ザ・レジデンス千歳船橋ってどうですか？PART2

[物件比較中さん]

当掲示板では苦戦が伝えられるザ・レジデンス千歳船橋。
いよいよ外観も露わになり、販売も本格的に軌道に乗せたいところですが…。
良くも悪くも注目のザ・レジデンスについて、引き続き語りましょう。
Part.1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/60014/

所在地：東京都世田谷区船橋1丁目49-1（ノーブルエアレジデンス）、東京都世田谷区船橋2丁目49-4、7（グランエアレジデンス）（地番）
交通：小田急小田原線 「千歳船橋」駅 徒歩8分 （ノーブルエアレジデンス）、徒歩9分（グランエアレジデンス）
間取：3LDK
面積：73.08平米～97.03平米
売主：大和ハウス工業　東京支社、三井不動産レジデンシャル、長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：㈱長谷工コーポレーション
管理会社：㈱ダイワサービス

[601: 匿名さん]

1.1台と1.9台って大きく差があるように感じるけど、2台担保されていないってことでは同じ。
もちろん数字が高いほうが2台持てる確率は高まるけど保証はないから、どうしても2台必須というひとは避けるべきでしょう。
1.8台->2台okって根拠なく思ってて自分だけは抽選に外れないって信じて外れたひとは目も当てられない

[602: 匿名さん]

要は、ベリすた、スミフ、レジどれも1台担保に変わりなし と言いたかった。

[603: 匿名さん]

１．１台と１．９台では全然違いますよ。
２台以下ならなんでも同じ、っていうのは無茶苦茶な理論だと思います。

[604: 匿名さん]

あとは窓だな。
この時期になるとやっぱり結露が気になる。

[605: 匿名さん]

>603
2台担保されていないってことでは同じ

は無茶苦茶な理論でないよ。正論です。
君のようなひとが抽選に外れると大変なのさ

[606: 匿名]

>605
無茶苦茶です。
駐車場だって全世帯分は用意しないでしょ？
だからといって例えば0.2台と0.6台が同じですか？
真面目に答えたつもりですが、これでおしまいにします。

[607: 近隣住民]

まあいいんじゃない。
直床は二重床より劣っていない、から始まって、駐輪場は２台以下なら何台でも同じ、までここの契約者はあり得ない理論を次々とうち建てる。
ここの苦労しているデベさんからすれば、貴重なお客様、ですよ。
幻想から覚めて入居後にはクレーム客になるとしても。

[608: 匿名さん]

え！直床で駐輪場１台しかないんですか！！
そんなこと営業は一言も言ってなかった・・・。こわいこわい。
周辺の相場と昔はＮＴＴの社宅だったことと、光熱費が安いとかうだうだ２時間も説明されて疲れて帰ってきたけど、そういう大事なことを言ってほしいです。こちらは素人です。一応二重床が当たり前ということくらいは知っていますが、当たり前だからこそ直床ならば伝えるべきです。
すみません、ちょっと驚いたもので。失礼しました。

[609: 匿名]

素人だからこそ不動産の勉強しないと。高い買い物なのですから。

[610: 匿名さん]

ここでネガってる奴らって、このマンションの建設に反対していた近隣住民だったのか。　
裁判で負けて金もらえなかったのかな。

[611: マンション投資家さん]

自転車の問題は、結局は管理の問題、住民の意識の問題だ。
２台以上の十分な駐輪場所があっても、上段に停めるのが大変なので、
近場の所定の場所以外に自転車を放置する人間が出てきて（特に小さな子供）、
自転車が敷地内にあふれることになる。

外から外部者が自由に出入りできるマンションでは、外から遊びに来た子供達や、
主婦仲間が勝手にどこでも自転車を停めてしまうので、収拾がつかなくなる。
このようなマンションは外から駐輪場が丸見えで、だらしのないマンションという
評価になってしまう。

私の長年の経験からすると、このマンションは外部からの出入りが制限されており、
駐輪場は外から見えないので、少なくとも外部者には駐輪場の状況は分からない。

後は住民達がどう運営して行くかだ。２台目以降を住民達がどこに置くか？。
入居後しばらくは、つつましく、自室のテラス、ベランダ、庭に置くだろう。

慣れてきて、子供の入居者が増えてきた時、先ずは駐輪場内の空きスペースに
駐輪する者が出てくるので、管理人が時々、あふれた自転車をきれいに並べると
同時に所定の場所に置くように、注意の紙をハンドルに巻きつける。

それでも自転車があふれる場合は、管理組合、自治会で住民の総意を確認して、
修繕積立費を使って駐輪場を増設すればよい。　このマンションなら住民の
総意で簡単にできる。

デベが今やりたくてもできないのは、建築内容変更の届け出と認可取得が
必要で、その為には又かなり時間がかかってしまい、ただでさえ遅れてきた
販売活動に重大な影響が出るからだ。

いずれにしても、私のような購入済みの人間にとっては、部外者の野次馬根性
丸出しの適当なコメントは、『余計なお世話。お前が言うな。』と
いうことです（爆笑）。

[612: 匿名]

2台目はテラス、ベランダ、庭には置かないですよ。そんな玄関から持ち上げて家の中に運ぶ人はいないでしょ。
ほとんどが玄関脇の廊下に置きますよ。大半がやっていれば後から規約も変えられてしまう可能性は十分あるでしょうな。

[613: マンション投資家さん]

私の自転車は超軽量で、持ち運びしてテラスに置いてますねん。
子供にいたずらせれても嫌ですさかい（笑）。
幼児用の自転車は、自室の玄関前のポーチに皆　置いておられます。
うちは住民が皆、上品ですさかい、駐輪場もきれいなもんです（笑）。

[614: 匿名]

投資家さんのお話は、いつもないようがないですね。
投資に失敗した人が、長々と弁明している感じです。
問題をすり替えるあたりが特に。

[615: 匿名さん]

(笑)や（爆）が相当苦しいよね…

[616: 匿名さん]

投資家さんの発言はいつも内容が破綻してるから誰も相手にしてないから。
それこそ検討者にとっては余計なお世話。

[617: マンション投資家さん]

論理的思考能力の無い方には、ワテの話を理解するのは難しいですやろな、分かります。

[618: 匿名]

自分の文章がわるいとは思わないんですね。こういう人は。あっぱれ…
論点を絞れないから長文になるんですよ？　いってもムダだろうけど…

[619: マンション投資家さん]

あんさんも、もうちょっと長い文章に挑戦してみて下され。
言っても無駄かもしれまへんが。

[620: 匿名]

ここに投資している時点でかなりイタイよね。
某｢できる人研究家｣みたいな人かな。

[621: 匿名]

投資家さんって、他に投資してる物件ってあるの？
ないよね？
要はただの契約者でしょ？

[622: 不動産投資家]

芦屋川や逆瀬川、仁川がメインでしたが、三年前、豊洲の物件を１ヶ月で転売して儲けさせて頂いてから、味しめて、麻布十番と三茶で運用させてもろてます。
最近の傾向としては、名より実を取るには23区西のファミリータイプ。
ここは学区が人気で月27万は取れそうですわ(笑)。

[623: 匿名さん]

はいはい(笑)

[624: 匿名]

(笑)や(爆)が相当苦しいよね…

[625: 不動産投資家]

苦しいのはあんさんの懐ちゃいまっか?。

[626: 匿名]

自称不動産投資家って…
本当の投資家なら投資対象を掲示板で宣伝するかっつーの！
バレバレなウソに付き合うのも飽きてきました。
せいぜい投資して、ここの大変な営業さんを喜ばしてあげてください。

[627: 匿名さん]

バカが本気になって相手してるわ。

[628: 匿名]

ここは掲示板が荒れていますね。
物件もかなりひどいですが。
物件がひどいと掲示板も荒れるのでしょうか？

[629: 匿名さん]

べリスタもグローリオもシティハウスもオーベルも、どこもネガで荒れてますよ。
やっぱり不景気、せちがない世の中で、心がすさんできているのでは。

[630: 不動産投資家]

ワテは自慢してるだけやネンけど、なぜか皆さんに喜んで頂いて．．．。
ありがたい話やわ、ホンマ（笑）。

[631: 匿名]

売れているとまだ抑えがきくんだけどね。
売れてないとネガも勢いづくのは確かだね。
あと変な人も現われたりしますね。

[632: 匿名]

質問があります。みなさんは二子玉川方面へ買い物へ行きますか？
セレブが集う街二子玉川には高島屋を始めファッショナブルなスポットが満載ですよね！
http://www.equilibrio-rise.jp先日、二子玉川を散歩中に美味しいレストランを見つけたので是非行ってみてください！/エクイブリオ
二子玉川ライズ２階。
二子玉川駅直結の便利なアクセス！高級イタリアン！
有名イタリアンのエクイブリオは最高ですよね。みんなもう行きましたか？
エクイブリオ
二子玉川駅
ｲﾀﾘｱ料理イタリアン
equilibrio
予約
高級
Chef新作
シェフ自慢の
新感覚イタリアン
いまX'masの飾り付けがとっても綺麗です。
みなさんランチを食べに行きましょう！予約はとくに要らないようなので、お友達を誘って食べに行きましょう！ 今はX'masメニューについてシェフ自らコース説明してくれます！そしてblogを書いている人は記事にしましょう！ 味は最高に美味しいですよ！

equilibrio
URL:
http://www.equilibrio-rise.jp/

[633: 匿名]

ここなら二子玉じゃねーよ
チトフナだろ
電車で行くなら新宿のほうが短時間でつくだろ

[634: 匿名]

>611
自室のテラス、ベランダ、庭
すべて共有部分です。
自転車を置いてはいけない場所です。

[635: 匿名]

>634
そんな固いこと言ってたらこのマンションには住めません。

[636: 匿名さん]

こうやってこのマンションは無秩序化して行く・・・

[637: 契約済みさん]

632様

私共も昨日 二子玉の高島屋に行っておりました。

ズッソキッズで下の子の髪を切ってから、ランチは上海時代から馴染みのデｨンタイフォンで小龍包を楽しみました。

二子玉はここから環八を下って１０分ほどで、充分買い物圏内ですね。
美味しそうなイタリアンのご紹介ありがとうございます。
今度行ってみます。

[638: 匿名]

週末に車で環八行って10分じゃここから二子玉にはつかないですよ。いかにも近いように思わせようとしているみたいだけど駐車場止めるのもあわせて良くて30分はかかりますよ。
環八だと混むからせめて中町通りからのほうが近いと思いますよ。

[639: 匿名さん]

冷静に週末のやり取りを読んでみると、（口は悪いけど）不動産投資家さんの説明が一番論理的ですね。

しかしその投資家さんも含めて叩きあいのレベルが低いですね。

掲示板としては終わってますね。ここ。冷静に物件を評価できる場所ではないですね。

[640: 匿名]

不動産投資家の説明が論理的？？
面倒なので多くは言いませんが、販売に苦労している物件に投資してどうしようというのでしょうか？
都内全域で考えれば、即日完売している物件はいくらでもありますよ。

[641: 匿名]

直床、二重壁、単ガラス、インフレーム、駐輪場、水道道路、発売延期、行政指導

冷静に事実だけを書くとこんな感じでしょうか？
もし私の勘違いがあればご訂正ください。

[642: 匿名]

641です

すみません。行政指導は言い方間違えたかもしれません。
一時期、駅前の看板とか全部はずしてＨＰも全て広告しなかった期間のことです。

訂正してお詫びします。

[643: マンション投資家さん]

やっぱり、分る人には分るんやな。　即日完売物件は割高なんですわ。
ROIを考えますんで、ここは投資額が小さくて済むんですわ。

[644: 匿名さん]

このマンションの規約次第では共有部に自転車を置く人は出てくるでしょうね。
また、611さんの言う通り、こういう管理問題というのはそこに住む住人の意識の問題だと思います。
「他にもやっている人がいるから」とか言い訳するような人には住んでほしくないなって思いますね。
1世帯に対して1.9台なら、自転車を必要としない世帯のことも考えると
1世帯に対して2台置ける計算になります。2台置けたらラッキーくらいの気持ちでいる方が良いのかと思いますね。

[645: マンション投資家さん]

６４４はんの、おしゃっる通りどすな。
こんなとこで、人のマンションにケチつけるなんてことは止めて、
皆さん、『マンション買えたらラッキー』位の広い心を持って頂きたい
もんや。

[646: 匿名]

>644
だから1.9台じゃなくて1台でしょ？
意図的にやってるとしたら相当あくどいよ…

[647: 匿名はん]

マンション投資家さんの発言がこのマンションの一番のネガティブキャンペーンな気がするのは自分だけじゃないはず。

[648: 匿名]

確かに。
この物件は“賃貸レベル”って叫んでいるようなものですね。

[649: 不動産投資家]

やっぱり素人やな。
賃貸物件はリージア経堂みたいな安っぽいやつのことでんがな。

もっと頭使って勉強しよし。

[650: 匿名さん]

リージア経堂は二重床・ペアガラス
ここより基本構造はしっかりしてますよ！

まあ、何を言っても無駄でしょうが・・・
別の掲示板でも大活躍していますね。

[651: 不動産投資家]

関東には二重床盲信の素人はんが多いんですわ。　
そやからなんチャッテ二重床で騙される被害者が後を絶たん。

大体、二重床か直床かを明示している物件はそもそも４０％満たんのやで。
まあ、言うたかて素人には分からんやろな。

[652: 匿名]

直床、単ガラス、二重カベと低仕様３拍子が揃っても、この関西人は誉めるんでしょうか？
素人には全く良さが判りませんが。

[653: 匿名さん]

船橋小のＢＯＰについてお聞きしたいのですが…
参加されているお子さんは多いのですか？
子どもが放課後に安全に遊べる場所が確保されているのはとてもよいですね。

[654: 不動産投資家]

そやから素人や言うネン♪。　マンションは総合力、バランスや。　

[655: 不動産投資家]

６５３はん、
船小のＢＯＰは素晴らしでっせ。

ワテの地元の近くの吹田市で議員やってる神谷宗幣という者が船橋小の
ＢＯＰを見学して、感動しておりましたわ。

http://www.kamiyasohei.jp/school.php?temid=92　の報告書見てやって下され。
若くてイケメンで中々しっかりした政治家です。

ワテみたいな専門家はちゃんと学区まで調べつけとりますさかい。

[656: 不動産投資家]

すんまへん、船橋小の記事はこっちやった。
http://www.kamiyasohei.jp/school.php?itemid=92

[657: 匿名さん]

スラブ厚200mmの直床は問題外でしょ。

250-300mmならまだしも。

[658: 匿名さん]

ここの物件はバランスがいいと？
こんなアンバランスな物件もめずらしいと思いますが・・・

[659: 匿名さん]

ポジを装った巧妙なネガにひっかかるなつーの。
このスレ（マンション）完全なネタになってるな。

[660: 不動産投資家]

素人はこれやから困る。　スラブ厚が２５０～３００ｍｍあれば安心という盲信がそもそも素人やネン。
ちゃんとＬＨとＬＬが1級であることは確認済み。
建材の遮音等級がＬＬ４５等級であれば、工法の違いによる遮音性能の違いは殆ど無いの。

なんちゃって二重床、二重天井に騙されて、響くような騒音に悩んでいる人も多いんやで。

[661: 不動産投資家]

何度も言うけど、マンションは立地条件で７０％決まるネン。

バランス、総合力言うもんは、立地（学区も重要やで）、施工、セキュリティー等の付随条件のバランス、
総合力や。

二重床、二重天井、ペアガラスだけでマンション見てたらあかんで。

[662: 匿名さん]

しかしこのなんちゃって関西人は鼻につくな。マンガまたはゲームで覚えた関西弁を使って。マンションどうこう以前の問題やわ。

[663: 不動産投資家]

鼻につくなら、もう来るな。　ちゃんちゃん♪

[664: 匿名]

不動産投資家さん、ありがとう。
ここの直床は、なんちゃって二重床より良かったんだ。

[665: 匿名さん]

竣工後に実際に遮音性能を確認してからでないと安心できませんね。

おまけに二重壁だし…

[666: 不動産投資家]

当たり前やろ。　ここは直床の欠点としてよく見られる、キッチン周りの”段差”（配管による）も無かったからな。　リフォームする予定も無ければ、あくまで総合力、バランス、コストの判断や。

[667: 匿名]

水道道路がグランとノーブルを割って入ってるのに立地がいいの？
アウトフレーム工法を全く採用していないことについては？
単ガラスの結露対策は？

“実際に売れてない”ことが全てを証明していると思いますよ。
あなたも投資家なら…エセだろうけど…市場の判断を素直に受け入れるべきですね。まああなたの場合投資で失敗しても｢市場が間違ってる｣とかいうんだろうな…

[668: 不動産投資家]

ホンマ素人は疲れるわ．．．。　　ここは、ノーブルとグランで別の物件やネン。　　
ノーブルにエントランスも駐車場も全てあるやろう。

何度でも言うけど、ノーブルはそこそこ売れてるで、グランは売れてへんけど（笑）。
アウトフレーム工法でないのは織り込み済みや。

確かに洋室を見学すると、窓側の柱が多少出っぱっとる。
しかしなあ、トータルで80平米超えた広さを確保できてる３ＬＤＫと、
アウトフレーム工法でも70平米しかない３ＬＤＫで、値段が殆ど
同じやったら、どっち選ぶネン？。

ここは洋室二つともウオーキングクローゼットを採用してるから、
アウトフレーム工法でない欠点を補う程度の高級感は出しとる。

素人はペアグラスだと結露起らんと盲信しとるから困るわ（笑）。
湿度の高い日本ではペアでも単窓でも結露に差は無いで。

大事なのは、換気と除湿。　ここは南向きやさかい、気に入っとる。
ペアで安心してたら結露でえらい目にあうで（笑）。

あんたは、何でも欠点ばかり目が行って、いつまでもマンション
買えんタイプやわ（笑）。

[669: 不動産投資家]

＜＜６６５
はいはい。
気が済むまで確認してチョウだい。

ノーブルの1階のＭＲ二つは両隣やから、壁をコンコンして
確認すればよい。　白い手袋つけてから壁叩いてな。

[670: 匿名さん]

ド素人不動産投資家さん、連投おつかれ。
バカの相手してくれるのは今だけだよ。

[671: 匿名さん]

“直床でも二重床で同じ。”
“単ガラスでもペアガラスでも同じ。”

ここの物件を買った人には心地よく響くだろうけど。
信じたい心に付け込んでいるだけ。悪質では？？

[672: 不動産投資家]

別に相手してくれなんて頼んでませんで、釣られるあんたが阿呆なだけ。

[673: 不動産投資家]

買う気もないのにケチつける あんたの方が、よっぽど悪質だと気づいて欲しいもんや。

[674: 匿名さん]

アハハ　下っ端販売員同志の罵り合いって・・・でも暮に向かって大変ね。

[675: 物件比較中さん]

某業者にチェックを依頼しましたが、ここは見送った方がいいとアドバイスされました。

[676: 不動産投資家]

暮れに向かって大変なのはあなたの懐では?。

[677: 不動産投資家]

某業者と言う所が見え見え嘘チョンバレでかわいいね。

[678: 不動産投資家]

販売員がこんな所で書き込みをしてると真面目に信じてること自体、相当ィタイよ。

[679: 匿名さん]

不動産投資家さん

それでは貴男がこの物件の売れ残りを全部買い占めてあげて下さい。
これで丸く収まります。

[680: 不動産投資家]

それは無理です。あなたが退場下さい。（笑)。

[681: 匿名さん]

新たなライバル賃貸仕様のエルデンシアといい勝負ですね

[682: 匿名さん]

こりゃザ・レジデンス千歳船橋という名の漫才だ。
漫才マンション万歳。

[683: 匿名さん]

こんな胡散臭い不動産投資家さんが推奨する物件は避けた方が無難ですね。

[684: 匿名さん]

エルデンシアでさえ二重床なのに....

[685: 不動産投資家さん]

大事なのは、LHとLLなの。　　何度言うても理解できんようやな.．．．。
ホンマ、頭悪すぎるわ．．．。　

素人はんは、多少お金かかっても、プロの内覧業者に同行させて、
ちゃんと確認した方がええで。　　

[686: 匿名さん]

それではこの物件のLHとLLの値を教えていただけませんか？

[687: 不動産投資家さん]

本当にこの物件を検討しているなら、MRに行って、自分で数値を確認して下さい。
LH、LLともに等級１です。　　興味本位で聞かれても、お答えする義務はありません。

長谷工技術研究所のデータでは、直床の方が二重床よりも、LH、LLともに高くて
遮音性に優れるというデータが出ています。

まあ、私はあくまでも”長谷工データ”で、割り引いて見てますけどね（笑）。

[688: 匿名さん]

長谷工は直床よりも遮音性能がいい二重床を開発して自社ブランドのブランシエラシリーズで採用中。
自称マンション投資家さんがいってる等級1はどこのマンションも等級1。ここだけが特別なわけじゃない。

そしてカタログ上のLL値やLH値を議論しても無駄。
今時の分譲マンションのフローリング床は9割以上がLL45で、残りがLL40。
でも実際に施工するとその数値より遮音性能は悪くなる。だからスラブ厚はなるべく厚い方が良い。
長谷工の普通のマンションは小梁ありのスラブ200ミリ直床で、間口が狭いからまずまずの遮音性能。それでも上階の人次第で騒音問題は起きるけどね。
ここは小梁のないアンボンドで200ミリ直床だから、間口は狭いけどどうだろう。

あとペアガラスでも結露するっていうけど、結露するのはサッシのアルミ枠部分。ここはどうしても熱損失が大きいから、樹脂サッシにしない限り結露を防ぐことは難しい。でもペアならガラス面はほとんど結露しないよ。
ペアガラスが結露する環境なら、シングルの場合ガラス面も結露でびっしょり。ここ、北側の部屋はかなりの確率で結露しそうだね。

[689: 匿名]

長谷工って時点で低仕様は明らかでしょ？
長谷工自身、内心では認めてるんじゃないですか？
インフレームの方が高級だ、っていう理論も、全くもってよくわからないし。

[691: 匿名さん]

>>675
>>677

私も知人の建築士に相談しましたがお薦めできないとアドバイスされました。

[693: 匿名さん]

北側の部屋なんてないでしょ？

[694: 匿名さん]

>688さん
>長谷工は直床よりも遮音性能がいい二重床を開発して自社ブランドのブランシエラシリーズで採用中。
長谷工イコール直床という認識がありましたが、二重床を開発していたんですか。
ブランシエラシリーズは価格が高くなっていますが、その分構造がしっかりしていて
長く住む事をコンセプトにしているようですね。

[695: 匿名さん]

長谷工で二重床やっているのは私も知りませんでした。
ここも二重床にしてくれれば良かったのに。

前のレスでＢＯＰという言葉が出てきてよく意味が判らなかったので検索してみたのですが
すばらしいですね。
学童の子とそうでない子も放課後は遊べるのかしら？

[696: 不動産投資家さん]

船小BOPは地域住民に開かれていますから、大丈夫ですよ。

船小ー＞船中ー＞都立西ー＞東大　　これが一番安上がりでお薦めの進学コースです（笑）。

[697: 契約済みさん]

お金の問題で中学から私立を考えていたので、小学校がいいのは大歓迎です！

[698: 匿名]

ＢＯＰは船橋小に限らず、世田谷区内６４全ての小学校にありますよ。

不動産投資家さんはここには住まないんですよね？
低仕様だけど低価格だから賃貸にすれば利回りがいい、そういうことですよね？

[700: 匿名]

なるほど。よくわかりました。
この物件は、低仕様、低価格、なので購入して賃貸にするのがよい、ということですね。
ありがとうございました。