ザ・パークハウス経堂(（仮称）経堂1丁目プロジェクト)

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在地＝東京都世田谷区経堂1-127-1（地番）
交通＝小田急線経堂駅から徒歩9分
総戸数＝29戸
専有面積＝41.76～87.53m2
間取り＝1LDK～3LDK
入居＝2012年1月中旬予定

売主＝三菱地所（2011年1月2日付再編に伴い三菱地所レジデンスに承継）
施工＝木内建設
管理会社＝三菱地所藤和コミュニティ（予定）

【正式物件名に変更しました。2011.06.13副管理人】

[287: 匿名さん]

実質「各停駅」だと、やはり不便ですかね

[288: 匿名さん]

千歳船橋より１０００万高い？
その差はいったい何なんですか？

[289: 購入検討中さん]

こちら完売したのでしょうか？出遅れました。買いたかったです。

[290: 匿名さん]

「千歳船橋」とはどの物件と比較されているのでしょうか。マンションは、立地、ロケーション、最寄駅、デベロッパー、仕様等様々なファクターにより価格が構成されています。購入を真剣に検討される方々はそのような比較を行いますし、単純比較は意味が無いと大半の方が考えておられるのでは？私もそうですが。

[291: 契約予定]

ここは震災後の資材を使用してると思いますが、資材の産地についてはどうなんでしょう。重要事項説明の時に聞いてみたほうがいいのでしょうか？

http://diamond.jp/articles/-/12355

子供がいるので、念のため。

[292: 匿名さん]

>288さん、
土地の取得価格の高さと三菱ブランド、そして何も考えずにそれに飛び付く買い手がいた為です。また、正式価格決定時に予定価格よりも下げたことがお買い得感をだしたのかも知れません。(皆さんご指摘の通り、高値掴みもいいとこですが。特に3LDKの部屋)

休日はアクセスがよいですが、平日通勤時は単にチトフナより1駅新宿に近いだけで何も変わりません。

[293: 匿名さん]

>288さん、
土地の取得価格の高さと三菱ブランド、そして何も考えずにそれに飛び付く買い手がいた為です。また、正式価格決定時に予定価格よりも下げたことがお買い得感をだしたのかも知れません。(皆さんご指摘の通り、高値掴みもいいとこですが。特に3LDKの部屋)

休日はアクセスがよいですが、平日通勤時は単にチトフナより1駅新宿に近いだけで何も変わりません。

[294: 匿名さん]

即日完売のマンションをいくらネガったところで負け惜しみや、ごまめの歯ぎしりにしか見えず格好悪いですね。傍から見ると羨ましがっているようにしか見えないから不思議です。

[295: 匿名さん]

放射能汚染された建築資材ってどこの現場で使われたか分からないのだから、重要事項説明で聞いても無駄じゃないかな。そもそも売手が知り得る範囲内で記載するものだし。

[296: 匿名さん]

成城と祖師谷大蔵の値段が違うように、
経堂とチトフナは、単純に値段が違うと思うよ。

経堂の方が、かなり高いね。
土地勘がある人には当たり前すぎて、
わざわざ書くの？というレベルですね。

[297: 契約予定さん]

>294様、
契約予定者(自分もですが、)は自分が買う物を良い物だと思いたいし、悪い面はみたくない物で、こういう掲示板って結局お互い様だと思います。様々な人の意見が分かるので意味があるとも思いますし。

一生に何度もない高い買物、抽選で盛り上がったまま勢いで買うのではなく、冷静に考える時間もあっていいのでは、と私は思いますが。

ところで、地元の中学校の評判をご存知でしたら教えて頂けませんか。

[298: 匿名さん]

各駅停車は経堂で5分くらい停車してますからね。千歳船橋は一駅とはいえ、新宿からだと7-8分余分にかかります。
また、駅周辺の充実度も経堂のほうが上だと思います。

[299: 申込予定さん]

抽選が終了し現時点では購入を決めた人、買わない人に明確に分かれた状態になったので今後はここの掲示板で物件の優劣、可否を論じても立場の違いで議論が噛み合わないと思います。

購入する方々はもうこれまでに様々な角度で当物件の評価は済まされて決断している筈です。そこにあまり情報を持たない方に物件についてあれこれ指摘され議論するのも意味が無いように思います。

今後は物件の評価から離れて、違った角度の情報交換が有益に思いますが、どうですか？特に申し込まれた皆様。

[300: 匿名さん]

地価は経堂>千歳船橋かも知れないけど、三菱地所は仕入価格高すぎでしょ。
井村屋のプレスにこの土地の譲渡代金出てるけど、@386万だって！nomu.comとかで経堂10分くらいの地価みると@160万くらいだから、2倍以上！
http://www.imuraya.co.jp/outline/news/pdf/20070129.pdf

経堂の地価がそもそも千歳船橋より高いかも知れないけど、リーマン前の高い仕入価格を反映した高い物件価格と見た方が自然じゃない。地所としたって資材不足、夏場の電力不足、工員不足で今期の総販売戸数の大幅減は避けられないんだから、売上稼げるところで稼ごうって思うよね。
顧客に仕入価格を転嫁しても売り切れるんだから、地所ブランドはある意味すごい。しかも、今回はちょうどぎりぎり抽選になるくらいの価格だから、限界まで高値だと言える。(一方でこういう理由で高値だと、後述もあって、リセールマーケットに出た時、値下がりが怖いよね。何も知らず終の住処とするなら幸せかも知れないが。)

とはいえ、販売価格に転嫁するのだってある程度限界あるし、これからの資材高騰や工務費増加も予期されるから、広告等露出の少なさとか経費削減も見受けられるけど、原材料でも抜けるとこは抜くんだろうね。営業は色々な説明をするけど、他の地所物件と比べてのファシリティの悪さや1戸当たりの面積狭くして戸数を増やしたりしてるのとか、そういうことが原因かもね。

これから先、来季ものとかの販売物件はリーマン後の仕入だろうし、販売環境もこなれてくるだろうから、いい物が増えるのかな。

[301: 匿名]

>299、
皆さん経堂エリアに興味を持ってこの掲示板を見てるのだから、この物件の評価して経堂の相場がどんなものかという点では、意味のある議論に思えるけど。

[302: 匿名さん]

仕入れ価格での損を全て顧客に転嫁したわけではないと思うけど、実際、妥当な値段で仕入れてたと仮定すると、どのくらい安かったと思われますか？
各部屋1000万くらい高くなったのでしょうか。それともそれ以上？

まあ、駅9分なので、駅15分以上の物件と比べると、資産価値としての下がり率は抑えられるでしょう。

[303: 周辺住民さん]

@386万で仕入れたということは、今回の購入者は得をしたことになるのでは？
景気によってはその程度まで上がる可能性があるのでは？

[304: 物件比較中さん]

>300さん、
この土地の取得価格そんなに高いんですか？代々木上原や青山で土地が買える（笑）

>299
痛いところ突かれて話題変えようとしている営業か。そうか、今日はMR休みの日か（笑）逆に実際そうです、と言っている様に感じられるが。

[305: 匿名さん]

上記を全体にするなら、部屋の広さにもちろん寄るけど、75平米で軽く1000万以上の計算になりますね。開発余地がない経堂エリアで大幅な地価上昇って普通考えられないと思うよね？
余程景気が良くなるとか（笑）

[306: 305]

上記を全体→上記を前提

[307: 契約済みさん]

通勤・実家との便、その他の個人的諸事情により、人それぞれ相場より高くてもいいと思って購入しているのだと思います。すべて自分の事情にぴったりで、しかもお買い得なんて、おいしい話はそうそう無いでしょう。

逆に、みんながあまり欲しがらない土地に、個人的事情で非常に便があれば、その人は幸運ということになりますね。

[308: 匿名さん]

今回の購入者は不運だと仰っているのでしょうか。
305さんによると軽く1000万円以上高値だなんて、個人の責任と事情で多少高くても買うのだと冷たく言い切ってしまうこともできるでしょうが、可哀相過ぎます。300さんのおっしゃる様な妥当な相場や売主の状況を踏まえて、せめて「妥当な価格」を皆が知ることが出来れば、買い主だけでなく、皆が良い物をより安く手に入れられる様に思います。
それが相場だと簡単にいう方や今後地価が@386万まで上がるかも知れないとか地所だから大丈夫とか安易に安心させられるよりも、事実を事実として知れるほうが長い目で見たら幸せな気がします。

[309: 匿名さん]

経堂は千歳船橋に比べて人気はありますが、成城と祖師ヶ谷との差ほどはないです。(成城は全国区)
千歳船橋はたまたまいまマンションの供給が多く価格が落ち着いてますが、経堂は物件がなかったので、一時的に高くなってます。それが1000万程の差になってるかと。

もちろん経堂は千歳船橋に比べてマンションが出にくいのは確かですが、小田急の賃貸クラスの大規模が一つ出てくれば、相場としては一気に落ち着いてくると思われます。また、経堂は個人所有の土地が多いですが、今般相続税の改正がされて、土地を手放す地主が増えることを考えると、経堂もマンション供給が増えるでしょう。

このあたりを加味すると3LDKであれば、経堂の実力としては、坪単価270~280万くらい、千歳船橋は250万くらいが適正でしょう。価格的には500万くらい。(先レスのご意見はそんなにズレてないと思います。)

しばらくマンション出なかった場所はデベロッパーがどうしても有利になるので、割高になるでしょうね。永住前提なら問題ないと思いますが、多額のローンを背負って、かつ、いつか売却を考えてる人は避けたほうがいいと思います。

[310: 匿名さん]

確かに。お買い得じゃなくてもいいけど、相場の2倍以上というのはちょっと・・・

[311: 匿名さん]

やはり通常以上にプレミアムが乗っているのですね。
ということは、差額1000万円というのは、他の物件に先立って住む為の金額でしょうか。

経堂のマンション供給が増え、より駅近に同様のマンションができると、値下がりが避けられないのかな。

[312: 匿名さん]

>309さん

非常に納得できるご意見だと思います。
本物件の3LDKタイプの部屋は、300〜310万程度なので、ご指摘の、経堂こなれてきた場合の相場270〜280万と比較して、75平米の部屋だと、1000万円弱の差額となります。これは300さんの仰っている、高値の土地仕入による購入者への転嫁分とも大体一致し、非常に理がかなっていると思います。

やはり3LDKの場合、約1000万程度高く、これは仕入価格の高さであり、(これからは増えるでしょうが)今現在の供給量の少なさであり、地所ブランド代なのですね。経堂は今のタイミングじゃないのかもしれませんね。

[313: 匿名さん]

こなれてきた場合の相場270〜280万というのは新築での話ですよね。

[314: 契約済みさん]

＞３０８さん
どうして可哀そうなのですか？多少高くても、満足して住めれば可哀そうではないと思いますよ。売り買いだけの問題ではなく、住んでいる間の満足度もひとそれぞれですよね。

[315: 契約済みさん]

営業の方ですか？私は一購入者として、満足度とか何とか、体のよい言葉で皆さんの仰るような金額を余計に支払うのはできれば嫌です。

[316: 物件比較中さん]

309さんの仰られることが一番しっくりきました。

ここは全体で坪平均290万くらいなので、経堂の適正よりはやや高い。
しかし大手デべや利便性などを考慮すると、土地の高値掴みだった割には
高すぎずという感じですね。
(3LDKも1～3階くらいだと坪280-300万くらいだった記憶があります。）

私は利便よりも閑静を取り三井のほうを申込み予定なので、
こちらの価格を参考にすると、坪平均300万ほどに収まってくれれば嬉しいのですが…。

[317: 匿名さん]

3LDKの全体平均は３００万を超えているので、赤堤はそれより安くなるでしょう。

[318: 契約済みさん]

>314さん
そういうことなら、この物件は含み損が多いのでやめて正解かと思います。

[319: 契約済みさん]

↑
間違えました。
＞315さん　でした。

[320: 匿名さん]

一番高い5階の部屋で坪単価312万くらい（8288万円/87.53㎡）？
適正を280万とすると一番高くて850万くらいの割高かな。
平均するとやはり500万くらいの割高っぽいね。
まー、三菱で駅9分で目の前スーパーならそんなもんかね。
あとは個人個人の価値観でしょ。

[321: 匿名さん]

何だか激しくなってきましたね。
今週末からの契約を控え、当選者、落選者、等色々な思惑、立場の方が参戦しているからでしょうか。中には冷静な評価、分析もあり、良いのですが・・・

[322: 匿名さん]

キャンセルをねらった補欠の方のあおりもありそうですね。

[323: 申込予定さん]

320番さん、同感ですね。
物件の評価としてはそう考えておけば無難でしょう。
ちょっと高め、に対してプラスは何かを考え、それが見あっていれば良いと考えています。
利便性、南向き、正面は緑道で建物は建たない、大手物件。
幹線道路も無くまあ静か。
私は納得しています。

[324: 匿名さん]

土地の取得コストについて
井村屋のディスクロージャーを見ると確かに地所は坪約390万円弱で購入しています。
2006年前後からのプチ不動産バブルの時にデベロッパーはおしなべて土地の高値仕入れを行いました。
その後のリーマンショック等もあり、含み損を抱えたわけですが、
その後の決算で減損処理を行い、バランスシート上では「高値掴み」の精算は終了していますので購入者にそのつけが回ることはありません。心配であれば減損処理をしたかどうか地所にヒアリングしてみたら安心できるのでは ？
推測するに土地取得時は高級物件を企画していたのだがその後のリーマンショック、フドウサン不況で戦略修正し、中堅物件にしたものと推察されます。
天井高等を見てもそれがうかがわれます。しかし、それによって手が届く物件になったのも事実ですね。

[325: 匿名さん]

不動産にそんなに詳しいほうではありませんが、この物件をみるまえに、成城学園前、千歳船橋、祖師谷大蔵、砧などのマンションを20件くらい実際に購入を検討してきました。
やはり、どの物件も一長一短ありましたが、自分の感じた価値と値段と比例している感じがしました。やっぱ、いいなーと思うものは高く、いまいちだなーと思うものは安めだったです。しかも安めでもいまだに売れ残っているのもあります。今回の物件は、即完売してしまいましたが、やはりそれなりに魅力をみなさんが感じたのではないでしょうか。だからいわゆる「相場」より高いのではないでしょうか。
そう考えると、坪単価は赤堤も高いのではと予想しています。まあ、不動産に詳しい人からするとド素人っぽい意見でしょうが。

[326: 匿名]

ミクロ経済学的には需給が均衡する価格が適正価格です。
また不動産は流動性が低いという性質上、適正価格で出しても売れるまでに時間がかかるのが通常です。

以上を踏まえると、抽選で即完売してしまったということは、市場よりも割安な価格だったとも言え、購入できた方はラッキーだったという見方もできます。

[327: 匿名さん]

登録後に、にわかに書き込みラッシュ
大方、業界事情通なのでしょうか？？？
安いといえば安い
高いといえば高い
購買層、ライフスタイルの違う
二極化したマンション、とみます

[328: 匿名さん]

＞327さん

321,322さんが言っているとおり、抽選＞契約を挟んだ今週ならではの駆け引きなのかと思います。
補欠の方はダメ元で煽るでしょうし、当選の方は自分の選択が正しかったと躍起になる。

抽選後に急に始まった書き込みラッシュで人間心理が見えて面白いです。

[329: 匿名さん]

この物件には何の関わりもない一人です。
ライフには昔よく行きました。

結果を見れば、お買い得だった、
ということでしょうね。

[330: 匿名さん]

価格発表前に、プライスダウンした理由は何だったのか・・・「北」の物件が気になったのか・・・

[331: 匿名]

ここの抽選に漏れた人、同じ三菱で祖師ヶ谷大蔵駅8分のパークハウス砧ペイザージュで我慢してください。

[332: 匿名さん]

ペイザージュなら、お隣のパークコートのほうが。ミツイだし

[333: 匿名さん]

抽選後にすでに100件弱の書込み。これはすごい。

[334: 匿名さん]

そこそこプライスダウンした住戸はそんなに多くはありません。
特に上層階の3LDKの一部の住戸が平米94万円で揃えるべく調整されましたね。

[335: 匿名さん]

書き込み急増の背景は11日、12日に契約が迫っていること、
抽選が行われたこともあるのでは？

[336: 匿名さん]

ホントに完売なんですか？