千都の杜（鶴川 小田急線） ２

[匿名さん]

前スレ（http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/13537/）
が５００超えましたので新しく立てました。

前板後半
新百合山手の分譲情報の開示・入手と共に、千都との比較が議論されていた。
「千都が高い」、「新百合山手がまともでない」とのレスがあり、千都の価格の
妥当性の議論があった（公示価格、その他近隣分譲地からの試算）。

続きどーぞ。

[2: 匿名さん]

「せんずのもり」と読むのですか？

[3: 匿名さん]

千都を検討しているものです。
千都の地盤は大丈夫ですか？
先日の関東を襲った中規模地震。
いざ地震を体験すると、盛り土、田畑跡、池・沼跡、川近隣・・・
等の地盤が気になります。
仮に地盤が悪くてもそれなりに改良はされているとは思いますが、
やはり従来から地盤が良好な土地が良いのは言うまでも無いと思います。
この辺川も多いようですが大丈夫そうですか？

[4: 匿名さん]

公示価格・路線価の算出に関しては、確かに一つの目安にはなるな。
ただ、市場で取引される不動産は需要と供給に影響されるので
一概には言えない。
ただし、それも含めて公示価格・路線価は決められているのも事実。

確かにあの地区で千都は特別の感はあるので、多少路線価・公示価格に
＋αして計算しても許せる範囲だが、あくまでも＋α。

[5: 匿名さん]

元は里山だし、川の堆積もない丘陵地帯だから地盤的にはかなり良い方なのでは？

ちなみに、鶴川ってそういう立地は初期の公団の開発で占められちゃって、
団地ともう完全に定住しちゃった宅地街になってるから戸建てに関しては
動きが全然なくて、たまに出るかと思うと異常に高くて、その分、川沿いと
か崖地とかの比較的よくみかけるような立地は異常に安いから相場が分か
りにくいんだよね。

公示価格や路線価も、良い立地のものはほとんど動きが無いから結局周囲の安い物件
に引きずられることになるからあまりあてにならないし。
まぁ、その分、良いところに住んでいる人は固定資産税が安いから良いんだろうけど。

ただ、千都周辺は個別評価なので、固定資産税はきっちり取られると思う。

[6: 匿名さん]

>05
定住しちゃった宅地の異常に高いってどの位なのですか？

[7: 匿名さん]

>03
住人ですが先日の地震では全く問題ありませんでしたよ。
むしろあんまり強い揺れは感じなかったです。
詳しいことは知りませんが、千都の杜全体が、里山だった頃の地形を生かした無理の無い造成を
施してあるので、地盤はとても強固だと伺っています。
もちろん震度７とか８になればどうなるかはわかりませんけど。

[8: 匿名さん]

千都のお住まいの方は、新宿通勤の一流企業役員ぐらいの方が多いのでしょうか？
そういう方にしか買えない高級物件のようですが。。。

[9: 匿名さん]

内装は高級とは思えないが。
もっと建物に金をかけて欲しいな。

[10: 匿名さん]

名前が知れてる上場企業に勤め、年収はそこそこあるが、出世は先が見えており、
そろそろ家族を大事にしなきゃ、でも高級住宅地の物件は手が届くか微妙なところだし、
やっぱ家は環境重視だよなと納得しつつ、よくある建売やローコスト注文住宅は
なんとなくプライドが許さない、一流企業の課長さん。
俺だ...... orz

[11: 匿名さん]

＞08
一流企業役員・・・もっと良い所に住むんじゃない？
普通のサラリーマンが多いかと。

[12: 匿名さん]

>>09
前期？前々期？のMHで1軒かなりがんばってたのがあったよね。
あれ欲しかったな。8000万超えだったかな。買えないっつーの(笑)。

[13: 匿名さん]

良くわかりませんが、
私は上場企業の一般社員、出世そこそこの入社９年ですが、９００万ぐらいの
年収はありますよ。職種はSE、情報通信システム系です。良く新聞にも載りますし、TV
CMとかもあります。ちなみに安定企業です。
年齢にもよるのでわかりませんが、部長クラス（４０台前半）でも
１５００ぐらいはもらっているかと思います。

ちなみに、ここ以外の物件で銀行に仮審査出しましたが、ある銀行は
35年ローン1億までOK出ましたよ。その他銀行でも低い所で6000〜6500ぐらい。
勤務先によるローンの貸し出し基準？はおそらく最上位です。
返せる金額＆ゆとりが欲しいから1億とか借りませんが。

要は
　・資金の調達が可能（勤務先、年収で審査が通るか、頭金が貯金できているか）
　・思い切って買うか買わないか（何処まで無理をするか）
だけだと思いますよ。

従って千都でも、一流企業の役員が、ゆとりを持って暮らすために「家にかける
金額」を減らすために購入している可能性もあるし、一般の人が節約しても
何でも「とにかく家」で購入している人もいるかと思います。
どちらが良いかは個人の価値観。
７０００万〜８０００万は一般の人が独力で（親の支援、遺産を無しで考えて）
手が届くギリギリのラインなのでこの価格帯は混在していると思いますよ。

私には未知の領域ですが、多分億超えてくると購入層が異なってくると思っています。

[14: 匿名さん]

ネタ切れかな？

[15: 匿名さん]

>14
いやいや、そうじゃないでしょう。
13さんの「会社」が立派なのは判ったけど、本人はそれをひけらかすだけで・・・
呆れて言葉が出てこないのじゃ・・・？

[16: 匿名さん]

１３ではないが
取り方にもよるが。前向きに取れば
一流企業の役員でなくとも、そこそこ給料もらえる会社員だったら千都は
買える。家につぎ込む金は人それぞれの考え方があるので、金持ちも、普通の人も
購入できるし住んでいると解釈したのだが（私なりの勝手な希釈ですが）。
ネット上で自分の年収書いても、脳内とか言われるのわかっていてあえて書いているような。
自慢するような給料でも無いし、脳内なら１５００万とか書くだろうし。
経過時間見ても悪意は無い様なので次の話題行きましょう。

誰かネタ投入よろ。

[17: 匿名さん]

千都は建物がいいと言う書き込みを良く見かけますが、
実際に千都クラスの建物を注文で建てたらいくらぐらいするもんなんですか？
野村というよりは（ちょっと高めなんで）、一般のハウスメーカーと言う観点で。

あと実際何処が良いのかコメントいただければと思います。

[18: 匿名さん]

建物の観点から外れる＆既に出ているが、街全体の雰囲気がいい。
普通の小規模建売には無い街全体の雰囲気。
大規模分譲の中でも上位だと感じる。

[19: 匿名さん]

千都の杜でもピンキリなんで一概にいくらぐらいかは言えないと思う。
野村の物件でも１億クラスと6000万クラスでは全く違うみたいだから。
今分譲中のものでは2500万前後じゃないかな？根拠の無い感覚だけど。

[20: 匿名さん]

路線価発表されたね。
千都は総じて\115,000/平米
２００平米の区画だと、\115,000X200=\23,000,000が財産評価額。
実勢売買指標は、\23,000,000÷0.8=\28,750,000
もっとおまけして0.7で割っても、3300万円位が土地の適正価格と思うが。
やっぱりボリすぎ。

[21: 匿名さん]

>>20
路線価が実態とかけ離れてるなんて普通じゃない？
鶴川とか、五月台とか栗平とかの物件で同じような計算すればどこもみな
そうとうかけ離れた数字になるよ。

つうか、まだまだ地主さんが多いからそう云う人達にとっては税金が安くて
こういう状態の方がうれしいんじゃないでしょうか。

[22: 匿名さん]

２０さん以外の者だが、
路線価がかけ離れているから0.8で割っている。
２０さんはさらにおまけで0.7で割っている。
資産評価額が地主にとっては嬉しい限りだが、住宅を購入する側から見れば
土地も建物も適正価格で購入したい（割安に越した事は無いが難しい）。
そういう意味で少々お高い（割高）と言っているのでは？

ただし、「私は千都のコンセプト、環境に対してお金を払っているんだ」
と自負し自分で納得している人たちはそれはそれで良いですね。

ここを現在検討している人にとって、割安か、割高かの議論・情報は
非常に役に立つ。私情の入らない客観評価としてね。
割高でも購入する人は購入するだろうし、止める人は止める。

安い、高いの議論は私情・私見が入るのでこの評価は役立つ。

また、２１さんのいうように、それぞれの地域で路線価が出ているので
現在検討している他の分譲地と比べル事もできる。

少なからず路線価による、市場での取引参考価格の算出方法（あくまでも参考）
を知らない人が多いのでありがたいと思う。

[23: 匿名さん]

２０さん
もしＨＰで公開されているようでしたら、その他の地域も確認したいので
ＵＲＬを教えていただけないでしょうか。

[24: 匿名さん]

>>23
「路線価」で検索すればすぐ出てくる。

[25: 匿名さん]

＞＞２４さん
サンクス

[26: 匿名さん]

新百合もまだ下がってたみたいです。最低の5000円幅のようですが。
都内（23区）は上昇といいますが。。。底値で買い、売るときあがってるのが
理想ではありますが。

[27: 匿名さん]

>>22
路線価は通常売買の0.8というのは掛け離れたとかなんとかいう以前に良く使われる
表現なんだが。

それを0.7にしたていどでもそれはまだ実態から掛け離れたとは言わないと思う。そんなに変わらないだろう。

>>26
路線価は３年遅れと良く言われるのでそろそろ実態的には底を打って上がり始めている
のでは？

[28: 匿名さん]

実際鶴川あたりの土地って、坪いくらぐらいで取引されているんですか？
千都は建売分譲なのでその辺の実態がわかりません。
多少千都のプレミアはあるにしても、極端に単価が倍になることはないと思います。
せいぜい1割〜2割り増し程度でしょうか？
特に千都の場合、駅からそれほど離れていないので同じぐらいの距離が離れた土地で
あれば似たり寄ったりの坪単価になると思います。
わかる方情報提供お願いします。

[29: 匿名さん]

住宅情報ナビなんかで見ると、
大蔵南東道路（鶴川徒歩１３分）で坪８０万円（路線価：１０．０万／１平米）倍率2.4倍
真光寺３北道路（鶴川バス８分？）で坪６４万（路線価：９．２万〜１０．０万／１平米）倍率1.9〜2.1倍
って感じで土地が売りに出てる。

そう考えれば千都で坪９２万（路線価１１．５万／１平米だから、８０×１１．５／１０．０＝９２）
として、５０坪で４６００万、上物２５００万計７１００万と考えればまぁ、大手不動産会社分譲なら
ありかなという気はする。

[30: 匿名さん]

実勢の販売価格は売主の希望価格より安くなる。
ワシは古家付き土地4200万円→3750万円と値下げした物件を更に
値切って3200万円で買った。
路線価で計算したら、0.8で割った数字とトントン。
売主が高く売りたいのは分かるが、買主も賢く相場観を持つことが大事だよ。

[31: 匿名さん]

前板で、周りの物件と比べ妥当とか路線価はうそ臭いニュアンスのコメントを
たくさん入れていた人がいましたね。
必ずしも100％言っていることがあっているかどうかは別にして、ちゃんと
客観的に評価できる人が降臨して来たようですね。

個人の価値観は一番大切だが、やはり不動産＝資産。
こういった客観評価で見ることも大切だと思います。

[32: 匿名さん]

鶴川の南側って苗字が「○じ」って人ばっかり。
南側も栄えていいはずなのにこいつらのせいで栄えないの？
それとも川崎市が見捨ててる？

鶴川って乗降客数はかなり多くて、向ヶ丘遊園より多い。
次回の改正で向ヶ丘遊園にかわり、急行停車化する可能性は高いかも。
そもそも向ヶ丘遊園は登戸から近すぎでまさに向ヶ丘遊園のための
駅だったから各駅化もありでしょ？

[33: 匿名さん]

鶴川は川崎じゃないよ。

[34: 匿名さん]

鶴川駅の南側は川崎市

[35: 33]

すまん、南側だったな。失礼した。
川崎の北部はいかんですよ、と宮前区民が言ってみる。

[36: 匿名さん]

鶴川の南側を整備しても、享受するのは緑山の町田市民だからな。
麻生区としても気合入るわけがない。

[37: 匿名さん]

で、
２０さんが言うように鶴川の地価は
＞２００平米の区画だと、\115,000X200=\23,000,000が財産評価額。
＞実勢売買指標は、\23,000,000÷0.8=\28,750,000
＞もっとおまけして0.7で割っても、3300万円位が土地の適正価格
で正しいのか
２９さんが言うように
＞千都で坪９２万（路線価１１．５万／１平米だから、８０×１１．５／１０．０＝９２）
どっちが正解なの？

[38: 匿名さん]

正解なんてないんじゃない？
あくまでも路線価を基準に考えるなら、千都だけでなく人気のある住宅地は高い設定に
なっているケースが多い。
要は現場を見て納得できるかできないかであり、将来の資産価値まで考えればほとんどの
場所には住めないということだと思う。

[39: 匿名さん]

この辺やっぱり高めみたいだね。
新百合ヶ丘周辺で調べてみると、

値段（万円）広さ（m2）単価（万円／m2)　住所　　　　　　　H17路線価(万円／m2) 倍率
4695.7　　　134.91 　　34.80　 麻生区千代ヶ丘7 　　14　　　　 　 2.49
2800　　　　75.1 37.28 麻生区王禅寺西4 17.5 　　　 2.13

平気で路線価の２倍とかつけてる。

[40: 匿名さん]

３９さん
検討に役立つのでどんどん情報UPしていただけると助かりますです。

[41: 匿名さん]

千都のような大規模開発分譲地は、デベが土地を仕入れた後で
道路や公園などの減歩があるので周辺の路線価よりは高くなら
ざるを得ないのでないでしょうか。購入者は公園や道路などを
含めた環境を購入しているので、分譲地より高い価格で買って
当たり前じゃないでしょうか。

まあ個人的には８０００万円出すなら新百合の万福寺の三井の
物件に惹かれますが、それは個人の好き好きの問題でしょう。
千都は広い空が魅力で、新百合の商業施設の集積が魅力と
魅力が違う。

[42: 匿名さん]

千都の杜の裏にグラウンドがある。
最近町田近辺ではグラウンド跡地に巨大マンションを建てるのが流行っている。
よって、あそこも１４階建て３０メートルのマンションが建つのではないかと思う。
だれか情報があったら教えて下さい。

[43: 匿名さん]

もし良かったら、それが建設された場合の想定される影響（私見でOK）を
教えていただけますか。
バス混みとか、日照問題とか・・・・
偉い人お願いします。

[44: 匿名さん]

>>42
そもそも、用途地域が一種低層だからマンションは建たないのでは？

http://www2.wagamachi-guide.com/tokyo_tokeizu/top.html

[45: 匿名さん]

＞44
マンション建つよ。千都の中にも中層マンションあるよ。

[46: 匿名さん]

>>45
悠々園のこと？マンションは無いけど・・・・？

[47: 匿名さん]

>>45
集合住宅が立つとしても、用途地域の制限の範囲でしょう。
少なくともあのグラウンドは一種低層の地域だから、あそこに>>42氏の
懸念する14階30mのマンションが建つことは無いと思います。

[48: 匿名さん]

>46
千都の入り口にＪＦＥが売主のマンションがあったよ。
でも去年で完売したと思うけど。。

[49: 匿名さん]

>>48
はいはい、藤の木交差点のすぐ上のところね。
あそこは千都の杜ではないよ。
区分けでは「あさかげ公園」から上が千都の杜になっているはずだからね。
まあ隣接はしているから、どうにでも解釈できるけど。

[50: 匿名さん]

なるほど鶴川は千都とそれ以外の土地が線引きされているのですね。
一歩足を踏み出すとまったく別の土地なのですね

[51: 匿名さん]

>>50
どうしてそんなに悪意にとるのかな。
千都の区画は決まっていて、その中にマンションは立たない。これは決まりごと。
同じ能ヶ谷町で隣接しているのだから価値も変わらないと思う。
千都の杜にマンションがあると言うので厳密には違うと言いたかっただけ。