シティテラス加賀

[マンコミュファンさん]

成増、大山、志村、蓮根、板橋本町に常盤台…。ここ最近板橋区内で活発な供給を続けるすみふ最新作。いかがなものでしょう。


＜全体概要＞
所在地：東京都板橋区加賀1-3356-64他
交通：都営三田線板橋区役所前駅徒歩9分、埼京線十条駅徒歩14分
総戸数：385戸
間取り：2LDK～4LDK
面積：54～84平米
入居：2013年6月下旬予定

売主：住友不動産
施工会社：西松建設


[スムログ 関連記事]
【加賀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/7188/

[1: マンコミュファンさん]

スレ主です。板橋駅から徒歩14分でした。

[2: ビギナーさん]

スレ建てお疲れ様です！

ここはJRなら十条の方が近いとおもいますよ！

加賀レジデンス以来の物件なので楽しみです。

[3: 近所をよく知る人]

駅から少し遠いですが、今すみふが板橋区でだしている物件の中で、
周辺環境などの立地は最高だとおもいます。ここが、三丁目にある
レジデンスのような設備仕様であればまちがいなく人気物件に、
なるでしょう。しかし、３８０戸越えの大型物件なので、周辺にあたえる
影響を考えると、周辺住民からすると迷惑物件にならないようにしてもらいたい

[4: 匿名さん]

価格はどんなもんですか。このへんの相場をよく知りません。

勝手に坪２８０～２９０くらいなのかなと思ってますが、もうちょっと高いですかね。

[5: 近所をよく知る人]

普通に考えると坪250より少し安いのでは？

[6: 匿名さん]

たしかにイタバシテラスを見ると、そんなものかも。

ところで、板橋と言えば空気の汚さ最強、というイメージですが、このへんはそれなりに大通りから離れていますね。
この物件自体の周辺は結構きれいだったりするんでしょうか。
ただ毎日駅に向かって歩くときに、ものすごく肺が汚れそう。。

[7: 周辺住民さん]

本町の物件と同様に考えるのは大きなまちがいです。ここは他の物件とはレベルがちがいます。
とにかく板橋区の中では、周辺環境が格段にいい。板橋区加賀地区といえば、江戸時代に加賀藩の
下屋敷があった地域で、このマンションの予定地は国立極地研究所の跡地になっています。
南極や北極などの研究をしていたところで、環境汚染などはありません。
さらに、徒歩１分以内に公園、児童館、小中学校、交番、区立体育館（東板橋体育館）（プール、ジムあり）
区立図書館、５分以内に大学病院（救急対応あり）があります。したがって子育てをする世代には安心してくらせると思います。
本町や蓮根の物件を検討中のひとは一度この場所を確認したほうがいいと思います。多少金額が高くても
絶対に加賀のほうがほしくなると思います。

[8: 匿名さん]

>7さん
気になってきてみたのですが、板橋に縁も土地勘もありません。
385邸と大規模でありながら、中庭などゆったりとした設計で気になっています。

周辺環境は良さそうですが、駅からの道のりや治安などはどうなのでしょうか。

[9: 匿名さん]

フミフ成増のMRに行った際、加賀についても聞いてきました。
5000万以上で売り出す予定だそうです。

加賀は板橋の中ではブランド化されてる地区だとか。
自分には手の届かないお値段でした。

[10: 匿名さん]

川の隣で地盤などは大丈夫なのでしょうか、そこだけが心配です。

公園が多くて、保育園、小学校が近く、図書館まであって申し分ない環境に、
ファミリーには人気の出そうな立地だと思います。

いたばしボローニャ子ども絵本館も良さそうですね。

[11: 匿名さん]

いくらブランド化されているといっても所詮板橋。

[12: 近所をよく知る人]

加賀を見てから評価してください。
桜の季節は、150％ＵＰしてしまうので
それ以外が正当な評価だと思います。
北区側ですが、来年日仏学園が開校し
フランス系の人が石神井川を散歩なんて感じに
なるのではないでしょうか？
注目のエリアですね

[13: 匿名]

>11

い〜た〜ば〜し〜を〜

ナメるなよぉぉぉぉぉーーーーー！！！！！

[14: 匿名さん]

>>12
いえ、都心から通学バスで構内へ直行。
上級学年以外は電車通学さえＮＧだそうです。

[15: ご近所さん]

なんにせよ都立池袋商業高校の跡地が埋まることは大変結構。十条富士見中学（旧富士見中学校）は移転後どうなるんだ？

[16: 匿名さん]

現地に行ってみました。
裏の工場みたいなのは、今も稼働されてるんでしょうか？
公園がすぐ近くにありましたが、治安はどうでしょう？

区役所が近いし、駅からの道は、ちょっと整備された商店街みたいな感じで悪くないですね。

[17: 匿名さん]

結構狭い間取りが多そうですね。さすがに板橋なので価格を安く見せる戦略かな。

[18: 近所をよく知る人]

あくまでも噂ですが、野口研究所は将来公園になるそうです。
理化学研究所の板橋支所も閉鎖の予定ですし
石神井川を中心に公園が広がればますます、環境は良くなりますね。
本当に緑は多いですよ～
これから涼しくなると最高のジョギングコースになりますね

お勧めは加賀第二公園ですね。空が広い

[19: いつか買いたいさん]

物件ホームページにもう少し情報があれば嬉しいのですが…。
中庭がどんなものなのかさっぱり想像もできません。

[20: 購入検討中さん]

19のかたと全く同じ気持ちで～す。ただ心配のことがあります。石神井川の畔に立地することによる地盤問題と最近の豪雨による水害です。区役所に行ってハザードマツプをゲツトしてきましたが、建設地近隣に黄色マークが付与されていました。購入時はこの点をしっかりと研究して結論をだしたいと思います。
一日も早くモデルルームができ、全体の俯瞰が望める日がくればと希望します。
また価格は3LDK(75～80㎡)で最大でも五千万円前後?であればとも願っています。

[21: ご近所さん]

最近になって建設予定の看板が消えた。
このあたりにマンション建設計画があると、必ずといっていいくらい
周辺住民の反対運動がおきています。ここは大型物件なので、とくに
反対運動がおきる可能性がある。いまのところ目だったものはないようだけど

[22: 匿名]

常盤台と似たような価格帯になるのではないでしょうか。
まああちらは大失敗してるので、もう少し抑えめにするかな？
ここは駅が遠い以外はいいですよね。

[23: 匿名]

あと、見た目も気になりますね。
最近の住友の黒基調は嫌いなんですけど・・・

[24: 匿名さん]

板橋区役所駅まで坂を登らなくてはならないのが難点。帰りは楽そうだけど。

[25: ご近所さん]

大きなスーパーが近くにないのは痛いけど、広い公園が近くにたくさんあるのはメリット。板橋区役所前まではなんだかんだと１２、３分ぐらいみといたほうがいいかもね。

[26: 匿名さん]

周辺環境は板橋でも一番ですよね。正直、常盤台よりもずっといいと思います。
これで駅から３～４分近いと最高なんだけど。贅沢かな？

[27: 匿名]

なんていうか表現しづらいけど、加賀はそもそも通勤利便性では劣るので、
リタイア組とか、やや余裕のある自営業の人とかに向いてる気がする。

まあサラリーマン世帯としても、奥さんが専業で子供と普段からこちらに
居るような感じとか。共働きではせっかくの利点の環境も休みの日しか享受
できないし、交通の面倒さのマイナスが上回るかなと。

[28: 周辺住民さん]

十条や板橋駅まではやっぱり自転車ですかね。駅前は自転車であふれかえっているけど。歩いたらいい運動になるだろうなぁ。

[29: 匿名さん]

東京都液状化マップを見ると、加賀一丁目付近は、周辺より液状化しやすいですね。
池か何かを埋め立ててるのでしょうか？このあたりの地理・地盤にお詳しい方、お願いします。

[30: 匿名さん]

>>29
おそらく石神井川が長い間蛇行した＆改修工事で位置が変わった影響で地盤が強くないのだと思います。

[31: 匿名]

板橋区大山方面から区役所、加賀と北上するにつれて、緩やかに下り続けていく感じですもんね。
川沿いのあの環境のよさとのトレードオフかもしれませんね。
基礎をしっかり打ち込んでくれてれば、一軒家に較べてリスクはごく小さいとは思いますが。

[32: くうねる]

加賀のあたりは確かにブランド化されてるかもね。
近くの加賀小学校は毎年多数の越境者が集まってるようだし。
人気のあるところです。

建設予定地はもともと国立極地研究所というのと古紙回収業者の工場があったところで、池袋商業じゃないよ。
ちなみにここの古紙回収の会社でモーニング娘の辻希美の父ちゃんが働いてた。

治安がよいか悪いかで言うと、板谷公園というのがあるんだけど夜はあまり近寄りたくない。
石神井川の方も夜は暗いし。
もし本当に買うなら、夜に周りを一度歩いてみたほうがいいです。
私はあまり好きになれない場所です。暗いの苦手だからかな。

でも大規模に工事やってるからマンションができれば周りも明るくなるかもね。

周辺の工場みたいなやつはすぐではないけどいずれなくなるよ。
そうすると公園じゃなくてマンションが建つんじゃないかなぁ？
この辺公園だらけになっちゃうし。

[33: 購入検討中さん]

マンションの建設予定地は、金沢小学校の通学地ではないのですか？加賀小を希望すれば通学可能なのかな？
また地盤にかんするリスクも大変心配ですね！一日も早く「モデル・ルーム」が出来はしないかと思っています。モデルルームは来年になつてしまうのかな？
心配の種が増えるに従って、購入意欲が下がっていきますね～～～

[34: 匿名]

同時期に較べる先があまりない物件ですね。
強いて言えば先年分譲の鹿島のレジデンスですが、あの価格では今時売れないでしょう。
なまじ規模が大きいだけに、身動きが取りずらそうな・・・
常盤台や目白のようにならぬことを願います。

[35: ご近所さん]

やっぱり５０００万円台中心？

[36: 近所をよく知る人]

国道17号と首都高が高いところに平行して通ってますから空気は悪いです。
あとココの川は夏すごく臭うので鼻の利く人にはオススメしません。
駅からも遠いし・・・
周りになにもないところですね。

[37: 匿名さん]

加賀というブランド料…

[38: 物件比較中さん]

移動にはバスを頻繁に使うかもね。

[39: 匿名さん]

常盤台見たけど結構良かったですよ。
あれは価格が問題なだけ。

買える人にとっては良い物件だと思いました。

[40: 購入検討中さん]

またまた心配の種が増えました。石神井川の異臭問題です。現実どの程度のものか分りませんが、実際あるとしたら、その時期がこないとはっきりしませんね!ご近所さんの情報なので確かなのでしょうがこまりましたね!
ご近所さんとはまさか同業他社なの中傷業者なのかもしれませんが?????
一生にあまりやり直しのきかない大きな買い物なのです。消費者への確かな情報をしてもらいたいです。
本音をいうと異臭問題など考えてもみなかつたチェック項目なのは確かです。

[41: 匿名さん]

矢ガモ

[42: 匿名]

仕様が安っぽいのはいやだ

[43: 匿名]

昨今のテラスとは外観ががらりと変わりそうですね
仕様は相応のものになるのではないですかね
区内物件では上位の物になると思いますが

[44: 匿名さん]

>No.42
すみふの社員もを安っぽいゼ。

[45: 匿名さん]

川の臭いなんて気になったことありませんけどね。
ここまで臭いって届くのかな？

[46: ご近所さん]

川沿いをジョギングしていますが、小さな虫が多いものの、臭いが気になったことはありません。
気になるとすれば、建設地の目の前は川がＳ時になっている場所で、昨年7月のゲリラ豪雨で氾濫しそうになった場所だと思います。
水害対策を確認する事は必要ですね。

[47: 匿名]

仕様、設備がよければいいですけどね

[48: 匿名]

子育て環境としてはどうなんでしょう？ご近所の方いらっしゃいますか？

[49: 近所をよく知る人]

公園・病院・図書館・体育館・遊歩道
保育園・幼稚園など多数あります。
しいていえばスーパーは近くにないですね。
それぞれの考え方ですが
私は、子育てにはいいと思いますよ

[50: 購入検討中さん]

スーパーが近くにないのはマイナス。

[51: 匿名さん]

加賀に住む人は車で買い物に行くもんだと思ってたんだが。

[52: 匿名]

加賀の、春の桜を見ると、凄く綺麗で住みたいって思う。

[53: 匿名]

近くの幼稚園や小学校の評判などはどうなのでしょうか？
スーパーが近くにないのは乳幼児がいる家族にはマイナスですね。

[54: 近所をよく知る人]

ライフは徒歩何分ですかね
私は車で4分のサミット
10分ちょっとの池袋で買い物はしますよ
スーパーは作れるが、桜並木はどんなにお金かけても
作るのは難しいですよね
なにを第一に考えるかですね

加賀を盛り上げましょう

[55: 購入検討中さん]

購入を考えているので、現地に下見に行ってきました。
立地場所から駅まではゆるやかな坂ですが、まあ通える坂だと思います。
目の前にも公園があり子供が元気に遊んでいました。
ただ、やはり仕様、間取り、価格がでないことにはなんともいえないかと。
この物件で5500万をこえてくるのであれば、世田谷区と70㎡の物件、駅近などを
購入した方が資産性が高いとは感じました。
また、380戸をこえる大型物件というのが気になります。
あまりいい仕様にならないような気がします。今までの経験上ですが・・・

早く間取りとおおよその価格帯がでてほしいです。

[56: 匿名]

・都心・城南ではない都区部
・そうはいっても一応すみふ
・予想レンジ２５０～３００（平均）
ってことでおおよそのレベルはわかるかと思いますが・・・
仕様の良い悪いは個人によって求めるレベルが違いますから、なんとも言えませんね。

どうのこうの言う人は必ず出てくるものですが、そういうのに流されず見てれば、
大手でもありますし、価格相応のものに落ち着くと思います。

仕様が不満なら予算を上げるしかないでしょうね。
場所をずらせば同予算でよりよい仕様を買えると幻想しがちですが、
土地価格が低いところでは仕様もそれなりのマンションが建ちます。
その辺のツボは、特に大手は外さないと思います。「例外」は無いとは言い切れませんが、
それありきては考えない方がよいように思います。

[57: 匿名]

板橋仕様ってことか。価格なりだとしても長谷工のような古めかしい安っぽいのは勘弁。

[58: 匿名さん]

ここなら５５００万円でも低層階の３ＬＤＫが買えると思いますよ。

[59: 匿名]

ってことは高層階の広さ80だと6000万は越えてくるか？？

[60: 匿名]

上層８０なら越えるでしょ～
２４から２５坪ってことでしょ？ツボ２５０マンで６０００
上層で２５０はないでしょう。
自分も>>58くらいの感じで思ってるんだけど、どうかな。

最近現地周辺を見る機会があったけど、とにかく店が無いね。
まとまって商店があるのは仲宿か十条まで歩かないと。
川の水は結構綺麗。ほんとににおうのかな？そうだとしても、
マンション敷地まで影響があるとは思えない。

あと加賀レジデンス目立つね。
あそこは構造上もかなり頑張ってるから高かったんだろうけど、
ここはオーソドックスなはず。

[61: 匿名]

板橋で6000万って買うやついるのか？

[62: 匿名さん]

通勤に便利だからそれくらい出すひとはいるでしょ。
高層階南向き８０平米は６０００万円をふつうに超えると思いますよ。
普通の３ＬＤＫなら、５３００～６０００くらいでは？

この値段じゃ、城南だと、７０平米くらいの駅遠物件しか買えないから、広さがほしいひとには魅力的ですね。

[63: 購入検討中さん]

低層の5500なのであれば、やはり他地区を考えようと思います。
世田谷区、大田区、杉並区で探していましたが、5500だして3LDKにあまり
夢がなく、板橋区であれば5500だせば間取りも広いところに住めるのではと
思い色々と探しましたが、結果この物件もそこそこ値段が高いので。
であれば、もっと駅地下で多少狭くても世田谷、杉並の物件でよし資産性の
高い物件にしようと思います。
加賀シティテラスがもっと金額が安ければ学区もよくてよかったのですが・・・
そんなに物件近くにお店もなく、公称では板橋区役所までは9分となっていますが、ゆるかやな坂道ですし、
実際はかったところ、11分。
また、歩道が縁石があがっていなくて危ないと感じたので。そこまで
魅力を感じなかったのが正直なところです。
板橋区であればという考えを撤回しようと思います。

[64: 匿名さん]

板橋で６０００万円ですか？超高級マンションなんですか？

[65: 近所をよく知る人]

加賀レジデンスは、別格じゃないですか
資生堂学園と加賀レジデンスの周辺はいいですね
本当に

[66: 匿名]

ここも駅から決して近くはないだろ
あまり高いと売れ残るな

[67: 匿名さん]

まだ情報が少なすぎて何とも言えないね。

[68: 匿名]

>>63
本気で興味あるなら地図片手に現地見た方がいいよ。
ここなんか、低層階のデメリットは小さいように見えたよ。
板橋区は東南側から西北方向へ行くにしたがって値段が安くなる。
加賀なんかまさに東南側で、しかも地名の通り歴史的にも区内じゃ
名の通った住宅地だし。

[69: 匿名]

レジデンスは美しいマンションだったが、ちょっと周囲から見えすぎじゃない？
ここがどういう配棟するかわかんないけど、住戸をうまくひっこめてくれれば、
いい感じだと思うなあ。北面が川、西面にマンション、東と南は車少な目の
細い道路だね。

[70: 匿名]

あ、実際見に行ってるんですね。失礼。
見て疑問なら、やめた方がいい。
住友なんて、予想より安く出る事なんてほぼないし（笑）

[71: 匿名]

ここらへんは小児科、婦人科が少ないように思いますが、皆さんどちらに行かれているのでしょうか？
お近くの方がいれば是非教えていただきたいです。

[72: 匿名さん]

帝京大学病院

[73: ご近所さん]

小児科なら帝京のほかにも岡部医院、石神医院、上原内科、十条寄りだと藤崎医院、斉木医院などありますが。
あと小児科を標榜してなくても、十条のしらい耳鼻科や板橋のかのう耳鼻科は子ども向けの遊ぶスペースがあったりしてちょっとした風邪なら良いかも。

産婦人科だと帝京か旧中山道沿いの荘病院ですね。

[74: 匿名]

沖式新築価格？だと3700万くらいからと予想されてるんだけど
あたるのかなー。皆さんはどのくらいと予想されてます？
https://www.sumai-surfin.com/search/re_info-27453.html

[75: 匿名]

>>73 詳しくありがとうございます。小児科はいろいろ選択肢はあるようですね。安心しました。産婦人科が少ないのはちょっと心配ですが、、、皆さん帝京に行かれるのでしょうね。
400近い世帯が入るのでスーパーや病院少しだけでも増えてくれたら嬉しいですね。ご近所の方々のご迷惑にならない程度に。

[76: 匿名]

低層階16坪3700万なら、坪単価230万。ありえるところかな。
坪単価だけなら、もう少し低いところも場合によってはあるかも？
条件の悪いところは23坪5000万とか。無いかな？

[77: 周辺住民さん]

中央価格帯坪230、平均坪240ぐらいで、加賀レジと同じぐらいだと思います。
あそこはピーク時の値段なので、その後相場は下がりましたが住友って事で。
最上階で7000切るくらいかなと。
もっと高い可能性ありますが、戸数が多いのと、ホームページがしょぼいので。
戸数が多いから、共用施設で客寄せするんでしょうね。
それか、今だったら免震にして、坪10ぐらい高く売るか。

[78: 周辺住民さん]

ここと比較するならば、同じ川沿いのグランアルトかグランフィーネかな。加賀地域は中古物件も4000万以下というのは、ほとんど出ない。私は以前、世田谷物件を探していたが、たまたま加賀に住む友人宅を訪れた際に、加賀のマンションモデルルームに立ち寄り「即決」してしまいました。この地域の環境に「満足」。ゆったり過ごしたいリタイア組と、子育て中のご夫婦にはお勧めしますね。

[79: ご近所さん]

加賀は、地震にも強いですよ
広域避難所はほぼ隣接
板橋給水所では水が確保されてます。
病院も免震の最新病院がありますし
マンションと公園・石神井川がかなりの面積占めてるので
火災の延焼の心配も少ないと思います。
家政大など敷地にゆとりあるし
十条駐屯地なんか備蓄倉庫ですよね

いろんな視点で判断してほしいですね
加賀の魅力を知ってから選んでほしいですね

[80: 匿名さん]

→加賀は、地震には強いですよ

何を根拠に

それからハザードマップでモロに引っかかってますが

[81: 匿名さん]

心配しなくても支持杭のマンションだったら地盤そのものの強い弱いは大きな問題になりにくいです。先の地震のときも浦安界隈でで被害が大きかったマンションは躯体に問題が出た訳ではなく、敷地内の道路や公園、給水、エレベータなど部分部分に問題が出ただけです。
地盤うんぬんで地震に強いかどうかの評価が大切になるのは、あくまで一戸建ての場合ですね。戸建てだと、地面が陥没すると全部アウトになりますので。

[82: 匿名さん]

すみふ物件なのが残念
野村だとよかったのにな

[83: 匿名]

すみふだと何故よくないんでしょう？

[84: 匿名さん]

のむらだと何で良いんでしょう？

[85: 匿名さん]

ここ、石神井川隣接？
平らで均一な土地の上に乗るマンションなら、支持杭が折れる心配は無いけど、則方流動起こしそうな立地だよね。

[86: 匿名]

５４から８４という間取り面積が若干気になりますが。
自分としてはすみふも不安ですが野村も微妙です。ほんとの高級物件意外はイメージ先行で
コストカットが激しい印象があるので。

[87: 匿名さん]

現地歩き散歩道が綺麗で気に入りましたが、目の前のマンションのベランダから日照問題未解決等の垂れ幕があり少し不安になりました。

[88: ご近所さん]

このあたりは、大型物件が計画されると必ずと言っていいほど、
日照問題が起きる。そして、解決されることなく建設される。

ついでにいうと
スミフ、売れ残り確実
のむら、完売確実

[89: ご近所さん]

確かにものものしい垂れ幕がありますね。遺恨が残らないようにちゃんと解決してもらわないと。

[90: 匿名さん]

もう建つことは確定してるんだから、後はお金の問題なのでしょうね。デベもプロ、近隣もプロですから、丸く収まるのでしょう。

[91: 匿名さん]

>90
近隣もプロというのはどういう意味ですか？
弁護士をたてるとか？
お金で解決するにしてもその分は価格に転嫁されるので、購入者の負担は大きくなる

[92: 匿名]

しかし文句を言ってる人が居るマンションだって、周囲を犠牲にして建てられたわけだよね。

[93: 匿名さん]

愛誠病院は下肢静脈瘤センターが有名の様ですね。なんでも遠くから
わざわざ来る人もいるとか。
他にも内科や整形外科なども先生の評判がいいみたいです。
あとは駅からすぐの所の板橋区役所前クリニックという所が
地元の方はおすすめの様です。

[94: 物件比較中さん]

この辺は医療環境が比較的整っているというのは聞きました、やはりそのようですね。

で付いて回るのが特に子連れ家庭の場合は近所に小児科があるかどうかです。

うちは心配な時期はすでに過ぎていますが、小児科の環境はどうでしょうか。

[95: ご近所さん]

>>33
人気があって越境者が多いのは、金沢小ですよ

[96: 匿名さん]

スーパーが遠い…

[97: ご近所さん]

小児科の話ならNo.73に書き込みがあります。

それにしても、すぐ近くに三菱地所分譲のテラス加賀というマンションがあるのに、すみふも紛らわしいマンション名を付けたものですね。

[98: 匿名さん]

新板橋のライフも仲宿のライフ、よしやもちょっと遠いですねー。

[99: 匿名さん]

近くに大型スーパーできないかな。今のままだとなにかと不便だわ。

[100: 匿名さん]

近くに商業施設も無いし、駅も遠い。
いいのは一年に一週間だけの桜の時期。