管理組合がない区分所有マンションで管理組合を設立できますか？

[匿名さん]

現在、渋谷区内で築25年のワンルームを所有しています
管理費、修繕金ともに激安なので今は満足してるのですが、将来的な修繕等を考えると心配です
他の部屋もほとんどバラバラの区分所有なのですが、今から管理組合を設立することはできるのでしょうか？

[41: 輪番理事長]

>No.39
>まとめると、下記の方法で頑張ってください、という話にしかなりません。
>・都庁への相談で、管理会社にプレッシャーをかける。区分所有者全員に対する重要事項説明会を開かせて、その場で管理組合組織化の話をさせる。

ここまでは同意です。

あと、管理規約の存在を確認すべきですね。
その規約に何と書いてあるか次第ですけど、

>・1/5の署名をなんとか集めて第一回総会を開く。

実質的に設立総会なので、そこまでやらなくても「開催のお知らせ」を投函するなどでとりあえず開催すれば良いように思うのですが・・・どうでしょう。

それから、総会（の２週間前）までの準備として、議案の作成が要ります。

・管理規約がなければ管理規約（案）を準備する。
・管理費と修繕積立金の戸別の額を明らかにする。
・役員を決める方法（案）を準備をする。
・現在の預金残高を明らかにする。
・期首と期末を決め、予算案を作る。

とりあえずこれくらいは必要ですね。
一人でもやれなくはないですが、できれば管理会社に協力させるのが現実的です。
総会までに管理会社変更の準備までするのは難しいでしょう。
マンション管理士に依頼するにしても予算がなければできませんから、とりあえずは総会開催にこぎつけるのが大事。

細かく言うと、ワンルームでも５０戸以上なら防火管理者が必要ですが・・・それは後回しでも良いかなぁ。
まずは、管理組合をつくり、動かすことです。

トピ主さん！寝てる場合じゃありませんよ！
ここまで読んで「無理だ」と思ったら、早いとこ売り払うことです！
このままでは遅かれ早かれ、修繕のための追加徴収額が１００万円くらい来ますよ？（多分）

[42: 輪番理事長]

すみません。書いてる間にスレ主の投稿が・・・

がんばってください。
応援します。

[43: 輪番理事長]

連投すみません。

>管理者である管理会社が招集した場合には

マンション管理の管理会社への全面委託って、もう制度化されたんでしたっけ？
詳しい方、教えてください。

[44: 匿名さん]

>>40
単純な話ですが、年一回の通常総会は区分所有法で義務付けられた管理者の事務報告のための集会です。
管理会社が管理者になっているんだったら、なんでやらないのかきいてみたら？

[45: 匿名さん]

>>No.43 by 輪番理事長さん
＞マンション管理の管理会社への全面委託って、もう制度化されたんでしたっけ？
制度化されていませんが、管理会社や第三者が管理者であっても違法ではないと思います。

スレ主の物件は、区分所有法がある時代の竣工なので、
竣工当時は物件オーナーがいた賃貸物件だったとかなのでしょうね。＜推定。

この物件に愛着があり、正式な管理組合の成立を試みるなら、
私なら自腹で、その主旨説明をちらしにして全戸ポスト投函します。
管理会社が協力してくれるならスムーズでしょうが、既得権益から抵抗示すでしょうね。
但し、他の方も言われてるとおり最低20％くらいの区分所有者が賛同するような状況でないと、個人で奮闘しても成果は得られないかと。

将来については、場所によりますが建替え時にスレ主も大きなメリットを得るケースもありますよ。初期の売買契約書は大切に保管しときましょう。
注）老婆心ながら、ちゃんとスレ主名義で登記されてますよね。

[46: 匿名]

管理会社が１部屋持ってるとかの可能性はないかい？

[47: 匿名さん]

>>41
>・1/5の署名をなんとか集めて第一回総会を開く。

>実質的に設立総会なので、そこまでやらなくても「開催のお知らせ」を投函するなどでとりあえず開催すれば良いように思うのですが・・・どうでしょう。

召集権限のない者が召集した総会の決議は無効です。スレ主さんが総会を開き、自分が議長になるためには1/5の署名を集めないと、管理会社から総会決議無効確認訴訟を起こされますよ。

[48: 匿名さん]

>スレ主が答えないから同じ質問が出るんのではないでしょうか？

貴方は純粋ね。仕組んでいるのが分からないの！

[49: 匿名さん]

＞マンション管理の管理会社への全面委託って、もう制度化されたんでしたっけ？

全面委託は管理委託契約の中味の問題。
貴殿の関心は「信託」ではないの？
業官が一時関心を持ったが、信託関連法の不備で今一の状態。

[50: 匿名さん]

制度改正するとすれば、
・マンション管理適正化法の所管を消費者庁にする。
・会社法の株主代表訴訟の制度を区分所有法にも導入。「区分所有者代表訴訟」を各区分所有者が提訴可能にすれば、理事長や理事会への強烈な牽制となります。引き受ける人がいなくなって第三者の業者を理事長にしたときも効果絶大。

[51: 匿名さん]

スレ主です
白熱した議論ありがとうございます。管理会社が１部屋という話ですが、それはなかったと思います。
バブル期にはめられた地元のご老人と地方の投資家、そして最近買った不動産会社が主なオーナーです。

このマンションの問題は、他のマンションでよくあるような一部の理事が知り合いの保険代理店から最も高い保険料で火災保険に加入するよう誘導したりとか管理会社と癒着して設備点検等で、わざと高い価格で受託し、外部へ資金を流出させるといったようなことではなく、将来に備えて必要な修繕資金をプールしていないという点です。

ですので、管理会社の利権的なものはほとんどないので、段取りして進めれば、そう妨害されるようなことはない気がします。ただ、そのめんどくさいことをみんなのためにやる暇があるかどうかの問題だと思います。

[52: 匿名さん]

>>51
名前のところに匿名さんじゃなく、スレ主って入れるのはどうでしょうか？

管理会社は修繕で稼いでますよ。「その時」になったら、大幅に足りないってことになり、スレ主さんのご心配どおりになりそうですよね？

主なオーナーの不動産会社と管理会社って親会社子会社の関係にあるんですか？

[53: スレ主]

ナルホド！　確かに、その不動産会社が関係者の可能性はあるかもしれません。
ある日、突然、大修繕が必要ですよという話が唐突に出て、そこで我々が解決してあげますよと仲裁にはいる
まさにゴッドファーザーに出てくる、トラブった時に仲裁をかってでる奴を疑えですね

ただ、繰り返しになりますが、ホントの悪であれば、先にしっかり積立金を積み立てさせてプールされてるお金を狙うでしょうから、やはり、管理会社も所有者も双方、どうでもいいだけのような気もします。

[54: 45]

不思議なのは、築25年なら内外装を含め、ある程度の修繕は何度か実施されたはず。
スレ主がいつからオーナーなのかわからんけど、一時徴収金とか皆無？？
年に一度の固定資産税の通知きてます？

[55: 匿名さん]

>>53
ある日突然かわからないですけど、一時金が膨大な額で不動産会社やってるところはお金の心配なんてないのかも知れないけど、個人の場合キツければ泣く泣く手離さざるを得ないというハメにならないだろうか？ってことです。

個人でポンと出せるならいいですけど…。
うちは組合ありますけど管理会社が積立金が足りないと言って（築6年も経ってから！）３パターンの案を出し、アンケートで一番多かった（小差）今までの３倍程になる案に決まりかけました。
臨時総会で委任状が出て議長一任となれば、一番多かった意見でということで決まりかけました。
結局は出席者の意見で３年ごとに見直しということになり、それでも２倍くらいになりましたよ。
組合がないということは他の組合員と意見交換も無しで管理会社の提案を受け入れることになるのでしょうか？
うちのマンションは足りない場合は一時金でって案にも賛成の方々がいましたけど、いくらかわからないのと数年先の我が家を想像しても一時金は怖いと思いました。
値上げ後、マンションの管理費＆修繕積立金の未収件数が増えた気がするけど、キツイとかの事情もあるのかな？と思ったりしてます。
同じマンションでも懐具合が違いますから…。値上げの時の理事長なんて親が資産家らしくポッポちゃんで積立金が大幅値上げでも庶民の気持ちがわからない人でしたからね。
組合あっても普段住人と付き合いがないと立ち上げるのも大変そうですね。

[56: 55]

↑すみません。うちは組合あるけど、普段付き合いがないと急に訪ねたり、話しかけたりというのが難しいということでした。

[57: 匿名さん]

で、どっちなんですかね？
>>一時金が膨大な額
だと困るのか、
>>大幅値上げでも庶民の気持ちがわからない人
だから修繕積立金上げられて困ったと思ってるのか？
わけがわかりませんね。
一時金なしで、修繕積立金が安いとなると、そもそも修繕工事は不要なのかな。。。

[58: 55]

>>57
主でもないのにすみません。
話し合いでは値上げでなく一時金だと払えなくなる家庭があったら困るのでということでした。

総会で大幅に値上げと決まったら、決まったとおりに払わなければならないのですよね？専有面積で公平に計算されて皆で負担するのですから。
工事は必要です。修繕費の値上げは皆それぞれ考えや懐具合が違うと書いたのです。
値上げしないで管理費（管理委託費）を下げたらという人もいたし、値上げも少しで管理費下げたらという意見もありました。
スレ主さんのところが主なオーナーが不動産会社と書いてあったので書きました。

[59: 匿名さん]

>>57
主でもない人に絡んでないで主さんにレスしてあげたら？

[60: 匿名さん]

スレ主さんはいま寝てます。