に、即完売が一般的ではないですか？
　　　　

[962: 匿名さん]

鶴見にあるタワーもかなり売れ残ってるみたい出し、完成時までの完売は難しいのかな。
タワー自体人気ないのか？地域的に高収入な人に人気ないのか？

[963: 入居予定者]

川崎大師が近くなければ、もう少し良いんでしょうけどね。

[964: 購入検討中さん]

>962
調べた所、
鶴見はJR駅隣接とリヴァリエより立地条件はいいので少々値段が張ります。
その分売りにくいのでしょう。
リヴァリエは紆余曲折あって今の安価設定があるので売りやすさはリヴァリエのがあるでしょう。

まだ販売開始から8カ月目？なので完成まであと1年ある期間中に完売する可能性はかなり高く感じます。


>963
逆に大師に近づくと人が多くなり閑静では無くなるので逆に避ける人がいるのでは？
競馬場が近いと言っても大きな通りと線路を跨ぐリヴァリエですからねぇ。

[965: 匿名さん]

鶴見は駅直結だが、需要無視の強気な価格設定が裏目。
ここは立地が良くないのをデベも理解してるから、この価格なんでしょう。
個人的に立地以外は、かなり魅力的

[966: 物件比較中さん]

玄関を出てエントランスまでエレベーター待ち時間を多めに見て５分、駅まで１分、電車で２分、電車のタイミングを合わせれば１０分くらいで京急川崎駅構内というのを考えると、超便利なんですよね。

[967: 物件比較中さん]

工事レポート見たけど、高層階の眺めは特に北側は遮るものも建物もなんもなくてよさそうだな～。

[968: 契約済みさん。]

リヴァリエは現在２３階までできました。
クレーンの運転席のあたりが２９階だそうです。

967さん、さえぎるものがない眺望は気持ちいですよ。
北側の多摩川側だけではなく、南側にも大規模な建物が建つような土地もありませんし。

[969: 物件比較中さん]

こうして見ると、バルコニー両端の青い袖壁がデザイン的にすごく効いてますね。
ありがちなタワーマンションのデザインにはなってない感じで好印象だな。

[970: 購入検討中さん]

ひと駅増えて港町が京急川崎から２駅目になるってのは本当ですか？
マンションから少し離れる場所に新駅ができるとも営業から伺いました
小島新田からの大師線地下化に関係があるのでしょうか？？

[971: 匿名さん]

ない

[972: 買い換え検討中]

いや、しっかり計画されてますよ。
宮前駅のことですね。

[973: 匿名さん]

全線地下化されたら、409号の反対側に駅が移る計画ですよ。
個人的には駅まで徒歩3分になっても、JR川崎駅や京急本線への乗り換えがラクになる方がメリットは大きいと思う。
ただ、全線地下化なんて少なくとも30年は先でしょ。
というか、市の財政考えたら計画自体が中止になってもおかしくない。

[974: 匿名さん]

そもそもここ高い。
修繕積み立ての３０年後の計画みたら、
管理費と修繕だけでも月々６万くらいじゃん。
それに固定資産２万くらいと考えても月々８万。

タワマンはやっぱりたけえは・・・
今は住めても老後の年金だけじゃきっちいな。

[975: 匿名さん]

8万円が高い？
じゃ住むとこないじゃん!

[976: 匿名さん]

湾岸マンションにも興味を持ち、マンション購入を検討している者です。
皆さん教えて下さい。価格的には十分買えそうなのですが、資産性や将来の維持管理が困難になりスラム化していくのではないかと心配です。
理由は、管理費、修繕積立金、駐車場等ローン以外の支払いに20年後など耐えられず、多くの購入者が転居してしまうのではと心配です。
また、お金にゆとりのある方々はそんなマンションからは早々と居なくなってしまうのではと考えられないですか？
そうなると、誰かが移り住んでこないと、更なる管理費、修繕積立金、駐車場費用の上昇を招きますし、維持費が高額になった築年数の経ったタワーマンションに移り住んでくる人は、相当マンション価格自体が安くなければ買わず、マンション価格自体の暴落を招くのではないかと考えてしまいます。

これらを払拭出来るご意見の方々宜しくお願い致します。

また、その通りだよという方々のご意見も宜しくお願い致します。

[977: 匿名さん]

>>976
背伸びしてまで買わなければいいんじゃないの？
もっと安い物件ならいくらでもあるわけだし

[978: 匿名]

>>976
そんなに心配なら買わなくていいが極論。

[979: 契約済みさん]

>972
そんなに先の話ではないみたいです
東門前に住む友人からですが、駅ホームに計画図看板がきちんとたっていて１０年以内にはできるみたいです
今ももちろん工事中だそうです

だた自分が契約した際は一切そんなハナシは出してなかった・・・
駅が増えてぐるっとまわるのもね
もう、駅の名前も決まっているんですね
これから購入予定の人はきちんと納得確認の上でしたほうがいいですよ

[980: 匿名さん]

977さん＆978さん
コメントありがとうございます。

そうですよね。背伸びしない方が良いですよね。
もう少し勉強させて頂きながら、タワーマンションにしようか通常の大規模マンションにしようか検討していきたいと思います。

[981: 匿名さん]

980さん
977と978さんおっしゃる通り、将来スラム化して価格は暴落するのでやめた方がいいですよ。

タワーマンションに住みたいお金持ちは、タワーマンションに住んでいるお金持ちの半分以下しかいませんので、皆さん引っ越し余儀なくされます。

これからタワーマンションどんどん余っていきます。

[982: 匿名さん]

>976さん
タワーマンションとしてなら管理費・修繕費はこの程度は普通ですよ。
いろいろな広告を見て坪単価等を出して比較してみてください。
駐車場費に関してはこのあたりなら１万円後半はするし一戸建て以外は費用がかかりますよね。
戸建ての場合はさらに修繕計画・資金は全部自分で考える必要があるわけだし、修繕せずに家がぼろぼろなら十数年で建物の価値はゼロです。また土地にかかる固定資産税も高額となるでしょう。

そういった将来を見据えて大丈夫そうなら買えばいいし、タワー以外だって郊外だってあるし。
物件自体は購入できても今後の毎月のあなた自身が無理するようなら大変ですよ。

ここに限らないことですが、自分のマンションに満足している人なら出て行かないのでは？
そうした人たちが大勢集まることによって、より良くしていこうという流れになり資産性の向上につながるのだと思います。
管理が良い中古マンションを見てみることも勉強になりますよ。
そこの住民に管理費・修繕費は高いと思っているか聞いてみてください。

[983: 匿名]

固定資産税が毎月２万と書かれた方がいらっしゃいましたか？
営業さんからモデルルーム80のタイプで、５年までは年間10万円、６年目からは15万円程と聞きましたが、これで大丈夫ですか？
また、毎月のローンと一緒に考えるべきですか？
貯金やボーナスからと考えていました。
もし違っていたら教えてください。

[984: 匿名さん]

>983>983
ちょっと質問です。

>５年までは年間10万円
これは新築マンションは固定資産税が5年間は半額制度が適応されるから安くなるのでしょう。
なので本当に払う金額の50%OFFになります。

っとなると、
>６年目からは15万円程
これが矛盾しています。
上記の制度が無くなる6年目から普通に考えて20万になるはずですが。。。

私の見解では983さんの金額のどちらかが間違ってるはずです。

パターン１
5年まで10万、6年目から20万

パターン２
5年まで7.5万、6年目から15万

このどちらかになると思います。

もしかしたら私の勉強不足で他にも何かしらの制度があるかもしれません。
その場合はどなたか知っている方が補足を。。。

また私がこの物件を見積もりして頂いた時に固定資産の予定額を見たら20万+だった気がします。（75A-2タイプ）

[985: 購入検討中さん]

ここって、管理費と修繕費で6万／月とかになるの？

4000万前後の物件を検討する人にとって
ローン返済の他に毎月6万の負担は厳しいんじゃないかな。

それこそ、ローンの他に毎月6万の管理費・修繕費が問題なく
支払える人は湾岸だったら豊洲、川崎だったら武蔵小杉、
多摩川沿いだったら二子玉川とか、もっと人気の街に住むような気がする。

ここは安いからこそ売れているわけで、現実に負担額が大きくなったら
引っ越す人多いと思いますよ。

あと、管理の良いマンションは住民の意識が高いので、
当初のデベロッパーの言い値ではなく、常に管理会社に交渉をし、
場合によっては管理会社を変更する、アイミツを取るなどして、
築年数が古くても理費が抑えられ、その分を修繕費に回している傾向があります。

[986: 匿名さん]

将来タワマンがスラム化するっという意見が多々ありますが、
将来的にスラム化するのは郊外タワマン、大規模マンションでしょう。
リヴァリエやJR川崎駅前のタワマンは需要はあるはずです。

マンションを購入時に中古物件などを探す場合、
立地が良いマンションの方がいいっとなるのは普通です。

駅前徒歩数分のマンションは数が限られるので（土地の問題上）、
劇的にスラム化するとは考えにくいです。

逆に立地面が悪い郊外タワマンや大規模マンションはどんどん立地のいいマンションに移ったりすると思います。
（マンションが余り始めたら駅前マンションも値下がりするはずなので、購入しやすくなる。）


っと50年後を私は考えますが皆さんはどう考えますか？

[987: 匿名さん]

>985
リヴァリエの修繕計画を見ましたが1～5年目は5～6千円程度。
管理費と合わせても2万5千円程度でした。
ただ途中の計画は細かく見てませんが30年後の計画では1年目の5千円から4万円強になっていました。
管理費と合わせて6万程度。
最近流行りの当初少なく後のち高くなる計画です。

これは結構最近のマンションではよく見る計画ですが、
物件自体の価格が高いマンションはリヴァリエより修繕すごかったですよ。
とても老後も管理費、修繕を払える額じゃなかったです私は（笑）。

たぶんここも組合で管理会社を変えるでしょうね。

[988: 購入検討中さん]

管理費2万円に対して修繕費5千円というのは悪意を感じますねｗ
修繕費はマンションの貯金になりますが、管理費＝管理会社の
事業計画、収入計画ですからね。

それにしても、購買意欲を萎えさせないように、最初は費用を
安く見せておいて、どっかの政権みたいに面倒なツケは先送りって
なんか嫌ですね。

[989: 匿名]

983です。
固定資産税の件で回答いただき、ありがとうございました。

[990: 物件比較中さん]

別に悪意は感じないが。。。
むしろ悪意とまで言い切る姿勢が気持ち悪い。
営業さん？

[991: 匿名さん]

987です

>988
いや、リヴァリエに限らず最近はこのような修繕計画が多いですよ。

むしろ修繕積立は高い方がマンションの価値が持続すると考えた方がいいです。
しっかり修繕しないと売るときに。。。っと私は思います。
数十年後に良いレトロマンションを目指せば場合によっては今より人気が！？

っとか私は考えます。
都内のレトロマンションはいい所はほんとに高いですからね。。。

しかも最初の方が修繕費負担率が軽いと早くローンも返せますし、
むしろ善意な計画では？

っま個人意見なのでさらっと流して下さい（笑）

[992: 匿名さん]

どこかに３０年ぐらい経ってるタワマンがあれば参考にできていいんですけどね。

それより固定資産税が高すぎ。

[993: 購入検討中さん]

988です。
営業ではなく、諦めかけている近隣住民ですｗ

修繕費をきちんと積み立てることは必要だと思いますが、
上がり方がすごいので「悪意」と言ったまでです。

だって、きちんと定期的に修繕しようと思ったら５～６千円／月
とかでは絶対無理なんじゃないですか。

だったら初めから２万／月とかに設定しておく方が正直ではないかと。

中古で売るときだって、レトロもいいですがただでさえ築年数
経ってるのに６万／月とか見たら敬遠しますよ。

その辺はこのマンションに限りませんが、
５千円→６万というのが少し極端な気がしました。

タワマンってどこもそんなもんですか？

[994: 匿名]

契約したものです。
修繕～が高額になる頃にはローンが完済する頃と計算しました。
仕事がなくなったりしなければ、ですが。それでも定年まで賃貸でいるより、若いうちに新築に住みたいと契約にいたりました。
甘い考えでしょうか？

[995: 匿名さん]

5000円から60000円ではなく、25000円から60000円ですね。
（修繕＋管理費）


結構どこもこんな感じで、タワマンだけだったら平均ちょい下って感じしますが。
十年毎に一万値上がりするって感覚かリヴァリエは。
まぁそんなもんですよ。

[996: 匿名さん]

993さんのおっしゃるように、国交省の修繕積立金ガイドラインで全国に積み立て不足になるマンションが多いことから増額方式ではなく平均したほうがいいという意見もありますね。
でも、お金の管理はマンションの組合ですから、最初から高額徴収をすると資金管理の問題とか業者のいうがままに無駄な出費をしてしまう恐れもあるので普及してないみたいです。見栄えをよくしたいというのも大きいですよね。
私もいろいろ探してますが３０年平均して積み立ててる物件は見たことがないです。

ここの修繕積立金は大林のＤＦＳというおまけがついて普通のタワマン並と考えればいいのではないでしょうか。
管理費は２４時間有人管理や内廊下など大規模タワーの優位点をメリットととらえるか余計なものととらえるかでしょう。

[997: 匿名さん]

6万はローンが終わった30年後の話し。３０年後はかなり治安悪くなってるはずだから、6万払ってもここのようにセキュリティ考慮されて警備員付きがいい。就職氷河期組が４０代突入。自分だったら気が狂う。
ただ、階層で管理費、修繕費変わらないのは納得し辛いな。高層階と低層階では倍ぐらい違ってもOKでは。と。

[998: 匿名さん]

25000から60000円へのアップは大きすぎですね！
固定資産税だってまだ支払い続くし、駐車場代もかかります。
修繕一時金の発生リスクもあります。

30年後って老後の資金も貯めないといけないのに、安いタワーマンションだから買っている人達が多いみたいなのに、本当に皆さん維持していけるか、きちんと生活設計出来ているのか不思議です。

[999: 匿名さん]

986
最近絶好調の野村不動産が即日完売で有名の物件に、稲毛のプラウドシティがあります。
理由はなぜかと言うと価格です。マンション自体の価格が安いからなんです。

収入が右肩下がりの日本社会では価格がものをいいます。

東雲の野村タワーも価格です。

要するに価格が重要なんですが、ここリバリエは購入時の価格は安いものの、その後の維持費が高いため、なかなか買い手はあらわれないと思います。

駅ちかタワーで管理費が高くなっても買い手がつくのは、本当に利便性の高い一部の駅だけです。
例えば、川崎駅とか品川駅とか、もっと落ちても鶴見駅とかJR！

大規模マンションのパークハウス青砥は、30年後修繕積立金上がっても20000円ですよ。
駅から遠いしここが将来も選ばれるとは思わないが、駅近くの大規模がいいんじゃないかと思ってもす。

人口減少社会になり、土地はやすくなるし余るしで、今後もいっぱい計画あるはずです。

[1000: 匿名さん]

986さん
今後もタワーはいっぱい計画されますから、修繕積立金上がった古いタワーは相当安くないと選ばれないでしょう！

例えば、新築祝リバリエ4000万円でローンが12万円、管理費・駐車場など45000円、合計165000円だとする。
30年後は管理費などが60000円になれば駐車場合わせると維持費だけで8万円もかかるから、
あと2万円出せば3500万円位の新築ピカピカのマンション買えてしまう。

古すぎる築30年のマンションは修繕など所有リスクが伴うから、固定で8万円もかかるマンションは敬遠されます。
内装やら室内も修繕リスクありますからね。

いつかはわかりませんが、どこかのタワーマンションの下落や暴落をカワギリにタワーマンションの暴落が始まるのではと予想してます。

[1001: 匿名さん]

1000さん、まったく買う気ないでしょ?
ここ検討してる人は、普通に考えたら30年後にはもうローン組めないでしょ。何歳なんだって話し。よく考えて。

[1002: 匿名さん]

>1001
買い手がいるかどうかの話でしょ。

[1003: 匿名さん]

はい、買い手の話です。

[1004: 住民さんＥ]

タワマンの大規模修繕なんてまだ例がないから、いくらかかるかわからないよ。間違いなくたりないだろうね。

[1005: 匿名さん]

なんで、わからないのに、間違いなく足りない、の？

[1006: 匿名さん]

Part 5へどうぞ。