ザ・パークハウス 池上

[マンコミュファンさん]

「池上」新章 - 全155邸、南向き中心。場所は国道1号線から奥まったミカレディ商品センターの跡地です。
http://www.mecsumai.com/ikegami155/

＜全体概要＞
所在地＝東京都大田区池上2-203ほか6筆（地番）
交通＝東急池上線池上駅・都営浅草線西馬込駅よりそれぞれ徒歩11分
総戸数＝155戸
間取り＝2LDK+S（納戸）～4LDK
専有面積＝63.3～84.97m2
入居＝2012年4月上旬予定

売主＝三菱地所レジデンス（旧・藤和不動産）、大京
施工＝東洋建設
管理＝三菱地所藤和コミュニティ

[1: 匿名]

この辺りの眺望はどんな感じでしょうか？

[2: 匿名さん]

土地の権利は↓ですね。

土地権利／借地権種類：定期借地権/貸借権
敷地が借地権の場合その種類・期間：普通借地権・借地期間30年

[3: サラリーマンさん]

ショボ町並＆お寺
第二京浜そばなので、厳しい

[4: 匿名さん]

定借３０年は・・・ですが、逆にお買い得価格で出てくるかもしれませんね。

「あっ」と驚く値付があるか、どうか？

[6: 匿名]

旧ベリスタ仕様じゃないの？

[7: 物件比較中さん]

suumoにある「一部借地権」ってどういう意味だろ？

[8: 匿名]

駅から結構あるね。坂を避けれているのが救い。環境はいいけどスーパーまでが遠いので買い物が大変。トーヨーボールの跡地にイオンあたりができれば環境が激変するね。

この環境で定借30年は厳しいね。坪単価200でも厳しいね。

[9: 匿名さん]

定借３０年か・・・

３ＬＤＫ３０００万台、ありえるか？（４０００万台かな？）

坪２００なら、７５平米で４５００前後だが。

普通借地権か旧法借地件でも、３０年はきついですね。

[10: 匿名]

75㎡だとしたらいいとこ、3600〜3900万
坪単価150〜160万
だろうな。

定借30年で徒歩11分だろ？4000万オーバー？
ないでしょ〜

[13: 匿名]

ここは注目だね〜藤和価格なのか三菱価格なのか。
恐らく外装も内装もベリスタ仕様でしょ。
合併の影響はいかに…

[14: 匿名]

ここら辺のマンションにしては珍しく自走式の駐車場ですね

[16: マンション住民さん]

ちょっと遠いですね
池上に現状住んでおりますが、マンションで１０分以上はキツイ
１国沿いは許すとしても、定借３０年でＯＵＴじゃないかな
誰かがいってるように３０００万台だったら何とか考えるかな～
でも、引越すにも後がね～

[17: 匿名]

なんで大京が入ってるんだ！
いらないだろ〜。
無駄に割高になりそ。

[18: 匿名]

だって当初の建築計画の名称はライオンズ池上だったのが、
いつの間にかザ・パークハウス池上だもんな…

[19: 匿名さん]

それじゃ、仕様・設備・内装も雪谷大塚と同レベル？
期待薄。

[20: 匿名]

こちらの物件と久が原に出来るオーベルとどちらが良いでしょうか？

[21: 匿名さん]

どちらが良いかは、何を重視するか、優先順位は何なのかによる
漠然と聞かれてもねぇ・・・？

[22: 匿名]

価格次第だけど75㎡4000万越えするようなら即オーベルじゃね？
定借３０年で徒歩１１分で75㎡4000万越えするようならユーザーを馬鹿にし過ぎでしょ。

[23: 匿名はん]

さっき物件概要見たらこの間まであった定期借地の文言が消えてた。
土地の権利携帯は所有権になっていたが…？

[24: 物件比較中さん]

いま見てみると
分譲後の敷地の権利形態：専有面積割合による所有権の共有および借地権の準共有
となっていますね。

ちょっと意味が分からないな。

[25: 匿名はん]

>>24
敷地の一部が借地…とか！？

[26: 匿名さん]

それにしても、準共有って？？？

[27: 匿名]

一部借地の物件が含まれてるとか？

[29: 近所をよく知る人]

車の音や揺れ？（さすがに揺れは平気か）は覚悟が必要かもね
確かに定借が消えてますね
一応、パンフでも取り寄せてみよっかな
値段が見ものですね

[30: 匿名さん]

マンション見学も何件も行くとなるとしんどいものです。他に楽しみを見つけていくのがうちのマンション探しのコツみたいなもの。

池上本門寺には村田商店というあんみつで有名なお店があります。天草100％の寒天といろんな具がセットになって売っています。子供たちにもいいおみやげになりそうです。

[31: 匿名さん]

ここって車持たなくても生活できますかね？

例えば買い物で自転車利用だと周辺の歩道が狭くないですかね。

[32: 匿名さん]

村田商店のあんみつって１パック売りじゃないんですね！
気になってネットで調べたら
あんみつ（小）で6人分ってスゴイ！

[34: 匿名さん]

>31
駅～文化センターまでの道のりが歩道なしなので
自転車は難しい気がします。

[35: 匿名はん]

しかし敷地の1/4が借地権か…
思うに自走式駐車場の部分がそんな気がするな。
３０年経って更新できなかったらすぐぶっ壊せるもんな。あれなら。

[36: 近所をよく知る人]

＞３１
子供いたら、かなり厳しいよ
子供に自転車のらせるのも危ない
道が狭いし、歩道がないし
車無い生活は厳しいかなぁ
１２，３分ってなってても実際は・・・ね。

[37: 匿名さん]

池上本門寺はなかなかいい風情があります。
門前町というのはいいものですね。
名物は葛餅ですが、隠れた名物にゴマおはぎというのもあります。
中にあんこが入っていてとってもおいしいらしいです。
気になりますねぇ。

[38: 匿名さん]

駐車場が自走式なのは嬉しい。88台と敷地を結構大きくとってますよね。

>35さん
>しかし敷地の1/4が借地権か…
これについては、意味がよくわからないんですよね。
物件概要には「一部普通借地権/貸借権・借地期間30年」と
書いてありますが、もう少し詳しく知りたい。

[39: ご近所さん]

＞38
定借っつー事は、30年たったら返すよって事でしょ（返せよってーことでもあるが）
地主が期限付きで貸すっつーことで更新する義務はないってーこと。

でも30年たって、建物壊して土地返せ！って、無理でしょ！？
だから、おそらく、更地に戻せ得る「自走式駐車場」部分が借地と思われる。
「駐車場」部分も共有だからね。

駐車場部分（借地部分）も含めた全敷地で、建ぺい率（容積）計算でこの階数（容積）のマンションが建つ。
30年たって、駐車場部分を地主に返したら、このマンションって違法建造物にはならないのでしょうか？

[40: 匿名さん]

>>32さん
村田商店のあんみつはすごくおいしそうですよ。小のパックは一応は6人前に
なっているけれど実際は6人分あるの？といった感じです。
そんなに甘くもなく食べやすいのであっという間に食べ終わってしまいますよ。

[41: 匿名]

>>39

30年後の法律がどうなっているか分かりませんが、
今のままなら既存不適格になるでしょうね。

建て替えするまでは現状維持で存続出来ます。

しかしリスクとして考えておく必要はあると
思います。

[42: 匿名]

定借じゃなくて普通借地でしょ。

[43: 匿名はん]

敷地の1/4が借地権っつーのはパンフレット取り寄せれば書いてあるだよ。

[44: 匿名]

それは分かってますが
普通借地権であれば
30年が来たらまた更新できるのでは。

[45: 39です]

定借でなく普通借地でしたね。勘違いすまそ！

それでは半永久的に使用（更新可）可能ですね。ただ更新料の有無はしらんが・・・

[46: 周辺住民さん]

第二京浜には面してはいないが、接しているといえるかな。
敷地の角が第二京浜に接している。
というか、その他の部分も国道から丸見えなんですけどねｗ
騒音や振動からは逃れられない立地かな。

それに加えて、周辺のロケーションも微妙よ。
隣はマクドナルド、反対側は日産のディーラー。
その奥が病院かな？

この辺は池上というよりも、仲池上なんかと雰囲気が近い。
工場や倉庫などあって、少し殺伐とした感じ。
池上、西馬込、どちらからでも夜間は人通りがほとんどないよ。
池上らしさがあるのは本門寺周辺と池上線以南なのよね。

[47: 近所をよく知る人]

そうそう、その通り
駅から遠いね同じ遠さでも８丁目あたりなら閑静な住宅街かもしれないけど
こっちは、ちょっと違うよね
梅園に唯一近いくらいかな
裏の病院はかなり古～い
お世話になったことあるけど、昔ながらの病院
ちょ安なら賃貸程度に考えるのがベストだね
値段気になるとこです

[48: 物件比較中さん]

坪240万ってとこかな。一時期池上高かったけど、実力はそんなところじゃないかなぁ。

[49: 物件比較中さん]

ここ最近じゃ、住友、アーデルがあったけどアールブラン池上が一番良かったな。

[50: 匿名さん]

予定価格出ましたね。
4000～6500万円台っていうのはどうでしょう？

[51: 匿名はん]

あの立地で一部賃借じゃあ…

[52: 匿名さん]

高過ぎですね。まさにＫＹ価格。

[53: 近所をよく知る人]

確かに高い印象を受けました
一部賃借（しかも３０年）で、何かあったらこれじゃ売るのも大変
駅は通いし、スーパーないし、チャリ道無いし（狭い）
いいとこ無い
全てが中途半端でこの中途半端な値段をどうとるか・・・

[54: 匿名はん]

大田区の洪水ハザードマップ（中小河川版）を見てたら、
ここら付近は呑川が溢れたら５ｍの水の底じゃまいか！！
これであの価格…！？

[55: 周辺住民さん]

池上での呑川氾濫はアリエマセン

[56: 匿名さん]

　　車持たない人もふえてるっていうからね。

駐車場を借りる人がへって維持できなくなれば、賃貸だからかえして、
持ってる人は高めの駐車場を借りる羽目になる。

それとも、かなり土地あるから違う物件にする予定とか・・・・。

考えすぎかもしれないが・・・・

[57: 近所をよく知る人]

東海豪雨だって今回の地震だって、
起きる前は誰もがここまでの被害は「ありえない」
って思ってたんだろうね。

[58: 匿名]

>57さん
ほんとに近所をよく知る人さんですか？
現地をもう一度ご確認されてからお発言願います。

[59: 匿名さん]

変に不安を煽るような言動はどうかと思いますが、
皆さんご自分で確認するのが一番です。

[61: 匿名はん]

自分の発言が波紋を呼んでいるようだが…
信じるか信じないかはさておき、
とりあえずこれを見てから議論すれば？

http://www.city.ota.tokyo.jp/seikatsu/chiiki/bousai/amekaze/hazardmap/...


中小河川版をどうぞ。

>>55
>>58
まさか業者じゃないだろうな。

[63: 匿名]

普通借地の分 税金が安い。更新拒めないはずだし半永久だよ

[64: 匿名さん]

現地見てきました。
う～ん、「ザ・第二京浜沿い」って感じですね。
第二京浜って、中原街道よりもさらに交通量多いからなぁ～。
このあたりは、車がないと不便かな？
コジマデンキとかマックとかファミレスはすぐ近くにありますが、日常の買い物は池上駅前で、ですかね？

[65: 周辺住民さん（徒歩5分）]

スーパーは格安のオーケーが北側にあります。自転車なら池上駅前に数件、
久が原方面に東急があります。確かに高級マンションが建つ立地ではないですね。
閑静でもない、便利でもない、眺望も普通。
小学校は池上小学校でしょうかね。悪くないです!!久が原小学校ならなお良しです。
災害については、呑川周辺は、その昔暴れ川であったため治水が行われ、今は大丈夫と思われています。
ただ、昔から人が住んでいた久が原や西馬込の高台に比べたら地盤が弱く、
洪水だけでなく地震に対する地盤の弱いハザードマップで危険の高いエリアが多いのは確かです。
以前は農地で、それが工場、倉庫に代わり、不景気で町工場や倉庫が売りに出され、
マンションが建ち並んで来た、というのが実態です。
当然設計者はその辺は認識して深い杭を打っていると思います。
同程度の物件に比べて必要以上の杭打ちをしていれば、地盤が弱い場所という認識があるということでしょうね。気づかずに通常の杭打ちをされるよりは良いですけど。
高級住宅地でもない、下町でもない、その中間といった場所です。
結局は町並みが気に入るかどうかだと思います。

[66: 匿名さん]

>>65さん

なるほど、ありがとうございます。
この辺も、第二京浜を反対側へ渡った方は、戸建の多いなかなかの閑静な住宅街ですし、
こちら側もちょっと奥へ入れば、結構静かな住宅地ですね。
生活には、自転車必須かな？（坂は多いですが）

[67: 匿名はん]

>>65
地盤までダメな地域でしたか…
確かに東京都の液状化マップを見るとあの地域だけ危険度が高いですね。
http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/ekijyouka1/eki...

近隣で多少とも被害の小さそうなクリオかオーベルを健闘するか。

[68: 周辺住民さん]

> この辺も、第二京浜を反対側へ渡った方は、戸建の多いなかなかの閑静な住宅街ですし、
> こちら側もちょっと奥へ入れば、結構静かな住宅地ですね。

両方とも、工場、倉庫などが目立つ町並みですが何か？
自転車が必要ですか？とか、
坂が多いとかそんなことはどうでも良い。
ここの立地で一番気にすることは、
工場や倉庫だらけ、しかも第二京浜の真横という事実。

[69: 匿名さん]

>>68

何だ、お前、偉そうに。

お前なんかに何も聞いてねーよ！！

[70: 周辺住民さん]

奥に入ると・・・・
久が原，上池台，仲池上の一部高台の事でしょうね。
平地は工場・倉庫だらけだったのがマンションが増え，
家族連れが随分と増えたと思います。
以前より出稼ぎの外国人も減ってきたような気がします。

しかし数年前に呑川の2～300メートル上流で作業員が流され，死亡した事故がありました。
上流で降った雨が激流となり，流されてしまったのです。
想定の範囲であれば，洪水は無いのでしょう。
でも呑川沿いをよく見ながら歩いてみて下さい。
護岸だけでは足りずに鉄板を貼り付けている箇所が沢山あります。

基礎杭の深さに加えて，階数を稼ぐために基礎を盛らず，地下を活用するような設計であれば，
注意が必要と思います。しっかりとデべに確認されることをお奨めします。

[71: 通行人]

＞平地は工場・倉庫だらけだったのがマンションが増え，
＞家族連れが随分と増えたと思います。
＞以前より出稼ぎの外国人も減ってきたような気がします。

少なくとも、池上２丁目あたりで出稼ぎの労働者を雇うほどの大工場なんてないんだけどな。
どこの周辺住民か知らないけど、ここら辺の治安に関して誤解を与えるような間違った情報を書くのはやめてほしいんだが。

[72: 周辺住民さん]

外国人労働者の方々は，池上よりも北側の仲池上2丁目では今でも見かけますよ。
食品工場やクリーニング工場などの，特に夜勤をされている方に多いと感じます。
OKストアに行けば，大概外国人の集団を見かけます。
それで治安が悪い地域とは思いません。
どちらかというと，夏場のぐれた中学生・高校生のほうが治安を悪くさせていると感じます。

[73: 通りがかり]

それは仲池上２丁目の話ですね。
この物件がある池上２丁目にそんな工場がどこにあるか教えてくださいよ。
周辺住民さんなんだから詳しいんでしょ？

[74: 近所をよく知る人]

ま、パークハウスって立地じゃないね。
でも、ちょっと遠いとは言え、池上駅にアクセスできるっていう点において、オーベルやクリオよりも良いんじゃない？。
それと、国道一号線そばというのも、デメリットだけじゃなく、メリットもある。
五反田から多摩川大橋までの国道一号線は都内では珍しい片側3車線なので、渋滞が少なく、都心へのアクセスがし易い。
もう一つは、この一号線沿いに五反田から川崎までのバス路線が、浅草線よりも使えること。
この物件からバス停までの間にあるのは川と日産だけで、ほとんど距離がない。
終バスは山手線の終電に接続する午前１時過ぎまであって、浅草線よりも遅くまでやってるから、夜帰りが遅くても安心じゃないかな。

[75: 周辺住民さん]

池上2丁目と言っても，1号線挟んで向かいが仲池上2丁目です。
地名に拘って突っかかってくる意味がわかりません。

現地を見られる時に，最寄の駅からのルートだけでなく，
周辺もよく御覧になることをお勧めします。
仲池上も公園なども子供が多く，特に不安を感じる場所ではないと思います。

確かにバスの利便性は良いと思います。
お話に出ている五反田・川崎に加え，少し歩けば田園調布・蒲田，洗足池，
上池上循環で馬込，大森，池上を循環するバスもあります。

[76: 購入検討中さん]

>>72
同意。
杉並から大田区に引っ越してきたけど、
中高生の荒れっぷりはちょっとどうかと思う。
車道のど真ん中を自転車で我が物顔で暴走行為したり、
目に余る連中が多いね。

[77: 周辺住民さん]

引っ越しましたが，仲池上に住んでいた時は目の前の一方通行を高校生達がスクーターで逆走し，
我が物顔で騒ぎまくり，自転車の警察官が来ると盾突いて，逮捕できんのかよ，
と度々衝突していました。
近隣をサーキットのようにレースしているときもありました。
朝には必ずカップ麺とお菓子の容器が各所に散乱していて，
マンションのエントランスに吸殻が散乱している時期もありました。
特に夏休みの時期は酷いものでした。

[78: 物件比較中さん]

この物件は割安感があるようですが、その理由は雰囲気やガラの悪さなどの住環境ということでしょうか？

[79: 匿名]

それは仲池上のことじゃないの？物件は池上でしょ？

[80: 物件比較中さん]

この物件は、液状化しやすいエリアに指定されていました。

[81: 近所をよく知る人]

液状化マップってあくまで予想じゃないですか？
こないだの震災では、まったく問題無いと言われた所に液状化現象がありましたし、
被害が大きいと言われているここ周辺では、特に液状化現象をしているようには見えません。

[82: 匿名さん]

借地権について？？？があります。

①借地は自走式駐車場の敷地ではなくて建物の方でしたが、それでも３０年後に
　駐車場を壊して返すなんてことありえますか？

②例えば２０年後に売却するとした場合、１０年後に借地権の満期を迎えると
　なるとやはりマイナスイメージでしょうか？
　（定期借地権でなく普通借地権でもマイナスでしょうか）

[83: 購入検討中さん]

８２さんへ

①借地部分について私も色々ネットで調べましたが、普通借地権の場合、「半永久的に更新できる」との記載がほとんどでした。
よって、「壊して返す」可能性はなさそうな気がします。しかも駐車場部分は所有権と聞きました。

②将来売却の時も普通借地権の場合、上記のように更新が前提となるようなので、更新期限が近くても問題なさそうな気がしますが。

敷地のうちの借地部分を確認する為、資料を見せてもらいましたが、中途半端に２つの棟にまたがっている為、事実上この部分を切り離すことは無理そうな気がします。

[84: 匿名さん]

>>83
ご丁寧にありがとうございます。
前向きに検討してみたいと思いますね。

[85: 物件比較中さん]

ただ、転勤等で引っ越しや、どうしても引越さなくてはいけない
事情がある方は、売却は通常よりは困難かと（やはり「借地」という言葉がネック）
先々のライフプランを良く検討されたほうがいいかと思います
このご時世、絶対無いとはいいきれません

[86: 匿名]

借地権物件でも、新築で売れる物件は中古でも売れる。新築で売れない物件は中古でも売れない。ただそれだけでは？

[87: 物件比較中さん]

86さんのおっしゃるとおりかもですね。
ただ、ローンが組める銀行が限られるようです。
あと、借地権に対するイメージから最初から購入検討対象に入れない需要層はいるかもしれませんね。

[88: 物件比較中さん]

１５５戸でエレベーター２基っていうのは少なすぎないですかね。
朝の通勤通学時間帯は乗れない人も出てきそうですね。
低層階のひとは階段を使えば良いけど、
中層階のひとは…

[89: 匿名さん]

購入を検討している者ですが、２点気になります。

ここは二重天井ではないのでしょうか？

あとダブル配筋ではないのかな？

という２点です。

[90: 物件比較中さん]

ネックが多いから価格が抑えられているんですよ
それをどうとるかは個人の考え方次第
ただ、安いだけで飛びつくだけは絶対にやめたほうがよろし

[91: 匿名]

８９さん

二重床、二重天井、ダブル配筋です。ついでに・・・遮熱二重ガラス、ダブルエントランス、ダブルセキュリティ、大手ダブル売り主、ダブル品質管理・・・。

[92: 匿名さん]

天井高はどのくらいですか？

[93: 匿名さん]

上層階なら東側の景色がよさそうだけど、東向きの部屋はあまり無いみたい

[94: 通行人]

南側の部屋から何が見えるかというと、
低層階だと、救急病院の病室か、自動車の工場
高層階だと、いま建築中の6階建てのパチンコ屋のネオン
が見えることになるな。

[95: 匿名さん]

窓からの景色はあまりぱっとしませんね…
でも、日当たりを考えるとやっぱり南向きがいいな。
って、日当たりも悪いのかな？

[96: 周辺住民さん]

病院、マクドナルド、車のディーラー＋整備工場、
そして国道沿い・・・。
うーん（苦笑）

[97: 匿名さん]

微妙な建ち位置だけど、国道沿いか・・・
結構、うるさいのかな？
防音対策はしっかりしてあるよね、きっと。

[98: 比較中・池上住人]

やっぱり、盛り上がらないですね
歩くと約１５分（ほんとうにこれで着くか？）
国道沿い
借地

借地を割り切れば価格が割安くらいしかメリットが見い出せなくて・・・

[99: 匿名さん]

借地って、毎月借地代が管理費とは別に支払う必要があるんですよね？

ローン＋管理費、修繕費の支払いに加え、借地金額がいくらくらい掛るのか心配です。

[100: 匿名]

借地代は１７００円前後、管理費と修繕費、借地代すべて合わせて２万円切るぐらいでしたよ。