変動金利は怖くない？？ その３６
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127:
匿名さん
[2011-09-23 10:51:40]
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128:
匿名さん
[2011-09-23 11:23:51]
変動金利が怖くない人は変動に、
怖い人は固定にすれば良いだけではと思います。 変動で金利が上がった場合でも問題なく返済できれば良いだけの話ですから。 但し、今の状況から長い将来にわたって金利上昇が無いだろう という推測だけで変動を選んでいる人がおられるようなら、 それは危険だと思います。 なぜなら、リーマンショックや東日本大震災などを正確に予言できた人は少ないように、 長い将来に何が起きるか予見するのは難しいと思うからです。 いくら借りられるではなく、いくらまでなら無理なく返済できるか という視点で、それぞれのご家庭の状況に合わせて 変動なり固定なり選択すれば良いのではないでしょうか。 実際にローンが終わってみなければ、変動か固定かどちらが正解か、という答えは無いように思います。 |
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129:
匿名
[2011-09-23 11:49:08]
フラットの借り替え型がある以上変動で大丈夫
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130:
匿名さん
[2011-09-23 12:23:56]
>128
そうだよね。借りれるかではなく、余裕をもって返せる計画が必要。 繰り上げでガンガン返せる余裕があるなら変動がお得であり、 今までの家賃と同額もしくはそれ以上のローンを長期で組むなら固定。 不況だから金利が上がらないとか、これに当てはまらない例もあるわけで。 不動産屋や銀行はちゃんと説明しないが、 変動ローンの本当のリスクは未払い利息にあるわけで。 ここ数年の流れであれば「未払い利息」なんて笑い事だったけどね。 欧州、米国と破たんしてくればギリシャのような状況も想定されるから。 変動の金利が上がったら固定にすればいいと思ってる人が多いけど、 これは繰り上げして借入額そのものが減少していることが前提。 変動を固定に変えれば、支払いは確実に増えるのだから。 期間 変動35年 借入 40000000 金利 0.85% 月返済 ¥110,140 返済総額 ¥46,258,647（35年間金利が変わらなければ･･･ね） 期間 フラット35 借入 40000000 金利 2.26% 月返済 ¥137,905 返済総額 ¥57,919,926 |
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131:
匿名さん
[2011-09-23 12:45:04]
>>116
変動か固定かは損得で選ぶべきではない。 自分にとってどんなリスクがあり、どうするとリスクが軽減できるかで選ぶもの。 固定は安心料という考え方は、景気や収入が右肩上がりの時の考え方。 今は、収入減や増税や社会保障負担など、実質金利の上昇を考えると、固定が安全とは言えない。 少しでも早く残債を減らした方がよいとも考えられる。 |
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132:
匿名さん
[2011-09-23 12:47:30]
>>130
>不動産屋や銀行はちゃんと説明しないが、 変動ローンの本当のリスクは未払い利息にあるわけで。 不動産屋に説明責任はないが、銀行には重要事項の説明責任があるよ。 それって、どこの銀行？ こんなところで書き込むよりも、当局に通報した方がいいよ。 |
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133:
匿名さん
[2011-09-23 13:11:52]
未払い利息って・・・今の金利情勢でどれだけ金利が急騰して何年でいくら発生するのか
３０００万円３０年変動で事例を想定して説明してみてほしいなぁ。 |
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134:
匿名さん
[2011-09-23 13:13:54]
結論
余裕のある人は変動 余裕がない人は固定 ギリギリの人は低金利の変動しか選択肢はないがそういう人は借りること自体をやめておくべき |
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135:
匿名さん
[2011-09-23 13:45:33]
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136:
匿名さん
[2011-09-23 13:46:36]
借り換えするにも結構なお金がかかるからね～
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137:
匿名さん
[2011-09-23 13:52:27]
>>126
>固定の競売数が多いのは、昔は高い固定金利で借りる人が多かったからでは。 >今は低金利で、状況が違う。 前々スレくらいで否定されていた。（機構の資料つきだったと思う） 結局、ギリギリで借りている（それでもローンが通っちゃう）から、不況になると破綻する。 リーマンショック前に借りた人はリーマンショックで破綻者が出た。 何とかローンを払っても、10年後のステップアップがあるから、そこで問題が表面化する人も出るだろう。 ついでに言うと、今でも「相対的に」高い固定金利で借りていることには変わりない。 経済状態が大きく上向かない限り、高い金利負担が継続する。残債も減りにくい。 だから破綻しやすいのは当然。 今回の欧米の財政危機による不況が深刻化した場合、破綻者が増加する可能性がある。 |
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138:
匿名さん
[2011-09-23 14:04:26]
借入金額を少なくするのでなく、自己資金を増やす。これが大事だよ。
物件価格を下げて借入減らしても地価下落が続けば残債＞担保価値になる可能性は高い。 そうなれば借り換えも無理。 まず、自己資金は２割。それでもって５年以内にさらに残債を減らしておけば 金利急騰でもフラットへの借り換えができる。 むしろ心配なのは不景気で金利が上がるまえに給与が下がること。 その際、残債を新たに期間延長で借り換えたら相当に助かると思うよ。 |
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139:
匿名さん
[2011-09-23 14:12:12]
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140:
匿名さん
[2011-09-23 14:15:05]
>>131
固定は安心料という考え方は、景気や収入が右肩上がりの時の考え方。 今は、収入減や増税や社会保障負担など、実質金利の上昇を考えると、固定が安全とは言えない。 そのようなお考えであるなら、 そもそもローンを組んで不動産を購入すること自体を 控えた方が宜しいのかと思います。 資金を貯めて、その範囲内の物件をローンをせずに購入するのが最適かと思います。 どうしてローンを組んでまで不動産を購入する人が多いのかというのが不思議でなりません。 |
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141:
匿名さん
[2011-09-23 14:22:53]
>>140
>どうしてローンを組んでまで不動産を購入する人が多いのかというのが不思議でなりません。 借りるより買った方が安いから。 >資金を貯めて、その範囲内の物件をローンをせずに購入するのが最適かと思います。 家賃払いながら貯金するのは2重払いでキツイから。 そんな無駄なことをするくらいなら、ローン払いながら繰り上げ返済する方が良い。 |
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142:
匿名さん
[2011-09-23 14:36:05]
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143:
匿名
[2011-09-23 15:01:27]
変動くんは、未来永劫、低金利が続くと思っているだけのこと。
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144:
匿名さん
[2011-09-23 15:02:58]
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145:
匿名さん
[2011-09-23 15:06:01]
>138
４０００万の物件を８００万頭金を入れて３２００万３０年ローンを組む 0.875％で５年後の残債は27,322,260円だ。 月々の支払いは101097円 ４０００万円の物件を２００万頭金で３８００万円ローンを組んで 同じく３０年ローンを組んだ場合、同じ0.875でも月々の支払いは 120053円５年後の残債は32,338,295 これを、2730万円にするためには５年間で５００万繰り上げる必要がある。 月にならせば83,333円 毎月203,386円支払う必要がある。 実際当初に６００万自己資金を入れるかあとから繰り上げるかの差は１３万７千円 の差にすぎない。 しかし重要なのはこの５年間のデフレの進行だ。 かつて貯蓄した６００万と今後５年間の「未来のカネ」の６００万はどちらが価値が あるか。 その差が１３万７千円程度と考えるには世の中不景気すぎないか？ |
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146:
匿名さん
[2011-09-23 15:25:58]
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147:
匿名さん
[2011-09-23 15:31:54]
余裕があっても固定にするメリットをしらない人がいるって本当？
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148:
匿名さん
[2011-09-23 15:32:14]
145＞139
買ってから繰り上げとかいうけど、実際に頭金が少ない時点で強制的に頭金補てんさせられているようなもの。 それじゃどうやってみなさん自己資金貯めたか・・・賃貸の家賃補助とか借り上げ社宅とかを活用したのでしょうね。 借入額の大きいローンを組んでさらに繰り上げというのは頭で考えても実行は難しいですよ。 家賃が１４万とかで、ローンが１２万という程度で、いきなり２０万のローン返済なんてできないと思うけど、みなさんやってらっしゃるの？ |
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149:
匿名さん
[2011-09-23 15:35:16]
>>146
>違うでしょ。 >彼も金持ち貧乏関係なく、終わらないと固定がいいか変動がいいかわからないっていってたじゃん。 確かにそう言っていた。 で、「余裕ある前提なのに、何でわざわざ高い金利で固定するの？」と言い返されて反論できなかった。 将来の金利が予測不可能でも、支払い期間の短い人は固定で借りるメリット、合理性は無いんだよ。 その点は彼ですらも理解できたってこと。 さて、今度はあなたが支払い期間が短いにも関わらず、固定を選ぶメリットを書いてね。 |
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150:
匿名さん
[2011-09-23 15:38:34]
だから、前にも書いたけど賃貸にまわすんだろ。アパマンローンじゃ固定は高いし。
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151:
匿名さん
[2011-09-23 15:41:13]
>>148
まず、アンカーは正しく指定して欲しい。 >それじゃどうやってみなさん自己資金貯めたか・・・賃貸の家賃補助とか借り上げ社宅とかを活用したのでしょうね。 世の中、恵まれた人ばかりなんだね。うちは違ったけどね。 >借入額の大きいローンを組んでさらに繰り上げというのは頭で考えても実行は難しいですよ。 借入額の大きいローンの定義が不明だけど、借入額が大きくてもキャッシュフローも同様に大きければ 問題なく実行可能。というか、それができないならそもそも無理なローン。 そして、余裕のあるローンを組める人は、賃貸しながら貯金するより、まず買って、 後から繰り上げ返済する方が効率が良い。 |
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152:
匿名さん
[2011-09-23 15:45:05]
なんで賃貸だけなの？
事業やってる人はなんちゃらかんちゃら言ってる人もいたけど、 賃貸だろうが事業だろうが、固定で借りた利率より高い利率で回せる自信があるならそうする人がいても全くおかしくない。 |
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153:
匿名さん
[2011-09-23 15:45:08]
キャッシュフロー？？？何を言い出すのか。この人は。
賃貸物件の話ですか。 |
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154:
匿名さん
[2011-09-23 15:52:53]
まず、デフレの時代借金していること自体おぞましい状況。
そこで変動を選ぶということはデフレが当分続くということを考えての話。 インフレになってくれたら、売って売却益が得られる可能性もあるし 固定で借りていたら借金自体が目減りする。 だから買ってから繰り上げなんて言っている人は、貯蓄の価値が分っていない。 先に買ってあとから払ったほうが得という発想はインフレ時代の考え。 住宅ローンが可処分所得の先食いを強いているから個人消費が伸び悩やむ。 いい金融商品があればそこにお金が流れ、そこで頭金が増えればみな 余裕でローンを組むのじゃないだろうか。 住宅をまず買っておいて繰り上げ返済っていうのは、インフレ時の発想 だった気がするが、みんなそうなのかな。 |
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155:
匿名さん
[2011-09-23 15:58:31]
>>152
>事業やってる人はなんちゃらかんちゃら言ってる人もいたけど、 それ言ったのは俺。 >賃貸だろうが事業だろうが、固定で借りた利率より高い利率で回せる自信があるならそうする人がいても全くおかしくない。 金利の低い変動で借りればもっと楽だと思うよ。 そんなことするより、繰り上げ返済した方が楽にプラスを生み出せるけどね。 あと「自信」という表現はよくない。「確実に」高い利率で回せないならやる意味は無い。 リーマンショック前は変動でもいたんだけど、リーマンショックや震災でほぼ全滅した。 繰り上げ返済せずに、東電の配当利回りに賭けていた人が最も悲惨なケースだろう。 >>153 キャッシュフローの意味も知らないとは･･･ 税引後のキャッシュイン／アウトのことだよ。 |
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156:
匿名さん
[2011-09-23 16:01:40]
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157:
匿名さん
[2011-09-23 16:05:54]
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158:
匿名さん
[2011-09-23 16:12:29]
>>154
さすがにちょっと言いすぎだろｗと思った。 >まず、デフレの時代借金していること自体おぞましい状況。 固定で借りるなんて終わってる、と。 >だから買ってから繰り上げなんて言っている人は、貯蓄の価値が分っていない。 ・家賃払いながら貯金する ・先に買って、後から繰り上げ返済 のいずれが得か？という話。 ・前者は家賃分が完全に捨て金で、貯金がプラス。 ・後者は金利が捨て金になるが、現状は金利水準が低く残債の減少ペースが速いことに加え、 繰り上げ返済分が残債の減少を早める。住宅ローン減税もある。 ただし、不動産価格の下落はマイナスになる。固定資産税も少々必要。 例を挙げると、月に不動産向けに20万使える人がいたとして、 ・賃貸していたら12、13万家賃で残りが貯金。 ・購入していれば、20万全部が返済に使われ、うち金利分は4-5万。ローン減税ももらえるので、 返済を増額し、残債減少により金利分はどんどん低下。 どちらが得かは自明かと。 家賃払いながら貯金なんて無理だよ。結婚と同時に買うくらいじゃないと。 DINKSなら残債の減少ペースはかなり速い。 |
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159:
匿名さん
[2011-09-23 16:13:40]
金持ちが固定で借りる意味を説いても、ここでは金持ちが少数派なのだから共感しない
逆にギリ変が...という話をしても金持ちと同様に、ここでは少数派なのだろう 何れにしろ極端な話ばかりなので、話が噛み合ってないんだな |
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160:
匿名さん
[2011-09-23 16:15:03]
株なんか引き合いにださなくても、繰り上げ資金で賃貸マンションに投資している人はいるよ。
７％くらいの表面利回りがあれば安心。それを繰り上げにまわせばもっと弾みがつく。 １０年以内に売ればキャピタルゲインもあってそれをまた繰り上げに回す。 一円もムダ金使わずにローン繰り上げ返済完了って寸法だ。 |
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161:
匿名さん
[2011-09-23 16:23:09]
>>157
>意味がわかってきたよ。君にとっては住宅ローンの繰り上げ返済が最も愛すべき投資ということだね。 言われてみて、あながち外れていないと思った。 >でもそれって、カネを生み出しているわけでなく消費しているだけなんだけどね。 俺の認識は違う。 ・住居費が節約できる →家賃は金利の後払い（正確には「その時払い」）だが、購入は自分で調整できる。（先払いも可能） ・不況なので、リスクフリーで高金利の運用はできない →家計費に占める主要な支出である住居費を削減することが、結果的に高金利で運用したのと 同じ成果をもたらす。 Cash is King.はその通りだと思うけど、それを実現するために家を買い、 繰上げ返済をしながら完済し、その後キャッシュを積み上げる。 賃貸に比べれば、購入した時の金利払いや値落ちなんて知れてる。（物件選びは重要だが） 逆に言うと、家賃はまだまだ高すぎる。 上にもあった、家賃補助や借り上げ社宅（企業だけでなく、自治体もある）の存在が、 家賃を高止まりさせている、との調査もあるらしい。 直近だと、エコポイントの導入で家電値上がり→同終了で値下がり、 出産補助の増額で分娩費値上げ、も同じ現象。 |
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162:
匿名さん
[2011-09-23 16:26:02]
固定金利の人が競売行きになる一番多くの理由は、借金してるという希薄さにあると思う。
金利を固定したって購入した物件の価格が下がれば、実質金利は上がっている。 今後、不動産価格が大きく上がるとも思えない。 今後も固定ローンの競売は変動に比べて多いと思う。 |
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163:
匿名さん
[2011-09-23 16:28:23]
>>160
バランスシートを膨らませることで、利益を高める運用手法は確かにある。 でも、それはリスクがある運用だよね？ リーマンショックも同じで、世界中が債務削減に走ったことで、資産価格の下落を招いた。 安値で買えた人は下値は知れているのかもしれないけどね。不動産はタイミングだから。 繰り上げ返済とどっちが良いかは、それこそ結果論の世界かもしれないし、 負担しているリスクに見合うリターンを得られたか？という疑問もある。 |
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164:
匿名さん
[2011-09-23 16:31:49]
はじめて書き込むものです。
フラットスレと変動スレ両方を興味深く拝見してます。私は変動金利で借りております。優遇は皆さんほど良くはありませんが、0.975％（2.475％から全期間1.5％優遇）年収600万・借入2900万・33年です。 テンプレが凄く秀逸で納得がいったので、差額分を別口座にためてちょこちょこ繰上げ返済しています。 しかし最近日本のデフォルトによるハイパーインフレ の可能性も0ではないということをちらほらききます。 もちろんほとんどが日本国内だけで国債は消化してい ますし、世界第三位の経済大国の日本がハイパーインフレになる可能性は本当に少ないということはわかって います。しかし0では無いので不安な方は、10年固定という選択は如何でしょうか？ 中途半端で意味がないという意見もあると思います。 しかし、最近は10年固定1.5％、10年後も1.5％優遇も あります。フラットのように確実に1％上がるよりも こちらのほうが良いのでは？と思ってしまいます。 ハイパーインフレに万一なった場合は、固定は変動化 する可能性もあると反論もあるでしょうが、10年固定中 にハイパーインフレになった場合、変動化する前のタイムラグ（仮に3か月）あれば、その期間だけで一気に返済できてしまうってことは無いですか？ つまり最初の10年間だけでも固定化すれば、多少金利が高いけど、ハイパーインフレになっても安心だし、金利が上がらなかったら10年後に自動的に変動に移行しますので選択の一つにあがるのではと思ってます。 多少皆さんの話の脈絡からはずれていますが、変動スレに書き込むのが一番と思い書き込みました。 |
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165:
匿名さん
[2011-09-23 16:33:58]
164のものです。
大変申し訳ありません。アンカーがうまく ついておりませんでした。 |
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166:
匿名さん
[2011-09-23 17:14:32]
残債の多い時の金利が重要。
あとこの日本で10年以内にスーパーインフレがおきる可能性は極めて低い。 為替がドル/円で120円、日経15000円越えてから考えれば良い事。 変動っていっても金利が変動するのは年2回だから、それで十分間に合うよ。 |
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167:
匿名さん
[2011-09-23 17:30:01]
>>164
ハイパーインフレは何してもダメ。借入れ先の銀行が経営破綻しかけて貸しはがしで一括返済迫られるかもよ？当然国の財政が破綻するわけだからフラットも一緒。 ちなみにハイパーインフレとは1300%の物価上昇率。常識が一切通用しない世の中になってるよ。 |
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168:
匿名さん
[2011-09-23 17:36:43]
ちなみに今ギリシャの財政破綻が騒がれているけど、ギリシャの負債は30兆ほどと言われてる。それらの国債をユーロ圏の金融機関が保有しており、ギリシャが破綻して債務不履行が起こるとこの30兆円が不良債権となり、金融機関の経営破綻が騒がれている。そして今ではユーロ全体どころかリーマンショック以上の金融危機になりかねないとまで言われ出した。ユーロ加盟国やIMF、ECBなどが追加融資を検討するなど必死に食い止めようとしてる。
もし、日本で同じような事が起こったらどうなると思う？国内金融機関が保有している日本国債はいくら？ギリシャみたいに援助してくれる国は無いよ。規模が違いすぎる。 想像も出来ない世界的な大混乱が起こるよ。資本主義自体が崩壊するかも。 |
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169:
匿名さん
[2011-09-23 17:44:15]
真水論って知ってる？
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170:
匿名さん
[2011-09-23 17:49:06]
低金利だから、固定にしとけばいいものの。
固定も変動も1％位しか変わらないのに、議論しても仕方ないのに、、、、 |
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171:
匿名さん
[2011-09-23 17:50:40]
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172:
匿名さん
[2011-09-23 17:52:36]
>>170
そう思ってる人はたぶん変動スレなんて見ないだろうね。 金持ちが固定にするメリットってたった一つ。ローンの事なんて気にしなくていいって事だけ。 変動スレに張り付いてる時点で貧乏ギリギリ固定君。 |
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173:
匿名さん
[2011-09-23 18:27:00]
164のものです。
な・る・ほ・ど。 皆さん色々意見、ありがとうございます。 ハイパーインフレ時には何をやっても厳しいですね。 残金全額返済できるほどの貯蓄があれば別ですが、 私は400万しかないので今の低金利のうちにこつこつ 繰上げして減らしておきます。 色々考えると今の世の中で変動以外の選択は考えにく いですね。完全に連動してないかもしれませんが、 政策金利があがる日経17000円水準はちょっと想像 できない。 私は固定（フラットSのみですが。。）は良い選択だ とは思っております。（月に左右されるのであまり 好きではないですが） 経済は不確定要素が多く完全には絶対にわからない と思いますが、勉強していきたいと思います。 また書き込むことがあるかもしれませんが、宜しく お願いします。 |
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174:
匿名さん
[2011-09-23 21:51:45]
>172
>金持ちが固定にするメリットってたった一つ。ローンの事なんて気にしなくていいって事だけ。 がはははは まだ言ってる人いた。笑 だから、もう一度説明してあげるからよく聞きな。 固定で借りる金利より高い金利で回せる自信のある人は固定で借りる可能性がある。 わかった？ 変動だと金利が上がっちゃうかもしれないからねぇぇ 君は繰り上げ返済の事しか見えてないんだろうけど、逆に借りた金を出来るだけ返さずに引き延ばすだけのばしたいと考えてる人もいるって事を知っておきましょう。 ま、こんな芸当は僕のような貧乏人にはできないので、お金持ちさんだけが出来る芸当なのかもしれないですけどね。 勉強になりましたね。 ということは？ 金持ちも貧乏人も、変動と固定のどちらがいいかは終わってみないとわからない。 ってことだと思うんだ。 否定できる？ |
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175:
匿名さん
[2011-09-23 22:05:14]
>>174
>固定で借りる金利より高い金利で回せる自信のある人は固定で借りる可能性がある。 >変動だと金利が上がっちゃうかもしれないからねぇぇ 自分が何を言っているのか理解できていないよね？ >ま、こんな芸当は僕のような貧乏人にはできないので、お金持ちさんだけが出来る芸当なのかもしれないですけどね。 こんなこと言っちゃうんだもんね。実在するかどうかも分からないよね。 >金持ちも貧乏人も、変動と固定のどちらがいいかは終わってみないとわからない。 >ってことだと思うんだ。 で、何でこんな結論になるの？ こっちが恥ずかしくなるから、もう書き込まなくていいよ。本当に。 |
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176:
匿名さん
[2011-09-23 22:10:10]
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by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |
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スムログ 最新情報
スムラボ 最新情報
そうか、金利改定前に固定に借り換えれば…と思いかけたが、今は優遇幅で調整してるからだめだね。