パークハウス東中野リヴゴーシュ

[匿名さん]

136邸と規模は大きい。川と駅からの微妙な距離が気になるところか？！

売主：三菱地所
施工会社：東亜建設工業株式会社
管理会社：

[21: 匿名さん]

神田川沿いでもこのあたりはちょっと違うよ。
川の向かい側にある東建のマンションは築４０年近いけど管理状況もいいし中古価格もそれなり。
新宿区と中野区の違いはあるかも知れないけど。

小滝橋は駅こそ遠いけどいなげややドラッグストアもあって便利。
これだけ新宿に近くて庶民的な雰囲気は魅力的なんじゃ？

[22: 匿名さん]

個人的嗜好ですが、川沿いが好きです。

線路沿い、幹線道路沿い、（塩害でぼろぼろになる）海沿いよりずっと良いと思うんで。
ここは、お水もよどんでいないし、桜も美しいし、公園も近い。
駅９分ですが、新宿まで２駅ですから、魅力的な立地です。
価格しだいですが・・。。

[23: 匿名さん]

どれくらいしますかね？
平均坪300ぐらい？

[24: 匿名]

この前うちの婆ちゃんにここ買いたいから金くれって言ったら、川沿いなんてエッタの住む場所だと猛反対されました。エッタってなんですか？

[25: 匿名さん]

＊＊差別でしょ。

昔の人にはそういう感覚の人が多いので、
気にしない側としてはライバルが減って助かります。

[26: 匿名さん]

この場所を中野区の洪水マップでみると、もっとも青の濃い「浸水2m-5m」となっている。

http://www.city.tokyo-nakano.lg.jp/dept/158000/d002981_d/fil/hazardmap...

一応、環七の下に地下貯水池をもうけるといった対策はしているようだ、が、温暖化が進み妙な集中豪雨が起き始める中、今後数十年間、大丈夫だろうか。

東工大教授のここのP20でも、もう東京都に予算がなさそうな気配が記載されている。
http://www.sonpo.or.jp/archive/publish/bousai/jiho/pdf/no_234/yj23416....
--------------------------------
これだけの施設をもってしても、東京都の時間50mm降雨対策は、まだ計画全体の57％しか進んでいない。最近の進捗率は年間１％程度にとどまっている。財政難ばかりか、用地買収の難しさに加えて、都内では地下に大型の下水管やトンネルを設置できるような空間がなくなってきているためでもある。地中深くまで高過密に利用が進んだ東京は、世界最高レベルの日本の土木技術をもってしても対応しにくい状態となり始めている。
--------------------------------
研究論文やブログでもかなり見つかる。
http://fa.depe.titech.ac.jp:16080/kinouchi/kenkyu1.html
http://blog.goo.ne.jp/kumazzzo/e/c63bda87b7941314d20448ae6e3166bc

このパークハウスは、横の面積が広い。つまり浸水した場合は、幅広い共用部の補修に迫られ、修繕費がかさむ可能性がある。むしろタワマンのほうが浸水時の修繕費用は少ない。

http://www.m-douyo.jp/column/innami/archives/000175.html
-----------------------
マンションの場合「上層階なら被害に遭わない」と思っている方も多いですが、
それは勘違いです。建物が浸水しエレベーター機械や設備機器などに被害がでれば、
修理が完了するまで不自由な暮らしをすることになります。
また、修繕工事で使った分の費用を負担することになります。
「上層階だから被害がない」ということはありません。
-------------------------

以上、別にネガティブコメントを出したいわけじゃない。今後止まることはない地球温暖化とゲリラ豪雨を考えた場合一検討者として、しらべた結果、出てきたコトの共有。

[27: 匿名さん]

>>26
浸水リスクは当然にある。

それを受け入れた上で、立地や価格とどうバランスを取るかという話でしょ。

[28: 匿名さん]

＞また、修繕工事で使った分の費用を負担することになります。

当然、管理組合で浸水用の保険に加入しないとね。

[29: 匿名]

東中野駅までの道が夜は暗くて微妙な感じ。

[30: 匿名さん]

＞２９

中学校の西側の道ですか？
それほど暗くないと思いますが。

気になるなら商店街を歩いてテスコの先を右に入ればいいかと。
でなければ東西線の落合を使えば問題なし。

[31: 匿名さん]

価格がどれくらいになるか、気になるな。

[32: 匿名さん]

水害の問題もあり、土壌汚染の問題もあり、高さに関する反対運動まである。都内でも稀に見る悪条件が３拍子揃った物件といえよう。浅草で訴訟したり、中野のアーバンスで惨敗したり、最近の地所さんは本当に色々と大変ですね。

[33: 匿名さん]

>>32
わざと煽ってない？
土壌汚染も高さの問題も解決済みらしいけど。

[34: 周辺住民さん]

数年前まで東中野の神田川沿いに住んでました。
やはり大雨の時は不安で、河川の水位情報を一晩中チェックしたりしてましたね。
戸建てにお住まいの方の駐車場を借りていたのですが、大雨になると「移動したほうがいいよ」
とご連絡をいただいたりしました。

結局毎年一度はあるこの手のリスクを避けるために引っ越しをした次第。
自然が相手のリスク、それも地震よりも頻度の高い水害は予想しづらいのが困り者ですよね。

東中野自体は、新宿・大久保・中野と賑やかな町に囲まれているわりに静かで、住みやすい
ところだと思うんですが。(神田川の桜も、本当に綺麗ですし)

[35: 匿名さん]

ここのデザインと色づかいは秀逸ですね。
グリーンルーフテラスも魅力的。


・・・しばらく書き込みがないので書いてみました。

[36: 匿名さん]

非分譲住戸がたくさんあるのはいただけないですね。

もともとあった会社の関係なんでしょうけど、賃借人が増えそうです。

[37: 物件比較中さん]

場所が悪すぎでしょ。
水害の心配がある上に、超密集してますよ・・・。
しかも敷地内も密集させるみたいですから。
実際、ここは屋根が斜めの設計になってますよね。

[38: 匿名さん]

＞３７
屋根が斜めって意味がわかりません。
傾斜天井の部屋でもあるのですか？

水害については川の反対側にある東建マンションに30年以上住んでる知人が居ますが、
あのあたりでは一度も浸水被害は起きていないと聞きました。
それを聞いて安心して検討しています。

[39: 匿名さん]

それより気になるのは隣（北側？）のマンション。
なんであの色なんだろう。
最初からなのか、大規模修繕で塗り直したのか。かなり古そうだけど。

[40: 匿名]

無知ですみません。リヴゴーシュって、どういう意味でしょうか？

[41: 匿名]

>>40
フランス語で「左岸」の意味。固有名詞だと、パリのセーヌ川左岸の一部地域を指すことも。

さらに転じて、ファッションブランドの「イヴ・サンローラン・リヴゴーシュ」がオートクチュールに対するプレタポルテであるみたいに、「もう１つの〜」のような使い方もされるようです。

個人的には、英語の「パークハウス」と日本語の「東中野」、フランス語の「リヴゴーシュ」と3つの言語が混在しているのは気持ち悪いですし、ドブ川をセーヌ川に見立てるセンスが寒いです。

[42: 匿名]

丁寧な回答ありがとうございます。確かに寒いですね。マンションの名前は、管理組合で変更可能なのでしょうか？

[43: 匿名]

なるほど勉強になります。
どうせなら「パークハウス東中野サガン」のほうがよかったかも。


マンションの名称変更は管理組合の決議で可能ですが、
登記変更その他手続きとコストがかかるため実施例はほとんどありません。

[44: 匿名]

登記はそのままで、通称として新しい表札に変えるというのは、ダメですかね。リヴゴーシュでは、あまりにも痛過ぎますね。
パークハウス東中野◯丁目か、パークハウス東中野桜並木とかのほうがいいです。

[45: 匿名さん]

まあ住所付きなら「パークハウス東中野」で通じると思いますけどね。

こういう「売るためのネーミング」ってデベの自己満足でイヤですね。
買って長く住む人のことを考えてない。
公的書類とか配達物とか、建物名称が必須なケースは多いです。
そのたびに住所よりも長いこの名前を書く身にもなってほしいです。

[46: 匿名さん]

あれっ？　パークハウス東中野ってのが、既に存在しているから、
こんな変な名前つけたのかと思ってました。ないんですね・・・
もはや救いようのないセンスしてますね。

[47: 匿名さん]

>>46
「パークハウス東中野」はあります。
駅のホームの南側。小規模ですが三菱の物件です。
ここは「パークハウス東中野５丁目」にすればいいかと。

[48: 匿名]

パークハウス東中野リバーサイドが一番収まり良いかと。
あとは、パークハウス東中野神田リバーとか、パークハウス東中野チェリーブロッサムとか(笑)

[49: 匿名さん]

４８
長い名前は嫌い。

裏は小滝橋ハイム、川向かいは柏木マンション、
シンプルなほうが楽です。

この物件に住んで電話でマンション名を言って、ちゃんと聞き取ってもらえるかな。

[50: 匿名]

>>49
「リヴゴーシュ」の「ヴ」はアイウエオの「ウ」に濁点ですと説明したりする必要がありますね。
そもそも「リヴゴーシュ」って単語は一般的に馴染みがないだけに、正しく伝えるのは面倒でしょうね。

[51: 匿名さん]

>>50
そう、一般的じゃないのが問題です。
長くても「ドリームレジデンス」とか「パラダイスガーデン」なら聞き取ってもらえる。
（あくまでも例で、センスが悪いのはご容赦ください）


「パークハウス東中野リヴゴーシュです。リヴ、リブじゃなくてウに濁点！　それにゴーシュ。ゴーシュです！　セロ弾きのゴーシュのゴーシュ！　ほら、宮沢賢治の！　宮沢賢治知らないの？」・・・永遠に伝わらない。

[52: 匿名さん]

洪水などで川沿いを敬遠する人がいるので
「リバー」を避けてフランス語にしたんでしょうね。

もうちょっとシンプルな名前でよかったかな。

[53: 購入検討中さん]

ここ、すごく気になっているんですが、
今日現地に行ってみたら（落合駅から）、
どんどん坂を下る感じで、
ということは他よりも低い位置にあるんでしょうか…。
これまでの書き込みで水害のことを心配している方が多いようですが、
いくらここ何年かは被害がないとは言え心配には心配ですよね…。
周りは静かで、都心からも近いし、
悪くはない立地なんですが。

価格も気になるところです。
近くのライオンズ並みの値段だとちょっと厳しいかな。

あと、非分譲の住戸が多いのはどうなんでしょう？
予想されうるデメリットはありますか？

[54: 匿名さん]

＞５３
非分譲住戸について。

ここは３８／１３６戸ですね。
約２７％強。この数字が微妙です。

区分所有法では、
重要な共用部分の変更には区分所有者及び議決権の各４分の３以上の賛成が必要です。

３８戸を所有するのは恐らくこの土地を持っていた人だと思いますが、
将来管理組合で重要な決議をする時、
この人がイエスと言わなければ議決が通りません。

この物件に限らず、非分譲住戸が多い物件は注意が必要です。
新築時に所有している人が常識人でも、
将来まとめて営利優先の投資ファンドに売却する可能性もありますし。

[55: 購入検討中さん]

54さん

53です。
ご回答ありがとうございます！

事前案内会のお知らせが来たので、
行っていろいろと聞いてみたいと思います。

同じように行く方がいらっしゃいましたら、
いろいろと情報交換をしましょう！

[56: 匿名さん]

>>53
この辺りは、仰るように川沿いの低地です。中野区、杉並区、新宿区、文京区ともに、神田川沿いは狭小住宅の密集地帯で、坂上の高台に較べて、歴史的にも良好な住宅地とは言えませんでした。このことを「地ぐらい」が低い、という言い方をします。当然、地価も高台に較べて安いのです。なので、値段とのバランスで、周辺の高台に建つマンションより割安感があれば、買ってもいいと思いますが、高台マンションと同等の値付けなら、絶対に止めたほうがいいです。

[57: 購入検討中さん]

「地位」か。
今は今、昔は昔、と言いたいところだけど、
昔の人はよく言ったもんだなと感じることの多いこの頃なので（歳のせい？）、
歴史的ないきさつ的なことは気にしておいたほうがいい部分もあるかもしれませんね。
とは言え、中野・杉並・新宿・文京といえば、
今は人気エリアなんですよね。

ところで、非分譲38戸をお持ちになる方というのは
おひとりで38戸、なんでしょうか。
地権者がある程度いてそのままそこに住むという意味での非分譲であればいい気もしますが、
ひとりで38戸だとすると、
54さんのおっしゃるように、どう扱われるかわかったもんじゃないかもしれませんね。

ご存知の方はいらっしゃいますか？

[58: 匿名さん]

非分譲が２７％が微妙の意味は、3/4ルールよりも先に1/3ルールの拒否権条項がより重要な意味を持つ。拒否権もたれたら何も進まないことが多い。マンションではこれが荒れる原因となる。

[59: 匿名さん]

>>57

>中野・杉並・新宿・文京といえば、 今は人気エリアなんですよね。

昔も人気エリアですが、その人気エリアの中で神田川沿いだけは、
ずっと人気がない場所だったという意味です。

[60: 匿名さん]

>>57
＞非分譲38戸

もともとこの会社の所有地だったみたいですね。
おそらくこの会社が一括で所有しているのだと思います。

http://www.nakano-permalloy.co.jp/j_whats_new.html

[61: 匿名さん]

＞６０

この会社、すごいですね。
自社の事業を研究・開発に特化して、製造は他社に任せる。
技術者集団という感じ。

こういう理知的な企業なら、区分所有者としても信頼できる・・・気がします。

[62: 近所をよく知る人]

61

むしろ逆じゃないですか？
理知的というより、超合理的と考えると、
（理知的としてもいいですが）
所有物をどうするかも合理的にのみ考えて、
住民感情などウェットな部分は一切考慮せずに
物事を進める可能性もある気がします。

[63: 匿名]

ズバリ予想坪単価わ？

[64: 匿名さん]

＞６２

技術屋さんが合理的に判断する。
ウエットな部分は排除される。

ステキなことだと思いますけど？

[65: 匿名さん]

地権者38戸は
>60さんの書かれた会社で間違いないでしょうね。

ＨＰ見ると、以下のように書かれています。
本分譲・賃貸マンションの概要・資料請求等については、
三菱地所株式会社の「パークハウス東中野リヴゴーシュ」サイトをご覧下さい。

この会社従業員も12名って書いてあったから社宅でも無いだろうし、賃貸に出すんでしょうね。

また、
当社所有地（東京都中野区東中野）に分譲・賃貸マンションを新築する計画が具体化し
という記述からもオーナー意識強そうです。
なんとなくモチベーション低下してきたんですが、どうなんでしょうかね？

[66: 匿名]

地権者多すぎ、立地悪すぎ、いくら財閥でもこの条件じゃ相場より安くしないと売れないでしょう。

[67: 購入検討中さん]

ん～、確かに当初の期待感はかなり薄れてきたな…。
というか、安くても買わないかもな～。
ただ、ライオンズ中野坂上が結構な値段でも
すでに完売したらしいから、
最初は強気で来ると予想。
CGの感じとかは相当いい感じなのに、残念。
ま、こんな掲示板を見ずに、
最初に見学した物件を決める、みたいな人が
買っちゃうんだろうな。

[68: 匿名さん]

ライオンズとは、立地がちがう。
向うは閑静で雰囲気の良い高台の住宅街。
こちらは氾濫する川沿いで、ミニコの密集地。
当然、安めに出してくるだろう。

[69: 匿名さん]

坪２７０万位かなー

[70: 購入検討中さん]

連休中に行く予定ではあるのですが、
本日モデルルームに行った方がいらっしゃいましたら、
何かレポートをお願いいたしま～す。