サーパスシティ草津新町【契約者・住民板】

[契約済み]

最近の検討板は変なのが増えてきたので
『本物の入居者』の皆様で有益な情報交換して、良いマンションにしていきましょう！
宜しくお願いします。

【タイトルに追記いたししました。2012.11.26 管理担当】

[1324: マンション住民さん]

まずは管理会社の教育してみてダメなら変更も止むを得ないが。

このとき、あなたは理事になってくれる？？

[1325: 住民板ユーザーさん1]

1324さん

どういうことですか？
理事は順番決まってますから回ってきたら意見をのべますよ。

まるで子供の喧嘩

[1326: 住民]

管理に興味を持ってなかった人の考えですね〜。

私はこれまで、何度も目安箱に意見を書いたし、コールセンターにも気になることを電話しました。それでこれ。

今から教育⁈何を悠長で無責任な‼︎
こちらが教育をしないといけない管理会社に高い管理費払えるはずはありません。

慈善事業じゃありませんよ！だからダメなんでしょう。嘘までつくようになったら致命的ですね。管理会社は子供か？？

[1327: 住民]

穴吹コミュニティでよい具体的な理由が一切でてきませんね。

嘘つき書類のポスティングと保身の為の勝手な訪問が致命傷でした。

はい、終了。お疲れ様です。

[1328: 住民]

管理会社や理事について知らない上に、文句ばっかり言う人って違う意味で返す言葉もないわ

[1329: 住民板ユーザーさん1]

何度も目安箱に意見した人って
あの来客駐車場を一日中監視してた人？

[1330: 住民]

しったげな態度に反対

[1331: 住民板ユーザーさん1]

第二回議事録に理事の名前がのってないのはどうしてですか？

[1332: 住民]

組合員の１/５以上の同意を得て総会を会議の目的を示して理事長に総会の招集を請求します。この請求を受けた理事長は２週間以内に総会を招集しなければなりません。もし、理事長が召集しなければ請求した組合員が総会を招集できます。総会の目的は、特定理事の解任（理事長は理事の互選にによりますので、理事長を解任しても理事として残ってしまいますから）です。普通議決ですので、過半数で可決されます。

[1333: マンション住民さん]

1325さん、まわってきたら・・・　　そりゃ誰でもできます

[1334: 住民板ユーザーさん1]

それはどうも教えてくださってありがとうございます

ついでに第二回議事録に理事の名前がのってないのはどうしてですか？

[1335: 住民]

なかったことにしたい、あの議事録

議事録なのでさーぱすねっとで閲覧できてしまうし

なかったことにはならいのです…

議事録だから

この騒動の流れがわかってしまう第二回議事録

三菱の人も、あれがなければうまくいったのに…
と思ってしまうほどのインパクトある内容

[1336: 住民]

反穴吹、穴吹への憎悪で立候補した理事長
その理事長の意見が通る理事会

理事会に穴吹コミニティ排除

第二回議事録ににじみ出てしまった感情…

あれはまずかった…

[1337: 住民板ユーザーさん1]

1328
意図が丸見えですね。

管理会社や理事、そういった仕組みに無知な人が多いうちに自分達の思う通りに動かそうという魂胆ですね。

206戸の住人のうち、そういう事に詳しい人がどれだけいるでしょうか？
誰もがローンを必死で返しているすきに、気づかないうちに成し遂げようとしていませんか？

確かに規約どおりに異議を唱える方法もありますが今からでは間に合いません。
ですから、少なからずここを見ている方に訴えています。

みなさんは本当に管理会社を今すぐ変えたいですか？
まずは管理費の減額をしてから
その後管理体制をみんなで注視していき、それでもダメなら管理会社を変更する方がいいと思いませんか？

[1338: 住民]

現管理会社は穴吹なのに

理事会に参加しているのは三菱…

あれだけ険悪で、マンション管理がうまくいくはずはない

変更を希望したとしても
変わるのまでは理事会、管理会社は協力していかないと

一般住民にとって不利益です。
マンションのために！と思う行動なら
解約決まるまでは協力してください

これだけ穴吹に対して喧嘩腰で
否決されたら今後どうするつもりなのでしょうか？

可決されたとしても不安だらけですが…

[1339: 一住民より、皆さまへ]

皆さま、こんばんは。そして、初めまして。
最近、変な文章がポストに入り、何事かと思えば、妻からはマンションの掲示板で激しい応酬がされていると言われ、拝見致しました。なるほど、どおりで騒ついているわけですね。昨日もエントランスにスーツ姿の男性が夕方6時半頃にいらっしゃいました。それほど印象の悪い方ではありませんでしたね。
私は大学時代の専攻が法学であったこともあり、そして当然ながら一住民として、今回の管理会社を変更しようとする案がでていることに強い関心を持ちました。皆さまのご意見を拝見し、私なりにも考え方てみました。個人的な意見になりますことをあらかじめ申し上げます。

【提起内容】
マンションの管理会社の変更
※あくまで提起であり、議案であり、最終判断は組合員（住人）による多数決で可決される。

【背景と提起理由】
昨今、管理会社に対する不満が一部（一部と記載するのは、満足している方もいるため）で噴出していた。不満の一例は、本年の総会でも見受けられた。物損に対するケアが遅い、管理人が契約時間内に帰宅する、など。
また、管理費そのものに対して、価格が高いのではという思い。減額交渉はしたものの、満足できる回答が得られなかった。管理費が高いのでは？と感じた理由は、不明だが、昨今の報道、インターネットの情報なども鑑みれば、一般市民（住民）としてそう感じることは何ら不思議ではない。あるいは、高いというよりは、将来に備えたいという強い思いが、理事会の方にあるように感じられます。

その背景について私なりの考えを述べます。

【現管理状況に潜在する問題点】
良いマンションの重要な要件として「管理が行き届いている」ということがあります。デザイン自体が優れていても、管理が行き届いていなければ、マンションの資産価値という側面において、将来的に暗雲が立ち込めるからです。
みなさんが経験された通り、マンションは分譲が完了した時点で管理と運営は住民に移管されます。管理会社が管理するのではなく、住民が管理するのです。ここに大きな意味があります。
管理会社はあくまでサポートに過ぎず、住人が維持・管理をし、マンションの価値を守っていく必要があります。戸建住宅であれば、誰しもが一生懸命自分の家の保守を行いますが、分譲マンションの場合、そうではありません。一方で、「お金（管理費）さえ払っておけば、管理会社がしっかりとやってくれる」と思う方も多いでしょう。しかしながら、実際にはそうではありません。
マンションは、新しいうちはそれほど大きな変化はないでしょう。最近では、築10年、20年でも比較的状態のよいマンションは多々あります。
管理会社が組み立て、管理組合でなんとなく承認された予算によって運営され、これが毎年繰り返されます。そして、なんとなく何もおこらない日々が続き、やがて「大規模修繕工事」を迎えます。それだけではなく、マンションの設備の多くが老朽化し、これを補修する必要が出てきます。
「だから、大規模修繕計画があり、そのために管理費を納めている」とお思いになられる方も多いでしょう。しかし、現実の生活では、「予想外の出費」がありますよね。例えば、友人の結婚式、身内の不幸、自動車事故、入院その他・・・
さて、現在のマンションの長期修繕計画には果たして、「予想外の出費」は含まれているのでしょうか？その備えは、充分と言えるのでしょうか？　答えは「ノー」です。
建築基準法第８条に「建築物の所有者、管理者または占有者は、その建物の敷地、構造および建築設備を常時適法な状態に維持するよう努めなければならない。」とあります。そして、マンション上旬管理規約のコメント第32条には、「長期修繕計画においては、25年以上、新築であれば30年程度をし、必要な工事をほぼ網羅できること。」とあります。同時に「定期的な（概ね5年程度）で見直しをすることが必要」とされています。
確かに、現在の私たちのマンションの長期修繕計画は30年分組まれていますが、例えば住宅ローンが終わる35年後、あるいは老後をゆっくりと自分たちのマンションで暮らしたいと思う40年後については、現在においては何も考えらていません（当然です。管理会社といえどもそこまで考える義務も必要性もないからです。あとは自分たちで考えてくださいね、というのが一般的です。）一方で、マンションは築30年を経過してくると急激に老朽化が進んでまいります。結果、先にあげた「予想外の出費」が間違いなく増えます。
もし、その時に管理組合に十分な資金がなかったらどうなるでしょう。それは、悲惨なことになるでしょう。待っているのは修繕積立金の値上げ、あるいは一時金の徴収です。果たして、30年後にそれに耐えらえる住戸がいくつあるでしょう。皆、歳を重ね、退職をし、年金生活に入っている人もいるでしょう。普通に考えれば、私も含め、手元にそれほどの余裕資金があるとは考えられません。私はいわゆる大企業に勤めていますが、マンションの管理費が突然、月５万円になるとか、30年目に「廊下床の張替え」や「アスファルト防水」などで予算8,000万の工事が必要になり、各戸から40万円ずつ徴収することになったとしたら、とても払える自信がありません。
でも、もしそれができなければ、ライフラインやマンションの耐久性に関わる工事ができないことになります。やがて、マンションは工事を先延ばしにする負のスパイラルに陥り、老朽化した管理費の高い物件になり下がります。資産価値は低下し、補修されることなく、自らとともに老いていくマンションで不安とともに暮らす、悲惨な老後が待っています。
「それは大げさだ！」とお考えになられる方もいるでしょう。
ここで、みなさんのお手元にある「長期修繕計画書」を開いてみてください。30年後に管理組合に残っているお金はわずか650万円です。これは、戸建ての住宅を少しリフォームしただけで無くなる金額です。文字通り「吹けば飛んで無くなる」金額です。マンションが老朽化し、本格的に痛むこの時期にこの金額で「十分だ！」と思える人がいるならば、それは極めて甘い考えと言わざるをえません。
具体的な根拠を示します。平成25年に行われた「マンションに関する総合調査」によると、「大規模修繕工事」を積立金だけで行ったマンション（管理組合）は65％程度です。つまり、3割以上のマンションが、「修繕積立金の不足」に陥り、銀行からの借り入れその他で資金を調達しています。つまり、4割に近いマンションが「貧乏なマンション」に陥っているわけです。借り入れた資金は、当然「管理費」にのしかかり、結局、私たちの生活費を圧迫することになるでしょう。では、なぜ、「長期修繕計画」があるにも関わらず「貧乏なマンション」になってしまうのでしょうか？その理由は、とても単純です。区分所有者から徴収する「修繕積立金」が低すぎるからです。では、なぜ低すぎるのでしょうか？それは、マンションを「売りやすくするために、長期修繕計画を常識を逸脱しない程度のもので甘めに作り、できる限り管理費を安くするため」です。管理費が高いマンションは当然、買い手がつきません。そこで、管理費をできる限り、低くし、購入者の満足度を上げることが、次のマンションの販売にも大いに役に立ちます。ディベロッパーにとっては、マンションは「売ってしまえば終わり」です。あとは系列の「管理会社」が「利益を取っていく」というのが「マンション業界の常識」でありひとつの「ビジネスモデル」です。管理会社もボランティアではありません。営利である以上、当然利益の獲得を重視します。これは、業務である以上、当たり前のことであり、私はそこについて、管理会社を非難するつもりは一切ありません。
裏を返せば、マンションの住人が主体的に管理に携わらなければ、マンションの資産価値・向上は極めて難しいと言えます。
すでに、長期滞納者が頻発しています。水道費や共用部の電気料金を立て替えているのは私たちです。これさえもまさしく、前掲した「予想外の出費」です。回収できれば、よいですが、もしできなかったら？　私たちの管理組合の預金を浪費せざるを得ません。つまり、世の中、不測の事態で構成されていると言えます。昨日も、突然、山陰で地震が発生したように・・・
以上のようなことを鑑みれば、私たちは自主的に将来の「予想外の出費」に備える必要があると言えます。
そして、修繕積立計画が2009年という時代に作られたものであることを考慮すれば、尚更です。ここには、2016年頃のような建設資材の高騰、人件費の上昇、すなわち工事費の上昇はそれほど見込まれてはいません。
確かに、私たちのマンションも修繕積立金は、数年おきに引き上げらていく「段階増額積立方式」を採用しています。現在の管理会社さんは「これで十分」と主張されるかもしれません。本当にそうでしょうか？　その答えは、実は管理会社さんが一番ご存知のはずです。少なくとも私自身は、先にあげた650万の残金（これは、あくまで計画通りに修繕を行い、計画通りの予算で収まり、予想外の出費が一切発生しない、というのが前提です）では、とても足りないと考えます。
ところで、反対に世の中には、このような問題は「どこ吹く風？」というマンションも管理組合も実在しています。こういったマンションは、多くの場合、より早い段階で手を打っていたことが最大の特徴です。そして、それは別にいきなり修繕積立金を引き上げるなど強引な手法を使ったわけではなく、合理的に管理組合の余剰金を増やしていったことに起因しています。
結論から申し上げますと、「コストの削減＝管理費の削減＝支出の削減」です。マンションの管理組合から支出される大きなものは「工事」に関わる費用と「管理」に関わる費用です。前者は「雑排水管清掃」や「壁の塗り替え」などですね。数ヶ月前もメーターボックスの扉を綺麗にしてもらいましたね。そして、後者は毎月かかる管理人の人件費や点検などです。概ね、管理会社が考えてくれていますが、そこを「削減しようとしないことがそもそも大きな過ちである」というのが、余裕資金のある管理組合の考え方です。大切なのは、「コストを下げながら同じ品質を求める」ことです。「安かろう悪かろう」ではなく、「クウォリティーファースト」で調査、研究、比較、そして決定をすることです。
私も管理職である以上、取引先との厳しい交渉を行います。お客様のために、コスト削減は半永久的に続けます。リストラも行い、非難を受けても、優秀な社員とその家族を守るために固定費を削り、無駄と思えるものをカットして行きます。マンションの管理についても同じことが言えます。既定路線を否定するところから始め、相見積もりを取り、妥当と思えるところで判断をする。極めて自然であり、当然のことです。
以上のことから、私は現在のマンション管理状況について、やはり不安があり、将来に備えるために行動を起こした管理組合理事の皆さまの行動は決して、間違いではないと判断しております。今回、管理組合理事の皆さまが行動を起こしたのは、もちろん元管理会社さんへの不満もあるのでしょうが、それと同じくらいこのままでは「自分たちのマンションの資産価値が守れない」という危機感があったのではないでしょうか？これは、あくまでも推測です。
もちろん、いくつか指摘する点はございますが、それは後段で申し上げたいと思います。

【手順と手法について】
マンションの管理組合を変更する場合だけではなく、取引先を変更する場合、もっとも望ましいのは、現取引先との話し合い（減額交渉など）、現管理に関する問題点の整理（組合員へのアンケートも含みます）、代替管理会社の選定や見積もり比較、管理会社のプレゼン、総会の準備と総会審議、現管理会社との解約および新管理会社との契約、引き継ぎ　など多くのステップを踏むことです。
この中で、今回、もっとも槍玉に上がっているのは現管理に関する問題点の整理と組合員への意見聴衆が行われることなく、一足飛びで話が進んでしまっている点です。確かに、この点については、管理組合に反省すべき点があるでしょう。もっと話を聞きたいという声も多いと思います。
200世帯以上もある大規模なマンションのため、日程を合わせたり、全員が参加することも難しいため、困難と思われるかもしれませんが、やはり住民の意見を聞くということは大切でした。
私が先に述べたような問題点について、気づいておられる方もそうでない方も、「なぜ変更を検討する必要があるのか？」ということについて、じっくりと考えるきっかけを提示する必要がありました。「賛成」の方にとっては「無駄」とお考えになるかもしれませんが、そうではありません。意見は多いほど精度が高くなります。
その一方で、私は、管理組合の人が早急に話を進めている事情も理解できます。この掲示板のどこかでどなたかがおっしゃれておりましたが、先述したような問題点を理解し、危機感を持って理事に立候補される方が一体、どれくらいいらっしゃるでしょうか？　今回、このマンションが分譲されて6年目で初めて、立候補による理事が出ました。これは、自分のマンションを自分の者としてとらえた主体的な住民が現れたということを意味しています。これは、非常に稀有なことであり、重要な意味を持っています。
これまでに述べたように、どうしてもマンションの管理は管理会社任せになりがちで、惰性で運営されて行きます。しかし、その先には破綻が待っている可能性があります。そこに危機感を抱き、問題提起をし、他の管理会社に見積もりを依頼した方々がいるのです。
輪番とはいえ、ボランティアで理事を行い、自分の時間を削って、元管理会社ならびに複数の管理会社と商談、交渉を行い、また集まっては喧々諤々と議論を重ねられています。
これから先、このような方々が再び現れる確証があるでしょうか？　希望としてはかなり低いでしょう。
先ほど申し上げました通り、これは「稀有で重要」なケースです。「稀有」と申し上げたのは、「（本質的なマンションの）管理に無関心」であることが普通である中では、管理組合の方々が「潜在的な問題」に関心を持ち、「自ら勇気をもって行動を起こす」ことは大変珍しい事案だからです。管理組合を変更することそのものは、珍しいことではありませんが、多くの場合「問題が顕在化」してから、マンション管理士などに相談するのが一般的です。そして、今回、現管理会社さんにとっては、そのような兆候がなかったにもかかわらず（総会で不満が噴出するのは、よくあることです。）、理事会の方々が着々と議論を重ねていたからこそ「大慌て」しているわけです。「大慌て」するのは、きちんと段階を踏めば、総会で可決され実現される可能性があることを理解しているからであり、「冷静」にその動きを「排除」することが容易ではないことをご存知だからです。結果、「怪文書」や「掲示板へのサクラポスト」、「理事会の承認を得ないままのポスティング」や「個別訪問」といった行為に出るのです。こういった「切り崩し」作戦は、管理組合変更の動きが出た場合には、どこのマンションでも行われます。なり振りかまってはいられません。非常識な行動は控えるべきでしょう。
そして「重要」と申し上げたのは、「住人たる理事」が主体的に行動し、「自分たちの財産たるマンション」の未来を考え、結果、「マンションの管理組合変更」の提案を提起したことです。このような時間とパワーが必要なことをこの先実現できる人はでてこないと考えられ、それゆえに「資産価値を守るため」の最初で最期の、まさしく「千載一遇のチャンス」と言えるでしょう。現理事会において、任期内に「自分たちのマンションの資産価値を守るために、自分たちの思いを管理に反映させたい」という強い思いが感じられます。それゆえ、「最低限のステップを踏み、自分たちの希望を実現させたい」という思いは理解できます。
苦言になりますが、決して完全な手法であるとは言えませんが、自分たちの手で自分たちの未来を選択する機会を創造した理事の方々の勇気と努力、そして行動力は、私も含め「マンションの本質的な管理に無関心」であった住人の心を動かしたことは事実です。
だからこそ、ここでごく一部の方の間ではありますが、真剣に議論されているのでしょう。
しかし、様々ことに対して、不安になられる方もいるでしょう。突然、現管理会社の訪問に会い、驚かれた方も多いことでしょう。よって、これから先、たとえ、区分所有法や管理規約に則った手続きが踏まれるにしても、理事の皆さまは、常にその他大勢の住民の皆さんのことに思いを馳せ行動していただきたいと思います。
仕組み的には、理事会の決議と総会での決議で、事は決しますが、他の住民の皆さまの協力があって初めてマンション管理は上手く運びます。そのことを忘れないでください。

【今後の展望と期待】
私は、今回の「管理組合の変更」に関して、概ね賛成の立場です。概ね、というのは、現管理会社さんのサービスレベルと候補の管理会社のサービスレベルを比較して、著しく悪化する懸念はほぼないと考えているからです。通常、見積もりは同じ条件で出すことが原則ですので、それを元に価格を比較した場合、現管理会社さんの分が悪いのは仕方ありません。特定の一社が安いのではなく、それぞれ別々に出した見積もりの平均価格よりも突出して高いからです。そして、現在の価格よりも値下げが難しいという回答が出ていることを踏まえれば、その理由を明確に住民の皆さまに説明した方が良いかもしれません。しかし、今更それをしても、結果が変わらないのであれば、住民の皆さまにとってはそれほど有益とは言えないでしょう。
更に言えば、現管理会社さんのポスティングしたあの文書、４項目ほど挙げられておりましたが、私からすれば、それほど大きな問題ではないと考えます。1年に何回、あのサービスを利用しますか？私は、今まで一度も利用したことがありません。保険と同じで、もっと大きな不測の事態に備えることの方が重要だと考えます。大規模な集合住宅の場合、日常に起こりうる小さなトラブルはできる限り自力で解決し、より大きなリスクに備えることを考えるべきだと思います。また、管理会社が変わったとしても、トラブルに対応してくれないわけではなく、適切な助言を求める事は可能です。
インターネットについては、明らかに現状のサービスが高いと感じています。100Mbpsから1Gbpsに切り替えたとして、体感的に速度の改善を感じるわけではありませんが、年間で400万円以上のコスト削減ができ、なおかつ共用部に無線LANを設置すること無料とありました。これらは、日常的には使わなくても、マンションの価値向上には一役買うことが期待できます。
デメリットとしては、現在、メルアドなどをサーパスネットで使用している方もおられると思いますが、その方にとっては変更など多少煩雑なことが考えられます。しかし、これも、将来に対するリスクヘッジの側面から考えれば、ある程度は容認可能なことだと思います。
当然、現管理会社さんが提供していないエスコートなどのサービスは変更にならないと考えています。
もちろん、その際は、関係者のサポートなどを期待したいと思います。
理事会の方々は、どういった結論を住民の方々がお選びになられても、それに対して真摯に対応し、また各組合員の方が、冷静に賛否を考えられるように総会まで必要な資料の配布と時間を与えていただければ幸いです。

今回、突然、管理会社の変更の話が持ち上がり当惑された方も多いとは思いますが、私が感じる限りでは、ここで活発な議論をされておられる数名を除いても、それぞれが理事会より配布された資料と現管理会社さんからのポスティングを見ならがら、いろいろと考えられているのではないでしょうか。

私は、皆さまが「マンションの管理」をうわべだけでなく、本質的に大切な問題と捉え、適切な選択がなされ、この千載一遇のチャンスが良い方向へ繋がり、目の前の高架道路やショッピングセンターの建設によって、このマンションの価値が維持・向上することを祈ってやみません。
この掲示板の中で、「賛成」「反対」が入り乱れて、喧嘩腰になっていますが、それはあるべき姿ではありません。どちらの立場の方も、トレードオフを考え、大人の振る舞いをされることを望んでいます。そして、普段、顔を滅多にあわせなくても、人生の大きな決断としてこのマンションを購入したもの同士、よりよい環境を目指して協力していければ幸いです。
私は専門家ではありません。言葉遣いや認識に誤りがあることを覚悟で、記載させていただきました。

長々と、長文大変失礼いたしました。
私のことを三菱さん関連の人と思われる方もおられるかもしれませんが、一切関係がないことをここに申し上げておきます（私の文章の書き方を見れば、宅建など特別な資格を持っていない者が書いている事はお分かりいただけるでしょう）



　　　　　　　　　　　　　もっと近くにセブンイレブンができたら嬉しいとおもう一住人より

[1340: 住民]

えっと、余談ですが、この度の議事録の⑴の猫の件。
わざわざ理事長がってところに穴吹に対する攻撃的な気持ちが反映していて驚きました。
これ、山本理事長って書く必要ありますか？

じつはこの猫ちゃん、駐車場で見かけたのですが植え込みにうんちしまして、どうしようかなと思ってたところ管理人？清掃員？の方が嫌な顔せずきちんと綺麗に片付けていました。
その日に迷子ビラと発見ビラを見たので飼い主さんには報告しそびれました。
現管理組合の清掃に私は満足してます。

[1341: 住民]

ロビーの傷の件
気付いた人、放置したんですかね？
しめしめ、気付くかどうか試してやろう…
って感じで？

発見した人が、一声かければすむことじゃないですか？
大騒ぎする材料にしているとしか思えない、寂しい感じがします。

[1342: 住民]

理事会、理事長の問題ではない。

穴吹コミュニティのお粗末管理が露呈。

それに対する不信任、管理会社変更の

是非を問う臨時総会。

論点をずらそうとすればする程、

今の管理に納得感がなくなる。

理事会のことはもういいから、誰か

虚偽も平気で行う穴吹コミュニティの良さを

具体的に書いて。話にならないよ。

[1343: 住民]

>>1340 住民さん

山本理事長の手柄的な書き方で、笑ってしまいました。そこ必要ないですよね。
ご自分で書いたんですかね？