管理組合がない区分所有マンションで管理組合を設立できますか？

[匿名さん]

現在、渋谷区内で築25年のワンルームを所有しています
管理費、修繕金ともに激安なので今は満足してるのですが、将来的な修繕等を考えると心配です
他の部屋もほとんどバラバラの区分所有なのですが、今から管理組合を設立することはできるのでしょうか？

[81: 匿名]

>一方、分譲のワンルームマンションは自分が住むために買ってる人は少ないんだ。

少ないだろうよ。だけどね。100％じゃないわけ。
いつのまにか100万円が前提になってるけど、まあそれは良し。

30戸中20戸が裕福なオーナーだとしよう。
残り10戸が払えないと、1000万円が足りないわけ。
足りないから、出さない人の分も裕福なオーナーが出しましょうって話になればいいよ？

ならないでしょ。
２５年も修繕してないワンルームマンションなんて、神宮前あたりだとしても家賃は12～13万。多分、実態は10万以下。家賃下げないと空室になっちまう状態でしょう。
手放せるなら手放したいが、バブルの時代にン千万で買ったのに、今売ったら6～700万。
塩漬けにしてる株みたいなもんだよ。

トピ主がそんなマンションじゃないと言うなら、それはそれで目出度いが。

とにかく、ある程度裕福な人が多くても、他人の分までは払わないわけ。
だけど、管理組合も機能してなくて長期修繕計画もなくて積立のストックもないような状態じゃあ、銀行も金貸さない。

つまり、破滅。
裕福な人は損したで済むけど、トピ主はどうかな？
うれしいのは、買いたたける不動産屋だけ。

トピ主自身が動くか、悲惨さがバレないうちに売るか、どっちかだけどね。
俺は、売ることを勧める。
無理だと思う。

[82: 輪番理事長]

実態がわからないまま、仮定で議論が白熱してますが・・・

・本当に大規模修繕を１度もしたことがない物件なのか
・本当に修繕積立金がほとんどない状態なのか
・賃貸でも空き部屋がほとんどないくらい立地が良い物件なのか

こういうことが不明なままでは、空論ばかりになってしまいますね。

[83: 輪番理事長]

>>77

>過半数賛成で大規模修繕はできるし、

多分この物件は3/4の同意が必要だと思います。
区分所有法上は、原則3/4で、規約で過半数と定めることができるとなっています。
この法改正は平成14年なので、トピ主のＭＳに例え規約が存在したとしても、そうはなっていないでしょう。

[84: 匿名さん]

>>83
大規模修繕工事は管理規約で３／４の特別決議事項となっていても、区分所有法では過半数賛成で可能となるように改正されましたので、区分所有法が優先し、過半数で決議できます。これは最近では常識ですよ。
ここで議論する余地はありません。

ワンルームマンションのオーナーはほとんどそこに住んでいないので、裁判を起こしても住み難くなるとかいうことはありません。一時金を払えない人には法的手段をとることになるでしょう。心配は要りません。

[85: 匿名さん]

>>84さん
84さんの意見は、管理組合や管理者が存在する前提で、一般論だ。
このスレではその管理組合の存在しないかもしれないからスレ主は悩んでいる。
法的手段をとるにしても誰がどんな身分で訴訟するのか？
決議する「総会」自体が行われない、いや行う団体が不明なのだよ。

[86: 匿名さん]

（共用部分の変更）
第十七条 　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。
２ 　前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。
（共用部分の管理）
第十八条 　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
２ 　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
３ 　前条第二項の規定は、第一項本文の場合に準用する。
４ 　共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなす。

[87: スレ主]

情報がまだ不足しているようなので、補足します

・場所は渋谷区幡ヶ谷、駅歩６分ですので、比較的立地はいいと考えています
・購入経緯はバブル期に高値で購入されたご老人から、だいぶ叩いて買わせていただきました
・聞いている範囲では大規模修繕はしていません
・修繕積立金は、マンション全体で100万程度しかありません

[88: 輪番理事長]

>>84
>大規模修繕工事は管理規約で３／４の特別決議事項となっていても、区分所有法では過半数賛成で可能となるように改正されましたので、区分所有法が優先し、過半数で決議できます。これは最近では常識ですよ。
>ここで議論する余地はありません。

勘違いじゃないですか？
きちんと手続きを踏めば可能というだけで、スレ主さんのマンションでは現在不可能でしょう？
それとも私が法を読み違えてるのかな・・・

[89: 輪番理事長]

>No.87 スレ主

情報ありがとうございます。
詳しくは書けないでしょうが、何戸程度の物件ですか？

>・聞いている範囲では大規模修繕はしていません
>・修繕積立金は、マンション全体で100万程度しかありません

大規模修繕がなく、現在100万円ということは小規模な修繕はしてきたということでしょうか。
何もしていなければ、1000円×戸数×12ヶ月×25年分はあるはずですから。

いずれにしても、修繕積立金を使うときは総会議決が要りますから、違法な管理をしている疑いがあります。

かといって、前述のとおりいきなりケンカするとかえって手間がかかりますから、必要な情報を得るまでは慎重に対応されるべきかと思います。

[90: 匿名さん]

スレ主さんのマンションは管理会社が管理者らしい。
管理会社との契約書に管理組合総会のことも書いてある。管理会社が総会を召集したら管理会社が議長になるらしい。区分所有者が1/5の署名を集めて召集したら区分所有者が議長になるらしい。これも書いてある。
最上階の雨漏りなんかが発生しだしたら大規模修繕の話が持ち上がるのでは？管理会社が召集したら一時金負担ありの大規模修繕が決議（普通決議）されるかも。問題は管理会社のほうにやる気があるかどうか。そこをきいてみたら？

大規模修繕工事の決議要件は議論の余地なし。保存行為としての大規模修繕工事は「その形状又は効用の著しい変更を伴わないもの」だから費用が多額でも普通決議だよ。勉強が足らないよ＞輪番理事長

[91: 匿:名さん]

この解釈が妥当であると思います。
http://www.fukukan.net/paper/041203/qa_shuzen.html

[92: 匿名さん]

↑そんなこといってたら大規模修繕工事ができませんので、そういうマンションはお金があってもモノが残らない結果となります。
http://www.emg-law.jp/Q&A/Q&A_V-1.html
3/4の特別決議は極めてハードルが高く、規約を先に改正しろといっても規約改正にも特別決議が必要なので、実質、何もできないってことになる。
どこの管理会社でも普通決議でできると解釈し総会議案は普通決議議案として総会に出してるはず。たまーに総会で反対者が出て紛糾するようですが、裁判しても勝ち目はありません。

[93: 匿名さん]

大規模な修繕には建築確認が必要です。お忘れにならないように。

[94: 輪番理事長]

>どこの管理会社でも普通決議でできると解釈し総会議案は普通決議議案として総会に出してるはず。

それは貴殿の希望的観測です。
「議論の余地がない」と「議論してたら大変だ」とは全く別ものです。

また、貴殿が例示された質疑応答は、これまでも何ら問題なく大規模修繕が実施され、今後も計画通りに予定された修繕を行うような、特に問題や反対者が出そうもないような事例に対して回答されたものです。

この例をもってして、常識だの議論の余地がないだの持論を展開したいのなら、別トピで行ってください。

スレ主のケースは、慎重さが大事です。
テキトーな持論を強要するのと能天気な楽観論は、このケースではあてはまらないでしょう。
まあ、これは私の勘でしかないのですが。

なお、私が勉強不足なのは議論の余地なく事実です。

[95: 匿名さん]

工事の承認が得られても

積立金の取り崩しは全員の承認が別途必要ですよ

[96: 匿名]

>95

今度は何言い出した？

テキトーなことかくな。
全員の承諾が必要なことなんて、書面議決くらいだ。

[97: 匿名さん]

積立金の取り崩しは、全員の承認が必要だよ　民法の組合契約でお金は共有物だって

規約で共有物の変更は特別決議にしているところもあるよ

[98: 匿名さん]

>>94
>>それは貴殿の希望的観測です。

普通決議で保存行為としての大規模修繕工事実施の是非を議論してもいいのかもしれないが
裁判では勝ち目はない。勝ち目がないってことは学説としての議論になるなあ。

馬鹿正直に管理規約の特別決議にこだわると間違いなくスラム化する。区分所有法の改正はそれを危惧してのもので、立法趣旨を考えれば裁判所の判断は明らかなんだよ。

[99: 匿名さん]

＞積立金の取り崩しは、全員の承認が必要だよ　民法の組合契約でお金は共有物だって

間違い。取り崩しの理由が共用部分の変更ならば特別議決、大規模修理ならば普通決議だよ。
区分所有法３条規定団体は民法の組合契約ではないが、積立金、管理費の類いは法人格のない場合は、総有的または合有的に区分所有者全員に帰属していて、その持ち分を持っているよ。

＞規約で共有物の変更は特別決議にしているところもあるよ

共用部分の変更以外は、普通決議だよ。積立金の取崩しを特別議決にするなんてあり得ないよ、取崩の目的によるのよ。

[100: 匿名さん]

>>97
>>積立金の取り崩しは、全員の承認が必要だよ　民法の組合契約でお金は共有物だって

スレ主さんのマンションに管理規約がないか、あっても積立金取り崩しの規定がなければ、そういう解釈もありうる。