阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part2】

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/

↑↑こちら1000を超えましたので次スレです。

引き続き情報や意見交換を致しましょう。

[101: 匿名]

統計GISデータ（H17年度国勢調査）

登美ヶ丘（周辺は含まない純粋に地名に登美ヶ丘がつく地域）

総世帯数　8711世帯
･･･戸建　4850世帯
･･･集合住宅（主に賃貸の団地）3749世帯
･･･長屋建て　108世帯

戸建のうちいわゆる邸宅エリアは400～500世帯ぐらい。

つまり現実は、世帯数の43%が団地住まいで50%が普通の郊外分譲地住まいで5～6%が邸宅街住まい。

それでも屈指の高級住宅街と言われる。

ようするに世帯数ベースで僅か5～6%（全体に対する面積比率では当然もっと高くなるが）を邸宅エリアにするだけで、エリア全体に高級イメージを持たせる事が可能だという事。

[102: 匿名さん]

どう工夫したって、山手台が高級住宅地などにはなりえないことは明らかなのだが。

[103: 匿名はん]

登美ヶ丘なんてごく一部のピンで偽装してるだけで、本質は三田のウッディタウンと全く変わらない街だろう。
いや、むしろ家賃4～5万のボロ団地が密集しているぶん、ウッディタウンより下だな。
不便、都心から遠い、電車高いの三重苦。梅田まで徒歩とバスと電車で約1時間で1000円。
近鉄けいはんな線でも徒歩と電車で約1時間で約800円。
一生近鉄関係の店や電車に搾取される。
奈良の二束三文の土地を切り開いた田舎だから安いけど、交通コスト考えると安かろう悪かろう。

[104: 匿名]

>>100登美ヶ丘成功例の手法がインチキだろうが正攻法だろうが関係無い。奈良県で地域一番ブランドを現在確立しているという事実のみ。阪神間では芦屋夙川がもちろん地域一番ブランド。同じ阪神間に立地する山手台の長尾トンネルの手前に阪神間の富裕層がわざわざ大邸宅を建てるわけがない。

[105: 山手台西翁]

山手台の皆さ〜ん！そんな感情的にならずに…まぁまぁ…山手台と登美ヶ丘がどちらがいいかが論点ではありませんよォ。脱線してますよォ…私も山手台住人なのですが例えば今からもう一度十億円で家建てるなら山手台北部に建てたいですか？私は仕事の関係で奈良県には行きませんがやはり憧れの芦屋や夙川もしくは東豊中辺りに行くと思います。奈良県の方は登美ヶ丘を含む学園前が憧れだと言うでしょう。要するにまだまだ山手台は阪神間の富裕層が豪邸を構えたいと思うほどのブランド力はないということでしょうね。

[106: 匿名]

で客観的に誰が見てどうみても登美ヶ丘より山手台のほうが大阪都心通勤者のベッドタウンとして
良い場所（地勢、眺望、気候、バス乗車時間、都心までの距離、空港までの距離、新大阪までの距離、
鉄道ブランド、大阪市内までの交通費、バス乗車時間）にあるわけで、登美ヶ丘は高級イメージ化が
出来たけど山手台にはできないというのは全く根拠の無いお粗末な思い込みに過ぎない。

そもそも山手台と三田ワシントン村（三田のニュータウンの中でも僻地）じゃ都心や大阪平野に対する
立地が違いすぎるわけで、まともな人間だと同列に扱うなんてありえない。
登美ヶ丘やけいはんなや生駒のニュータウン群を、三田ワシントン村と同列に扱うならまだしも。

重要なのは、山手台が90年代に一度頓挫したのは時期の悪さ（バブルのピークに開発したので
坪80万でも赤字　バブル崩壊で売れなくなり幸福銀行破綻）が原因であり、立地が原因ではないという事。
近畿にある大阪通勤圏の70年代以降の大規模分譲地としては、山手台の立地はむしろかなり良い方であると言う事。
もちろんここで古い駅近の閑静な住宅街と比較するのはフェアではない。
昭和50年代以降に、大阪18km圏で都心に直通する鉄道の駅近に数千世帯の大規模分譲地を開発するなんて
100%不可能だから（用地を取得できるわけがない）。

そもそも山手台は、登美ヶ丘なんて比較にならない由緒と格の日本有数の住宅街である雲雀丘花屋敷の
すぐ隣なわけで、ロケーションとしてはじゅうぶんすぎるほどのポテンシャルがあり、やり方次第では
近畿で有名な住宅街に成長させる事もじゅうぶんに可能。問題は阪急不動産が設計・計画を都市計画系の
建設コンサルタントに丸投げしており、その計画を変更しないままごく普通の平均的なニュータウン分譲に
固執し、そこそこ高値で最後まで売りきれると勘違いしている事だろう。
無難なようで実はこれが一番危険であり、あと数年で供給過剰となり行き詰る可能性が高い。
団塊世代の住む高度成長期に供給され郊外たバス便ニュータウン物件が猛烈な勢いで近畿圏で余りだすから、
普通のバス便ニュータウンは値崩れして叩き売り状態になる。そうなったらもう立地の良さとか以前の問題で
不毛な値下げ競争になり、身動きとれなくなって終わり。営業にも金かけられなくなるから、大量に売れ残った
新築マンションなんかと同じ運命で、最後は建売屋に激安で一括売却とかしか出来なくなる。
そうならない為には、多少のリスクをおかしてでも普通のニュータウンとは全く異なる特徴や魅力を追求する
計画の実行が必要。みついけプロジェクトの例は、もちろん参考になるだろう。

[107: 匿名]

↑アンタ頭おかしいんちゃう？山手台が勝負すべきは登美ヶ丘ではなく、芦屋夙川に比肩できるかってことです。いつまで登美ヶ丘にこだわってるん？

[108: 匿]

交通費は不動産価値と密接に関係するからなぁ。

関東でも千葉ニュータウンが環境良いのに人気低迷して土地安いのは、北総線が高すぎるのが原因だし。

そういう意味で登美ヶ丘の最適な比較対照（好敵手）は新三田、猪名川、彩都、箕面森町、泉北あたりでしょうな。

[109: ビギナーさん]

> 大量に売れ残った新築マンションなんかと同じ運命で、
> 最後は建売屋に激安で一括売却とかしか出来なくなる。

「建売屋に激安で一括売却」は大歓迎です。

[110: 匿名]

芦屋でも西宮でもバスすら少なく道も悪く不便な場所は人気も無く安くしか売れません。
阪神間＝交通の利便性高いってのは嘘だから。

実際、奥池や苦楽園四番町北部、目神山なんて行った事のある人ならわかりますが空家、空地だらけで
逃げ出しが多く、えらいことになってますよ。坪20万台でもなかなか買い手つきません。

環境も利便性も良いなんてのはごく例外的な場所で、大半は環境悪いが便利か、環境良いけど不便かのどちらか。

西宮市で駅徒歩10分以内で坂もきつくない東六甲風致地区に建つ土地60坪以上の戸建に住んでる世帯なんて、
全体の何パーセントいるかって話。正解はたった0.4%弱ね。

自分が住んでいるわけでもないのに、そんな例外的な場所を持ち出して他の場所を貶すなんて滑稽。

[111: 匿名]

なんやｺｺのスレ！芦屋とか学園前とかごちゃごちゃ！ヤマモトとか言う田舎の小駅から出てるバス便ニュータウンの新住民が何ほざいてんの？

[112: 匿名]

甲陽園とか学園前と山本からバス便ニュータウンの山手台!?恥ずかしげもなく比較するって、笑える！山手台が高級住宅街だともし思ってるならホントおめでたいバカ住民！

[113: 匿名]

↑雲雀丘花屋敷馬鹿にすんな

[114: 匿名さん]

>>107
頭がおかしいのは明らかにおたくの方。
セコイ敷地にセコイ家を自ら建てておきながら(周囲も同様)、
その地域がが芦屋夙川並の高級住宅街にならないかなあ・・・なんて妄想は笑えるw
112の言うとおり、変な中流意識持った中途半端な住民が多いのかな？ここは。
傍から見たら、単に不便な立地に割高な土地付きの家を買って住んでるうっかりさんにしか見えんのだがねえ。

[115: 匿名]

賃貸住まいの人の書き込みが盛んと噂のスレはこちらかな？

[116: 考え中]

話は変わりますが、山本から三ノ宮に行くには、宝塚で乗り換えて、西宮北口でまた乗り換えなくてはいけません。

同じ阪急電車なのだから、川西〜宝塚〜西宮北口まで、乗りかえ無しでつなげてくれたら便利だと思うのですが、何故ならないのですか？

[117: 匿名]

ありがちな　バス便＝悪　というのは実に浅い考えですね。
もちろんバス乗車時間長く道も悪く本数も少ないといったケースは、ネガティブ要素にしかなりませんが
本数が確保されていて乗車時間が4～5分（当然料金も安い）でバス停まで近いなら、徒歩15～20分より
バス便のほうが永住を考えると良いという人も意外に多くいるのです。
駅から徒歩8分以内の坂の無い一種低層の閑静な住宅街なんて例外中の例外であり、そういう所を
ベンチマークにする事は間違っています。

[118: 匿名]

下世話な人気の高いところに買える人皆がいくわけでもないです。いわゆる邸宅や屋敷と言わ
れる家のうち、高級住宅街に建っているものはごく僅かで、実際は高級住宅街以外に建ってい
る邸宅のほうが数としては圧倒的に多いのです。

ただ集中している所は目立つだけで。これは高額納税者や資産家のうち高級住宅街（高額納税
者比率が全体の2%以上の町丁）に住んでいるのは、僅か11%（近畿圏のデータだが、首都圏や
その他の都市圏でもあまり変わらない）にすぎないという事からもわかります。高級住宅街に
住みたいという金持ちよりも、住みたがらない金持ちのほうが、むしろ割合としては89%と圧
倒的に多数派なんですね。

ちなみに近畿の高額納税者の市町村として最大は20%は実は大阪市内居住で（都心タワーマン
ションに集中しているわけではなく、多数の区に散らばっている）、その総数は西宮市、芦屋
市、東灘区、灘区、中央区の合計よりも多いのです。また、尼崎市にも芦屋市と同程度の数の
金持ちが居住しています（比率ではなく総数）。

パチンコ、サラ金・やみ金・商工ローン、産廃、ソープ、風俗、ラブホ、悪徳商法、詐欺、暴
力団など曰くつきの業種やいかがわしい稼業で儲けた成金などは、殆どが手っ取り早く有名な
ブランド住宅街（近畿でいえば、阪急甲陽線沿線や神戸線沿線の山手、東京なら成城や田園調
布など）に引っ越して下品な要塞みたいな豪邸を建てますが（ようするに俗物的なブランド住
宅街というのは過去を隠したい業種のロンダリング需要で成り立っている）、それなりに学や
家柄や生業がまともな金持ちは、むしろ高級住宅街を好む人は稀で生家の近くや地縁や血縁や
馴染みのある町で周囲に溶け込んで地味に暮らす事を求めている人のほうが圧倒的に多いです。

ようは、約9割の金持ちはブランドや地名や住居表示なんかにはあまり興味がありません。
自分の感性で住みたいと思うかどうかです。ロケーションや利便性が感性にあえば買います。

[119: 匿名]

↑だらだら支離滅裂↑

[120: 匿名]

>>117 いくら屁理屈言ってもバス便は所詮バス便…

[121: 匿名]

自分が住んでいるわけでもない街の威を借りて、自分が買えない街を叩くのはみっともないですね。

まさに虎の威を借る狐（笑）

山手台の平均的な注文住宅（総額6000万コース）だって、近畿で上位5%に入る収入が無ければ買えません。

いわゆる平均的な注文住宅（130㎡、土地を含めない建築費3000万円程度）を買える層にしても全体の1割以下なのだから。

[122: 匿名]

ちなみに6000～7000万ってのは今の西4丁目とかの話ね。

山手台の南部（1～3丁目）は最初の数年は平均1億以上、ここ10年で平均8000万。

[123: 住まいに詳しい人]

マイカーは公共交通機関の代替にはなりえず、万能ではありません。
駅までの送り迎えは自分自身（1人）では不可能だし、結局家族に時間をとらせて労働力として
煩わせる事で成立している（いつまでも永続的にそれが出来るとは限らない）。
家族が病気で入院したり体が不自由で運転できなくなったり免許取り消しになったらどうするのって話。
不便な立地でも、マイカーを使えば便利というのは間違っている。
バス便すら少ないか無い車生活前提のエリアは、どこに行くにも渋滞や駐車場事情を気にしなくてはならず、
それが大きなストレス、ボトルネックになる。
結局駅から距離や坂がある傾斜地エリアの不動産価値というのは、公共交通機関がどれだけ整備されていて
使いやすいか（＝永住環境として質が高いかどうか）という事にかかっている。
ヨボヨボの老人になれば、1km以上の徒歩よりはバス便のほうがありがたいでしょう。
今は車生活がメインでも、永住前提の住宅街としてはバスの利便性は担保価値として最重要であるという事。

[124: 匿名]

↑バス便ニュータウンはバス便ニュータウン…それ以上でもそれ以下でもない。

[125: 物件比較中さん]

山手台でここ２年間建築された家（西４丁目）の平均的モデルケースは、
土地２５００万＋建築費（建物、諸費用、外構）３５００万＝６０００万といった所でしょうね。
東３丁目の建売もだいたい同じぐらいです（６０００～７０００万で販売）。

[126: 匿名]

>>116
スイッチバックで乗り入れよりは、乗り入れせずに対面乗換え（同一ホーム乗換え、乗換え所要時間5秒）
のほうが、運用しやすく利便性もあまり変わらないからでしょう。

今津線（北線）は、多くの駅の下りホームが8両編成に対応していない（上りは対応している）ので
8両編成の宝塚線からの電車が乗り入れると、運用が難しくなります。

[127: 匿名]

バス便住宅街もピンキリ。
1時間に4本以上バスがきて乗車時間5～10分の所から、
1時間に1本しかこない上に乗車時間20分以上の所まで。
もっと言うと駅から遠くて坂道でバス便立地なのに、
近隣にバス停が無い（永住不可能）という住宅街すら
阪神間の山腹（自称は山手）には意外に多い。

[128: 匿名]

阪急バス山手台線は昼間は1時間に2〜3本

[129: 匿名]

バス便＝永住不可能

[130: 匿名]

だいたいの戸建は永住不可能、というか永住には不向き永住が基準で購入するなら駅近で防犯万全なマンションだよ

[131: 匿名]

時代は都心回帰･駅近回帰。郊外型バス便ニュータウンの役割は終えたと言うことですか？

[132: 匿名]

神戸三宮方面へは、やはりＪＲの尼崎乗換ほうが便利でしょうね。

新駅に期待するか、山手台路線バスのＪＲ駅乗り入れを期待するか、へんな期待などせず
あきらめてＪＲ中山寺駅を原付か電動自転車で利用するか。

阪急に対するＪＲの利便性は、ラッシュ時の対大阪所要時間短縮や新大阪や京橋へのアクセスだけではありません。
福知山線で乗換え無しでいける新福島や北新地、大阪天満宮は利用価値高いです。
中之島周辺に通勤している人は新福島から徒歩ですぐ。
南森町周辺に通勤している人は大阪天満宮から徒歩ですぐ。
堂島周辺に通勤している人は北新地から徒歩ですぐ。
阪急梅田で降りてラッシュ時の混雑の中を歩かされて乗り換えるより便利です。
ようするに阪急だけで行けるのは梅田周辺のみなのに対して、オフィス街である中之島周辺、堂島周辺、
京橋（ＯＢＰ）、南森町、新大阪へはＪＲのほうがＪＲだけで行けて便利。

[133: 匿名]

↑名塩か松井山手へ買い替えなさい！

[134: 匿名はん]

東3丁目でも5000～7000万の土地、10区画以上あったよね。
そこ買った人はだいたい建物外構込みで9000万～1億2000万ぐらいかけてそう。

[135: 匿名]

そうですね、こういう不動産オンチや中国人のおかげで景気が何とか下支えされていますね。

[136: 匿名]

平井車庫北側に待避設備付き（２面４線？）の新駅できる話が本当なら、いきなり快速停車駅になるってこと？

[137: 匿名]

世間に溢れる新駅ネタは９割がガセだから、発表されるまでは信じるのは難しいかなぁ。

[138: 匿名]

↑９割ってどうやって算出したん？

[139: 匿名]

新三田と川西池田が待避設備有りですよね。
川西池田と一駅違いの平井付近新駅に待避設備設けて
余裕が生まれて安全性が向上するとという理屈が
理解できないのですが・・・
あそこで待避するなら上り（大阪方面）は逆に厳しくなりません？

[140: 匿名]

↑まぁアナタが心配しなくても、それはJRが考えること。

[141: 匿名はん]

今大阪通勤圏で分譲中の平均200㎡以上の大手分譲地（1000世帯以上）では、宝塚山手台が一番マシかもね。

まず、埋立地以外で、大阪（梅田）・新大阪・伊丹空港の全てから18km圏内ってのが彩都と宝塚山手台しかない。
20km圏になると数箇所に増えるけど、それでも大半が入らない。

それに地勢（南斜面が一番）や眺望や都心までの交通費などを考えていくと、山手台より良い現在分譲中の
大手分譲地はほぼ存在し無い。

まぁ数十区画の小規模な分譲地なら選択肢は増えるので、大規模分譲地にこだわらない人なら他にも良い所は
いくつかあるけど。

[142: 匿名]

まぁ郊外型バス便ニュータウンというビジネスモデルが役割を終えつつあると言う証左やな…

[143: 匿名]

まぁ今近畿圏で一番良いニュータウンだという証左やな　証左…つかわんやろ裁判でもあるまいし

[144: 匿名]

自画自賛やな

[145: 匿名]

143>>(訂正) ニュータウン→バス便ニュータウン

[146: 匿名]

確かに大手分譲地では、今一番良い場所かもね｡バス便と言っても5分なら15分歩くよりましだし(ここは個人的価値観)、雲雀丘や中山からタクシー使っても金額しれてるし、原付や電動自転車で通うの可能だろうしね冷静に考えると悪くは無い

[147: 匿名さん]

彩都はモノレールが糞高いし、駅から徒歩とはいっても日中は梅田まで1時間近くかかりますからね。

[148: 匿名]

山手台の課題としては、上でも挙げられているようにいわゆるバス便ニュータウン（いわゆるニュータウンの大半は山や林を切り崩して開発）が既に使命を終えつつあるからこそ、何か街区ごとに明確な特徴の導入が必要だと思います。全戸眺望保証（大阪平野、大阪湾）の区画割を導入した街区とか、平均的な2階建てと同じ広さの平屋を建てても全戸で1階リビングに完璧な日当たりが得られる区画割を導入した街区とか。。。

彩都との比較に関しては、彩都は直線距離こそ大阪中心部に18km圏と山手台同様に近いですが、公共交通機関で昼間に都心（梅田）まで650～700円かかり、駅までの徒歩（5～12分）を含めて所掌時間（徒歩＋モノレール＋途中乗換え時間＋乗車時間）で55～70分かかりますね。この所要時間と料金は、日生中央、けいはんな、登美ヶ丘、新三田なみです。そう考えると、現在の彩都の分譲価格はボッタクリと言えるでしょう。現役の世帯主は定期があるからどこでも同じですが、子供の通学や家族の外出などにコストがかかる住宅街は不動産価値が低くなるのは当然です。山手台は、梅田までの交通費が500円以内で、昼間の所要時間も徒歩3分＋バス5分＋降車・乗換え・電車待ち余裕時間5分＋電車27分で梅田までドアツードア40分ですので、これは大阪通勤圏の大規模分譲地としては上位に入る水準です。一般的に公共交通機関における所要時間の算出にはマイカー送迎や原付利用のケースは含みませんが（マイカー送迎は自分1人では行えず、原付は全ての駅が常時一時駐輪できるとは限らない為）、自転車及び電動アシスト自転車に関しては大抵の駅で一時駐輪のインフラが整備されているので含めても良いという考えもあります。自転車であれば、山手台西4丁目から阪急山本まで電動アシスト自転車乗車6分＋駐輪・徒歩・電車待ち余裕時間5分、電車乗車時間27分で都心までドアツードア38分となります。山手台中学南のアジサイロードが開通した場合は、JR中山寺まで電動アシスト自転車乗車8分＋駐輪・徒歩・電車待ち余裕時間5分＋電車乗車時間20～22分で梅田までドアツードア33～35分となります（JR新駅が出来た場合も同程度）。百貨店や店舗、図書館、総合病院などがそろった川西能勢口（千里中央と同等水準の年間商品販売額があり、北摂では高槻の次ぐ水準）へも車で4～6km10分圏（彩都～千里中央は車で8km超）と近く、近場の利便性も良好な水準です。

[149: 周辺住民さん]

新街区の立入禁止のゲート前？に缶チューハイの缶とか弁当のゴミとか色々散乱していますね。

どうも山手台北公園や新街区周辺に深夜夜景を見に来ている若者・カップルや、長尾山トンネル周辺を走っている走
り屋や珍走族が夜にあの辺に屯して捨てていくゴミのようです。

分譲中はちゃんとこまめに掃除したほうが良いと思います。あれを見て買う気が失せる人もいる可能性あるのでは。

[150: 匿名]

昨日平井車庫北側にJR西日本のクルマ数台停まって測量みたいな事してましたね。新駅出来るならもう少し山本寄りだったら良かったのに。