地盤改良は必要でしょうか？

[設計中]

現在木造２階建てを設計中で３月下旬に着工予定です。敷地は東西にやや長い長方形で周辺は古くからの宅地です。地盤調査（スウェーデン式サウンディング試験）結果はおおむね以下の通りです。
・土質は粘性土
・表層から-1mまでが0.75〜1.0KNの自沈層
・-1mから-3mまでは換算Ｎ値3.6〜3.8
・東半分は-3mから-4.25mが0.5〜0.75KNの自沈層、
　西端ではこの自沈層が-3mから-7mの範囲に拡大
・それ以深は換算Ｎ値6.0以上の比較的硬い地層

調査会社の結論は柱状改良が必要とのことです。ＨＭの社内基準でも改良が必要との結論になるそうですが、担当営業さんは「柱状改良までは必要ないでしょう。建物配置が決まった段階で再度基礎周辺を調査して、必要なら表層改良しましょう」と言っています。客観的根拠があるわけではなく、営業さんの経験？に基づく意見のようです。柱状改良の費用は１５０万程度らしいので、安心のためには高くついてもやっておくべきかとも思うのですが、やればやったでセメントのゴミを地中に埋めるような気がして将来の建て替えや売却時が心配です。営業さんの言うとおりに進めてよいものかどうか悩んでおります。アドバイスがありましたらお願いします。

ちなみにその土地には１年前までは設計中と同規模の木造２階建てが建っており、長年何事もなかったそうです。ただしその家は束基礎で、今度の家はベタ基礎です。

[2: 購入経験者さん]

改良しないとなるとメーカーの保障は受けられません。
表層改良だともう少し安くできるかも？

セメントのごみを埋めると言うのが理解できません。

[3: 匿名さん]

近年の住宅は単位面積あたりの重量が大きいので
昔の建物が大丈夫だからといって安心は出来ません。
自沈層が介在している調査結果なら地盤改良工事は必要です。
今ではどこの建築会社でも同じ回答だと思いますよ。
保証の問題もありますのでね。

営業さんの見解では最低でも地盤面下４ｍまでの表層改良になりそうですが
その深さまで表層かと疑問が残りますね。
再調査の費用は誰が負担するのかも確認したほうがいいです。

建物の規模がわかりませんが柱状改良や表層改良などのソイルセメント工法で１５０万は高いのではないでしょうか。
費用的には柱状改良かマイクロパイル、７ｍ以深が岩盤なら鋼管杭の選択もあると思います。

[4: 入居済み住民さん]

大きな地震が来てみないと結果はわからないと思います．
家が傾いたとき，地盤改良してなかったら後悔しますね．
傾かなかったら，改良しても，しなくてもなんにも思わないですね．
ある意味ギャンブルですよね．

私は昨年入居しましたが，柱状改良しました．
お隣はしてません．

[5: 建築中]

営業さんの個人的な意見云々より調査結果を受けてのＨＭの基準通りの改良を行ったほうが吉でしょう

地震は天災なので保証も免責でしょうが、スレ主さんの条件では建物の自重による地盤沈下がおこる可能性も十分に有りえると思います

[6: 建設業界人]

私なら絶対に地盤改良するな。
地耐力が低いのに地盤改良せずに上屋を建てるなんて考えられない。
地盤が良けりゃする必要は無いけどさ。

営業さんの経験に基づく意見ってナニ？正直、営業マン地盤に関して無知ですよ。
−７ｍまで軟弱地盤があるのに表層改良？
地盤改良に関してまったっく理解できてないよ、その人。
ネットで地盤改良を検索して、調べてみれば。

餅は餅屋って言うとおり、地盤調査会社の調査結果と対処(工法)を選択するべきと思う。
地盤が悪けりゃ、建物を幾な建物でも地震が来れば倒れるよ。
お金がかかるのは辛いけど、ここはケチるところじゃない。
施工費に関していは良〜く調べてね。

[7: 建設業界人]

No.6です。
偉そうに書き込んで、もっと重要なところを書き間違えてた。

× 地盤が悪けりゃ、建物を幾な建物でも地震が来れば倒れるよ。
○ 地盤が悪けりゃ、建物を幾ら頑丈にしても地震が来れば倒れるよ。

でした。

ついでに参考図を貼っときます。施工業者はＨＭと相談さたらいいでしょう。

http://www.jiban.co.jp/gyoumu/koji/koji03.htm
http://www.ads-network.co.jp/ziten/A01-ziban/yougo-ziban.htm

[8: 契約済みさん]

保証機関による保証ではなくHM独自の保証制度なのでしょうか？
JIOの地盤10年保証の場合、JIOが調査し指定工法で施工しないと保証が受けられません。

自分もそうだったのですが何か家を建てる時の施主ってちょっと被害妄想的になってしまうというか、勘ぐり過ぎかも知れませんが「儲けるためにやらなくてもいいはずの地盤改良勧められてる」的に思っちゃうんですよね。

第3者的に判断してくれる設計士さんに調査結果を見てもらえると安心なんですけどね。

[9: 設計中]

みなさん、アドバイスありがとうございます。
ＨＭの設計サイドからの最終結論はこれからなので、そこで柱状改良が必要との結論になれば悩む必要もないことなのですが、今営業さんの言っているとおり柱状改良不要となった場合、こちらとしてはどう判断すればよいか迷うところです。相見積もり段階ではもう一社検討していただいたところがあって、そこは契約前でしたが地盤調査をして柱状改良が必要（１５０万程度というのは記憶違いで、正しくは１２５万円）との結論でした。工法、建築面積（約２５坪）は２社とも同じです。

ＨＭによって結論が割れることもよくあるようなので、こちらとしては微妙なラインで判断が分かれている場合はみなさんのアドバイスにあるように柱状改良など、きちっとした対策を講じたほうが良いと思えてきました。ただ、柱状改良の現場写真を見るとかなり大きなセメント柱が２０本、３０本と埋め込まれています。とりあえず今度の家が建っている間はよくても、４０年、５０年後の建て替え時にあのセメント柱は役に立つのでしょうか？　半永久的にもつのでない限り、いずれはただの撤去不能な粗大ゴミになってしまうのではないか？　そのあたりがどうもひっかかっています。

08さん
おっしゃるとおり、被害妄想的感情がすなおに地盤改良を受け入れられない一因でもあります。品確法施行以来みな地盤調査をするようになり、調査会社は調査だけでは利益が上がらないから危なそうなところはみな要地盤改良、ＨＭは後でクレームにならないようにそのまま受け売り、結果あちこちで改良工事。何もしなかった昔がよいとはいえませんが、今はよくわからないまま過剰設計がまかり通り、施主はまるでリフォーム詐欺の被害者のような立場に置かれているのじゃなかろうか、と思ったりします。

[10: 建設業界人]

長文です。
大きな買物、長期のローンを組むわけですから慎重に越したことはないです。
正確な判断による、「無駄」と「無理」を振るい落としていかないと損をします。
ただし、「安全」と「必要」も見極めないとダメです。
なにも、プロになれって言うんじゃないです、そんな簡単にプロになれませんが。
情報を出来るだけ収集し、良く目を通して、調べ、その上でＨＭ等と協議してください。
それと、相手の判断の根拠を確認してください。例えば法的な「設計基準」やそれに
対する保証の確認です。
営業マンの経験値に基づく口頭の判断に保証は全く無いです。

今回の事例で言えば、柱状改良が必要と思われる地盤に表層改良しても効果は乏しい。
地盤改良費用が抑えられても、効果が無ければ無駄です。大損です。

それと、杭に関してですが、基本的にコンクリート杭や鋼管杭は永久構造物と考える
べきでしょう。
将来の建て替え時に地下室でも造る気なら影響はあるでしょうが、撤去はしないです。

　「品確法施行以来みな地盤調査をするようになり・・・」
とありますが、それだけ以前は金額が嵩むからと地盤を軽視してきただけです。
地盤調査はお金が掛かるからしない、その代わり水に近いところには建てないとかで
回避してきたつもりなんです。
ただ、水に近くないからだけで地下水や地中の地耐力の判断は出来ないんですけどね。

地震の多い日本ですから地盤に気を使うべきです。建設業界に携わる人でいまどき地盤
を無視して家を建てる人は皆無と思います。居たら本当のバカかと・・・。

地盤が弱いところに杭を打って建築する。それは世界中で行われている事です。
イタリアのヴェネツィア(ベニス)などは有名ですね。古いところは木杭のままですし。

軟弱地盤＝建築不可ではないのです。軟弱地盤だから良好な地盤なるよう地盤改良するんです。
言い換えれば、良好な地盤に地盤改良工法を施すのは全くの無駄使いです。

あとは、するしないはあなたの情報収集力と判断です。
家建てるのって大変疲れるけど、頑張ってください。いい家にしてくださいね。

[11: 建築士です]

＞・東半分は-3mから-4.25mが0.5〜0.75KNの自沈層、
　　西端ではこの自沈層が-3mから-7mの範囲に拡大
　・それ以深は換算Ｎ値6.0以上の比較的硬い地層
深さ２ｍ以深に「0.5〜0.75KN自沈」連続して１ｍ以上又は合計で２ｍ以上ある場合は、
基礎杭や柱状改良などの対応が必要です。
質問のケースでは、深さ約７ｍの柱状改良が必要です。
営業さんは、ほとんどの場合素人です。このことをお忘れなく。

[12: 素人]

素人の私が言うのも何ですが、４０〜５０年先のコンクリートのゴミの心配するならば、その間の地震の心配したほうが良いんじゃないですか？

またスレを読む限り、建物配置も決まってないようですし、正式決定して地盤調査結果を待ってからで良いんじゃないですか。
まあ、それまでにどうするか決めておく必要ありますが。
（現状では、何れにしても何かしらの改良が必要でしょうが）


この手の話は病気などと同じで、他人は所詮人事です。
普通は、お金出しても最良の対策を打ったほうが良いと、簡単に言いますよね。

実際は当事者がどうするかだけです。
自分で薬飲んでおけば直りそうな病気か、診察してもらって不要かもしれないが注射打つのかのようなものです。

後で後悔するもしないも、自分次第です。

世の中、何かあれば「原因を探し追求する」が、何も無ければ「誰も何も言わない」
そんなものです。
何かが起こるまで、何もわからないのです。
（あとで、それ見ろって周りは無責任に言うだけです。）

[13: 建築中、もうすぐ完成]

N値だけでは判断できないケースもあるとのことですので、
ご紹介しておきます。
「品質を守る木造住宅の計画と設計」という本のP.50 CASE1に、N値
2以下、場所によっては0.7などという数字が出ても、杭等は不要
との見解があります。以下、同書からの抜粋ですので、
よかったら参考にしてみてください。

「この０．７という数値は、木造住宅程度の軽重量であっても
不十分といわなければなりませんが、この地層の上には
洪積層が重なっているという点に着目する必要があります。
　そうした視点で見れば、この粘土層は数万年の時間を
かけて転圧された地層であり、すでに十分な圧密状態に
あるといって差し支えないことを理解していただけると
思います。」

実は、うちも似たような検査結果の土地に建設中なのです。
地域もおそらくこのCASE1の近くです。

＜うちの場合＞
地表から1mあたりまで軟弱、6mあたりに1mの自沈層(N=3程度)、
その他はN=3から4の間。8m以降はN>100でSS試験終了。
場所による違いはほとんどなし。
ベタ基礎、木造在来、総2階。

保証会社は「改良必要」の判断でしたが、おそらく上の本に
あるようなリスクのある判断には自信が持てないのではないか
との印象をうけました。保証をする関係で、
どうしても安全側に振れますので・・・。

でもって結局のところ、私も安心して建てたかったので、
鋼管杭を打ちました。柱状改良の方がちょっと安かったんですが、
スレ主さんと同じく、撤去不能なコンクリートを地中に残して
将来の人類に迷惑をかけるのが嫌だったので（自己満足）。
鋼管なら100年、200年で腐食してなくなるし、環境負荷
も小さいのではないでしょうか。ちなみに費用ですが、
深さ7mちょっとを38本だかで80万円でした。東京都の市部です。
以上、参考になれば。

[14: 建設業界人]

確かにＮ値がすべてではなく、あくまでも判断材料の一つでしかありません。
でも戸建住宅での一般的な調査方法であるスウェーデン式サウンディング試験
では、土質まで調査できないので判らないんですよね。
しかも、スウェーデン式サウンディング試験での結果は換算Ｎ値ですので、
ボーリング試験ほどの精度はない。その分、費用はお手頃。
だからこそ安全側を選択するべきでしょうね。

一つ言っときますけど、地盤改良は支持層(固い地盤)まで掘ります。
そう、掘るのは軟らかい所だけ。どうしてだと思います？
硬い地盤を掘ったり、穴開けるのってホント大変なんですよ。
極端な話、下手すりゃ機械が壊れる可能性もあるし。
だから業者が必要以上に深く掘って金額を吊上げようって、正直リスクが
大きすぎる思うんですけど。

[15: 匿名さん]

私なら、私も１３さんと同様に、鋼管杭による地盤改良を行いますね。

建築面積が約２５坪で、７ｍ以下が支持層であることを考えると、
ちょうど１３さん
（＞深さ7mちょっとを38本だかで80万円でした。）
と同じような状況にあると思えます。
業者によって金額がだいぶ上下するとは思いますので、
高く見積もると200万円は覚悟しなければいけないですが。

まあ、「木造２階建て、建築面積が約２５坪、７ｍ以下が支持層」
という条件を伝えたら見積もり概算くらい電話ですぐに出ると思いますよ。
（もちろん正式見積もりを書面でもらうのを忘れないようにね）

[16: 設計中]

スレ主です。みなさん、ご意見ありがとうございます。
サウンディング試験結果から機械的に要地盤改良、と言われても説得力がいまいちですよね。私にとっては過去何十年か同規模の家が建っていたという事実の方が説得力がありますね。13さんが引用してくださったように、うちも十分圧密された土地のはずですから、以前と同じ重さの家を建てるなら地盤改良はしないでしょうね。ただ、今度建てる家のほうが何割か重くなるだろうという点で悩んでるわけですが．．．

鋼管杭ちょっと高そうだけど、よさそうですね。詳しく調べてみます。

建物の設計はほぼ終わって来月には地盤改良についても結論を出す手はずです。10さんがご指摘のように、しっかりＨＭとの打ち合わせを進めたいと思っています。ところで、品確法では「地盤調査義務等を適切に果たさなかったり適切な基礎を設計・施工しなかったために不同沈下などが生じた場合には、基礎の瑕疵として10年の瑕疵担保責任の対象となる」ということらしいですが、これは基礎に一定の傾き（たとえば6/1000）が認められた場合は自動的にＨＭに瑕疵担保責任を問えるということでしょうか？　それとも適切に調査・設計・施工をした上での不同沈下は免責になるのでしょうか？　どなたか詳しい方がおられたらお教えください。

[17: 匿名さん]

某調査会社の社員だけど、地盤調査会社に直接発注すれば予算は半額程度で可能ですよ。
工事だけなら設置から施工、撤去まで３日位かな。

[18: 建設業界人]

慎重論も含めて、ちょっと反論！　しかもまた長文です。
別に無理に勧めてる訳でも、地盤改良業界を援護するつもりもサラサラ無いのですが・・・。

（サウンディング試験結果から機械的に要地盤改良、と言われても説得力がいまいちですよね。
私にとっては過去何十年か同規模の家が建っていたという事実の方が説得力がありますね。）

そもそも、なぜ調査結果(機械の判断)を疑うのでしょうか？
スウェーデン式サウンディング試験の実績は多数ありますよ。
そして、その土地には過去何十年の間に強い規模な地震が無かっただけかも。
国内で地震が起こらないところは皆無です。しかも何時どのように起こるか分かりません。

（13さんが引用してくださったように、うちも十分圧密された土地のはずですから、）

その根拠は？過去にこの土地でボーリング調査でも行いましたか？
例えば、地元のお年寄りの話も情報の一つですが、ホントに地質に詳しいでしょうか？
その土地の地中(地層、層厚、土の性質、地下水位高など)の事まで御存知でしょうか？
ひょっとして御存知なのは地上(表面)の歴史と、言い伝えだけではないですか？

この話はＨＭの営業マンの口先判断が混乱を招ねく発端なのでしょうが、スレ主さんが、
なにか一方的に調査結果を疑って係ってる様に思えるのは私だけでしょうか？
調査結果の判断は第三者に依頼する方法もあります。その調査結果を他の設計事務所等にて
判断を委ねる事もできます。もちろん有料ですけどね。

責任に関する話ですが、施工は設計に基づいて行い、設計は調査に基づいて行います。
調査結果で必要と判断されれば、設計・施工サイドが勝手な判断でに覆すことはしません。
それを、ＨＭが勝手に断ることが無ければ、それを強固に断るのは顧客サイドとなります。
それが協議記録として残り、そして万が一の場合、あなたは不利でしょうね。
それとも、責任の所在を求める事なんてしませんか？すべて自己責任として処理する覚悟ですか？

不安を煽るような文章になりがちですが、決して責めてる訳ではありません。
ただ、スレ主さんの判断基準が本筋ではない様に見受けられて仕方がないのです。
だからこれで最後にしようと思いますが、建設業界に身を置くプロとして、前にも書いた事を
頭に入れて判断と協議をしてください。
「地盤が悪けりゃ、建物を幾ら頑丈にしても地震が来れば倒れます。」
費用を抑える場所を間違えないでくださいね。

[19: 入居予定さん]

どうしても地盤改良が無駄だと思うなら、施主の責任でやめればいいんじゃないの。当然、依頼業者やＪＩＯ、住宅保証機構などの瑕疵保証は受けられないでしょうけど。その前に業者が請け負ってくれるのか？？？いくら当事者間では折り合いが付いていても、自分のとこで建てた家が不同沈下なんて噂が立つのは避けたいですからね。それともそんなレベルに達してない業者なのでしょうか？
実際、同じ地盤調査をしても地形によっては隣の家は改良の必要がないのに自分の家は改良が必要なんてことは頻繁にあります。１００ｍも違えば、そこの調査結果は参考にはできても、それ以上ではありません。
今、１００万円くらいの出費をするか、何かあったときにその何倍もの出費をするかどちらを選びますか？もちろん生きている間に何も起こらない可能性もゼロではありませんが・・・。実際、後から不同沈下を直す工事をやってるのを見ましたが、家の下に油圧ジャッキを入れて水平にして、そこへ補強して、そこに住むなんて想像したらあまり気持ちのいいものではないです。
調査結果で改良が必要であれば、やるべきです。

[20: 匿名さん]

スレ主さんの土地の場合は調査結果から機械的に判断されたというより、2KNもない地盤には専門家なら誰もが改良を提案する結果だと思います。
スウェーデン式サウンディングに不満ならばボーリング調査をしてみる事ですが、自沈層がある地盤の判定が覆るとは思えませんけど。
ハウスメーカーを名乗る会社がこの結果を無視して建築する事もないでしょうね。
今度建てる家が何割か重くなる程度に考えているようですが、布基礎とべた基礎では建物の単位重量は全然違いますし、それが地盤の許容度を越えれば圧密沈下は一気に進行しますよ。

[21: 匿名さん]

あの調査結果で地盤改良しないとか表層改良で回避するとか、正直理解に苦しむ。
ゴミだ、建て替えだ、とかなんだかんだ言って要するに問題はお金か？

その割には自沈層の最大が−７ｍで鋼管杭を選択？木造住宅でしょ。別にいいけど気は確か？
将来、建て替え時に杭を抜くの？その土地-７ｍまでユルユルになって、家の建て替えどころじゃなくなるよ。