分譲地 公園移設

[匿名ゆいまーる]

昨年７月に14区画の分譲土地で、日当たりを重視し公園横の土地を購入し家を建てました。先日(築後２ヶ月）更に区画拡大との事で(聞くと当初より予定だったとの事、私どもが区画で最初の購入者でしたが、不動産屋さんの方でもう一方の公園横土地はを押さえておりました。今からすれば後の接面道路用に空けて有った様です。）関係者が挨拶に来ました。
問題は開発拡大にあたり、隣の公園をこれから開発する側に移設し、隣を宅地分譲すると言う事です。当然購入時には聞いてませんし、ましてや仮公園だったなんて聞いてませんでした。コレは(公園）私どもにその旨を伝える事なく、開発者‐不動産屋さんが自由に売ったり移設したり出来るものなのでしょうか？昨日の挨拶でも了承では無く「公園移設後の区画図をお知らせに来ました」と言ってました。泣き寝入りですか？法的に闘いようは無いのでしょうか？サギにあった気分です。ちなみに近隣の方は、公園が開発後は大きくなるので特に問題にしてません(しいて云えは、横に設置されていたゴミ集積所も移設の為、遠く成ることを不満にしてる位です）

[64: 主です。]

匿名60さん〜

ゴミ集積所って３軒先に住まわれてても嫌なものなんですね。

●隣接がウチだけ
●カプセルみたいなダストBOX型
●皆さん居住して数ヶ月なので綺麗(今後は解りませんが現在は）

〜等の理由で、目の敵にする程嫌な産物の印象が、私的に無かったので、余り気にしてませんでした。反省。

何人かの方が、私の事を迷惑な隣人に成ってるとのご指摘ですが、隣人はこれから永く付き合って行く方々です。私の利益のみ主張して反対して〜と押し付けはしていません。住んで２ヶ月です。まだソコまでの関係も出来上がってませんし(もっぱら子供達とお付き合い中）公園横のメリット？小さなお子さんの居るお宅が多いので、遊びに来たママさんに「開発聞きました？お宅はどう思います？」と意見を頂くに留めております。(最近雨ではかどって無いですが‥）アパート住まいならいざしらず、一生物として買った家です。隣人と仲良く穏やかに過ごしたいです。
皆さんご指摘有り難うございました。今後も気を付けたいと思います。

[65: 主です。]

匿名63さんは61さん？

内容とて勉強になりました。
多分明日には、担当から土地所有者は誰？の連絡が来るかと思いますので、結果が楽しみです。有り難うございます。

[66: 中東さん]

なかなか面白い展開になってきましたな。
No.85さんの原則論通り、計画前には公園の位置も含めた申請が
市役所に出されていると思われます。
一方、住民への説明＆投票を行うということは、変更申請は未だ
提出されていないと思われます。

反対票も数が心細い様なので、ここはひとつ市役所へ行ってジャブ
を放って置くべきですな。

段取りとしては、まず市役所の公園緑地課辺りに”＊＊＊公園が移設される
と聞いたが、そんな話は聞いてないぞ！”と大声で怒鳴り込む。
（周りの職員にも聞こえる様に出来るだけ大きな声で）

まだ変更申請されていないので、役所側は”？？？そんな話は聞いていません”
とか言って来るが、ここは無視して。。。。
”公園が設置されているからここの家を買ったのに、移設とはどういうことか！
さては開発業者とグルになってるのか！”と捲し立てる。（これも大声でみんな
に聞こえる様に。）その後は、トーンを落として設置申請から変更に関し、
現状を確認する。

役所というのは、業者と談合等の不祥事に異常に敏感なのです。No.61やNo.63さん
が言われている様に、職員と業者で個人的な密約があった場合等は、職員全員が本件
に関心をもつこととなるので、このやり方は効果絶大と思料します。

[67: 主です。]

面白い展開は有りませんでした。

昨日公園の持ち主は市と解りました。(開発申請あと寄贈されております）
市と解ったので市役所の都市開発課に電話した所、すでに開発計画の打診があり、公園は一度寄贈されたが新しく開発する土地に
●今の公園のサイズ＋αで作る
●近隣住民の同意

の条件で場所を交換だそうです。
市でも反対が有る内は、開発のＯＫは出さない。今回私の電話(お知恵通りチョイきつく騒ぎ立てました）により「反対意見が有るのを知りましたので、近隣の賛成は必修と開発側に指導します。」と返答頂きました。

先日開発者は「お宅の了解は要らない。決まったのでお知らせです。」って、素人相手だから残念〜で終わらせるつもりだったのかしら？Boo〜
市は自治会とか大きな枠でなく区画近隣住民の反対票で許可しないとも言ってくれました。
匿名41さんが呟いた通りです。
この度、何もせず開発者の言葉を鵜呑みにしないで、皆さんに相談する事で要領を得る事が出来ました有り難うございます！

[69: ４６]

公園ができると説明されて土地を購入している。
開発許可をされ、これに重大な利害関係を有している。
移転には決して賛成しない 旨の内容証明郵便を市役所に宛ててだしておきましょう。

携帯なので簡単に。

[70: 主です。]

46さん〜また知恵を付けて頂き有り難うございました。
電話だと反対意見の証拠が残らないので、コレ(内容証明）大事ですね。
私には頭が回らない事ばかりで勉強になります。有り難うございました。

[71: 匿名さん]

住宅地の開発は、都市計画法という法律と○○市開発条例とか、○○市開発要綱
といった規定に基づいて行われます。通常は開発面積が大きくなればなるほど開発業者の
の負担が大きくなるように制度設計がなされており、小さい規模の開発ではごみ置き場を
市に提供すればいいだけなのに、大きくなるにつれ公園だとか、道路の幅を広くしろとか、
集会所施設を作れとか、もっと大きくなると小学校の用地まで提供させたりします。

従って業者としては負担を出来るだけ小さくするため、小規模な造成を数期に分けて
行う事が多いのです。しかし、市としても小さな公園がいっぱいあるより、大きくて立派な
公園がどーんとあるほうが町の魅力も高まるし、管理もしやすいと考えている事も確かで、
場合によっては既存の公園の土地を交換して新しい公園を作るという事も法律上可能
となっています。

しかし、これは既存住民の意向を無視して行う事はありません。
その点を市に意思表示しておけばまず勝手に進む事はまずないでしょう。
市としても訴訟リスクを犯してまでも進めるほどのメリットもないので。

ただ、街全体として、小さい公園が点在するミニ開発地より大きな立派な公園があって
区画も整った統一感ある開発地のほうが街の魅力も高まる事も事実。
難しいところですね。

[72: 匿名さん]

>>67

不動産業者が一定面積以上の宅地開発をする場合
公園は開発面積(宅地＋道路等の全体の面積)の○%以上かつ一つの公園は○○㎡以上とする
みたいな規定がその自治体の指導要綱で決められている

例えば公園は開発面積の3%以上かつ150㎡以上と決められていた場合
3000㎡だと3%の90㎡ではなく最低面積の150㎡の公園が必要になる。

さらに隣に3000㎡の宅地開発を行う場合、同様に150㎡の二つ目の公園が必要になる。

一方Ⅰ期目とⅡ期目の宅地開発の公園を一つにまとめると6000㎡×0.03=180㎡となる
これだと150㎡の公園を二つ作るのに比べて120㎡少なくできる。
結果面積を調整して宅地をもう一戸余分に分譲できるので採算上非常に有利になる。

何故最初から6000㎡で宅地開発をしなかというと
一度に6000㎡で開発すると追加の規制がかかるので
Ⅰ期目とⅡ期目を名目上別の業者で申請している等が考えられる

以上、あくまでこういった背景があることも考え得るという推測ですが

[73: 匿名さん]

あと、役所がこうした便宜（？）を図る背景は

業者や仲介が議員と仲良しで・・・　ということも無くはないが

役所としては民間の資金で住宅地の環境が整備されるわけなので
（景観の改善・道路の拡幅・公園の設置・上下水道の延長や容量拡大など）
多少の規制をすり抜けるための小細工などを大目に見ることがそれなりにある。

もっともこれはあくまで近隣住民や、開発された宅地に入居する市民に不利益が生じないことが前提になる
また役所は黙認しているだけなので問題が明るみに出れば原則論に立ち返ることが通常

スレ主の住む宅地開発をした業者と役所がどういう打ち合わせをしていたかはわからないが
地域によってはそういうこともあるということで

[74: 主です。]

71.72.73.さんは同じ方？
有り難うございました。

もの凄く専門的な内容で感嘆致しました。
ウチの理想解決とする新開発地にもう１個公園設置案で、お墓の前は売れないからだけでなく、2個設置より１個ひとまとめの方が設置義務面積が小さくて済む＝売れる土地増える＝業者の利益。
コレ勉強になりました。

「住民不利益では役所は原則論に立ち返るが常」心強い解説も有り難うございました！

[75: 匿名]

まぁ、公園設置するだけマシだよ。うちの近所の場合、6千平方メートル以上の開発なのに、3千以下に分割したから公園も緑地帯もないぞ。とりあえず木は植えてたけど開発許可おりたら、全部抜いてた。役所に苦情言っても適正なら認可おろすだけだからだと。アテにならない役所だった。うちの市はこういう事例が山ほどある。主さんの住んでる地域の役所が業者べったりじゃないといいね。

[76: 主です。]

匿名75さん〜許可さえ下りればやり放題な業者に、取り合わない役所‥酷い話しですね‥。

幸いウチの役所は健全？でした。
先日苦情を入れた事で開発業者が市の指導を受け、話し合いの場を設けました。市は私どもの(１軒でも）了解を得ない場合、許可申請を出さないと指導したらしいです。

業者いわくウチがどうしても移設NGなら公園２個設置案に変えるしかないと言ってました。

勝利です！
正に匿名７２さんもおっしゃってた通り「明るみに出た以上原則論にかえる」です。

[77: 匿名]

75です。

主さん、おめでとう！声をあげてよかったね。でも住民には関係ないなんてこと言う業者は、今後も注視したほうがいいよ。

[78: 中東さん]

主さんがんばったね。
家は一生に一度の大きな買い物。さらにずっと住み続ける生活の基盤
となる所なので妥協するわけには行きませんからね。

日本では自分の主張を行わず、理不尽なことでも泣き寝入りする人
が多いですが、行動に移せば思ったよりなんとかなることが結構あります。

今回の件はうまく決着して良かった。

[79: 主です。]

匿名75さん、中東さん〜

早速のお祝いメッセージ有り難うございました。
気にかけて閲覧して頂いていた様で一緒に喜んで頂き嬉しく思います。

この度は、幾度とコメント頂きお知恵も授かり皆様には本当に感謝致します！！

ですが、新たに悩んでいる事が有ります。
再計画で勝利を収めた今だから考える事です。


この度の意見の中に、ゴミ集積所は３軒先でも嫌と言うお声や、公園大きくなる事を望む方には私どもは迷惑者とのご意見です。(ゴミ集積所も移設後大きくなり掃除当番のサイクルが月に一度有るか無いかに減ります。）

そこで開発者から提示された移設に伴う譲歩案として、隣接の宅地の境界線及び建築条件として３ｍ程スペースを空ける話しが出ています。ウチの敷地は建て物と境界線間が最小で1.5ｍ離れており合計すると４ｍ弱空く事に成ります。それにより今後、横に家が建ったとしても圧迫感は無いのでは？と思われ、いま程の日照は得られませんでしょうが、近隣の迷惑者に成る事を回避出来るのでは？と悩んでおります。私どもの反対で流れてしまう公園移設計画に重い責任が掛かっています。単に公園移設ではモチロン反対です。近隣の皆様には申し訳ありませんが私も人の子です自分の権利は主張したいです。
ですが、代替え案は双方にとって落とし所かも？と考えております。(現にウチに利が無い場合、格安で数ｍ敷地を買うのも考えました。築後でお金ないけど。）
私どものメリット(無いとは思いますが、今後絶対に公園が維持されるとは限らないとすれば、譲歩出来る案の内に呑むべきか？）、近隣の方々へのデメリットによる今後の私どもの立場。

ウチのYES OR NOで完全に決まってしまいます。皆様方ならどう考えますか？公園(日照）は一度手放したらもう後は無いのでもの凄く悩んでいます。御意見宜しくお願いします。

[80: 匿名さん]

大きな公園ひとつより、小さな公園ふたつのほうが、住環境は良いと思うよ。
今から公園作ってっていうわけじゃなくって、今ある公園を維持したいって言うのに遠慮はいらないでしょう。

[81: 主です。]

匿名80さん〜

早速有り難うございました。
私も思うところです。
すべてが今有るままなので、最初にこの公園、ゴミ集積所で了解して購入したとすれば現状維持に問題ないハズですよね？そうで有って欲しいと願いつつ検討中です。

[82: 入居済み住民さん]

>79
掃き出し窓とかの大きな窓から４ｍ先に隣家があると，圧迫感はかなりありますよ。
うちの２階の南側窓から隣家まで５ｍくらい離れていますが結構気になりますし，１階南側掃き出し窓から隣家まで８ｍ以上離れていますが圧迫感を感じます。
南側に４ｍの間隔で隣家があれば，冬の１階での日当たりは非常に厳しいですね。明るさは大丈夫だと思いますが。
ただ，既出だと思いますが，公園に隣接していることのデメリット（騒音，落ち葉，土ぼこり，不良少年のたまり場。あと，公園の近くは空き巣被害多いという話も聞いたことがある。下見がしやすいのが理由らしい。）もあるので，メリット，デメリットを天秤にかけて判断するしかないでしょうね．．．

[83: 中東さん]

開発者はどうしても公園移設してほしいみたいですね。近隣住民に公園移設
のメリットを持ちかけて、移設賛成へ意見を誘導したのでしょう。

周りの住民へ迷惑？ もともとそこに公園があることを承知で住宅を購入した
人たちですから、この話しが流れても何の迷惑も被りません。

3mのセットバックでお茶を濁そうとしているけど、まったくもってけしからん
業者ですね。主さんは日当たりを主に気にされてるけど、3方宅地に囲われた
家と南北が開かれた家では、風通しが全然違います。今の家は南北の窓を開けると
爽やかな風が吹き抜けませんか？南に家が建ってしまうと、日当たりと共に
風通しも失われてしまいます。

また、3方向からの視線を感じるのと2方向からでは精神的にも雲泥の差が
あるかと。角地が好まれるのはそういった由縁からだと思います。

まあ人それぞれ考え方、感じ方は異なり、最後は主さんの意思で決定することな
ので、これ以上とやかく言うことはしませんが、最後に近隣で東西南囲われている
家（北道路）を見せて貰ってから判断してはどうですか？

[84: 中東さん]

もうあれこれ言わないとか言ってて今気がついたんですが、南側の家は
北から3mセットバックの条件が付くのでしたら、ここを買う人とは仲良く
なれないと思います。通常は北側に出来るだけ寄せて家を建てるのですが、
これが出来ない。３ｍのセットバックはそのままDEAD SPACEとなってしまう。

そういった条件を呑んで購入するでしょうが、公園移設の問題はここ買う
人には関係なく、日が経つにつれて南側に土地を取れないのは主さんを恨む
ようになるかも知れません。もっと言うと、3mセットバックで了解したのに、
家建てる時になったらこの条件外してくれと言ってくるかも。
ここで断ったらずっと険悪な関係になってしまうと思います。

業者は売ってしまえば終わりなのでここまで考えずに提案してきているので
しょうが、慎重な対応が必要かと思います。