オーベル久米川ってどうですか？

[購入検討中さん]

西武新宿線「久米川」駅徒歩4分の新築分譲マンション。
オーベル久米川についての情報を希望しています。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都東村山市栄町1丁目23番27（地番）
交通：
西武新宿線 「久米川」駅 徒歩4分
間取：3LDK・4LDK
面積：76.62平米～94.77平米
売主：有楽土地
販売代理：有楽土地住宅販売


施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大成サービス株式会社（予定）

[251: 匿名さん]

正直、３連動地震や立川断層地震での巻き添えが非常に怖いですね。

[252: 匿名さん]

247さん
これは近いですね！
マンションの建て替え時期って築50年くらいですよね。
このまま老朽化が進み、解体工事もできないとなると
地震による火災や倒壊など、オーベルに被害が及んでしまいそうですね。

[253: 入居済み住民さん]

250さん
249さんではないですが、解説ありがとうございます。あくまで平均的データってことですよね。新青梅は混んでいるから三分にも成りうると。

朝はなかなか余裕がなくて実際に計測はしていないので、参考になります。

あとハークって把握ですよね。気になってしまって…細かいところ失礼しましたm(__)m

[254: 匿名さん]

No.251 by 匿名さんとNo.252 by 匿名さん　へ

黒丸がオーべルの位置です。
写真をクリックすると立川断層がわかります。ご参考にどうぞ
地震調査研究推進本部資料

となりの１１階マンションは築４０年近いですが
今現在建て直し計画はまったく無いそうです。（住民さん確認済み)

[255: ご近所さん]

問題の信号は、今朝と夜、赤になってから青になるまでちょうど1分でした。
平均待ち時間秒数1分30秒～2分30は何の平均なんでしょう。
ちなみに私の知っている長い信号は品川の第一京浜で計ってみたら９０秒でした。
これは長く感じました。１０年以上久米川駅に通っていますが、少なくとも平日の朝は2分30なんてありえませんよ（笑）。

[256: 匿名さん]

No.241・No.247・No.248・No.254

今は問題が無くても十数年後にもしも売却する時に、
購入価格や路線価などは、本質的には無意味
買ってくれ人・利用してくれるが人が多くいるかどうかです。

宅地建物取引業法
売買物件における重要事項につき調査し委任者に告知すべき義務を定めています。

オーべルは十数年後はまだ築浅物件でも、

【重要】後でそんな話は聞いていないと言われる事を避ける為に、

安全面の記載
数メートル隣に築六十数年１１階建て老朽高層マンション有りと記載し
現場を見た人が購入するか気になります。
オーべルの築数年より隣の築年数が気になります。

横揺れの巻き添えが非常に怖いです。

[257: 匿名さん]

建替えの計画が全くない！？
マンションって何年くらいいけるんでしょう。
今建てられている最新のマンションなら100年くらいは持ちそうですがね～。
最悪ドミノ倒しになっちゃいそう。

[258: 匿名]

菊水ビルはベランダがある新青梅側にパキッと折れてオーベルに被害なし

[259: 匿名さん]

↑（笑）オーベル側にクチャと折れら恐ろしい。

[260: 匿名さん]

新築マンションでここまで地震被害のリスクのある物件も珍しい！

[261: 匿名さん]

菊水はそのうち建て換えるでしょう。
258さん、鋭いですね。ベランダは欠損面だし。
でも菊水が倒壊する事態なら周辺は壊滅的。
買わなかった（逃した）者らの遠吠えも、哀愁を帯びてきました。
他の物件比較しましょう。

[262: 匿名さん]

私は他の物件も比較しました。
実は新築オーべルも隣のマンション１１階建て中古もの両方購入検討しました。
オーべルも隣も販売中ですが購入前です。

2棟とも本気で迷ったマンションだったので周辺の安全性を調べました。
実は隣の築４０年１１階マンションも建て替え時期かと思い４～５年で建て替える計画があるなら
中古１千万前後で買っておいて建て替えを待とうと思いました。

オーベルの隣は１４階まで新築増築可能でもし中古１千万で購入し建て替え後新築になれば3200万と予想。
今の耐震技術なら９０年は建て替えれば安心と思ったからです。
・住民さん達に後1年で築４０年ですが建て替えの計画は無いのですか？
　全く無いしやるなら積み立てからです。との事でした。

・地震でどれくらい絶えられるのですか？
　耐震診断ランクのポイントはと聞いたら知らないそうです。

　ただ新青梅街道については災害時の為
　第一次緊急輸送道路に指定されてるとかで重要道路となりお話がきたようです。
　
　もし隣の築４０年、１１階建ての建て替えが実現した時に現在建築物が無く
　新青梅街道を塞がずに高所作業車・クレーン・建築重機・作業スペースの工事期間確保するとしたら
　隣のオーベル駐車場を貸して下さいとなるのか？


日本政府の防災資料

内閣府（データ）

東京都・東村山市

マグニチュード７程度の地震の発生確率
【注目】今後30年以内に70％程度

↓のエリアでの想定
関東平野北西縁断層帯地震、東村山市、Ｍ7.2
立川断層帯地震、 東村山市、Ｍ7.3
多摩地域地震、 東村山市、Ｍ7.3
立川市直下地震、 東村山市、Ｍ6.9

東京被害
各想定地震における都県別被害推計結果

△都内建造物
建物被害約110,000　
火災約410,000

[263: 匿名さん]

首都圏は３０年以内に震度６以上の地震があることを想定しておくべきでしょう。

地震が起きた時の被害を最小限に食い止めるかがポイントになるでしょう。
壊滅的な状況のなかでも被害をいかに少なくするかが重要ですね。

そういう意味では、この古い１１階建ての建物のリスクは大きすぎますね。

[264: 匿名さん]

大地震が起きた時に、周辺のマンションは破損はあるが修繕が可能な範囲。
でもここは、隣のマンションの巻き添えを食って大部分が倒壊という事態も十分有り得ますね。

[265: 匿名さん]

262さん、263さん、そうそう慎重に慎重を期してマンション買うのやめときましょう。
立川断層から遠く離れた湾岸地区あたりいかがですか？少し値が下がったようですね。

[266: 匿名さん]

No.265 by 匿名さん　

東京湾地区は高層マンションが多くいくら新築でも
外壁・ガラス落下物による死亡者数もシュミレーションで出てます。
最新耐震技術でもガラスや外壁が絶対に落ちないマンションは無いです。
風速１５メートルでのシュミレーション

防災資料 （データ）
外壁落下物　死者2900人　火災・死者6200人

マグニチュード７程度の地震の発生確率
【注目】今後30年以内に70％程度

関東平野北西縁断層帯地震
港区などは東村山とほぼ同被害　Ｍ7.2

[267: 匿名さん]

265さん
どうしていきなり話が湾岸地区に飛んでしまうのですかね！？
この周辺は、災害には強いところといううのは紛れも無い事実ですよね。

ただしここは、災害に強いこの地区にありながら、隣の古いマンションが大きなネックという話ですよね。

[268: 入居済みさん]

湾岸などここでは関係のない話題では？？
液状化も気になりますけどね。

隣のマンションが気になる方は、もっと郊外のマンションを買えばいいだけのことだと思います。
地震の発生確率など、皆さん承知の事だと思いますけども。

[269: 匿名さん]

マンション購入初心者でよくわからないんですが、
隣のマンションのように、老朽化の備えが全くないなどという事はあり得るんでしょうか？
建替えの為の費用に修繕積立金は使えず、全て自己負担になるんですか？

[270: 匿名さん]

269さん
修繕積立金はその名の通り、修繕のために積み立てるものです。
立替も考慮して、積立額を決めていたら別ですが、一般的には立替の費用は別と考えておいた方が良いでしょう。そもそも、修繕費用と建替え費用は金額も一桁以上違います。
もちろん、修繕積み立ての余剰金は建替えに回せると思います。

[271: 匿名さん]

あとNo.268さんへ
ここはオーベル久米川ってどうですか？Part1｜マンション口コミ掲示板
購入前の人達の情報交換の掲示板です。
>> 契約者・入居者専用スレがあります。

[272: 匿名]

さっきテレビで
権利者の同意が
80%以上→建て替え
75%以上→大規模修繕
100%以上→取り壊し
ないとできないというのを見たのですが、危険な建築物について例外はないのですか？

[273: 入居済み住民さん]

271さん
勿論存じあげています。住民は完全に書き込みNGなんでしょうか。気になる内容だったので書き込んでしまいました;;
すみませんでしたm(__)m
私以外にも住民の方々は書き込んでおられますけどね…自分のマンションの擁護くらいさせていただきたいものですが。

[274: 匿名さん]

No.272 by 匿名さん

危険な建築物について
姉歯耐震偽装問題でも個人の財産保護には
税金の投入は有りませんでした。
２重ローンを組んだ人も多いです。

写真No.241・No.247・No.248でありますが、
この隣のマンションは普通の築４０年１１階建てとは違います。

鉄筋コンクリート躯体の寿命は６０年以上あっても、
環境状況で設備の寿命は大きく違うということ事です。

地震もありますが毎日受けてるのが交通振動です。
写真にある様にすぐすぐ前が新青梅街道
大型トラックやバスなどが通過しています。
普通のマンションとはダメージ度が異なると思います。

いくら修繕といっても壁はを剝がして金属疲労部分溶接補修までは？

[275: 匿名さん]

266さん、だからどこへいっても同じだという意味で湾岸が出てきたんでしょうな。
地震の確率はどこまで信用するか？こわければ買わねばよろしい。
オーベルの前身もマンション。レーベン久米川とある。なぜ建て替えたのか？
住民の１００％の賛成を得たのか？元住民はいないのでしょうか？

[276: 匿名さん]

275さん
レーベン久米川ＶＳ久米川ハウス
隣とバチバチあったようです。(今度も5階ですね？)
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１下をコピペしてグーグルで検索
第35号　平成元年12月18日（12月定例会）
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２下をコピペでグーグルで検索
＠＠＠久米川Part56＠＠＠
↓
レスを全部読む　を押す
↓
11 ～15行目

[277: 匿名]

以前久米川のまちBBSで、レーベン久米川は何か裁判があって取り壊しが決まったって書いてありました。けどオーベルの方がレーベンより階数が高いのがいまいち理解できません。当初の予定よりは階数や戸数は減らしたみたいですが

[278: 匿名さん]

ここは倒壊の巻き添えなど色々とやばそうですね。

[279: 匿名さん]

久米川の掲示板読みました。
以前建っていたマンションはお隣さんとの日照問題で裁判沙汰になっていたんですか？
築20年で取り壊し、新たにここが建築されたけど、以前よりも階数は高くなっているので
状況がよくわからないと書かれてますね。

[280: 周辺住民さん]

駅から近いこと意外、環境は劣悪なようですね。

[281: 匿名さん]

274さん
確かに交通振動の影響はあるかもしれませんが、
どんな建物であれ築50年を過ぎたら建て替えを考えて欲しいですね。
住人は大規模修繕だけで凌ぎ、ゆくゆくは売却でもするつもりなんだろうか。

[282: 匿名さん]

検討版は契約者も含めて誰でも書き込みは許されています。

主に物件を検討中の方、契約前の方向け。
契約後の方が投稿されても構いません。

[283: 匿名さん]

例えば
マシションは４０年クラスだと圧倒的に家主も高齢です。
例・自分自身が８０歳だったとして建て直しのお話が出て賛成しますか？
残りの時間をゴタゴタそんな事に使いたくないですよね？

△日本のマンション2011年現在146万1056戸中
※住民が合意し完全に建て替えに成功した件数はたったの★129件です。
(ほとんど話がまとまらず。残念)

現在の法律では、
災害(地震・津波・落雷・竜巻・台風)などで隣に被害が出ても
基本的に建物などの所有者・住民に1円も賠償責任はありません。
(賠償責任ないから払わないですんじゃいます。)

[284: 匿名さん]

280の周辺住民殿、貴方のところも劣悪なのですか？住民板には快適と書いてある。私も隣のマンションを見に行きましたが住居部分は外装を補修されたのか、かなり綺麗ですね。北西側のマンションの方が古臭いです。

[285: 匿名さん]

ここ小学校のころ同級生が住んでましたが、前は言い方は悪いけど汚かったです。
数年前足場がありました。たぶんに塗装と階段に壁を付ける工事(避難路？)やったと思います。
あそこ実物を自分で見れば解るけとデカイです。
確かに後ろには住みたくない。

[286: 匿名さん]

２３年前の上からの写真
右下が昔のレーベン久米川(現在のオーべル)ご参考にどうぞ

[287: 匿名]

ここ見てると安普請の建て売り戸建の方がいいのかなと思っちゃう

[288: 匿名さん]

287さん
ほんと、ここを見ていると駅に近いマンションはその引き換えに犠牲にすべき代償が多いと感じますね。

[289: 匿名さん]

タイムリーな事に、こんなニュースが出てました。

東京都は来春にも都内の全てのマンションの総戸数や築年数、管理状況などの基礎情報を集めたデータベースを構築する予定。
都は完成したデータベースを耐震化や建て替え促進に生かす。例えば住人の合意形成が進まない多くの事例について分析。
区分所有法で建て替えの決定に必要な住民の割合の緩和や、借地借家法で住民に強制的な退去を求める正当事由に耐震化に必要な建て替えを認めるなど国への要望も検討する。

[290: 匿名]

287
安普請の建て売り戸建てにすればいいですよ。それとも他のマンションに決めちゃったのかな？(笑)

[291: 匿名]

288さんは駅から離れた所に契約されたのですか？

[292: 匿名さん]

No.288 by 匿名さんヘ　ご参考に

一軒家とマンションのコスト


管理費　　　　　　　　　　　0円（月額）　
修繕積立金　　　　　　　　　0円（月額）　
町内会費　　　　　　　　　300円（月額と想定）　
留守モードLite利用料 　　 　0円（月額）
駐車場　　　　　　　　　　 0円（月額）
年3600円
ただし壊れたら自分で直す。実費
-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*

オーべル・マンション

管理費　　　　　　　　　　　　11,300円（月額）　
修繕積立金　　　　　　　　　　 7,660円（月額）　
町会費　　　　　　　　　　　　　 100円（月額）　
留守モードLite利用料 　　　　 210円（月額）
駐車場　　　　　　　　 19,000（を借りたと想定）

合計３８２７０円×１２ヶ月(１年)＝４５９２４０円

３５年住んだとして(管理費＋修繕積立金べースアップ無しで計算)
３５年で１６０７万３４００円のコスト

管理費＋修繕積立金は見直しで上がって行きます。
３５年で管理費＋修繕積立金３０％がべースアップしたと想定し計算
１６０７万３４００円の３０％＝４８２万

自分の家のローンの他に管理費＋修繕積立金・その他で
３５年で２０８９万のコストがかります。(一般的予想です)

マンションは駅に近くきれいでメリットがある面デメリットもあります。

購入後もしも１０年後に売却する事になった時
隣のマンションが建て直ししてるかどうか？すくなからず影響すると思います。
あのマンションは１０年後は築５０年クラスです。
宅地建物取引業法で詳しく説明した時に、
購入者がなかなか決まらなければ自分が住んでいなくても
管理費＋修繕積立金は払い続ける事になります。

[293: 匿名]

固定資産税が抜けてますね。一般的にマンションの方が固定資産税は高いですよね

[294: 匿名さん]

あとｲﾝﾀｰﾈｯﾄも全戸加入ですよ。1000円だったと思います。

[295: 匿名さん]

マンションは管理費がかかるし検討するのも止めれば?

[296: 匿名さん]

確かに地元の人は追っかけて見てれば分かりますが
久米川のマンションの下落のスピードは本当に早いです。

ナイス●ーバ●久米川も販売時５千万クラスがたった築１７年で
ここ２年中古４回くらいでてますが２３００万台前後
中古価格下落の本当にスピードが早いです。

この例で言えば
管理費＋修繕積立金を１７年で約５３０万前後（中古データから割り出し）

管理費＋修繕積立金+販売価格
５５３０万が⇒２３００万
マイナス３２３０万

確か２回か３回でてますが
久米川のラ〇オ〇ズ〇の〇も販売時
４５００万前後がたった数年後３５００万前後で中古

久米川のマンションの下落のスピードは本当に早いです。

[297: 匿名]

不動産価格は変動します。高い時に買った物件を安い時期に手放せばそれだけ下落幅が大きくなるので、今は特に下落幅が大きくなるかもしれないですね。

それより、最近久米川の治安があまり良くない方が心配です。駅周辺の道路にはゴミが捨て放題、明らかに柄の悪そうな中高生が夜たむろしていたり。街が汚いと、心も荒んでいくのでしょうか。。

[298: 匿名]

久米川は昔から大して治安良くないですよ。道にポイ捨てのゴミも多いし。都営も近隣の市より多いから、ヤンキー等も多いし。
新築マンション等の価格も他に比べてかなり安いし、決して品がある街じゃないですよ。
だからこそ、駅近でこの値段で帰るわけなのですが。

[299: 匿名さん]

小学校時代の同級生がブリ○ア萩山を新築で3200万で買ったのを今年の春に2600万で売ったらしい(又聞きなので詳しくわからない)だけど不動産チラシやスーモなどにそんなに安く載ってるのを見ることはなかった。こういうのって業者が安く買って高く売ったりしてるんですか？

[300: 匿名さん]

皆さん見てますね。
ブリ○ア萩山は正確いえば表示2700万ですが
ほぼ確実に交渉が入る為、確かに2600万の可能性があります。

でもブランドマンションでも萩山のせいか？
2ヶ月くらい売却にたしか時間がかかってます。