ザ・パークハウス経堂(（仮称）経堂1丁目プロジェクト)

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在地＝東京都世田谷区経堂1-127-1（地番）
交通＝小田急線経堂駅から徒歩9分
総戸数＝29戸
専有面積＝41.76～87.53m2
間取り＝1LDK～3LDK
入居＝2012年1月中旬予定

売主＝三菱地所（2011年1月2日付再編に伴い三菱地所レジデンスに承継）
施工＝木内建設
管理会社＝三菱地所藤和コミュニティ（予定）

【正式物件名に変更しました。2011.06.13副管理人】

[287: 匿名さん]

実質「各停駅」だと、やはり不便ですかね

[288: 匿名さん]

千歳船橋より１０００万高い？
その差はいったい何なんですか？

[289: 購入検討中さん]

こちら完売したのでしょうか？出遅れました。買いたかったです。

[290: 匿名さん]

「千歳船橋」とはどの物件と比較されているのでしょうか。マンションは、立地、ロケーション、最寄駅、デベロッパー、仕様等様々なファクターにより価格が構成されています。購入を真剣に検討される方々はそのような比較を行いますし、単純比較は意味が無いと大半の方が考えておられるのでは？私もそうですが。

[291: 契約予定]

ここは震災後の資材を使用してると思いますが、資材の産地についてはどうなんでしょう。重要事項説明の時に聞いてみたほうがいいのでしょうか？

http://diamond.jp/articles/-/12355

子供がいるので、念のため。

[292: 匿名さん]

>288さん、
土地の取得価格の高さと三菱ブランド、そして何も考えずにそれに飛び付く買い手がいた為です。また、正式価格決定時に予定価格よりも下げたことがお買い得感をだしたのかも知れません。(皆さんご指摘の通り、高値掴みもいいとこですが。特に3LDKの部屋)

休日はアクセスがよいですが、平日通勤時は単にチトフナより1駅新宿に近いだけで何も変わりません。

[293: 匿名さん]

>288さん、
土地の取得価格の高さと三菱ブランド、そして何も考えずにそれに飛び付く買い手がいた為です。また、正式価格決定時に予定価格よりも下げたことがお買い得感をだしたのかも知れません。(皆さんご指摘の通り、高値掴みもいいとこですが。特に3LDKの部屋)

休日はアクセスがよいですが、平日通勤時は単にチトフナより1駅新宿に近いだけで何も変わりません。

[294: 匿名さん]

即日完売のマンションをいくらネガったところで負け惜しみや、ごまめの歯ぎしりにしか見えず格好悪いですね。傍から見ると羨ましがっているようにしか見えないから不思議です。

[295: 匿名さん]

放射能汚染された建築資材ってどこの現場で使われたか分からないのだから、重要事項説明で聞いても無駄じゃないかな。そもそも売手が知り得る範囲内で記載するものだし。

[296: 匿名さん]

成城と祖師谷大蔵の値段が違うように、
経堂とチトフナは、単純に値段が違うと思うよ。

経堂の方が、かなり高いね。
土地勘がある人には当たり前すぎて、
わざわざ書くの？というレベルですね。

[297: 契約予定さん]

>294様、
契約予定者(自分もですが、)は自分が買う物を良い物だと思いたいし、悪い面はみたくない物で、こういう掲示板って結局お互い様だと思います。様々な人の意見が分かるので意味があるとも思いますし。

一生に何度もない高い買物、抽選で盛り上がったまま勢いで買うのではなく、冷静に考える時間もあっていいのでは、と私は思いますが。

ところで、地元の中学校の評判をご存知でしたら教えて頂けませんか。

[298: 匿名さん]

各駅停車は経堂で5分くらい停車してますからね。千歳船橋は一駅とはいえ、新宿からだと7-8分余分にかかります。
また、駅周辺の充実度も経堂のほうが上だと思います。

[299: 申込予定さん]

抽選が終了し現時点では購入を決めた人、買わない人に明確に分かれた状態になったので今後はここの掲示板で物件の優劣、可否を論じても立場の違いで議論が噛み合わないと思います。

購入する方々はもうこれまでに様々な角度で当物件の評価は済まされて決断している筈です。そこにあまり情報を持たない方に物件についてあれこれ指摘され議論するのも意味が無いように思います。

今後は物件の評価から離れて、違った角度の情報交換が有益に思いますが、どうですか？特に申し込まれた皆様。

[300: 匿名さん]

地価は経堂>千歳船橋かも知れないけど、三菱地所は仕入価格高すぎでしょ。
井村屋のプレスにこの土地の譲渡代金出てるけど、@386万だって！nomu.comとかで経堂10分くらいの地価みると@160万くらいだから、2倍以上！
http://www.imuraya.co.jp/outline/news/pdf/20070129.pdf

経堂の地価がそもそも千歳船橋より高いかも知れないけど、リーマン前の高い仕入価格を反映した高い物件価格と見た方が自然じゃない。地所としたって資材不足、夏場の電力不足、工員不足で今期の総販売戸数の大幅減は避けられないんだから、売上稼げるところで稼ごうって思うよね。
顧客に仕入価格を転嫁しても売り切れるんだから、地所ブランドはある意味すごい。しかも、今回はちょうどぎりぎり抽選になるくらいの価格だから、限界まで高値だと言える。(一方でこういう理由で高値だと、後述もあって、リセールマーケットに出た時、値下がりが怖いよね。何も知らず終の住処とするなら幸せかも知れないが。)

とはいえ、販売価格に転嫁するのだってある程度限界あるし、これからの資材高騰や工務費増加も予期されるから、広告等露出の少なさとか経費削減も見受けられるけど、原材料でも抜けるとこは抜くんだろうね。営業は色々な説明をするけど、他の地所物件と比べてのファシリティの悪さや1戸当たりの面積狭くして戸数を増やしたりしてるのとか、そういうことが原因かもね。

これから先、来季ものとかの販売物件はリーマン後の仕入だろうし、販売環境もこなれてくるだろうから、いい物が増えるのかな。

[301: 匿名]

>299、
皆さん経堂エリアに興味を持ってこの掲示板を見てるのだから、この物件の評価して経堂の相場がどんなものかという点では、意味のある議論に思えるけど。

[302: 匿名さん]

仕入れ価格での損を全て顧客に転嫁したわけではないと思うけど、実際、妥当な値段で仕入れてたと仮定すると、どのくらい安かったと思われますか？
各部屋1000万くらい高くなったのでしょうか。それともそれ以上？

まあ、駅9分なので、駅15分以上の物件と比べると、資産価値としての下がり率は抑えられるでしょう。

[303: 周辺住民さん]

@386万で仕入れたということは、今回の購入者は得をしたことになるのでは？
景気によってはその程度まで上がる可能性があるのでは？

[304: 物件比較中さん]

>300さん、
この土地の取得価格そんなに高いんですか？代々木上原や青山で土地が買える（笑）

>299
痛いところ突かれて話題変えようとしている営業か。そうか、今日はMR休みの日か（笑）逆に実際そうです、と言っている様に感じられるが。

[305: 匿名さん]

上記を全体にするなら、部屋の広さにもちろん寄るけど、75平米で軽く1000万以上の計算になりますね。開発余地がない経堂エリアで大幅な地価上昇って普通考えられないと思うよね？
余程景気が良くなるとか（笑）

[306: 305]

上記を全体→上記を前提

[307: 契約済みさん]

通勤・実家との便、その他の個人的諸事情により、人それぞれ相場より高くてもいいと思って購入しているのだと思います。すべて自分の事情にぴったりで、しかもお買い得なんて、おいしい話はそうそう無いでしょう。

逆に、みんながあまり欲しがらない土地に、個人的事情で非常に便があれば、その人は幸運ということになりますね。

[308: 匿名さん]

今回の購入者は不運だと仰っているのでしょうか。
305さんによると軽く1000万円以上高値だなんて、個人の責任と事情で多少高くても買うのだと冷たく言い切ってしまうこともできるでしょうが、可哀相過ぎます。300さんのおっしゃる様な妥当な相場や売主の状況を踏まえて、せめて「妥当な価格」を皆が知ることが出来れば、買い主だけでなく、皆が良い物をより安く手に入れられる様に思います。
それが相場だと簡単にいう方や今後地価が@386万まで上がるかも知れないとか地所だから大丈夫とか安易に安心させられるよりも、事実を事実として知れるほうが長い目で見たら幸せな気がします。

[309: 匿名さん]

経堂は千歳船橋に比べて人気はありますが、成城と祖師ヶ谷との差ほどはないです。(成城は全国区)
千歳船橋はたまたまいまマンションの供給が多く価格が落ち着いてますが、経堂は物件がなかったので、一時的に高くなってます。それが1000万程の差になってるかと。

もちろん経堂は千歳船橋に比べてマンションが出にくいのは確かですが、小田急の賃貸クラスの大規模が一つ出てくれば、相場としては一気に落ち着いてくると思われます。また、経堂は個人所有の土地が多いですが、今般相続税の改正がされて、土地を手放す地主が増えることを考えると、経堂もマンション供給が増えるでしょう。

このあたりを加味すると3LDKであれば、経堂の実力としては、坪単価270~280万くらい、千歳船橋は250万くらいが適正でしょう。価格的には500万くらい。(先レスのご意見はそんなにズレてないと思います。)

しばらくマンション出なかった場所はデベロッパーがどうしても有利になるので、割高になるでしょうね。永住前提なら問題ないと思いますが、多額のローンを背負って、かつ、いつか売却を考えてる人は避けたほうがいいと思います。

[310: 匿名さん]

確かに。お買い得じゃなくてもいいけど、相場の2倍以上というのはちょっと・・・

[311: 匿名さん]

やはり通常以上にプレミアムが乗っているのですね。
ということは、差額1000万円というのは、他の物件に先立って住む為の金額でしょうか。

経堂のマンション供給が増え、より駅近に同様のマンションができると、値下がりが避けられないのかな。

[312: 匿名さん]

>309さん

非常に納得できるご意見だと思います。
本物件の3LDKタイプの部屋は、300〜310万程度なので、ご指摘の、経堂こなれてきた場合の相場270〜280万と比較して、75平米の部屋だと、1000万円弱の差額となります。これは300さんの仰っている、高値の土地仕入による購入者への転嫁分とも大体一致し、非常に理がかなっていると思います。

やはり3LDKの場合、約1000万程度高く、これは仕入価格の高さであり、(これからは増えるでしょうが)今現在の供給量の少なさであり、地所ブランド代なのですね。経堂は今のタイミングじゃないのかもしれませんね。

[313: 匿名さん]

こなれてきた場合の相場270〜280万というのは新築での話ですよね。

[314: 契約済みさん]

＞３０８さん
どうして可哀そうなのですか？多少高くても、満足して住めれば可哀そうではないと思いますよ。売り買いだけの問題ではなく、住んでいる間の満足度もひとそれぞれですよね。

[315: 契約済みさん]

営業の方ですか？私は一購入者として、満足度とか何とか、体のよい言葉で皆さんの仰るような金額を余計に支払うのはできれば嫌です。

[316: 物件比較中さん]

309さんの仰られることが一番しっくりきました。

ここは全体で坪平均290万くらいなので、経堂の適正よりはやや高い。
しかし大手デべや利便性などを考慮すると、土地の高値掴みだった割には
高すぎずという感じですね。
(3LDKも1～3階くらいだと坪280-300万くらいだった記憶があります。）

私は利便よりも閑静を取り三井のほうを申込み予定なので、
こちらの価格を参考にすると、坪平均300万ほどに収まってくれれば嬉しいのですが…。

[317: 匿名さん]

3LDKの全体平均は３００万を超えているので、赤堤はそれより安くなるでしょう。

[318: 契約済みさん]

>314さん
そういうことなら、この物件は含み損が多いのでやめて正解かと思います。

[319: 契約済みさん]

↑
間違えました。
＞315さん　でした。

[320: 匿名さん]

一番高い5階の部屋で坪単価312万くらい（8288万円/87.53㎡）？
適正を280万とすると一番高くて850万くらいの割高かな。
平均するとやはり500万くらいの割高っぽいね。
まー、三菱で駅9分で目の前スーパーならそんなもんかね。
あとは個人個人の価値観でしょ。

[321: 匿名さん]

何だか激しくなってきましたね。
今週末からの契約を控え、当選者、落選者、等色々な思惑、立場の方が参戦しているからでしょうか。中には冷静な評価、分析もあり、良いのですが・・・

[322: 匿名さん]

キャンセルをねらった補欠の方のあおりもありそうですね。

[323: 申込予定さん]

320番さん、同感ですね。
物件の評価としてはそう考えておけば無難でしょう。
ちょっと高め、に対してプラスは何かを考え、それが見あっていれば良いと考えています。
利便性、南向き、正面は緑道で建物は建たない、大手物件。
幹線道路も無くまあ静か。
私は納得しています。

[324: 匿名さん]

土地の取得コストについて
井村屋のディスクロージャーを見ると確かに地所は坪約390万円弱で購入しています。
2006年前後からのプチ不動産バブルの時にデベロッパーはおしなべて土地の高値仕入れを行いました。
その後のリーマンショック等もあり、含み損を抱えたわけですが、
その後の決算で減損処理を行い、バランスシート上では「高値掴み」の精算は終了していますので購入者にそのつけが回ることはありません。心配であれば減損処理をしたかどうか地所にヒアリングしてみたら安心できるのでは ？
推測するに土地取得時は高級物件を企画していたのだがその後のリーマンショック、フドウサン不況で戦略修正し、中堅物件にしたものと推察されます。
天井高等を見てもそれがうかがわれます。しかし、それによって手が届く物件になったのも事実ですね。

[325: 匿名さん]

不動産にそんなに詳しいほうではありませんが、この物件をみるまえに、成城学園前、千歳船橋、祖師谷大蔵、砧などのマンションを20件くらい実際に購入を検討してきました。
やはり、どの物件も一長一短ありましたが、自分の感じた価値と値段と比例している感じがしました。やっぱ、いいなーと思うものは高く、いまいちだなーと思うものは安めだったです。しかも安めでもいまだに売れ残っているのもあります。今回の物件は、即完売してしまいましたが、やはりそれなりに魅力をみなさんが感じたのではないでしょうか。だからいわゆる「相場」より高いのではないでしょうか。
そう考えると、坪単価は赤堤も高いのではと予想しています。まあ、不動産に詳しい人からするとド素人っぽい意見でしょうが。

[326: 匿名]

ミクロ経済学的には需給が均衡する価格が適正価格です。
また不動産は流動性が低いという性質上、適正価格で出しても売れるまでに時間がかかるのが通常です。

以上を踏まえると、抽選で即完売してしまったということは、市場よりも割安な価格だったとも言え、購入できた方はラッキーだったという見方もできます。

[327: 匿名さん]

登録後に、にわかに書き込みラッシュ
大方、業界事情通なのでしょうか？？？
安いといえば安い
高いといえば高い
購買層、ライフスタイルの違う
二極化したマンション、とみます

[328: 匿名さん]

＞327さん

321,322さんが言っているとおり、抽選＞契約を挟んだ今週ならではの駆け引きなのかと思います。
補欠の方はダメ元で煽るでしょうし、当選の方は自分の選択が正しかったと躍起になる。

抽選後に急に始まった書き込みラッシュで人間心理が見えて面白いです。

[329: 匿名さん]

この物件には何の関わりもない一人です。
ライフには昔よく行きました。

結果を見れば、お買い得だった、
ということでしょうね。

[330: 匿名さん]

価格発表前に、プライスダウンした理由は何だったのか・・・「北」の物件が気になったのか・・・

[331: 匿名]

ここの抽選に漏れた人、同じ三菱で祖師ヶ谷大蔵駅8分のパークハウス砧ペイザージュで我慢してください。

[332: 匿名さん]

ペイザージュなら、お隣のパークコートのほうが。ミツイだし

[333: 匿名さん]

抽選後にすでに100件弱の書込み。これはすごい。

[334: 匿名さん]

そこそこプライスダウンした住戸はそんなに多くはありません。
特に上層階の3LDKの一部の住戸が平米94万円で揃えるべく調整されましたね。

[335: 匿名さん]

書き込み急増の背景は11日、12日に契約が迫っていること、
抽選が行われたこともあるのでは？

[336: 匿名さん]

ホントに完売なんですか？　

[337: 匿名さん]

経堂に長く住んでいます。沢山のご意見を見させていただいても、閑静な住宅街のあの赤堤（しかも丘の上）が、ウォーターハザードマップにのっている谷地の経堂より安いなんて、やっぱりどーしても考えにくいです・・・。もし赤堤が本当に安い価格帯で出るのであれば、経堂から流れた方も含め、かなりの倍率になりそうですね。

相続税等により邸宅を手放す方がいるお話ですが、確かにそうだと思います。ただ、マンションを建築できるほどの広い土地は稀かと思いますので、１戸だった土地に２５坪前後のペンシルハウスを数軒建てるというのが大半なのではないでしょうか。

個人的には、資材の問題を掘り下げていただきたかったですが、余り情報も無いのでしょうかね。

[338: 匿名さん]

ミクロ経済的には、寡占状態のまであり、地所の効用が最大化され、価格が最大化されたこと確かでしょう。また、例え、会社単位で減損しても、管理会計上プロジェクト単位での評価が通常であり(通常、担当者も同じです)、高い仕入値が購買層に転嫁されないことありません。(大手デベに勤めているので確かです、上記書込みは明らか地所の営業でしょう。)ちなみに、有価証券報告書を見ても、減損している証拠はありません。(その様な書込みは、それが事実だとすれば内部者にしか分からず、営業の単なるパフォーマンスで、逆に高値掴みだと肯定しているに過ぎません。

[339: 匿名さん]

ひょっとして、みつい？赤堤情報くださいよ。予想でも。

[340: 購入検討中さん]

三井の方が安かったら確実に高倍率でしょうね。

ところで、三井の少し南側に家族寮？社宅？が
ありますが、あそこは何の施設でしょうか。
より駅近ですごい立地だな、と思いました。

[341: 匿名さん]

経堂は高い土地の取得価格を主に３LDKに転嫁してきている、また、三井は３LDK中心の間取りであることから、経堂の３LDKの坪単価と三井を比べて、三井の方が平均坪単価で安いことは十分に考えられると思います。

[342:]

意味ワカンネ。

[343: 購入検討中さん]

最近書込み増えましたね。一部煽りのようなコメントも見受けられますが、冷静な分析も多いですね。

今契約前なのでしょうか。まぁ、抽選後くらいしか、冷静に考えることができる時間も無いので様々な角度からコメント有難いですね。(新築の販売って、営業の方は高い買い物なので顧客に時間を与えてよく考えさせているように振る舞うけど、実際は抽選まで勢いでいけるように上手くできてますね。抽選後は時間的な猶予は与えられないし。)

根拠なく不安を煽るだけの書込みも控えてほしいですが、営業の方と思われる、単に楽観的なコメントも同様ですね。

[344: 匿名さん]

>342さん、
そうでしょうか？経堂の坪単価を見た場合、1LDK・2LDKと3LDKを比較すると、3LDKの方が相場と比較して、皆さんの仰る土地の高い仕入価格を反映したプレミアムがのっているのは明らかです。(実際に、1LDK・2LDKと3LDK別に坪単価をだして、それぞれの相場と比較してみるといいと思います。)
通常こういったファミリータイプと単身者・DINKS向けが混在する物件の場合は、単身者・DINKSの方々はより価格を気にするというのが業界の常識なので、1LDK・2LDKには上記のようなプレミアムはのせずらい。単身者・DINKSはライフイベントによる住み替えを想定しているので価格を当然より気にするが、ファミリーは永住志向が強いので多少高くても買ってしまう(話はそれますが、実際はいくら永住志向とはいえ、ライフイベントは同様に起こるので、そういった際の損失が甚大なのはファミリーだったりするのです。中古マーケットでは、新築で起きるような、あるエリアでの供給が少ないからとかミクロな観点での価格の飛び抜けが少なく、価格がこなれているので、デベ関係者の多くが中古を買うのはそういったことも理由です。)

一方で、赤堤の方はほぼ全戸ファミリー向けで想定されているので、経堂のようにある特定のタイプ(3LDK)に価格が転嫁されることは無く、全戸で平均的な価格設定となる。

以上から、土地の取得価格が高かったことによるプレミアムがある意味では必要以上にのっている経堂の3LDKの坪単価と、赤堤の全体の坪単価を比較した場合、経堂より赤堤の方が割安感出ることは十分に考えられると思います。あるいは、坪単価が同じであっても、赤堤の方が仕様等のグレードが高い、そういった観点でのお得感があることは可能性として十分にあると思います。(もちろん価格設定はどうなるかは三井さんにしか分かりませんが、個人的には、経堂の仕様を見たら赤堤の方がグレード等でお得感が出ることは間違いないと思いますし、三井さんはそういうところうまいでしょうしね。)

[345: 匿名さん]

338番さん、デベロッパーにお勤めとのことでお詳しいと思いますので教えて下さい。
ここのマンション用地は2007年に取得されたようですが、当時の相場（せいぜい坪250万前後だと思いますが、正確、詳細には把握していません）と比較しても確か坪386万円と坪100万円以上は上乗せして取得しています。
周辺相場よりも4割前後も高い価格で土地を取得すということはあるのですか？また、そんなことをやる背景、メリットは何なのでしょうか？単なる相場の見誤りによる高値掴みなのか土地取得のライバルがいてつりあがったのか、他に何か案件があって売り先と「取引」したのか・・・。不思議です。

[346: 購入検討中さん]

結局、赤堤の値段がわかるのは、経堂の契約締め切りのあとだから、そことの比較でどちらを買いたいか、あるいは買えるか、ある程度の予想はできても確信しての決断はできませんね。
まあ、赤堤が抽選になりそうだという予想は当たりそうですが。

[347: 匿名さん]

345様、
土地仕入れは相対で行われることもありますが、最近は多くの場合入札方式で行われます。もちろん詳細は分かりませんが、本件の場合、相手先も上場企業であり、彼らも株主の手前があるので、当然入札方式で行われたと思われます。
そして入札で行われていた場合、勝つのはたいてい大手不動産です。彼らは販売力やブランドを活かして高い値段でも売ることが出来るからです。本件の場合、なぜこんなにも高い価格であったのか、これは当然推測に過ぎませんが、おそらく相場を見誤ったとしか言えないでしょう。もちろん、リーマンショックは誰にも予想できなかったのでしょうがないのですが。また一部で、高級物件を建てるつもりだったという指摘がありましたが、それはないと思います。高級物件を建てるのは高級物件が合う地域に限られます。もちろん経堂もいい場所ですが、高級住宅街ではありません。(さらに準工業地域は高級物件を買われるような方からは嫌われます。)
私個人の意見としては、顧客に分からないように、売値に高い仕入値を転嫁し、また仕様や設備を落としコスト削減しながらも一般的にはよく見える、また緑道や周辺施設をシングルやDINKSにもうまくアピールしながら、売主としてはうまくまとめてきたと言えると思います。ただ、それが個々人にとってよいかどうか、また本当に今のタイミングが適切かどうかはしっかり考えられた方が良いと思います。これから他の物件も出てくると思いますし、特にリーマン仕込みの案件が増えてくると思いますので。

[348: 347]

訂正です。
リーマン仕込み→リーマン後仕込み
また、一部適切ではない表現がありましたが、今期もほとんどはリーマンショック後の仕込みの案件です。

[349: 匿名さん]

抽選後から経堂の3LDKの高さをやけに書いてる人は、当選者がキャンセルして
赤堤（およびその他物件）に流れて欲しいと願う3LDKの補欠の人かな。

赤堤は経堂と同じか少し高くしても完売するだろうから、三井の営業だったら
わざわざ安くなる可能性を書くのは損ですよね。

赤堤の最高裁宿舎跡も5社の競合だったのでそれ程安い仕込ではないのでは。
でもたしかにこの経堂はよりは安かったとは思います。
http://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p09518.html

[350: 購入検討中さん]

3LDKの補欠の方なんですかね？井さんとっても、赤堤の方が安いと思って流れたら特になるのでは？いくら掲示板で安くなると呟いても、実際の価格に影響があるわけではないのだから。

それよりも、皆が赤堤の価格を知りたいと思っている中、経堂の状況もみて価格をきめるだろうから、344さんのような考察は非常に有益だと思っております。
誰か赤堤の仕入値調べてくれないでしょうか。

[351: 匿名さん]

349さんはむしろ経堂の営業さんに見えますね笑
補欠の方を敵にして議論をすり替えようとしている様にも見える笑
もう購入を決めている人にはこんな掲示板関係ないでしょ？

それより経堂の相場には興味があるので、もう少し深堀りしてほしいですが。

[352: 匿名さん]

プロジェクトの採算管理をしていると思われる点は確かにあるとは思いますね。
（土地の高値取得が影響し、仕様に影響を及ぼしているのではと感じてしまう部分があります）

○施工会社
静岡地盤の木内建設。施工コストそ抑制するためか？
○天井高
高くても2メートル40センチ、住戸によってはキッチンに2メートル3センチという箇所も。
埋め込み型エアコンを採用せず壁掛け型である。埋め込み型は天井のキャパを取る必要があるのでデベロッパーにとっては効率が悪い。この仕様からは、できるだけ階数を増加させたい意図があると感じてしまう。ゆったりした天井高を確保するのであればこの物件は４階までがいい感じか？
○ディスポーザー等の設備を省いている
ゴミ一時保管場所まで生ゴミを運ぶ必要が出てくる為ゴミ臭はカーペット、エレベータ内に付着してしまうリスクあり。トランクルームが無い等。
○駐車場不足
地下掘りし、地下に平置きの一定の駐車場を確保する方式ではない。コスト抑制のためかと感じてしまう。
○価格
以上の仕様で高い住戸は坪310万円程度としっかりとした価格設定。

以上あくまで印象・感想で、確証があるわけではありません。これらの点が思い浮かびますが他にもありますでしょうか？

一方、経堂駅徒歩９分、コルティーまで５分、ライフまで30秒。眼前は緑の緑道、南側、準工業地域といえども周辺は実質住宅地化が進み嫌悪感のある工場、建物は無く静か。経堂では久し振りの大手物件。

以上のメリットもあるので、あとはどの点を重視して判断するかは個人差、価値観次第ということになります。また、重要なのは内容を良く理解して購入を決定するということではないでしょうか？

私は上記デメリットを理解したうえでメリットの方を重視し、この物件を評価しています。

[353: 匿名さん]

>>345さん

仰ってる当地の相場の坪250万が何の相場のことか知りませんが、仮に近隣土地の実勢価格だったとしても、個人が売買するような戸建て用の土地とマンション事業用地では価格レンジが違って当然じゃないですか。

デベは事業として土地を取得するのだから、そのマンション事業で得られると計画する販売収入から一切の経費を引いた後に自社の事業収益基準を満たすだけの利益が十分に残ると算盤をはじければ、周りの相場より高かろうが関係なく買うでしょう。欲張って土地の仕入れ価格をケチろうとして入札で負けてしまっては、それこそ一銭の利益にもならないのだから。

[354: 申込予定さん]

三菱地所さん、関係者の方

結構色々言われていますね。
「やっぱり地所の物件にして良かった！」と契約者に言わせる建物をプライドにかけ完成させてください！

[355: 匿名さん]

＞＞３５２
２９戸で１ＬＤＫもあるマンションにディスポーザーなんかつけたら、管理費が火の車になって、管理組合で理事やる人は大変ですよ。土地の仕入値に関係なく、このクラスのマンションには普通つけません。

経堂駅近辺は築浅３ＬＤＫ中古マンションの供給がほとんどないのに購入希望者は多いので、築５年以内だったら買値で売れる可能性もあります。一方、賃貸に出す場合は、物件数が多くて競争が激しいので物件価格の割に高い賃料で貸すことは期待できません。

あと、このマンションで、まともな管理組合運営をしようと思ったら、３ＬＤＫに住んでる人が中心になった方がいいでしょう。この規模の１ＬＤＫもあるマンションで組合運営を誤ると、管理費、修繕積立金があっという間に高額になったり、資産劣化が早まったりする可能性大です。３ＬＤＫを購入して長く住もうと考えている人は、管理組合の中心メンバーになるくらいの気持ちで購入した方がいいです。

[356: 匿名]

経堂一丁目の住民です
この土地は時間貸し駐車場でした。


マンションの目の前の緑道は、人が多く休日は特にうるさい。マンションの目の前にライフの裏口がありますから、自転車も人も出入りする騒音が気になると思います。

それに、緑道の方がマンションより1メートル位高いので湿気は下りてくるし､桜やひのきなどの花が落ちてマンション側に飛ばされます。

それに、緑道の木がマンション四階位の高さまであり、マンション側に迫り出していて、ベランダに近い…。当然､虫や葉が入りますよ。

駅からは徒歩11分ってとこです。

マンション前の緑道は、ちょうど人がたまるポイントになるので、特に休日静かに暮らしたい人向きではないです。


全面南向きに惑わされない方が無難です。
もともと川沿いの谷地で低地すぎるので、正直坪３３０は高いと思いますね。

実直な感想です。

[357: 匿名さん]

管理組合の理事は全世帯定期的に回ってくるものであるはずですが…。

[358: 申込予定さん]

入居の時期ですが、もともとのスケジュールの１月中旬にならないのでしょうか？
小規模なマンションですし、そんなに遅れてしまうものですかね。
一番の理想は12月に住めることですが。

[359: 匿名さん]

公式HPでは「完売御礼」になっていないんですね

[360: 匿名さん]

今週末が契約だからね。
1～2戸はキャンセル出ると予想。
そうなると早い者勝ち？

[361: 匿名さん]

プラウド上原、１期ソッカンに続き、第２期の広告が入ってきたけど

小田急沿線の物件評価はどうなのでしょうか

[362: 匿名]

>357
全世帯持回りにするかどうかも含め、理事の選任方法を決めるのはマンション住民です。通常は立候補者を優先しますが、やりたがる人が少ないので持回りになっているのが実情です。複数理事で運営する場合は3LDKの世帯から最低1名出すといったやり方もあります。

[363: 申込予定さん]

>356
全て既出です。

[364: 申込予定さん]

震災の影響でよていどおり調達できない一部資材もあるのでどうしても完工時期は遅れ気味と考えていた方が良いと思っています。来年の花見が新居で出来れば良いでしょう。
一般論ですが、断熱材等も不足しているようですからね。

[365: 匿名さん]

355番さん
確かにそうですね。経堂近辺で以前から80平米前後の中古マンションを探していましたがなかなか良い物件がありませんでした。
管理組合に対する考えも同感ですね。物件の価値を上げるのも下げるのも自分達の行動も影響するでしょうね。

[366: 匿名]

7000万も出して狭いマンションに住むんですか？正気を取り戻した方がいいのでは。まだ間に合うよく考えよう。

[367: 申込予定さん]

>366
自分が買わなければいい。他人が買う買わないは君には関係ない。

[368: 匿名さん]

>366さん

郊外であれば広く安い住まいはたくさんありますので
そちらを検討されたほうがよいと思います。
それぞれの優先順位や嗜好を否定はいたしません。

[369: 匿名さん]

三井の赤堤でも話が出てましたが、放射能を含む汚泥をここは使っていないかどうかを確認された方いますか？どこで作ったコンクリートかどうかなど。
ちょっと前に別のマンションを購入した知人からも(ここも大手の物件です。)確認した方がいいと言われたので。昨日のテレビでも報道されてたので、気になってます。もしもの可能性にすぎないのですが、高い買い物なので。

[370: 申込予定さん]

366番さんへ

価値観は人それぞれです。また、置かれた状況も人それぞれです。
私は私の考え方、事情で購入します。
367番さんと同感です。

[371: 匿名さん]

>366
うざい

[372: 匿名さん]

可愛そうな方・・・

[373: いつか買いたいさん]

7000万の負担の大きさは人によって違うのに、そんなこともわからんのかね。

[374: 匿名さん]

登録が済むと、とたんに荒れたコメントが増えますね

経堂の「品格」に合いません

[375: 申込予定さん]

ここでの大半のコメントは客観的、冷静な分析がされていて参考になるものも多く、良かったですよね。これまでのペースに戻りたいものですね。

[376: いつか買いたいさん]

正式価格が下がったのは、電線などのマイナス面を再評価し、予定価格だと売れないと踏んで下げたのでしょう。事実、抽選時に買い手がつかなかった２つの住戸は、電柱・電線が目の前にあって、一番値下がりした住戸だったします。まあ、始終外をみて暮らすわけではないので、二次抽選では数倍の抽選を経て、完売でしたが。

[377: 匿名さん]

全体にタイトという印象で、
近隣のマンションや民家が迫っているのも
評価が分かれるところだと思います
プライスダウン前の予定価格が6800万～と聞いて、
びっくりしました

[378: 匿名さん]

今週末が契約ですか？本当に完売しちゃったの？
実は売れ残りがあって値引きしますって展開を期待してたんだけど…。
物件ホームページにも完売御礼出てないし、期待できるのかな？

[379: 匿名さん]

いまは、ローンの本審査ではねられるケース、結構ありますからね。。。さて、さて

[380: 匿名さん]

ここが良いかどうかは別としても、
土地勘がある人は、高い、とは思わない。
経堂はチトフナより全然高いのが普通。

[381: 匿名さん]

とにかく、完売です。
ローン本審査で落ちる人がいて、空きが出ても、
即埋まるでしょう。

[382: 購入検討中さん]

おれはチトフナのほうが落ち着いてて好きだなー。経堂は人大杉。

[383: 匿名]

過大評価か過小評価か。成城>祖師ヶ谷大蔵>経堂>千歳船橋

[384: 匿名さん]

例えば賃貸での一定のグレードのマンションを見ると　礼金２敷金２が普通ですが、成城はそのような物件は数多く、経堂も多いです。一方、祖師谷大蔵、千歳船橋は礼金１というケースは結構多いですね。
その客観的観点からは、
成城>経堂>祖師ヶ谷大蔵>千歳船橋という感じです。
また、駅前のＯＸの規模、品揃え等みても以上の感じです。
もっとも、優劣の価値観、評価は人様々だとは思います。
自分の好きな町が良い町ですから。したがって383番さんの価値観を否定するものでもありません。

[385: 匿名]

沿線近隣に二つもコルティはいらない感じ。品揃えやテナント構成もインパクトに欠けます。違ったコンセプトで再開発してほしかったです。ま、駅の南北で、庶民的なものから、プチ富裕層までショッピングの選択肢があることは生活しやすい面で評価できます

[386: ご近所さん]

たしかにそうです。経堂は「幅が広い」です。
チョッと高級なものからお買い得品まで選択肢は色々あります。
食材、レストラン等にもそれが当てはまります。
高齢者の方を結構見かけますね。一方学生、特に通学生も多いです。
だからでしょうかね。