総会に管理会社って呼ばなきゃいけないの？

[入居済み住民さん]

総会（定期総会、臨時総会）や理事会にいつも管理会社の人が来るけど、
なぜ来るの？

管理組合の住人だけじゃだめなの？

それとも理事会が日程を教えるから勝手に来るの？

個人的には監視されてるようで、態度も偉そうで嫌なんだけど・・・

みなさんのマンションではどうですか。

[1: 匿名さん]

管理会社が総会に参加する権利は
組合が依頼しない限り発生しません

まあ一般的には誰も何も考えてないだろうから
管理会社が普通にいるけど

[2: 匿名さん]

そうですね。お膳立ても進行も『理事会支援』で管理会社がやりますけど、出なくてもなんら問題はないです。

[3: 入居済み住民さん]

さっそくありがとうございます。

規約では業務支援となっていますし、

ただいつも当たり前にいるので監視されているようで

すごく威圧感があるんです。

規約をきちんと読んでいる理事会ならきっとよばないでしょうね。

[4: 匿名さん]

集計とか記録とか議事録案作成とか自分たちでやるつもりならいいんじゃない？

[5: 匿名さん]

『個人的には監視されてるようで、態度も偉そうで嫌なんだけど・・』

スレさんがその様に感じておられるなら、間違いなくダメな管理会社でしょうね。
管理会社は総会、理事会等に出席の権利も義務もありません。
ダメ管はほとんど嘘を絡めてくるので、組合員だけでよく話し合うことが大事なことです。
ＰＣ検索で基本的なことは分かりますので、議事録を自分たちで作れば、良い管理組合ができます。

[6: 匿名さん]

自分の管理委託契約書を読みましょう。
総会用の予算案と決算案の素案は管理会社が作成し、理事会で議決されますから、本来は管理会社が出る幕はありませんが、
総会支援業務として裏方的業務も契約に入っていれば、当然に管理会社を出席させなばなりません。

[7: 匿名さん]

予算案、決算など管理会社に委託させている部分においては、全て録音テープに採って、質問などして置く。
後日検証する時、あらたな問題点が見つかる事もあります。
毎月の帳簿のコピーを要求したほうが安心ですね。

本来なら予算案、決算の説明及び質疑応答が終われば、管理会社の義務は終わりだから、帰ってもらえばいい。
総会支援業務などと言いながら、ここからサギ行為が始まる、裏方業務契約などと言っても、社会的に、
　認められないような契約でしょうから、関係ないので帰らせる事です。

ダメ管の場合、他の議案が出されていたら、議案の説明が簡単に行われるでしょう。ごく形式的にね。
すでに賛成票を集められているから、今更何を言っても遅いのです。多分理事長もグルでしょうから。

議決権行使書が、このところ問題になっていますが『偽造』などは多いにあることだと思います。

『採決』方法を変えなくては、トラブルは解消することは無いでしょう。
『国政選挙』、のように『投票用紙』を『投票箱』に入れる方式を『法令』で定めて貰える様、
国交省担当大臣、野党党首に嘆願書を送り続けることです。ﾏﾝｼｮﾝ票の欲しい政治家は飛びつくはずですよ。
参議院選挙は近い。　いまが　チャンス！！！

[8: 匿名さん]

みなさん、どうもありがとうございます。
スレ主です。

管理会社が当たり前にいるのは、理事会が無知無能だからだと思います。

規約を読みこんでいる役員が一人もいないし、組合員が要望書を出してもまるっきり無視されます。

こういう場合はどうしたらいいでしょうか？
１組合員として総会招集を請求したとしても理事会には無視されると思います。

総会の議事録も管理会社まかせで、１カ月以上かかり、
しかも都合のいいことだけ、約半分くらい。
中には住民を挑発するような内容もあり、本当に腹ただしい。
ちなみに管理会社は「日本○○ズイング」といいます。

そんな議事録を役員はろくに読まずに押印して配布してる。

いくら説明しても考えようともしない、やる気のない役員ばかりでホント失望です。

NO7さん、ご丁寧にありがとうございます。

理事長、グルになれるほどやる気ありません。
議決権行使書ですか？
今度よく調べてみます。

外部オーナーは役員にならない代わりに月２５００円支払うと言うのも最近知りました。


「やる気なし脳なし理事会」を動かした経験談などあったら教えてください。

みなさんの誠実なご回答に感謝します。

[9: 匿名さん]

>全て録音テープに採って、質問などして置く。 後日検証する時、あらたな問題点が見つかる事もあります。

情けない。役員を即刻辞任すべきです。
管理会社は帳簿からの素案作りのみで、議案作りは理事会決議によるので、飽くまで理事長の責任と総会での説明が必要です。

[10: 匿名さん]

ＮＯ，７です。　　少しでもお力になれたら嬉しいです。
区分所有者の５％くらいの人が、団結出来れば、必ずいい方向に向かいます。
ダメ管、ダメ理事らに何を言っても、徒労に終わるでしょう。　彼らは絶対に反省しません。
畑を荒らしに来る、害虫、イノシシ、ムジナの類だからです。　家族らには知られたくないでしょうね。
なるべくエントランスに出て、多くの人に『ビラ』を渡し『採決方法の変更を訴える』事です。

[11: 匿名さん]

>区分所有者の５％くらいの人が、団結出来れば、必ずいい方向に向かいます。

うちは３８世帯のマンション
５パーセントなら２人の計算になるけど力が足りません
ほんと大変です
無関心な区分所有者は今の管理費、修繕積立金の金額が永遠に続くと思ってる
無知な連中ばかりです

相手はＧ人社

[12: 匿名さん]

>「やる気なし脳なし理事会」を動かした経験談などあったら教えてください。

経験談→自分が理事になった。

こういう人かなり多いですよ。
でも、この程度の事も分からない人には難問ですよね。

スレ主もこれですべて解決するハズなんだけど。

[13: 匿名さん]

NO9さん、ありがとうございます。
スレ主です。

おっしゃる通り辞任すべきだと思います。

私としては、全部こちらでやるし　なんでも手伝いますよ、と言ってあり、規約改正により立候補を認め役員人数を増やすという要望も総会で出していますが、管理会社に妨害されています。

文書も何度か配りました。でもまるっきり無視。
手紙を書いてもメールしても訪問しても。

管理会社を上司か先生だと思っているようで、なんでも「管理会社に言えばいいのに」という始末。
管理会社は理事会で決めなければ何もできない　という
たらいまわしです。

ホントお恥ずかしい。

[14: 匿名さん]

NO12さん、ありがとうございます。スレ主です。
立候補の意思は何人かで前から出していますし、規約変更の要望も出しています。
しかし規約変更させまいと管理会社がでたらめな議事録とアンケートを作り、妨害しています。
理事会は管理会社にまかせっきりでろくに読まずに押印して配布しています。
そのあと訪問してもみな隠れて逃げてばかり。
さすがに早朝、深夜まで訪問できないし。
輪番制で役員が回ってくるのを待つしかないのでしょうか？

[15: 匿名さん]

NO6さん、ありがとうございます。

契約書では総会の業務支援と載っています。
これって「依頼があればお手伝いますよ」という権利であって、総会に出なければならないという義務ではないと解釈しているんですが、違うのでしょうか？

[16: 匿名さん]

NO11さん、ありがとうございます。
５％だと二人なんですね。役員より多い人数でないとダメでしょうね。
役員も全てやる気なしですか。役員のご経験もあるのでしょうか？総会出席率はどのくらいですか。
G人社とハウズイングは本当に評判悪いですね。

[17: 匿名さん]

>輪番制で役員が回ってくるのを待つしかないのでしょうか？

管理規約に、組合員による総会招集手続きが定められていますので
その手順に従って、役員になればＯＫです。

立候補者が数名いらっしゃるという事ですから、手分けすれば簡単だと思います。

[18: 匿名さん]

NO17さん、ありがとうございます。
おっしゃる通り、署名も集まっていますが何しろみな無関心で、総会に人が集まりません。そうなると総会は開催できないんです。役員さえこないんですから

[19: 匿名さん]

>>18さん

組合員による総会招集の要件をみたすくらいの署名は集まっていますか？
まだ足りなければ、まずは署名集めでしょう

相手があっての話ですから、無関心でしたらイケますよ
煙たがられているんだったらムリですが。

[20: ビギナーさん]

＞契約書では総会の業務支援と載っています。 これって「依頼があればお手伝いますよ」という権利であって、総会に出なければならないという義務ではないと解釈しているんですが、違うのでしょうか？

契約書ですから中味を見ないと分かりません。
管理組合から依頼があった場合と規定してしていればその通りですが、この様な条件が付いていない場合は、管理会社の義務であって不履行の場合は損害賠償の対象になりましょう。重ねて言いますが契約書は本文を含めて良く読むべきで、双方が勝手な解釈ができる契約書は条文が不備なことも考えられます。

[21: 匿名さん]

NO18さん、ありがとうございます。
署名は集まっています。

煙たがって何も反応ないのは役員と管理会社です。
住民は署名してくれるくらいなので無関心ではないですが総会出席率は３分の１です。

[22: 匿名さん]

ビギナーさん、ありがとうございます。

よく読んでいますが、「業務支援」とだけあります。ん。
他にも曖昧な表現多く、管理会社に尋ねると向こうの都合のいい解釈、説明をしてきます。
おっしゃる通り、わざと条文不備にしているのだと思います。

[23: 匿名さん]

>住民は署名してくれるくらいなので無関心ではないですが総会出席率は３分の１です。
それだけ出席率が高ければまだやり直せる
がんばって
うちはもうダメ１０分の１も出てない

[24: 匿名さん]

↑マジで！？　１０分の１って、どんなマンション？何世帯？管理会社はどこ？

[25: 匿名さん]

組合員の1/5以上の署名は集まるの？　集まったら臨時総会出来るね。
議案は何か知らないけど、管理会社関係なら根回しは慎重に。

[26: 理事長経験者さん]

>「やる気なし脳なし理事会」を動かした経験談などあったら教えてください。

住民（組合員）が、揃って興味を持つのが「値上げ問題」です。
管理費は、おそらくどこも余裕があるでしょうけど、修繕積立金をメチャクチャに安く見積もっている修繕計画は多いですから、一度見直してみてはいかがでしょうか？

とは言っても、修繕計画にある金額の多寡を、素人が判断するのは難しいですよね・・・
私のマンションの場合、国交省の標準様式と見比べて、修繕すべき項目が多数見つかったので簡単に発覚しましたけど。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/manseikanri.htm

当時、私は理事ではなかったのですが、質問として管理組合と理事に文書で提出しました。
項目が少ないというのは、誰の目にも明らかですので、理事会も無視はしませんでした。
で、見直しした結果、３０年後には大赤字だと判りました。

積立金不足→値上げが必要

となると、総会への出席者数も増えます。
ウチの管理組合だと、前年に６５戸中１８戸の出席だったのが、値上げが議事に載ったとたんに５５戸に増えました。
管理組合、理事会への関心も一気に高まりましたね。
しかも、これだけ出席すると、値上げ案を議場で否決に追い込むこともできます。

「値上げの前に、無駄をカットすべし。管理委託先もゼロベースで見直し！」
という意見が通り、廃案になりました。

まあ、理事長を引き受ける羽目に陥り、その後の委託会社変更は大変でしたが・・・
やるべきことをやれたので、今は良かったと思っています。

良い事例とは言えませんし、トピずれではありますが、ご参考まで。

[27: 匿名さん]

このﾏﾝｼｮﾝの場合は、今の内なら救いようがあると思われます。
５％にコダワラナクていいんです。そのﾏﾝｼｮﾝ次第です。
総会に人が集まらないのは、採決方法が良くないからです。
『賛成の人は手を挙げてください。』多くはこのやり方だと思われますが、このやり方は日本人には、
適していませんし、ﾏﾝｼｮﾝはお互いに気を使いながら、生活していますよね。手を挙げるとき多くの人は、
まわりの気配を読みながら、手を上げます。真っ先に手を上げる人は、管理会社の手先です。




おお

[28: 匿名さん]

理事長経験者さん、
素晴らしいですね。ありがとうございました。

修繕計画の見直し・・・
議事録には次の理事会で検討する　とだけ書いてあったので
次回つっこもうと思います。

駐車場の問題も要望出したのですが、無視されっぱなし。議事録にも載っていません

[29: 23]

>>24
築１０年で世帯数は５０です
管理会社は某人社です
工事費や点検費で食い物にされてます

[30: 匿名さん]

↑　合人社かー　大変だなー
　まだ１０年なら大規模修繕工事は急ぐ事は無いですね。　将来のこと考えて準備は必要ですね。
　この掲示板のこと多くの人に知らせて、皆さんに認識を深めてもらうのは大事ですよ。
　今は一人でも多く味方が欲しいところですね。　合人社は数人、手先を作ったかも。　
　合人社、手先に何を言っても無駄です、逆にこちらの情報を握られ不利になります。
　

[31: 理事長経験者]

26です。

その管理会社が悪いとは申しませんが、私の提案「修繕計画の見直し」は難しいかも知れません。
おそらく「別料金」を言われると思われるからです。

流れを見るに、理事会が、予算立てまでして見直しをしようと考えないでしょうから。

[32: 匿名さん]

理事長経験者さん、ありがとうございました。
お礼が遅くなりすみません。
別料金・・・可能性高いです。
きっと駐車場も同じです。
知り合いのマンションでも、駐車場代が高くてマンションの駐車場空きが多いのに、駐車場つぶそうという話にもならないそうです。
無能な理事会が全て悪いですね。

[33: 匿名さん]

管理会社は出欠だけとらせ退席させるのが一番良い方法。
特に管理会社の決議の時は外して貰う。
管理会社に納得してない時は是非お試しを。

[34: 匿名さん]

↑　　
　３３　賛成　
バカな理事長だと、それが出来ないけど・・・

[35: 匿名さん]

３３さん、３４さん、ありがとうございます。
もっともですね！提案してみます。

[36: 理事長経験者]

う～ん。お気持ちはわかるのですが・・・

管理会社の変更をするには、

１）理事になる。できれば理事長になる
２）管理会社の委託費が明らかに高い、または職務怠慢である
３）相対的に、現状より明らかに良くなる他の管理会社がある

こういったこと条件をクリアしないと難しいと思います。
現在の管理会社のやり方云々より、住民の意識はそれほど高くはないということから。

私は管理委託先の変更をしましたが、おそらく理事長だったから出来たことです。
しかも、自分自身が意思を持ってやろうと思ったから。
おそらく、傍から言われたから始めた、ということだったらやり切れなかったでしょう。

問題提起をされることは結構だと思います。
管理会社を総会から退席させることくらいは、総会の場で提案すれば出来るかも知れません。
ただ、その「退席させた後」に、上記の２）か３）くらいのネタは用意しておかないと、得るものなく終わるかと懸念します。

管理会社はトピ主さんが今後理事長にならないように画策するかも知れません。
そうなると、課題を解決する手段を失いかねませんよ？

総会を「引っかき回す人」「反対ばっかりする人」というイメージを与えず、今はじっくり情報収集をする時かも知れません。
決して、焦らないでください。急いては事をし損じます。

[37: フロント]

私たちは出たくて出席しているのではありません。
土日公休で、休日出勤手当ても残業手当も、振り替え休日手当ても出ません。
お願いです。こなくてもいいと思っているのなら、どうか呼ばないでください。
好きで出てるんじゃないんです。
出なければ、議事録も丸投げされることもないし、組合の内輪もめに巻き込まれることもないし。
組合だって、管理会社がいなけりゃ、契約更新ももっと自由に話し合えるし、いいことだらけ。

全国２万人のフロントの代表としてお願いします。
どうか、管理規約の取り決めどおり、理事長からの出席要請以外は基本管理会社は出席しない、ということを一般化してください。

[38: 匿名さん]

>>37
何、筋違いの泣き言言ってるんだ？
御マンション管理組合との契約では総会への出席は取り決められておりません。そこで特にご依頼のない限り、フロントは出席致しませんと言えば良いだけではないか。

[39: 匿名さん]

強がり言いなさんなよ。

[40: 匿名さん]

ダメ菅の社長、幹部らにそんな言い訳は通用しません。
人相の悪いフロント数人で理事長宅に押しかけシツコク＠しつこく説得位しますよ。
そういう事態にならないように、理事長には、こずかい銭を渡すように心がけています。

[41: 人相の悪いフロント]

理事長さん、そないなこと言うなや。
まっ、悪いようにはせんから。
これ少ないけど、遣うとって。いや、遠慮なんとせんと、水臭いやおまへんか、ガハハハ

[42: 匿名さん]

>>37
うちのマンション、管理委託契約書に総会支援、理事会支援が業務として入っているよ。
総会の出欠確認や、議事録案の作成もきちんと委託業務の中に入っている。

逆に委託していないことをやったり、契約内容を勝手に変えるのをやめて欲しいんだよね。
・管理会社フロントが総会の理事席横に陣取って、組合員からの質問のほとんどに理事に
成り代わって回答。
・出欠確認のために、マンションの管理員が総会当日は窓口業務を放棄。
（総会開催日時は、窓口業務の契約時間内）

[43: 理事長経験者]

>>37
フロントさん。
お気持ちはわかります。本当に、文句言われるばかりの仕事ですよね。

でも、世の中に必要で、大切な仕事であることは確かです。
トピ主さんも「監視されてるようで、態度も偉そうで嫌」だと仰っているわけで、それがなければ管理会社に同席してもらうことを否定はされないと思います。
本来、出席者に「やっぱり、管理会社がいると頼れるなあ」と思ってもらうべき仕事で、それがないのに偉そうだから否定されているわけです。

もちろん、仰るとおり、管理組合や理事会がしっかりしていれば、管理会社に同席してもらう必要などないわけです。
でも、そうなると、あなたの業界のビジネスは著しく縮小しますよ？誰だって「高いか、安いか」は、その価値で判断しますから。

誤解を恐れずに言えば、管理会社とは管理組合が未熟であることを前提に成り立っているのです。貴方が願うほどに管理組合が成熟すれば、貴方の仕事は淘汰されるのです。

「呼ばないでください」と言う前に「呼んでもらえる」貴方の仕事に、誇りをもって取り組まれることを望みます。

[44: 匿名さん]

＞逆に委託していないことをやったり、契約内容を勝手に変えるのをやめて欲しいんだよね。
・管理会社フロントが総会の理事席横に陣取って、組合員からの質問のほとんどに理事に成り代わって回答。
・出欠確認のために、マンションの管理員が総会当日は窓口業務を放棄。 （総会開催日時は、窓口業務の契約時間内）

やらせている方が悪いね。

[45: 匿名さん]

>逆に委託していないことをやったり、契約内容を勝手に変えるのをやめて欲しいんだよね。

昔の関東軍みたいな管理会社だな。
44さんのおっしゃるとおりです。昔だって、政府や参謀本部がしっかりしてりゃ、さしもの関東軍もああまで好き勝手はできなかったでしょう。

[46: 匿名さん]

理事長経験者さん、いつもありがとうございます。
管理会社の変更まではまだ考えていません。
変えてもいいくらいには思っていますが、他が比較にならないくらい良いとも思えませんし、結局は管理会社うんぬんより理事会、住民の意識の問題です。
見積もりをとることさえ賛成しないでしょう。
あせらず策を練っていきます。

[47: 匿名さん]

フロントさん、貴重なご意見ありがとうございます。
本音は休日なので出たくないのだと思っています。
ハウズイングの場合は、総会業務支援ということで来るのだと思います。一度も呼んだことはありませんよ？
しかも理事会にまで来てます。
結局、住民が来てほしくないと理事に言っても、理事会が無知で無関心なので何も言わないんです。
フロントさんが代表して「住民からこういう声がある」とは会社に言えないのでしょうか。

[48: 匿名さん]

NO40さん
ありがとうございます。
実際にそういうことってかなりあるんですか？
ちなみにどこの管理会社です？

[49: 匿名さん]

NO42さん
ありがとうございます。
うちも全く同じ状態です。
偉そうに議長の横に陣取って、全部の質問に理事になりかわって回答してます。理事もそういうものだと思って、すべてお任せしてまるで他人事のようです。

[50: 匿名さん]

理事長経験者さん、NO43のコメント、まったくおっしゃる通りです。
頼られ、信頼されるような態度で仕事してほしいですよね。プロなんですから。