道路を隣地として申請するといいの？

[かずくん]

拙宅の建て替えを検討しています。準住居地域、７０／２００です。
西側と北側が公道の角地ですが、ある設計士さんが言うには「北側の道路を道路ではなく隣地として建確申請すれば、北側の敷地ギリギリまで建てられ、道路後退や２階をセットバック、屋根を折る必要がなくなり敷地を最大限生かした大きな家が建てられます。」とのことです。
そして、そうやって申請して受理されたという他宅（やはり角地）の申請書のコピーを見せてくれました。それには、玄関の前の道路を「隣地」ろ書き込まれて、庭先の道路を「道路」としていました。
僕としては、嬉しい反面ちょっと脱法のような気もするのですが、角地の物件って、このように申請するのはよくあることなのでしょうか？

[2: 匿名はん]

ありません。検査済証を発行してもらえません。

[3: いとやん]

県に確認してみたらはっきりするよ。

[4: 匿名さん]

脱法でしょう。念願のお家も違法建築物となりますよ。まじめな銀行屋さんならローンは貸してもらえないでしょうね。

まあ、設計士の言いたいことは、つまり、どうせ役人なんて実態も把握せずに判子ついているだけなのよ、ということじゃないですかね？そちらの自治体の役人はそうなのかもしれません。おそらくその設計士はそこをよくわかっていらっしゃる。そんな役人でも、聞けば、そりゃだめ、と言うに決まっています。

でも…　例え実態がそうであっても、そんなこと、普通の人なら勧めないでしょうね。その設計士は業界にどっぷり漬かっている人間かもしれませんが、それだけに異常です。

設計士にそう言われたからと言っても、違法建築に関しては施主であるあなたに一番の責任がありますから、十分考慮したほうがいいですよ。

それにしても、「敷地を最大限に生かす」って、そういうことなのかいな？
まじめに工夫を凝らして設計している建築士が聞いたら、きっと、思わずのけぞるでしょうね。
うちの設計をしてくれた建築士さんのそんな姿を思わず想像してしまいました。

[5: 匿名さん]

そんなことしなくても70/200なら十分じゃないの？
裏技とかを使うのは1種低層とかで建坪率、容積率が小さいところでしょう。

[6: 申込予定さん]

道路の方が北側斜線規制が緩やかになりそうだけど・・

[7: マンコミュファンさん]

確かに道路だと「道路後退義務」ってのが生じますよね。私のところは１．５ｍ後退しないと駄目ですよ。花も育たない北側に無駄な土地をあけるより、それそこ境界から１０センチ位で建てたいし、２階の天井が途中で折れ曲がったりしてしまうのは、精神衛生上も良くないでしょうね。ずーっとわだかまりが残って、家への愛着も薄らいでしまったら元も子もありません。
あと、スレ主さんの設計士さんは、道路として認可されてない道路のコト言ってるんじゃないですか？
たとえば、「私道」は公道ではないので役所も関知できず、隣地扱いしても大丈夫とか。証拠に、私の地区では下水道工事の際、市が敷設してくれるのは公道だけ。私道は下水管どころか舗装もしてくれない＝道路ではない！ということになります。
確か、同僚の家の図面の周辺道路のうち、「否道路」と表記されていた道がありました。これはたとえ「道路の形状」をしていても、道路としては認められていないということになります。この場合はなんら違法にはならないと思います。

[8: 匿名さん]

1によれば、公道だそうですよ。

[9: 匿名はん]

>>01
スレ主さん、書かれていることの矛盾に気が付きませんか？

＞準住居地域、７０／２００です。
＞西側と北側が公道の角地です
準住居地域の建蔽率は５０％　６０％　８０％の３通りです。
西北角が特定行政庁の指定角地になっているため、６０％が７０％に緩和されているのだと考えられます。

通常、建築基準法４２条２項の４ｍ未満道路を、指定角地の対象道路とするでしょうか？
道路幅員が４ｍ以上ある場合、道路境界線いっぱいまで建物を建築することができます。

どんな障害があるのかを、もう少し具体的に書いてくれませんか。
理解に苦しみます。

[10: 匿名]

一瞬（建て終わるまで）は行政はごまかせるかも知れませんが
中古で売る時は重要事項説明に該当するし
増築の許可は下りないし
行政サービス（上下水、接面道路、介護リホーム）を受ける段階で
徹底的にイジワルされるよ。
もし事前にバレたら確認下りないよ。

絶対にやめた方がいい。
遺産相続の時にももめるよ。

[11: かずくん]

スレヌシです。皆様迅速なご回答ありがとうございます。
今日上司とも相談しましたら、02、04さんの仰るように、違法だったらローンも下りないしそれ以前に近隣関係も心配です。怖くなってきました。別の件（準防火地域なのでガラスなど）でも「住んでしまえばたとえ違法でも取り壊しとかされないから大丈夫」って言葉も気にかかります。
お尋ねしたかったのは、このような公道を隣地と申請することが、日常的に行われて行政もスルーしているかが知りたかったのです。例えるなら、自転車に子供シート２個装着しても、実際には取り締まれることが滅多にないということのように。
07さん、僕がいただいた他宅のコピーにも、道路があるのに「隣地境界線」とされていました。
道路より１．５ｍも後退する義務があるとは、初めて知りました。でしたら道路より隣地のほうがいいということですね。
09さん、確かに６０／２００地域です。でも設計士さんが７０になると言うのです。裏技でしょうね。拙宅は西側１２ｍ（片側２車線）、北側６ｍの道路です。どちらも４ｍ以上ですので道路境界まで寄せられますね。07さんと矛盾しますが、地区により違うのでしょうか？
障害というよりも、僕の常識をぶち壊すような「道路を隣地」とは、初めて聞いた話なのでビックリして皆様にお伺いした次第です。今まで僕は、２方道路面の土地のほうが建築上有利かと思っていたからです。
＞通常、建築基準法４２条２項の４ｍ未満道路を、指定角地の対象道路とするでしょうか？
手元に他宅のコピーがありますが、幅３ｍの２項道路（そのお宅はセットバックされます）を道路とし、その面は道路境界線と記してあり、ほう一方の幅４ｍの道路を隣地とし、隣地境界線と記してあります。設計士の摩訶不思議な説明と、わざわざ広いほうの道路を潰してあるそのコピーで、頭が混乱しています。

[12: ０９]

>>11
＞確かに６０／２００地域です。でも設計士さんが７０になると言うのです。裏技でしょうね。
別に裏技ではなくて、

＞西側１２ｍ（片側２車線）、北側６ｍの道路です。
その西北角が特定行政庁の指定角地になっていれば、建蔽率が１０％緩和されるので、７０／２００になります。
市町村が特定行政庁になっていなければ、都道府県が特定行政庁になりますので、お問い合わせください。

隣地とは防火地域で建蔽率８０％地域では境界ギリギリまで建てられますが、通常は民法の規定により５０ｃｍ外壁後退が必要です。第一種と第二種低層住居専用地域だと１ｍまたは１．５ｍの外壁後退が求められます。

しかし、道路に対してはこのような制限がありません。
４ｍ未満の４２条２項道路の場合は必要です（所謂セットバック）けど、スレ主さんの場合はこれには該当しませんね。

道路だと、北側の道路端で高さは７．５ｍまたは９ｍ、西側の道路端で高さは１５ｍまたは１８ｍまで建てられるんだけどな。（道路斜線制限の勾配が１．２５か１．５で異なります。）

よっぽど高い建物でも建てるんだったら別ですけど、正直にやってもなんら問題ないと思うんですけど。
どのみち容積率は２００％でしょう。外廊下とかはカウントされないけど、そんなに高い建物を建てても無駄だと思います。

[13: ０９]

>>11
まあ、容積率２００％ですから、あまり関係ありませんけど、念押しします。

北側の幅員６ｍ道路から１ｍ後退して建物を建てるとします。
そうすると、道路斜線制限は反対側の道路端ではなくて、それよりもさらに１ｍ離れた地点からとなります。
結果として、道路端から１ｍ後退した位置では１０ｍまたは１２ｍの高さの建物を建てることが出来ます。
（道路端に建てた場合、１ｍ後退した位置での許容高さは８．７５ｍまたは１０．５ｍです。）
高い建物を道路斜線にかけないで建てる場合、このように道路からわざと離して建てることによって実現出来ることがあるんです。

[14: 匿名さん]

道路斜線を無視するのはどうか？という話なんであって、道路斜線を守ってもこれだけ建てられるよという話ではないと思いますが…　たとえ結果として守れたとしても。

[15: 匿名さん]

家が完成（完成間近）の際に、完了検査で立ち入り調査が入ったとき、「隣地」と「道路」の違いに気づかれるような気がするんですけど・・・

[16: ０９]

>>14
＞道路斜線を無視するのはどうか？
君は１３投稿の前提を読めよ。
これは１２投稿の駄目押しだよ。
道路から１ｍ後退させて建物を建てる場合、斜線制限はもっと緩和されることを書いている。
元々が容積率２００％の所だから、高い建物を建てること自体があまり意味が無いの。

[17: 匿名さん]

なんか議論しても無駄そうだからいいです。

[18: ０９]

>>17
投稿しているんだから、勝手に逃亡せずに議論しましょうよ。
何がどう議論の対象になるんでしょうか？

[19: 大学教授さん]

施主に違法行為を堂々とそそのかすような設計士の
人格判るでしょ。

そういう人格の人はあなたの知らない所で
手抜きを堂々とやるよ。

そして手抜きのリベートを工務店に要求するよ。

まず、その設計士と縁を切るのが先決。

[20: デベにお勤めさん]

都内なんかじゃ容積率・建蔽率が限られてるし、多少なりとも脱法してる建築物なんてゴマンとありますよ。
役所が文句つけてきたら、代議士ルートで解決させるんです。暗黙の了解みたいな。
個人の住宅なら、建ってしまえば役所だって取り壊せなんて言いませんからね。そもそも罰則自体が無いし。
建てちまったモン勝ちみたいな部分ってありますよ。

[21: 匿名さん]

悲惨な住環境だよね。。。ほんと

[22: 匿名さん]

>>16
>元々が容積率２００％の所だから、高い建物を建てること自体があまり意味が無いの。
しろうと考えだと、容積率が大きな土地は
敷地が小さくても、建物を高くすることで大きな家を建てることが出来るのかなっと
思っていましたが、逆ですか？
すみませんが、詳しく説明願います。

[23: ０９]

>>22
＞容積率が大きな土地は
＞敷地が小さくても、建物を高くすることで大きな家を建てることが出来る
その通りです。
２００％は大きいと思いますか？
建蔽率が６０％だと、せいぜいが３階か４階建です。
高さは４階でも１２ｍ程度まで。

建蔽率が１０％緩和されても、容積率までは緩和されるわけではありません。

隣地を誤魔化して敷地にしようとする理由で考えられることは、容積率を大幅にオーバーしてかなり大きな建物を建てようとしている場合と、道路から敷地が極端に高い位置にあるような場合だけです。

[24: 22]

>>23
200%の絶対値はおいておいて(^^;;
大筋あっていたのですね。ありがとうございます。

[25: 匿名さん]

斜線規制は隣とのトラブルを避けるためにできた規則です。それをごまかして家を建てることは逆にやられると腹立ちませんか？基準は満たしています。建築許可は下りています。と言われても近隣の方からみたらずうずうしい人と思われてもしかたがないと思います。あと、話が違いますが２ｍの接道義務は火事になったときの消防車が入れるかどうかに関係します。同じように無理に許可をとったとしても結局は被害は自分に来ます。

[26: ０９]

>>25
＞斜線規制は隣とのトラブルを避けるためにできた規則です。
隣地との関係での斜線制限は、立ち上がりの高さが準住居地域の場合は２０ｍまたは３１ｍ、そこから勾配を１．２５または１．５です。
立ち上がりが２０ｍだと、６階までは問題無いということです。
（３１ｍの場合は、１０階まで問題無いということです。）

道路の反対側からの斜線制限は、既に説明済です。

[27: 匿名さん]

建替えだから、出来る裏技で、土地から購入した場合だと絶対出来ない事であり、
かつ、そういった虚偽の申告をして建てる人は少ないという事は念頭に入れた方がいいでしょうね。
道路は緊急用に最低4m幅を維持するように、建替えの際には皆がセットバックして、
道路幅を広げています。
一方の道路を隣地として道路後退をしなければ、
近隣の人からはクレームがくると思いますし、陰口も叩かれるでしょう。
住んでいて、ずっと虚偽の申告をしたことで後ろめたい気もちになるかもしれませんし、
隣の人から、念のため設計図を見せてくれと言われる事も多いです。
道路のセットバックをしていなければ、
工事の差し止めをされ、設計のやり直しを余儀なくされます。
ちなみに、私の近隣の家で8年前に建替えをし、
セットバックせずに「リフォーム」という名の新築建替えをしようとして、
隣の方に設計図を確認され、工事を差し止めセットバックさせられました。
最近移転をしてきた私にも、「あそこの家は違法で建てようとして・・・」と
噂を流してくれる親切？な方がいるぐらいで、そこの家の方は、ずっとレッテル貼られちゃう模様です。

容積率ですが、建蔽率60％　容積率200％となっていても、
接している道路が4mだと容積率は160％までしか建てられないです。道路幅3mだと120％です。
「道路幅×0.4」と「土地の容積率」の小さい方が有効になります。
接道の道路幅によっては、容積率が200％だから200％全部建てられるかというと違うようです。

狭小な土地だと、角地であっても　容積率がひっかかったり、
道路のセットバックすれば、セットバックした土地分は、容積率や建蔽率の元となる有効な土地としてカウントできないですし、家のサイズに制限が出て結構大変な状態ですし、
いびつな形になるほどコストもかかりますが、
違法建築の中でも、道路のセットバックせずに建てる事は絶対にしちゃいけないことだと思いますよ。
近隣住民みんなに迷惑がかかることですから。

[28: 匿名はん]

>>27
＞道路幅3mだと120％です。
都市計画区域内だと、道路とは見做されず建築出来ません。
道路位置の指定を受けるためには建築基準法４２条２項道路としなければなりません。
その場合は、現況が３ｍしかなくとも、４ｍ道路として扱います。（最低でも０．５ｍ、反対側が河川や崖だと最大１ｍセットバックが必要です。）
４ｍ道路の場合、最大でも容積率が１６０％は正しいです。

＞建替えだから、出来る裏技で、土地から購入した場合だと絶対出来ない事であり、
＞かつ、そういった虚偽の申告をして建てる人は少ないという事は念頭に入れた方がいいでしょうね。
＞★道路は緊急用に最低4m幅を維持するように、建替えの際には皆がセットバックして、
＞★道路幅を広げています。
＞一方の道路を隣地として道路後退をしなければ、
＞近隣の人からはクレームがくると思いますし、陰口も叩かれるでしょう。
引用の★を付けた３番目と４番目を除いて、このようなことは、起こりません。

４ｍより狭い場合は、道路とならないか、道路位置指定の４２条２項道路かのいずれかです。

道路位置指定がされていれば、セットバックをしないですむことはあり得ません。

逆に道路位置指定がされていない場合は、他の道路に通じる経路の確保が必要です。（その場合も床面積などの制限があります。）

[29: ２８]

>>27
セットバックをしないで建替えするためには、内装を変更するふりをして、外部もいじってしまうような施工方法でやるんだよ。
滅失させて新たな建築をする際は、一部変更の場合でも、新たに建築する建物や構築物のセットバックが必要です。

[30: 匿名さん]

>27
>４ｍより狭い場合は、道路とならないか、道路位置指定の４２条２項道路かのいずれかです。
4mより狭いからって道路とならないってことはありません。
またスレ主さんの場合、道路として建築確認申請を出す場合は、セットバックしなければならないと書いていますので、セットバックが必要な道路なのでしょう。

>現況が３ｍしかなくとも、４ｍ道路として扱います。
違います。
42条2項道路であれば、セットバックして建築後は4m幅があるから、4mとして扱われるのは当然です。
建築後に道路幅が3mの場合には120％ですよ。
私道など道路幅を制限されていない道路もあります。

27さんが、26さんの書き込みを訂正しているようですが、間違っているのは27さんです。

[31: 匿名さん]

すみません。
29さんに釣られて、>27と書きましたが、>28さん宛です。
27さんが正しくて、28さんが間違いってことです。

29さんの　>27って書いてあるのも　>28宛かな。
29さんの書き込みと27さんの書き込み内容が同じだから。

[32: 匿名さん]

うちの近所はお互いの私有地を道路として扱っています。いわゆる４２条２項道路ですが、４２条２項道路だろうが、普通の道路と同じ扱いです。道路中心から２ｍは建築ができません。実際、１ｍは自分の土地でしたが、建築できませんでした。なおかつ斜線規制も適用されました。スレ主さんも虚偽の報告で建築許可申請をすればだますのは簡単かもしれませんが、絶対という保障はありません。仮に間取りも決まって、実際に建築許可を申請した時、許可がおりず損害を被った場合（間取りの変更による費用負担や工期の延長）設計士が責任を負うのか、自分が納得するのかよく確認しておいた方が良いです。こういうことをしたがる人に限って、人のせいにするんですけどね。昨今、建築許可が厳しいと言われていますが、本当に厳しかったです。うちも周りの土地の扱いが複雑だったせいか、工事途中でもう一度書類を提出することになりました。

[33: ２８]

>>30
まず、スレ主さんの場合は、８ｍと１２ｍの公道で、特定行政庁指定角地にもなっています。

次に、都市計画区域内の「道路」には３種類あって、４ｍ未満では既存道路（都市部で非常に限られた場所にあります。）と４２条２項道路、それと４ｍ以上ある道路です。

４ｍ未満のは、どちらも特定行政庁が指定していて、建物をこの「道路」に接して建てる場合は、セットバックが必要です。
既存建物が、現在の道路が３ｍだからといって、容積率を１２０％にしなければいけないというものではありません。元々建っているので、これを超えていても超過部分を取り壊しする必要はありません。

このような４ｍ未満の道路に接して建物を建て直す場合は、セットバックして建てることになります。
ですので、「３ｍだから１２０％」などという主張は意味をなしません。

＞私道など道路幅を制限されていない道路もあります。
それは道路ではありません。
敷地延長のことを言っているんだと思いますけど、敷地延長部分は「道路」（４ｍ以上あるか、上記の２つの道路位置が指定されたみなしの道路）に２ｍ以上接する必要があります。
この場合も道路幅員での容積率制限があります。
どちらにしても道路幅員４ｍ以上が基準です。

[34: ２８]

>>32
＞虚偽の報告で建築許可申請をすればだますのは簡単かもしれません
だませませんよ。建築確認申請を出す先は、特定行政庁ですよ。
道路位置指定をまずは確認されます。
道路に接続していない建物は、都市計画区域では建築できません。

[35: ２８]

>>30
敷地延長でも、条例でその幅員に制限があるところもあります。
建物の床面積と構造により、私道（敷地延長）の長さが一定以上になると、東京都の場合は２ｍ幅の敷地延長ではダメで、長さと面積によっては５ｍの幅が必要な場合もあります。

[36: 27 30 31]

みなさんは、私が書いた3m幅道路などに、くいついていますが、
単に、容積率200％の土地なら、200％の容積率で建てられるよという書き込みがあったため、
そうではないケースもあるよと書いているだけなんですが・・・
実際、私道2m幅道路を1mセットバックして建て、向かいの家がセットバックしていない状態ならば、3m幅道路なわけですし・・・

>28、33
>既存建物が、現在の道路が３ｍだからといって、容積率を１２０％にしなければいけないというものではありません。
既存建物の話なんてしてません。話を広げないでくださいね。
あなたの書き込みは私の書き込みをキチンと読まずに書いています。
あくまでも建て直した状態で道路幅が3mの場合を書いてますよ。

スレに戻りませんか？

[37: 匿名はん]

>>36
＞あくまでも建て直した状態で道路幅が3mの場合を書いてますよ。
４ｍ道路での制限になりますよ。
だって、片方の家が建て直した後に、反対側の家が建て直したらどうなります？
後から経てた方の家だけ、容積率がゆるくなります？
おかしいでしょう？

元々、道路位置の指定を４ｍになる前提でやっているんです。

それに、反対側が崖や河川だと、セットバックは４ｍになるようにしなければいけません。

既存市街地「道路」も４２条２項道路も、取扱は同じです。

[38: ３７]

>>36
それに、４ｍ未満の道路位置指定された「道路」が、必ずしもピッタリと左右が揃っている訳ではありませんね。
１ｍだけずれていて、そこは３ｍ、合致している部分は４ｍ、そんなこともある訳です。

それから、あなたは私道はどうのこうのと書いていますけど、そちらはどうなんですか？
私道も道路位置指定が無いと、道路とは見做されませんよ。
どういうお考えなんですか？

[39: ３７]

>>36
建築基準法第４２条第２項適用の「道路」は、間違いなく４ｍ道路としての扱いです。

以下は２項の全文です。

この章の規定が適用されるに至つた際現に建築物が立ち並んでいる幅員４メートル未満の道で、特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、同項の道路とみなし、その中心線からの水平距離２メートル（前項の規定により指定された区域内においては、３メートル（特定行政庁が周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認める場合は、２メートル）。以下この項及び次項において同じ。）の線をその道路の境界線とみなす。ただし、当該道がその中心線からの水平距離２メートル未満でがけ地、川、線路敷地その他これらに類するものに沿う場合においては、当該がけ地等の道の側の境界線及びその境界線から道の側に水平距離４メートルの線をその道路の境界線とみなす。

ただし、第３項があって、これは極限られた既存「道路」についての扱いで、これは元々広げられない限られた地域について、今後も含めて「道路」が広げられない場合に限定して例外があります。

以下は建築基準法第４２条第３項の全文です。

特定行政庁は、土地の状況に因りやむを得ない場合においては、前項の規定にかかわらず、同項に規定する中心線からの水平距離については２メートル未満1.35メートル以上の範囲内において、同項に規定するがけ地等の境界線からの水平距離については４メートル未満2.7メートル以上の範囲内において、別にその水平距離を指定することができる。

これはセットバックも出来ない例外ケースです。
普通にセットバック出来る場所での適用はありません。

[40: 匿名さん]

37よ、しつこすぎやしね〜か？いい加減にしてくれ。
私道を道路と書いているのが間違っているのを指摘したいのは分かるが、
それ以外は37の読み間違いで無駄な書き込み山のようにしてるじゃね〜か。
粘着質すぎる。
趣旨に戻った書き込みしろよ。

[41: 14,17]

こうなるのは目に見えていた。道路斜線の薀蓄が始まったときからそもそもスレ違いなんです。

[42: マンコミュファンさん]

09＝28＝37

このスレの半分は一人で書いてますね（笑）
内容は読んでませんので、あしからず

[43: ３７]

>>40
＞私道を道路と書いているのが間違っているのを指摘したいのは分かるが、
私道とは限りませんよ。
４２条２項の引用でわかるように、４ｍ未満のは道路と書かずに「道」と書かれています。
法律で道路とするための見做し「道路」となりますが、これに関して27　30　31投稿が、おかしな書き込みをしていたのを指摘しただけです。

[44: ご近所さん]

28の勝ち
30の負け
読んでない（日本語を理解できない）のは30の方だね

[45: 匿名さん]

結論としては、スレ主さんの設計士は合法的な提案をしているという事でOK？

[46: 匿名さん]

↑　違うだろ。

[47: 匿名さん]

道路でなくても、4m未満の道路は、みなし道路として、3m幅だったら120％になるというのは間違いではないんだし。
4m未満の道路は、道路って呼んじゃいけないんでしょうかね。
道路じゃなきゃなんて呼べば？
3m幅の道路を道路と書いたぐらいで、そんなに目くじらたてなくても。。。
あっ、いちいち37、43が反応して書き込みしなくて結構ですので。

[48: 匿名さん]

「道」と書けばいいのだそうですよ。まったくなんのこっちゃ…

[49: 匿名はん]

>>47
＞4m未満の道路は、みなし道路として、3m幅だったら120％になるというのは間違いではないんだし。
勝手な解釈をするんじゃないよ。
４ｍ未満の道は、当然には見做し道路にならない。
建築基準法第４２条２項の指定を受けて、４ｍの見做し道路になる。
だから最大で容積率は１６０％なんだよ。

＞あっ、いちいち37、43が反応して書き込みしなくて結構ですので。
くだらないことを書くなよ。
規約違反だぞ。

[50: 匿名さん]

何が？