管理組合がない区分所有マンションで管理組合を設立できますか？

[匿名さん]

現在、渋谷区内で築25年のワンルームを所有しています
管理費、修繕金ともに激安なので今は満足してるのですが、将来的な修繕等を考えると心配です
他の部屋もほとんどバラバラの区分所有なのですが、今から管理組合を設立することはできるのでしょうか？

[101: 輪番理事長]

>>No.98

>>区分所有法の改正はそれを危惧してのもので、立法趣旨を考えれば裁判所の判断は明らかなんだよ。

あのね。
学生さんが論文の題材にしたい気持ちもわかるけどね。
立法趣旨というのを文言から理解できるようになってから、人に意見しなさい。

確かに、法改正の趣旨は「区分所有法の改正はそれを危惧してのもので」あることは間違いない。
それは、ちょっとした小修繕まで反対する人がいて進まないことを危惧するとともに、大規模修繕についてもそういう懸念があるから、それを予防するのであれば規約に定めなさい（「ただし・・・することができる」）と書いたものであることが明らか。
これを受けて、平成14年以降に引き渡しを受けた物件はほとんどが1/2決議で可能と定めている。
それだけのこと。
区分所有法は法の不遡及を貫いており、過去物件まで適用するとは一言も書いてないでしょ。

>勝ち目がないってことは学説としての議論になるなあ。

その判例も出してみなさい。
ここでの、学生のためのくだらない法解釈や運用は全くスレ主のためにならないので、論文書きたいなら別スレ作って欲しいくらいですが。

勉強不足は、どうやら貴方の方が酷いようだ。

[102: 匿名さん]

↑他の方のレスを希望。
>>区分所有法は法の不遡及を貫いており、過去物件まで適用するとは一言も書いてないでしょ。
大規模修繕工事の決議要件がマンションの建設時期で異なるとは初耳。
失笑したいところだが、他の方が何か言ってくれるだろう。

[103: 匿名]

悪いが、輪番理事長に一票。
建設時期で異なるんじゃなく、規約の成立時期（時代背景）
で異なる。
区分所有という、比較的新しい概念がもたらした業のようなもの。

[104: 匿名さん]

平成14年12月の区分所有法改正が、それ以前に建設されたマンションに適用されないとすると、建て替え決議にも重大な影響が出るね。

[105: 匿:名さん]

「コンメンタール マンション区分所有法」に、立法担当者の解釈に関する記述があります。
お二人とも、当然確認されていると思いますが・・・

[106: 匿名さん]

「コンメンタール マンション区分所有法」は読んでないけどマンション管理センターが出してる本は読んだよ。
震災があったから改正したんでしょ。建て替え工事や修繕工事が進まなかったからね。
法の不遡及なんていったら、平成12年のマンション管理適正化法成立以前に締結されたスレ主さんのマンションの管理委託契約ってどうなるんだろうね。
法の不遡及って普通は刑法のことなんだけどね。

[107: 匿名]

民法でも商法でも不遡及あるだろ普通

スレ主が規約と委託契約書をまず晒すべき
じゃないと話が明後日の方向に行くよ

[108: 匿名さん]

ご参考ですが、法の不遡及はね、
刑法の場合、憲法第31条が根拠で、租税法の場合は憲法第84条が根拠。
民法とか会社法は遡及していいよ。そうでなければ商法→会社法にかわったときさあ、それまであった会社には会社法は適用されないってことになっちゃうでしょ。

[109: 新人フロント]

どうしても話が学術的な方向にいってしまいますね(^_^;)

現実的な対処としては、やはり福管連の解釈が妥当だと思います。

管理規約はマンションの憲法です。著しく民法や区分所有法等に反していれば無効だと思いますが、
大規模修繕工事実施の議決数が４分の３であることは、著しく反してるとは言い難いと思います。

今回のスレ主さんのケースには当てはまりませんが、もしかしたら管理組合の意思で４分の３のままにしているかもしれませんよね。それを突然、管理規約とは違うけど過半数でいいんだと言って強引に推し進めればマンションは大混乱です。無用な混乱を避けるためにも、規約の改正を総会で審議すべきだと思います。

できればスレ主さんに管理規約と管理委託契約書を確認していただき、標準管理規約、標準管理委託契約書と見比べて違いがあるところを書き出してもらったりすると建設的に議論が進むのではないでしょうか。個人的には収支報告書も見たいですね～。修繕積立金が1,000円で本当に30戸しかなくて築25年なら廃墟になってても不思議じゃないです。

[111: 匿名さん]

（規約に関する経過措置）
第九条 　この法律の施行の際現に効力を有する規約は、新法第三十一条又は新法第六十六条において準用する新法第三十一条第一項及び新法第六十八条の規定により定められたものとみなす。
２ 　前項の規約で定められた事項で新法に抵触するものは、この法律の施行の日からその効力を失う。

[112: 匿名さん]

>>109
新人フロントさんがホントかどうかはしらないが、管理会社、管理組合が区分所有法改正を根拠に、普通決議で大規模修繕を進めている現状はホントのこと。

大規模修繕が３／４の特別決議事項になっているようなところは、管理費、修繕積立金の額も管理規約に書いてあって改定に３／４の特別決議が必要なんだよね。
つまり、出費は普通決議で簡単にできるが、修繕積立金増額は３／４の特別決議が必要ってことになりアンバランスが生じる。
結果、何が起きるかというと、修繕が必要になれば過半数で工事できていいのだが、修繕積立金が足らないから一時金徴収が必須になり、払えない人は出て行くことになる。

>>もしかしたら管理組合の意思で４分の３のままにしているかもしれませんよね。
棄権する人が多いから４分の３集まらないところが多いのだが、それも管理組合の意思なんだろうね。どうでもいいのだから。しかし、保存行為は単独でできることになっている。すべてが多数決できまるのではないことをお忘れなく。

[113: 匿名さん]

>111
やっと賢人が現れてくれましたね。

[114: 匿:名さん]

>>113
>やっと賢人が現れてくれましたね。

？？？
当時の改正法の附則ではどのように規定していたのかご存知ですか？
この点に関しても、「コンメンタール マンション区分所有法」は触れています。

[115: 匿名さん]

工事をやるのが３／４の特別決議だったら、スレ主のマンションは売却するしかないな。

[116: 匿名]

大規模修繕の成立要件は本論とあまり関係なくないですか？私のマンションでも大規模修繕は２回しましたが、かき集めたら９割は集まりました。それよりも、特別徴収や修繕積立金の値上げに何割の賛成が必要なのか、そっちが大事でしょう。修繕自体には反対は少ないけれど、値上げや追加負担には反対が多いので。

[117: 匿名さん]

>>116
スレ主さんのマンションは積立金が１００万しかないから。工事実施と資金調達は同時に議案となる。特別決議だとかなり困難だとおもう。

[118: 新人フロント]

>>112さん

私は本当に新人フロントなんです。ですからアドバイス有難うございました。

宜しければさらに教えて頂きたいのですが、「管理会社、管理組合が区分所有法改正を根拠に、普通決議で大規模修繕を進めている現状」これは厳密な意味で合法なんですか？それとも管理組合があえて騒ぎ立てないので何となく決まってしまっているのでしょうか。もしこれが成り立つのであれば、区分所有法の改正と同時に国交省は管理組合もしくは管理会社に対して、総会決議無しに管理規約を改正するよう指導する必要があると思うのですが、そのような措置はされているのでしょうか。

もう一つだけ。保存行為が単独でできるのはわかるのですが、これは例えば「自分の家の前の廊下を掃除する」とか「植栽に水やりする」といった、個人でできる範囲のことを想定しているのだと理解していました。大規模修繕で着手するような修繕工事で、個人が単独で行う保存行為というのはどのような場面を想定しているのでしょうか？また実行した場合の費用負担は管理組合に請求できるのでしょうか？

長くなってしまい申し訳ありません。是非ご教示頂ければ幸いです。

[119: 匿名さん]

>>118
ほんとに新人フロントさんだったら、会社の法務室に聞くのが一番です。私と同じこと言うはずなんで。
一応、再度解説しますが、
（改正法）
共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で決する。

「この条文は「強行規定」なので、これに反する規約は無効となります。つまり、規約の表現が旧法のままであれば、変更する必要がある」らしい。

管理会社は無効な管理規約を改正させる提案をしなきゃいけません。下記のページ参照。
http://www.h7.dion.ne.jp/~oo2004oo/C_Kanri_Kumiai/Kiyaku_Kaisei/kaisei...

もちろん、異論はあるとおもいます、実際、工事をやめさせたひともいる。
http://www.apaman-plaza.co.jp/shacho/2006/09/post_10.html
但し、これは理事会がびびっただけで、普通決議でやっても負けなかったでしょう。

単独でできる保存行為の範囲ですけど、制限があるとすれば下記の条文ですかね。
区分所有法第61条　建物の価格の２分の１以下に相当する部分が滅失したときは、各区分所有者は、滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができる。

建物全体の半分以上が壊れたら一人で直すのは無理みたいです。

[120: 新人フロント]

>>119さん

早速のご回答有難うございます。
私が勤務する管理会社はとても小さいので法務室などというものは無いのです（汗）。お手数をお掛けしてすいません。

リンクのサイトはとてもわかりやすいです。結論としては「管理規約で特別決議と規定されていれば、普通決議で実施することはできない」ということですよね。

区分所有法第17条で改正されたのは（）の中の文言です。ですからこれに伴って管理規約も改正するよう進言する義務が管理会社にあります。改正するのは標準管理規約で言うと第47条3項の二の（）の中の文言にあたります。

では議決数についてはどうか。改正後も区分所有法第17条では「区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で決する。」と定めています。そして後半では「ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。」としています。つまり、あくまで「規約で過半数まで減ずることができる。」のであって、17条が過半数で良いと認めているわけではありませんよね。

ですからもう一つ貼っていただいたサイトのように、普通決議で強引に進めようとしても、法律的な話になれば撤回せざるを得ないのだと思います。


もう一つの保存行為についてですが、区分所有法第61条は滅失について規定しており、保存行為とは関係性が薄いと思います。

保存行為…現状の価値を維持するための行為。

滅失してしまっては保存できません。これについてはもう少し勉強しようと思います。

まだまだ勉強不足なので、解釈の違い等ありましたらご指摘ください。よろしくお願い致します。

[121: 匿名さん]

復旧は保存行為だとおもうけど。「処分」「変更」「保存」のうち、当てはまるのは「保存」じゃないのかな。

決議の要件ですけど
「この条文は「強行規定」なので、これに反する規約は無効となります。」って書いてあるから規約は無効でしょ。
区分所有法が優先するってことじゃないの？規約が優先するんだったら、条文は「任意規定」ですよ。

まー、この話、普通決議でできるって話にしないと不幸な人が増えるだけ。