収益事業（店舗賃貸）で減価償却費が計上できない？

[理事長]

千葉県の某マンションにて今期理事長を務めている者です。

新築時にデベが大手コンビニチェーンと賃貸借契約を結び、
入居開始後しばらくしてからマンションの１階にコンビニが
入っています。
その後、デベとコンビニチェーンの契約をデベから管理組合が
継承しています。

賃貸借の収入が収益事業となるため、税理士事務所に委託して
前期に法人税の申告を行っています。

その際に、店舗に貸している部分の建物等にかかる減価償却費を
費用として計上できないか税理士事務所に確認したところ、
管理組合として取得している資産ではないため、減価償却費は
計上できない（国税局にも確認済み）とのことだったようで、
ほとんど費用が計上できず、賃料収入のほぼ全てが利益となり
法人税を丸々もっていかれています・・・

なんだか腑に落ちないのですが、そんなものなのでしょうか。
店舗が入っているマンションはよくあると思いますが、どこでも
同じなのでしょうか。

上記の状況でも対応可能な節税対策等あればアドバイスください。
よろしくお願いします。

[1: 今監事]

うーん。
そういう物件の経験はないけど。
確かに、認められないだろうなぁ・・・とは思いますよ。
一物一権の概念から構築されてる制度が圧倒的に多いですからね。

これって税法上の穴っていうより、区分所有法の限界かなぁ。
残念ながら、現行法の範疇では得られた回答のとおりだと思います。

[2: 理事長]

スレ主です。

今監事さん、回答ありがとうございました。
年末年始のため回答が遅くなってしまいました。

やっぱりどうしようもなさそうですね。
明らかにおかしいと思いますが、現行法で
どうしようもないものであれば泣き寝入りですね。

[3: 匿名さん]

なら、管理組合で買い取ればいいんじゃないの？

[4: 匿名さん]

償却分を家賃に上乗せすればー。

[5: 匿名]

単純に…、店舗部分が区分所有者の共有になっているのであれば、
収益部分を各区分所有者に分配すればよいのでは？各区分所有者は確定申告が必要になってしまうけど。

[6: 匿名さん]

契約条件は

税理士を替えられたらいかがですか。

[7: 匿名]

理事長さんへ

店舗部分の所有権はどうなってんの。

区分所有権者の共有
規約共用部分
その他

のどれ？

[8: 理事長]

みささまコメントありがとうございます。

所有権は区分所有者の共有になっています。
　固定資産税が持分に応じて按分してかかっていますので、
　間違いないと思います。

収益を分配する方法もネット上のどこかで見ましたが、
各区分所有者がそれぞれに確定申告をしないといけない
とのことで法人税という直接費的コストよりも各個人での
確定申告にかかる手間という間接費的コストの方がはるかに
高くなるためあきらめました。

管理組合で買取るのは、登記がらみのコストがやはり高そうです。
というか、１戸でも反対すれば不成立。
何しろ約５００世帯あります。

償却分を家賃に・・・
法人税の問題とは別問題になってしまいますね。
そんな契約変更、相手（店舗）も受けないでしょうし・・・


店舗が入っているマンションは都市部であれば多いと思いますが、
どのような形態が一般的なんでしょうかね。

[9: 匿名]

所有権が組合員なら、管理組合の資産なら、管理組合が償却できないのは当たり前。
管理組合は資産を持っていないから。

[10: 匿名]

>>8
確定申告にかかる手間は人により感じ方が違うだろうね。

住戸を賃貸にだしている区分所有者なら、書類が少し増えるくらいだし、
年末調整で問題がないサラリーマンなら、確定申告は面倒くさい。

[11: 匿名]

>>8
普通、店舗を組合員で共有しているところなんてないよ。

店舗は一つの専有部分となっていて、店舗事業者か不動産賃貸業者が所有者になっている。

ひょっとしたら脳内妄想？

[12: 匿:名さん]

>>11
専有部分の対象となる部分を規約共用部分にしているのだと思います。
そうでなければ、管理組合に賃貸借契約による賃料収入はありません。

[13: 匿:名さん]

推測ですが、
１．店舗部分は、規約共用部分である。
２．賃貸は、スケルトン貸しである。
３．内装、営業用設備・什器備品等は、賃借人の負担である。

つまり、管理組合が貸しているのは店舗部分の空間のみであり、管理組合には償却できる
資産はないということだと思います。

[14: 匿名]

規約共用部分って固定資産税かかるの？

[15: 匿:名さん]

建物の固定資産税は、共用部分（法定共用部分＋規約共用部分）を含めた建物全体の価格（評価額）を
次の面積で按分した額を基に各区分所有者の税額を算出します。

専有部分の床面積＋共用部分（法定共用部分＋規約共用部分）を各住戸の専有部分の床面積の割合で
按分した面積

したがって、スレ主の
>>>8 固定資産税が持分に応じて按分してかかっていますので、間違いないと思います。
は頷けます。

[16: 匿名]

規約共用部分だろうけど、可能性としては、
区分所有権の共有→(賃貸借)→管理組合→(転貸借)→テナント
もあるな。

某マイナーなデべも数ヶ月前に、区分所有権者の共有方式でぶち上げていたし。

[17: 匿名さん]

今後貸主負担の設備工事がでてきたら、それは償却できるのでは？

[18: 理事長]

スレ主です。
>>8さん>>13さんに記載いただいた内容が
現状を的確にまとめていただいたものになるかと思います。

>>11さんの指摘からも、特殊なケース？であることは理解できました。

だいぶすっきりしてきましたが、根本的な節税対策となるとやはり難しそうですね。

とりあえずはおとなしく税金払うとして、税理士に頼んでいる法人税の申告を自ら
行うことで無駄な出費を抑えたいと思います。
（これも費用計上できなくなるので、税額は増えてしまいますが・・・）

[19: 匿名]

税理士を無駄な出費というのはあまりにも短絡的。

年々変わる理事の誰もが確定申告できる訳じゃないし、毎年ある税制改正をフォローできないでしょ。

そもそも、税務署と税理士がＮＧという理由を理解できない者が専門家への報酬をケチるなど本末転倒。

[20: 匿名]

税制改正は毎年あるけど、管理組合に関係ある改正なんてほとんどないでしょ。
この組合、減価償却できないの確定なんだし。

何かある？
そもそも論より具体例挙げてよ。