リビオ国分寺ステーションアベニュー(（仮称）国分寺市南町二丁目共同住宅計画 )

[物件比較中さん]

新日鉄都市開発の国分寺ステーションアベニュー(（仮称）国分寺市南町二丁目共同住宅計画)ってどうですか？



所在地：東京都国分寺市南町二丁目370−5他（地番）
交通：JR中央線・西武多摩湖線・西武国分寺線「国分寺」駅より徒歩3分
総戸数：115戸（事業協力者住戸含む、戸数：未定）
間取り：3LDK・4LDK
専有面積：64.52m2～82.42m2
売主：新日鉄都市開発
販売代理：野村不動産アーバンネット
施工：前田建設工業

【正式名称が決まりましたのでスレッドタイトル・本文追記しました。2010.12.22副管理人】

[587: 匿名さん]

過去に建具などのグレードが低いとの書き込みがありましたね。

[588: 匿名さん]

587さん、それは505、500の書き込みのことですか？

[589: 匿名さん]

今日もここの前を通りましたが、まだ未入居の部屋が３０戸程度はありそうですね。
賃貸用がまだ未入居があるから？

[590: 匿名さん]

１００戸超えのマンションで３０戸程度しか空いていないならかなり順調なのでは。

立地は良し、ただ環境に関しては賛否あり、検討の難しいマンションだけど既に国分寺駅の近さを魅力に感じて購入した方が９０世帯以上もいらっしゃる、これを踏まえるとやはりいいマンションなのだとは思います。

＞５８９
賃貸ならあっという間に埋まりそうな物件ですよね、もちろん家賃次第ですが、これほど便利で綺麗な物件は賃貸としては駅周辺にあまり無いように思います。

[591: 匿名さん]

590さん
駅近の物件で販売戸数としては100戸を切るくらいの物件で入居開始後９ヶ月位経つのに、未だこんなにも売残りがある物件は珍しいですよ。この事実がこの物件の市場評価だと思います。
一方で賃貸用にはいいと思います。

[592: 匿名さん]

駅から3分と言うこの立地ですと、賃貸で入居される方もいらっしゃるんでしょうね。
どれくらいのお家賃になるのか興味があります。
でも、間取りは3LDK～とファミリー向けなので需要があるかどうか？
学生さんや単身者向けの部屋があればよかったですね。

[593: 物件比較中さん]

賃貸として家賃を払い続けるシミュレーションをしてみて、結局購入したほうが安くついたってこともありますからね。
本当に永住や超長期で住むなら購入したほうがいいんじゃないでしょうか。
うちはその点がまだ明確になっておらず比較検討の段階で悩み多き世帯です。
自分の家が欲しいですから、やはり分譲購入した気持ちが強いですが、そうなると永住すると思いますからギリギリまで選択は迷いますよ。

[594: 匿名さん]

593さん
ここは永住や超長期で住む人は少ないのでは。（もちろん０ではないでしょう）
この様な駅近で騒がしい物件は若い時に生活して、その後は環境のいい所に引越しするというパターンが多いと思います。
そうした場合に、ここの様に不人気だとリセールス時の価格が不安なのでは？

[595: 入居済み住民さん]

既に入居しているものですが、かなり快適に生活しています。
ここ2～3年賃貸からの住み替えで中古を含め購入物件を探しまわっていましたが、駅徒歩5分以内、中央線沿線、70平米以上、南向きの条件は外せず、条件を満たすものはかなりの高額物件で手が出せずにいました。完成した頃に、とりあえず見学と思って
現物を見てこれなら！！と思い決断しました。入居までは線路の音が心配でしたが、今は全く気になりません。外観がいまいちだと思っていましたが、前面道路からのエントランスまでのアプローチは、中央線駅3分以内の物件では唯一といっていいほどの奥行きです。（駅近物件は殆どが、道路に面したエントランスで落ち着かない・・・。）夜に我家に戻るときに、格子戸をくぐる感じで少しだけリッチな気分になります。正直、このアプローチのおかげで、外観の多少の安っぽさは十分補えるかと。南バルコニーも道路からかなりひいていますから、通行人や車の喧騒も気になりません。
これだけ売り残りがあるのは不思議なくらいです。販社の野村さん、是非このエントランスまでのアプローチを売りに一気に完売してください。この価格でこんな物件はもう出せないんではないでしょうか。

[596: 匿名さん]

>>595さん
未入居は何戸あるのですか？
管理組合の総会をやってるんだから、知ってるでしょ？

[597: 物件比較中さん]

＞595　外観って慣れてくると愛着も湧いたりして悪くないって思えるようになることが多かったです。ここが悪いという意味ではなくて、多少の不満を持って入居してもしばらくして素敵なポイントを見つけるようになるのかもしれないですね。

こちらの良さは、移動の多い自分としてはやはり中央線マンションであること。知人で中央線沿い住まいがいてしかももっと東部なのですが、とにかく駅から遠いんです(汗)、あれを基準にして自分は国分寺駅そばである条件は既に高く評価してます。

595さんのレビューを読んでいると特に大きな不満もないようで安心しました。

[598: 物件比較中さん]

いったいぜんたい何戸残ってるんやねん！？

http://www.nomu.com/mansion/SearchList/?pkg=mansion&type=eki&wide=...

[599: 匿名さん]

野村不動産アーバンネットの方では10戸が中古扱いで販売されているんですね。
公式サイトでは、先着順が13戸残っているとかかれています。
ただし公式の方は更新日が12月3日なので、情報にタイムラグがあるのかもしれません。
双方個別に違う部屋を売り出しているということではありませんよね。

[600: 匿名]

そんなに残戸数知りたければ、MR行って確認すれば良いことでしょ。
いちいち大騒ぎすることではないし。
MR行く気ないなら、どうせヤジ馬だからスルーしときましょう。

[601: 匿名さん]

あくまで、一般的な話ですが、MRで聞いた「残戸数」を鵜呑みにするのはやめた方がいいです。
私も他の物件で、実は分譲済みの複数の部屋が後から後からゾンビのように復活して売りに
出される、というのを何度も経験しています。
マンション業界の人に聞いたところ、「本当の残戸数はトップシークレットで、販売戦略上、
そうそう明かすわけにはいかないもの」と言っていました。

ご参考：http://kanto.m-douyo.jp/mailmagazine/archives/319.html

[602: 匿名さん]

計画としては別に即売を目標としているわけじゃないんですよね、
個人的には戸数がいくつ残っていても欲しい階と間取りがあれば検討してもいいと思うだけれど。。

それでも3～4年うちには9割方は売れて欲しいかな、住んでてずっと空き室があるのも寂しいですからね。
その空き室がどんどん賃貸になっていくと人の入れ替わりがある分、コミュニティの形成もされ辛いでしょ。
今時分は災害とかも考えてコミュニティの必要性も言われてるみたいだし、しっかり分譲として埋まって欲しいですよ。
そのうちの一室は我が家が住むことになるかもしれません。

[603: 入居済み住民さん]

また久々覗いてみました。
他の入居の方もおっしゃっていましたが、本当に快適です。その方と同じく、エントランスからの距離は私も好きなポイントです。カーテン開けても道路から我が家の中までは見えないので、プライベートが守られる感じが好きです。300世帯以上あるような大きな物件だと、ゴミ捨ても遠くて大変と聞きますが、ここは、ゴミ捨ても、近くて楽です。自転車置き場は、隣との距離に余裕があり、自転車同士重ならないので、出し入れしやすいのですが、それも良いポイントです。駐車場は機械式で、使い勝手がどうかな？と思ってましたが、意外と短時間で楽に出し入れできます。すぐ隣に、広々としたどん詰まりの道路があるので、落ち着いて道路に出られるのもいいですよ。エントランスの前の道路は、駅前なのに意外と車通りは少ないので、我が家に帰る時も、車はスッと入れます。
永住の人は少ないのでは？とのご意見を見かけましたが、我が家は永住の予定です。また、国分寺市内や近隣の市から、このマンションへ住み替えされてる方も多くお見かけします。ある方は、子育てが終わって、前の家を売り、最終の棲家としてこちらを選ばれたと言ってました。駅から近いと、歳をとってから便利だとおっしゃってました。車なしでもあちこちでかけられますからと。それを聞いたことが、我が家をここに決めたきっかけにもなりましたので、参考までに投稿してみました。602さん、こちらの購入が決まりますよう、願ってます。ここでなくても、最終的に素敵な物件に巡り合えますよう願ってます。

[604: 同じく検討中]

お住まいの方の良いお話、参考になっております。私の検討段階での感想としましては、とにかく駅への近さ、これが第一のポイントだと思いました。近くの大規模駅、挙げると立川・吉祥寺・三鷹などですね、これらの駅は商業的には大変魅力的なのですが駅前に住むことができません。それがこちらリビオとの違いだと判断しております。そして第二のポイント、仰るようにゴミ捨て・駐輪などなど、この「いつもとる行動」のストレスの少なさ、これは住んでいると本当に実感することと思われ、言葉では些細なことですが実際はできる限り楽であることが快適さの要です。このようにメリットも多いのですよね。

[605: 物件比較中さん]

場所が良いので、検討しようと考えています。
駅にこれだけ近いと便利ですし、お買い物にも困らないのでいいなと思っています。
自転車も便利に利用できそうなので、実際の部屋を見て決めたいと計画中です。

[606: 物件比較中さん]

南口商店街というのは栄えているのかな、あまり情報が出なくて行ってみないとわからない状況です。

丸井の食品部はうちの近くにもありますけど若干高い印象です。
見たとことスーパーは他に北口の西友と南口のマルエツのみ、もう少し歩いても良いのであと一、二店舗あれば買い物環境は文句なしだと思っていますが、ありますか??
どうしても足りない場合は立川が車で行きやすそうです、府中はちょっと遠いですよね。

[607: 入居済み住民さん]

買い物環境について、私が普段利用しているお店を紹介してみます。おっしゃるとおり、丸井、西友、マルエツは利用してます。私の場合ですが、普段食品や日用品は、西友のネットスーパーで買ってしまうことが多いです。1番多く西友を利用してます。西友は、ネットだけでなく、歩いていくことも多いです。駅の中を通らなくても、リビオの東方面の線路の下をくぐって北口に行けるので、西友までおそらく徒歩3分くらいですよ。丸井は、多少高いですが、野菜や魚、肉などの品質が抜群にいいので、利用してます。トマト、みかんなど、西友とは味が全く違ってビックリするほど美味しいです。マルエツは、ごくたま〜に、何か買い忘れがあったときなど、利用します。あとは、北口に、自転車で7分くらいでしょうか、OKストアがあります。ひと月に一度くらい利用してます。とにかく安いスーパーなので、まとめ買いなどに便利です。あと、南口に自転車で7分くらいでしょうか、京王ストアがあります。私はほとんど利用してません。京王ストアの向かいに、ケイヨーD2があります。そこはよく利用します。新居に引っ越すと、色々とキッチン用品や収納用具が必要になるので、引っ越したばかりのときはD2によく行ってました。あと、電車に乗って一駅の武蔵小金井に、イトーヨーカ堂があります。食料品も買えますし、日用品も買えます。赤ちゃん本舗も入っているので、子ども用品など、ヨーカドーで買ってました。こんなところでしょうか。食料品、日用品メインにお答えしてみましたが、利用目的は合ってましたでしょうか？

[608: 入居済み住民さん]

追加
お車ということでしたね。お車ですと、OKストア、ヨーカドー、京王ストア、ケイヨーD2は全て駐車場完備なので、車で行きやすいです。我が家も土日は車で行くことが多いです。府中は、車でも15分かからないで行けますよ。府中には、村内家具、島忠、ニトリなどの家具屋さんがたくさんあるので、引っ越した当時はしょっちゅう車で行きました。個人的に村内家具はお勧めです。府中駅までは、南口からバス一本で行けます。バスは五分〜十分間隔で出ているので、バスで行きやすいです。20分かからないと思います。贈り物などを買うときは、府中へ行ってデパートで買い物します。電化製品は、吉祥寺のヨドバシカメラか立川のビッグカメラ、というところです。何だか脈絡なくたくさん書いてしまい、失礼しました。

[609: 国分寺で検討中]

＞６０８　たくさんありがとうございます、見に来たら充実の情報提供さんがいてくれて良かった。府中や立川も生活圏内と見ていんですね、これは考えてなかったことでして検討意欲も増すというものです。

ムラウチは東府中方面だったかと思います、以前甲州街道を通ったときに見たものですから。でも国分寺街道を真っ直ぐ南下して甲州街道を東に行くだけ、かなり近いですよね。

電車環境は中央線が主体になりますが車環境は見る人によっては制限がありません。
物件も生活の仕方次第で随分と便利さが増すと勉強になりました。

[610: 匿名さん]

なかなか、残住戸が捌けない中、最終的にこの物件もバルク売りするんですかね？

http://www.zakzak.co.jp/top/200812/t2008121636_all.html

私が見たところでは、(もちろん、駅至近のメリットもありますが)

・電車通過時の爆音(線路側の外廊下では、場合によっては会話に支障が出る)
・どうしてと思うくらいの外観の低仕様
・価格に見合わない内装／設備の貧弱さ
・いずれ訪れる更新時の莫大な費用はどうするんだろう？と考えてしまうタワーパーキング

といったところで、この販売状況となっているのでしょうね。

[611: 匿名さん]

逆に新築だから価格と環境を他の物件と比較して一度はスルーされてしまうのかなあと自分は考えます。ここがもし中古で安めに出ていたら「あれ、駅近いじゃん」って感じで手を出すかもしれません。駅近といえど若干価格が高いのかもしれないですね(うち予算少ないんでそう思えるだけかもしれないですけど、汗)。もう少し安かったらとっくに売れてる気がするなあ。

[612: 匿名さん]

一般論としてのマンションのタワーパーキングの更新問題

タワーパーキング設備の更新時期が来て、その費用が莫大なものと判明
　　　　　↓
共有部なので、駐車場利用者以外も含めた、区分所有者全員の高額な
一時金負担が現実となる
　　　　　↓
組合総会で一時金負担(更新費用)のための特別議決の必要数(3/4以上)が
確保できず、否決される
(そもそも駐車場の数が住戸の半分にも満たず、賛成票が不足)
　　　　　↓
タワーパーキングが解体or使用禁止となり、(ほぼ)駐車場無しの物件となる
　　　　　↓
設備面でのネガティブ要因となり、物件価値に影響

ま、一般論で想定されるひとつのケースなので、この物件でどうなるかは分かりませんが…

[613: 匿名さん]

一般的にタワー式駐車場が建て替えるとなる年数はどのくらいなのでしょう？
駐車場が老朽化して建て替えとなれば、駐車場を利用していない世帯にも負担があるのですよね。
建て替え費用は高額だと聞きますし、納得がいかないのは当然かもしれません。

[614: 匿名さん]

＞＞613

できて10年ぐらいから異常が出始めたという事例を見ました。

各マンションの駐車場によって耐用は違うと思いますが、この異常が出始めるであろう予測時期よりも前に建て替えることが必要ですよね。

10年と想定すると永住の場合3度4度と行われることになりますか・・。

費用が気になりますねぇ。

[615: 匿名さん]

メーカーによると、タワーパーキングの建築価格は収容台数1台あたり約300万円(基礎別途)、
その費用の内訳は、建物3割、機械装置7割とのこと。
従って、全戸数100戸、駐車場40台とすると、機械装置の更新費用・一時金は下記となる。

機械装置更新費用：300万円×40台×0.7(機械装置部分の割合)＝8,400万円
1戸あたりの一時金負担額：8,400万円÷100戸＝84万円(旧機械の撤去費用別途)

機械装置の償却は15年、実際はもう少し使えるだろうけど、補修費用が年々かさむようになり、
やむを得ず更新となるが、デペの作成するマンションの修繕計画では機械装置の更新を考えた
ものになっている所はほとんどないと思う。(駐車場収入では賄えないので書けない？)

というわけで、タワーパーキングでは、多くの場合、更新時の高額一時金の発生は避けられないのかもね。

[616: 物件比較中さん]

外観は別に気にしないんですけど線路沿いという環境はどうしても気になりますね･･･。
これを良しと決めればすぐにでも買えるのですけど･･･。

そこでこの懸念材料を合わせて受け入れられる本物件の利点を考えている最中です。

→超駅近
→駅規模大
→中央特別快速あり
→完成済みで全販売住戸が見れる

最後のは何気に嬉しいです。
ＭＲだけではわからない雰囲気がありますから。

[617: 匿名さん]

>615さん
概算を拝見いたしましたが、やはり各戸で負担する金額が高額になりますね。
計画して積み立てていれば別ですが、普通は80万円を急に捻出できるとは思えないので、
反対意見が多数出る事は目に見えていますねぇ…
駐車場重視でマンション選びをするわけじゃありませんが、軽視はできない問題だと
思います。

[618: 615]

>>617さんへ
あくまで、一般論として戸数と駐車場の数を仮定し、設備メーカーの公表している費用から出した試算です。
なので、この物件の場合の更新費用がどうなるかは分かりませんが、結構な額にはなりそうですよね。
一度、「駐車場設備の更新は、修繕計画ではどうなっているんですか？」とズバリ聞いてみるといいでしょう。

[619: サラリーマンさん]

ここの駐車場ってまだ空いてるんですか？

駅に近いことから予想すると車なんて要らないと思う人が多いんじゃないかと思って、車大好きな自分は一台分はあるだろうと思ってるんですけど。。

国分寺での生活メリットって車で遠出して行かないといけないお店がないってことだと思うんですよね、全部駅で済むというのは大規模ステーションの魅力だと思ってます。

まあそれでも車好きなので立川や吉祥寺、府中あたりまで車で遊びに行こうと思ってます。

[620: 匿名さん]

管理費が高すぎだね～
24時間常駐でもなく、かつ100戸超の物件なのに何で月2万円超(60平米台除く)も取るわけ？

[621: 匿名]

>>620
>>管理費が高すぎ

そこは否定しません、というかできません..

それにしてもなんでこんなに高めなんでしょうね、どこかにお金がかかる要素があるのだと思うんですけど。

でないと徴収した管理費は何処??
という疑問が当然住人から生まれてくるのではないかと。
自分は24時間常駐に変更してもらえれば安心だし払う価値があると見てます。

[622: 匿名さん]

一橋学園の駅近にこことほぼ同じ販売戸数のルフォンが出来ますね。
ここから駅一つ行ったところですが、ここよりも2000万円近く安いし、騒音に悩まされることも無さそうだし、外観もここよりもはるかにいいね。
毎日中央線の最終近くで帰って、多摩湖線の最終には間に合わないという以外はルフォンの方が良さそうですね。

[623: 物件比較中さん]

一駅の違いは雰囲気も違いますから侮れないんですよねえ。
価格差が大きいので魅力的ではあるんですがやはり国分寺駅というステータスは自分の中ではそれなりに大きいですよ。
でもたしかに一橋学園のほうは割安、逆にこちらは割高な見解は持ちました。
そしてそれでもこちらを選びたい自分・・便利な立地ですからねえ、都心まで毎日一本で往復できる条件はベストではあります。

[624: 匿名さん]

中身を取るならルフォン、どうしても国分寺と言う名がほしい人がここという感じですかね！？

[625: 匿名さん]

私も、管理費は高いと感じていました！
管理が必要な共用施設があるわけでなく、24時間有人管理でもなく、
コンシェルジュサービスがあるわけでもないのに何故？
駅に近い関係してくるのでしょうか？管理会社へ支払う管理委託費が高額に
設定されているのでしょうか？

[626: 購入検討中さん]

>>624

私はその解釈です。

ずっと国分寺内で生活することになる私としては、徒歩で行ける場所が商業メインエリアであることは楽しみの一つになると表います。

正直に言いますと住まいとしての環境はリビオは最高だとは思っていません、坂もありますし、やはり線路沿いという条件もありますから、汗。

でもこれだけ便利な立地は諦めきれないです。

[627: 匿名さん]

626さん
何を重要視するかは人それぞれですね。
個人的にはルフォンと比較すると、ここは1000万円程度安くても良いかな！？という感じがしています。

とにかく良い物件が見つかるといいですね！

[628: 購入検討中さん]

とうとう1000万値引きに入りましたね！！！
残り15戸ぐらいでしょうか。
パークシティも値引き500万~700万ぐらいみたいだし、
変な立地でマンション建ててはダメですね。
大手というネームブランドだけでは通用しないですよ。あそこの立地じゃ！！！！
管理費が高いのは管理会社の利益率がそれだけ高いからですよ。
管理内容なんでたいしてどこも変わらないしね

[629: 購入検討中さん]

628さん

1000万値引きとはどこの情報ですか？
公式HPにも載ってないしSUUMOにもないですが・・・。
ソース出していただければありがたいです。

ちなみに残り戸数は6戸みたいですね。
悩みどころです。

[630: 匿名さん]

バーゲン状態で値引きが大きいからって買っちゃったら、後が大変でしょ
これだけ売れ残ってるのは、まさに市場の評価なんだから

何で？ってくらい管理費が高すぎるし、資産価値もバーゲン品なりのものしかないし

[631: 匿名さん]

節約の人生を送ってきたおかげで計算上はこちらを購入しても将来次の物件を考えることができる余裕を持っています。我が家としては初めての国分寺という土地に住むにあたって、一番栄えている駅の傍の物件を選ぶことが不便がないと見ております。鉄道とも縁のない生活だったものですから線路が近い住まいというのは物珍しい限りですが、電車に乗るのに歩いてすぐという立地は気に入りました。

こちらを購入、そして住んで。そして将来は国分寺のどこか違う物件を、その時の新築の中から探そうという計画でいこうと思います。

[632: 匿名さん]

ルフォンとここの比較だと、あっちは駅から徒歩２分ここは徒歩３分。
でも、ドアツウドアだとここはプラス２～３分は見る必要があるのに対しあっちは駅が小さい分ドアツウドアでもほぼ２分で行けそう。
実質的に都心への移動時間の差は乗り換え時間位ですね。

[633: 匿名さん]

私が思うのは、国分寺駅と駅前は満足いくほどに便利で賑わいもあるのですが、少し駅から離れると途端に何もなくなる、一点集中的な地域だという印象が見学時にあったものですから、国分寺の一番便利な部分に近接するマンションという見方ではとてもいい評価をしたいです。ずっと言われているように「音」があるんですけどね、、それだけ便利な場所だという証明でもあるんですよねぇ。

[634: 匿名さん]

なんともはや、強弁にもほどがあるってもんで…

[635: 匿名さん]

632さんが言われるとおりルフォンとの比較だと交通アクセスの差は実質5分弱程度でしょう。
たったそれだけの差のために2000万円をプラスで払えますかね？
しかも物件そのものはあちらの方が良いですよね。

[636: 匿名さん]

結局1000万の値引きはガセだったんですか？
公式ホームページでは、3LDK・4LDKがそれぞれ5,190万円～6,700万円と言う価格設定ですが
旧価格はもっと高かったのでしょうか？
しかし管理費は高い！ローン以外の費用が高いので管理費の不払い等トラブルが予測されますね。