23区内の新築マンション価格動向(その55）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

前スレ「その54」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/139809/

その他のテンプレについては>>1を参照。

[401: 住まいに詳しい人]

>>399
中国人投資家って
町田とか八王子のアパートとか、もっと郊外じゃない？

一番金持ちの層は
「ホテルを買いたい」とか「都心のオフィスビルを買いたい」とか言うけど
売り手がなく、そーいう大きいものは結局買えない

地方の山を買っているなんて噂話もあるが、自分にはよく分からない

[402: 匿名さん]

↑
城東・湾岸は多いですよ。
アジア版ウォルストリートジャーナルに一時特集が出てました。
若い夫婦とかが住居や資産として買ってるようですね。
城東や湾岸の人口比で見た外国人登録者数の多さ（とくに中国などアジア系）も、同じような傾向を示してます。
今は留学して日本の一流企業に勤務してるアジア人も増えてきてますから、当たり前かもしれません。

アパートやビルの一棟買いなんて、日本人でも普通はやりませんよ。
不動産屋は勧めたりしますが、入居者やテナントが集まらず、採算割れになったりするから。
割安とか立地がいいのでなければ、誰も手を出さないでしょう。
都心のビルやホテルの出物はあるけど、採算考えれば、なかなか買い手がいないというのが現状。
八王子とか郊外すぎれば、値段の割に採算が危ぶまれるから買わないでしょ。

[403: 匿名さん]

城東教授の
都心と都心部を巧妙に使い分けてごまかす話に注意ね

消防署のほうから来ましたに近い話

[404: 匿名さん]

ウメタテチが資産?

死産だろ

[405: 匿名]

銀座も新宿の高島屋もユニクロじゃねえか
無理して都心で狭い家買ったやつは郊外けなさなきゃ精神状態たもてないんだろうなｗ

[406: 匿名]

？別に商業施設に思い入れないな。売る時の値崩れが心配だから都心を選んでるだけ。

[407: 匿名さん]

値崩れが心配なら買わなきゃいいのに。
俺は値崩れしても許容できるくらいに気に入った物件があったから買った。今のところ分譲価格以下にはなってないがそんなの5年後はわからない。自宅である以上株と違って売るタイミングのコントロールができないから損は覚悟の上。

[408: 匿名さん]

2010年12月の首都圏・分譲マンション賃料は、１平方メートル当たり2618円（前月比0.3％増）で８カ月連続の上昇となったものの、上昇率の鈍化も続いたことで上値が重い状況となった。都県別では東京都が同3030円（0.3％減）で２カ月連続の下落ながら3000円をやや上回る水準で安定推移。神奈川県は同2025円で概ね横ばい。埼玉県は同1646円（0.6％増）、千葉県が同1577円（0.3％増）だった。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=2d/

[409: 匿名さん]

>>407
簡単な話だよ。
値崩れの心配が無い東京駅から半径５ｋｍ圏内にすれば良いんだよ。

[410: 匿名さん]

世田谷はボロボロだね。

[411: 匿名さん]

人気エリアを買ったら安心。

[412: 匿名さん]

>>411
東京駅から半径５ｋｍ圏内ですね。

[413: 匿名さん]

六本木の路上で白昼堂々と現金強奪事件があったよ。

[414: 匿名さん]

ミッドタウンのATMを出てきたとこ狙われた話だよね。
多分、ずっと様子見てて大金引き出してそうな人物狙ったんだろうね。恐いね。
まっ、都会で暮す人はそれぐらい十分覚悟してるだろうけど。

[415: 匿名さん]

>>414
バブリーなところは危険ですね。
「高級」がつくようなところ。

[416: 匿名]

>407

もっと言えば退去時売って売買益狙いだから、郊外は考えなかった。
もちろん気に入ってもいるけど、一生いまの所に住む決意もないし。払い捨ての賃貸はもったいない。

[417: 匿名さん]

中目黒でも事件が起きましたよね。
いろいろ怖いですね。

[418: 匿名]

貧すれば鈍す困すれば窮す。嫌な世の中だね。

[419: 匿名さん]

改正法不適合タワマンで売却益語っている人は…

[420: 匿名さん]

アパートが多いところは将来治安が心配だよ。

[421: 匿名さん]

だんだんこの物件に関係ない書き込み増えてますね？

[422: 匿名さん]

結局、東京駅の西側だね。

[423: 匿名さん]

発売戸数はずっと増えてますが契約率も相変わらず高いままです。駆け込み需要でしょうか。
まあ、この調子がいつまで続くかわかりませんけど。


10年首都圏マンション市場、６年ぶり前年実績上回る

不動産経済研究所（東京・新宿）が19日発表したマンション市場動向によると、2010年の首都圏（東京、神奈川、埼玉、千葉の１都３県）の新規マンション発売戸数は４万 4535戸で前年比22.4％増となり、前年実績を上回った。前年比プラスは04年以来６年ぶり。市場が回復傾向にあり、11年も引き続き発売戸数は増える見込みだという。
低金利に加え、住宅資金向け贈与の非課税枠拡大や住宅エコポイント制度などの政策支援により消費者の購入意欲が高まっていることが背景にあるという。
同日発表した12月の新規発売戸数は7388戸と前年同月比40.8％増となり、11カ月連続で前年実績を上回った。契約率は78.6％で、12カ月連続で好調とされる70％を越えた。

[424: 匿名さん]

郊外バブルも最後の団塊Jr需要で絶好調ですな。

[425: 匿名さん]

上昇のグループに都心は入れなかったわけさ
特にタワマン

[426: 匿名さん]

郊外タワマンが都心部並みの値段
しびれますな(笑)

[427: 匿名さん]

不動産経済研究所の調査によると、2010年に首都圏で供給された新築分譲マンションは、前年を22.4％上回る４万4535戸だった。
前年比増は６年ぶり。ただ、「大量供給時代」と言われる1994～2006年の８～９万戸前後にはほど遠く、過去最多の2000年の９万5635戸に比べると半分にも満たない数字。事業環境が厳しい中堅・中小ディベロッパーの主力エリアである、郊外部での供給が依然として少ないのが要因だ。
なお、2011年は約５万戸の供給を予想しており、今後数年間については、「（人口やこれまでのマンション市況などをトータルで考えて）５～６万戸前後で推移するのではないか」と同研究所では見ている。

[428: 匿名さん]

１０年の発売戸数は、東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の対象地域すべてで増加した。とくに、神奈川の伸びが高く３２・４％増となったほか、首都圏販売の５割弱を占める都心も２４・４％増加した。都心に近く、利便性の高い地域が人気となっている。
契約率は前年比８・７ポイント上昇の７８・４％で、好調の目安となる７０％を大きく上回った。同研究所は「売れ行きが好調なことで供給も増える好循環にある」と話している。

[429: 匿名さん]

2010年の首都圏５千万円以上マンションの販売戸数は13,899戸でした。全体の31.2％。
区部の供給戸数は20,393戸、全体の45.8％。
平均価格5,497万円。平均坪単価274万円。

[430: 匿名さん]

契約戸数が20393戸で契約単価が274万円だったらよかったのにね。

[431: 匿名さん]

湾岸埋立地のマンションはどれもこれも、いつまでたっても完売せずに売れ残ってる。
湾岸が安かったのは2006年ぐらいまでで、それ以降に発売されたものは交通の利便性や生活利便性が劣るわりには割高でボッタクリマンションとなっている。
比較対象にもならない都心の高級マンションとくらべて半額です、などと詐欺ギリギリのセールストークで田舎者に売りつけようと必死だが、そう簡単には騙されないよ。

[432: 匿名さん]

坪単価300万円の
割高外周区は？？？(笑)

[433: 匿名さん]

中古マンション、都心部で価格上昇止まる
http://www.nikkei.com/biz/product/article/g=96958A9C93819698E3E1E2E395...

記事より
・東京都心部の中古マンション価格に頭打ち感が強まっている。
・首都圏全域では2009年夏から上昇傾向が続いてきたが、都心では調整局面に入りつつある。
・景気動向を敏感に反映する都心６区（千代田、中央、港、新宿、文京、渋谷）では５カ月続けて下がっている。
・東京カンテイの中山登志朗上席主任研究員は「今年の中古マンション価格は首都圏でやや弱含む可能性が高いが、中部や近畿ではまだ新築の供給が少なく安定する」とみている。


中古マンションの価格が都心６区（千代田、中央、港、新宿、文京、渋谷）では５カ月続けて下がっている、そうです。

[434: 匿名さん]

SUUMO 豊洲駅 149件
http://suumo.jp/jj/bukken/ichiran/JJ012FC001/?ar=030&bs=011&rn...

シティタワーズ豊洲ザ・ツイン
パークシティ豊洲を筆頭に

ＴＨＥ　ＴＯＹＯＳＵ　ＴＯＷＥＲ
ビーコンタワーレジデンス
スターコート豊洲
東京フロントコート
プライヴブルー東京
ニュートンプレイス
グランシティレイディアント東京イースト
キャナルワーフタワーズ
などが山ほど出ています。

12/4時点で115件だったのが、149件に増えたようです。

豊洲の中古マンションの在庫は相変わらずダブついて、急激に増えているようですね。

[435: 匿名さん]

住宅ローンは年収の何倍まで借りてもいいの？ - コラム・事例 [All About プロファイル]
http://profile.allabout.co.jp/w/c-45401/

・夫婦2人世帯の場合・・・年収の5倍以内の借入なら破綻リスクは少ない。
・夫婦2人＋子ども1人の場合・・・年収の4倍以内の借入なら破綻リスクは少ない。
・夫婦2人＋子ども2人の場合・・・年収の3倍以内の借入なら破綻リスクは少ない。


子供が2人いたら、住宅ローンは年収の3倍以内に収めないといけないそうです。
また、子供の教育にお金をかけようと思っている人は、その分を考慮して、
住宅ローンの額をもっと下げたほうがいいでしょう。

[436: 匿名さん]

月例マーケットウオッチ　レインズ
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_201012.pdf

レポートより
・中古マンション　成約価格
都心３区（千代田区、中央区、港区）　６４１万円ダウン（前月比－１３．２％）
城南地区（品川区、大田区、目黒区、世田谷区）　６４４万円ダウン（前月比－１６．１％）
多摩地区（都区部・島嶼部以外）　２９２万円ダウン（前月比－１１．３％）

・中古マンション　成約件数
城東地区 （台東区、江東区、江戸川区、墨田区、葛飾区、足立区、荒川区）　前月比ー２５．２％

・中古マンション　在庫数
　城東地区 （台東区、江東区、江戸川区、墨田区、葛飾区、足立区、荒川区）＋１９３件（前月比＋６．４％）


最近、マスコミは不動産好況との記事ばかり載せるようですが、
実際は東京都で中古マンションの価格が大幅に下落したようです。

[437: 匿名さん]

Yahoo!不動産　有明テニスの森駅 62件 ←　1/8 49件
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&lc=03&pf=...

SUUMO 有明テニスの森駅 50件 ← 1/8 39件
http://suumo.jp/jj/bukken/ichiran/JJ012FC001/?ar=030&bs=011&rn...

SUUMO 国際展示場 30件 ← 1/8 22件
http://suumo.jp/jj/bukken/ichiran/JJ012FC001/?ar=030&bs=011&rn...

(豊洲に負けず劣らず)
ブリリアマーレ有明を筆頭に、
有明も中古マンションの在庫がダブついていて、急激に増えているようです。

またブリリアマーレ有明の中古マンションは、いろんなところにバラバラに登録されていて、
全体でどれくらい売りに出されているのか、把握が難しい状況です。

[438: 匿名さん]

坪単価で計算しないとなぁ。

[439: 匿名さん]

月例マーケットウオッチ　レインズ
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_201012.pdf

レポートより
・中古マンション　㎡単価
都心３区（千代田区、中央区、港区）　前年比▲５．７％
城東地区　前年比＋４．５％
城北地区　前年比＋１．８％
城南地区（品川区、大田区、目黒区、世田谷区）　前年比▲１．５％
城西地区（新宿区、渋谷区、中野区、杉並区）　　前年比＋５．３％
多摩地区（都区部・島嶼部以外）　＋５．４％

[440: 匿名]

叩いてる新宿渋谷中野杉並が上がってるのはな〜ぜ？

[441: 匿名さん]

都心住民の都心マ ン セ ーは異常だからなｗ

[442: 匿名さん]

>>440
吉祥寺を中心としたエリアが好調だから、城西と多摩が上がっている。

[443: 匿名]

市部まで編入（しかも明示なし）データでは信憑性に欠けるな。

[444: 匿名さん]

高いとこが下がって、安いとこが上がった、そんだけのこと。

今でも高いとこは、上がった安いとこよりも平均すれば全然高い。

高いとこがどこまで下がり、安いとこがどこまで上がるかが、問題だね。

高いとこは下げ止まり感がある気もするけど。

[445: 匿名]

安いとこも上げ止まり感…というより、上げ底がいつまで保つか感。

[446: 匿名さん]

城西は㎡単価67万円と高いが上がっている。
城南は㎡単価58万円と低いが下がっている。
一概に高いところが下がっている訳では無く、単なる人気の差だろう。

[447: 匿名さん]

いずれ人気度も価格も城西＞城南になるのでしょうかね。

[448: 匿名さん]

城西って、渋谷、新宿、杉並、中野だよね。

吉祥寺はあまり関係ないでしょ。

渋谷、新宿が、件数的にも価格的にも相当平均を引き上げてるだろうし。

[449: 匿名さん]

都心3区なら、城西地区（とくに新宿区、渋谷区）でいいと思う人はたくさんいるだろ。

[450: 匿名さん]

平均築年も対比しないと意味が無いよ。
月例マーケットウオッチ　レインズ
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_201012.pdf

レポートより
・中古マンション　㎡単価　築年
都心３区（千代田区、中央区、港区）　前年比▲５．７％　１３．２７年→１４．５６年 　
城東地区　前年比＋４．５％　１４．６９年→１４．７４年
城北地区　前年比＋１．８％　１７．３３年→１６．０４年
城南地区（品川区、大田区、目黒区、世田谷区）　前年比▲１．５％　１７．３２年→１９．８７年
城西地区（新宿区、渋谷区、中野区、杉並区）　　前年比＋５．３％　１８．９６年→ １７．３２年
多摩地区（都区部・島嶼部以外）　＋５．４％　１８．８５年→１８．６４年

都心３区　１．３年古くなって▲５．７％
城東　築年変わらず＋４．５％
城北　１．３年新しくなって＋１．８％
城南　２．６年古くなって▲１．５％
城西　１．６年新しくなって＋５．３％

城東明らかに上昇。
城北は実質値下がり、城南は実質値上がり。
都心３区、城西判断が難しい。

[451: 匿名さん]

都心３区は実質値下がりだろう。

[452: 匿名さん]

多摩は一番値上がりだな。

[453: 匿名さん]

城西も実質値下がりっぽいな。
2年近く新しいのに＋５％程度じゃな。

[454: 匿名さん]

そんなこと無いだろう。1年分1.5バーセント位として明らかに上がっている。

[455: 匿名さん]

>>454
マンションが何年もつ計算？

[456: 匿名さん]

450の築年数では、
どっちにしろタワマンではないマンション中心の
中古の話じゃない。

[457: 匿名さん]

城南の平均築２０年はすごいな、どんな人が買っているんだろう。

[458: 匿名さん]

>>454
城西の在庫見ると
前年比▲１．６％　１９．７７年→ ２０．２１年

１．３％くらい下がっているようだ。
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_201012.pdf

[459: 匿名さん]

築２０年！
淡路大震災の反省皆無ですね。
高度経済成長期のコンクリは欠陥品ですよ、ほとんど。
本来は建て替えるべきだと思いますよ、地震も必ず来ますし。
住民の意見が揃わない気もしますが。

[460: 匿名さん]

成約物件の専有面積見ると分かるように、城南、城西は
40歳を過ぎた独身者が結婚をあきらめて賃貸から中古マンションに乗り換えているんだよ。
だから築年が古くても良いのですよ。

20年後が大変な状態になっていますがｗ

[461: 匿名さん]

外周区だと相続までの仮の宿需要があって、
これも古くてもＯＫだよね。
20年後には売れないと思うけどｗ

[462: 匿名さん]

城南、城西、城北で古くて狭い中古マンションの在庫が積み上がってきてますね。

[463: 住まいに詳しい人]

単に一時上昇しすぎた中古価格が
新築の供給増を受けて多少緩くなっているだけだと思うが･･･

違うのかね？

[464: 匿名さん]

リノベの需要も多いでしょ
城東教授はハリボテのチェーンカフェは見たことあっても
最近のカフェ志向なんて知らんのでしょ

[465: 匿名さん]

最近のカフェ志向（笑）
最近のカフェ志向（笑）
最近のカフェ志向（笑）

[466: 匿名さん]

>>463
団塊Ｊｒ需要が終われば都心部以外はダメですよ。
だから、城南、城西、城北で古くて狭い中古マンションの在庫が積み上がってきている。
去年の夏が境だったみたいだな。

これからは、地方出身者需要に代わって行くよ。

[467: 匿名さん]

都心はいいけど、城東は嫌。

[468: 匿名さん]

投資用マンションで借り手が付かずに中古で売り払おうとしている人が多そうだな。
でも、地方出身者需要に代わると古いのはなかなか売れなくなるよ。
仮に住む感覚じゃないからな。

[469: 住まいに詳しい人]

>>466
中古の在庫が増えているというのは
新築の供給増＆成約増の裏返しでしかないわけで
それがそのまま価格下落トレンドを示しているわけじゃない
　
　
だいたい「地方出身者需要に代わって行く」とか
これまでも地方出身者は首都圏でマンションを購入していたわけだから
何が何に置き換わるのか意味不明だしｗ

[470: 匿名さん]

賃貸の過剰が大幅に拡大した城西が、
中古マンションの在庫を1年間で28%も増加させているのが証拠。
貸せないから売ると言っても、
ちょっと無理な話。
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_201012.pdf

[471: 匿名さん]

>>469
過去の人口動態をよく調べたら(笑)

[472: 匿名さん]

17 他府県及び隣接３県（埼玉・千葉・神奈川県）との移動者数 昭和29年～平成21年 47KB
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/jidou/2009/ji09000000.htm

[473: 匿名]

価格が上がってるから、中古の売り出しが増えてるだけw

[474: 住まいに詳しい人]

>>470
空室率が高いのは千代田区や中央区だよ

>>471
1990年代に一番不動産価格が下落したのは都心
で人口が増えてのも都心
　
　
妄想で決めつけるのはヤメよーよ
50年100年単位の話を
数ヶ月程度の数値の変化に無理矢理当てはめるのは無理があるって

[475: 匿名さん]

売れないようなマンションは賃貸に回る。
ＹＡＨＯＯ賃貸登録物件数、２００９年１月→２０１０年１月→２０１１年１月
千代田区３１４０→３４７７→３１４５、＋５、中央区７３４８→８２１７→８０２２、＋６７４
港区１３３３２→１５９６２→１６４９２、＋３１６０、新宿区１２６３７→１４０９５→１３８２９、＋１１９２
文京区６５０５→９０７７→９４０４、＋２８９９、台東区４５１１→５１４０→５３０１、＋７９０
墨田区４８１３→５３５２→５３５２、＋５３９、江東区７２０７→７６９４→８０３４、＋８２７
品川区８６４０→１０４１１→１０６６６、＋２０２６、目黒区８４５６→９６９４→９６３５、＋１１７９
大田区１１８１４→１４６２５→１５５０１、＋３６８７、世田谷区２２７８０→２７５７０→２６９５０、＋４１７０
渋谷区１１３０２→１２９７９→１３１０２、＋１８００、中野区８７９１→１３２５２→１２８５２、＋４０６１
杉並区１４２２５→１７８７６→１９０４６、＋４８２１、豊島区８５７２→１０９８９→１０２４８、＋１６７６
北区６００５→８３５２→７８４８、＋１８４３、荒川区３０５５→３０３４→３５１５、＋４６０
板橋区１１１２７→１１９２４→１２５８１、＋１４５４、練馬区１３７１９→１５１４２→１４３８０、＋６６１
足立区８６０６→１１１５４→１２１４１、＋３５３５、葛飾区４５５２→５５７６→６３０４、＋１７５２
江戸川区８６８７→９７９７→９９７２、＋１２８５

[476: 匿名さん]

都心3区で調子が悪いの港区だけじゃん。
高過ぎるってことだな。

[477: 匿名さん]

>>465
さすが最近の若い人間に直接接触が無い城東教授

[478: 匿名さん]

自分の妄想に都合のいい数字だけを追いかけてる人がいるね

暇なの？ニート？

[479: 匿名さん]

取り敢えず割高外周区に賃貸されているみなさん。

これからどうされますか？

[480: 匿名さん]

コスパ時代になって
世田谷区に若い人が集まらなくなってきた。

[481: 匿名さん]

どんな時代になっても城東埋立地はいやだな。

[482: 匿名]

イメージ優先のとこはこれから辛いだろうな。
リセールバリューあるブランド地域、圧倒的インフラのあるターミナル周辺くらいか、持ちこたえられるのは。

[483: 匿名さん]

住宅地のブランド地域はみんなイメージ優先じゃないの？

[484: 匿名]

高級住宅街イメージの
白金に行ってみたら、宗教施設や墓地が結構あるようなもの？

[485: 匿名さん]

仕事が増えているとこに結局人は集まる事になるから、
賃貸している人の移動が真っ先に起こります。

それから、いくら仕事があっても、
あまりにも高いと人はあまり住めません。

[486: 匿名さん]

リーマンショックで歯止めが利かなくなった感じやな。

[487: 匿名さん]

ブーム中だけ仕事が増えて
ブームが去ったら仕事も人も去っていく…

[488: 匿名さん]

教授の大量つぶやき量が凄いな
コスパ優先しなきゃいけない人は東へ
イメージだけじゃなくて教育環境も優先する成功者は西へ

ああ、今までと変わらんね

[489: 匿名さん]

ていうか
城東教授って、どんな青春送ったの？
大学も行けずうらびれた町で燻ってると
こんなふうに恨みだけが蓄積するのか

[490: 匿名さん]

世の中何も変わらないのが一番いいですね。

[491: 匿名さん]

そうですね。
まったりーと過ごしたいです。

[492: 匿名さん]

地価が高いところがそのまま高くあり続けないと世の中がおかしくなります。

安くて嬉しい！万歳！に喝！　デフレは日本を完全に破壊する
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20110125-00000016-pseven-pol

[493: 匿名さん]

埋立地に大量にマンション作った罪は大きい。

[494: 匿名さん]

>>493
おかげで城南が売れ残って価値が下がってしまった。

[495: 匿名さん]

>>494
もともと価格が全く違い、購入層も別なので、
それはまた別の問題。

[496: 匿名さん]

>>494
真面目な話、世田谷区や杉並区の物件が売れ残るようになった一因だと思います。

[497: 匿名さん]

まぁ、不況時には安いなら不味くてもいいから、腹の足しにしたいって人が多いんだよ。

[498: 匿名]

貧すれば鈍すで偽物まがい物にも積極的に騙されようという手合いが増えたのは確かかも。
港南が高輪を凌駕したとか真顔で言い出したりしかねないから始末が悪い。

真に価値あるものの値打ちが下がるわけではないが、競争でまがい物に似たような値段がついて買われたりすると、錯覚が起こるから困ったもんだ。

[499: 匿名さん]

>>497
そうやって割高外周区の値引き物件を買ってしまうんですね。

[500: 匿名さん]

まがい物の埋立地を買わずに済んだのはなによりですね。