世帯年収１０００万円〜２０００万円の方、いくらの家を買いますか？(その4）

[匿名さん]

その３スレッドが１０００件を超えましたので、
その４を作成しました。

物件額、ローン額、年齢、家族構成、夫婦合算割合、その物件の購入理由など
情報交換をしましょう。

過去スレ
その1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29964/
その2　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29954/
その3　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49949/

[230: 匿名さん]

所得税だけではなく、住民税にも影響しますから、税率50%分が還付ですね。
減価償却が一番金額が大きいですが、その他も経費計上できますので高額納税者にはメリットがあります。
根本的に法律の規定内であっても、色々と抜け道的なことがありますので自己責任でどうぞ。

最高税率の方とそれ以下の方では立場が違うので、一概には言えませんが。
実際に大家さんをしてみないと分からないでしょうね。

[231: 匿名]

減価償却費が節税になる。借り入れ金利は店子が払ってくれるからこれも問題ない。

[232: 匿名さん]

世帯年収1000万～2000万のスレなので、
その範囲内での具体例を教えてもらえないでしょうか？

例えば世帯年収1500万のサラリーマンが、
1500万程度のワンルーム賃貸をローンで購入すると、いくら節税できるか？
と言った事を知りたいです。

[233: 匿名]

もう15年近く1000万以上給与所得があったが1500になっても手取りが増えないことに気付いて、年金補てんになればと思いコンバクトマンシヨンを買い始めた。最初は頭金も少なかったから利益も少なかったが自宅のローンの繰り上げに使うよりアバマンローン繰り上げたほうが利益がでてローン控除も減らないことに気付き、きがつけば年間家賃収入が550万になっていた。

[234: 匿名さん]

２０００万のワンルームマンション
償却期間４７年＝約５０年
１年間の減価償却約４０万　税率３３％として約１３．２万節税

１０年後１５００万で売却
節税効果１０年１３２万円
売却損益５００万

収入＝賃貸料＋節税効果
支出＝銀行支払い＋売却損益

収入＞支出ならいいが
収入＜支出ならいくら節税しても、損をした事になる。

減価償却費は、マンションの価値が下がる分を経費として計上しているもの。
減価償却費は計算方法はきまっているが、マンションの価値は色々な状況で
変わる。

２０００万のマンションが１０年後１５００万と言うのは十分ありうる。
売却損益５００万＞節税効果１３２万
減価償却費だけに限ってみれば、節税効果の方が低い

無論２０００万のマンションが１０年後２５００万で売れる状況であれば
これほど魅力のある投資はない。

[235: 匿名]

232
初年度は諸費用が大きな費用となって不動産所得で300万くらいの赤字になるでしょうけど次年度からはマイナス100万なるかどうかというところでしょう。

[236: 匿名]

私の場合物件総額9500万円ですが残債7000万円、10年後5000万円になる予定です。

[237: 匿名]

マンシヨンの減価償却費はまず購入価格の消費税分を税率で割り戻して建物の価格を求め、さらにそれを付帯設備と本体とに分けて違う償却年数で計算します。

[238: 匿名]

さて、それで毎年還付受けている額は納税額全額。

[239: 匿名さん]

家賃収入は所得にプラスされないのですか？

[240: 匿名さん]

220です。
質問に答えてくださってありがとうございます。
賃貸業について本を買って、私なりに勉強してみましたが、
課税所得９００万クラスの私には難しいように思いました。
まず、原価償却費狙いで新築、木造を考えたのですが
土地を借金して買って、新築を建てるのはリスクが大きいかと。
土地をもともと所有していれば、おいしいと思いますが、、。
中古だと
家賃収入＞原価償却費
になってしまって、かえって税金が増えるのでは？

[241: 匿名さん]

>>239
こまかい事のつっこみなしで
不動産収入＝家賃収入ー銀行支払い利息ー減価償却

これがマイナスなら税務上赤字。だから家賃収入があっても赤字と処理される。
他の所得と合算すれば、税金は還付される。
しかも、減価償却は実際に出ていくお金でないので、その分手元に現金が残る。
これで業者は節税できると言う。

ところが普通マンションの価値は下がる。その分損失が出てる事に普通の人は
気づかない。
マンションの価値が下がる以上に利益を出していれば問題ないけど、それ以下なら
たこが自分の足を食べているようなもの。

[242: 匿名]

価値の下落より残債の減りが上回っているから大丈夫です。ローンはいずれゼロになるけどタダのマンシヨンはないです。家賃が下がるなら損のない範囲で繰り上げ返済すればいいのです。

[243: 匿名さん]

4000万の１Ｌを２戸、2000万の１Ｋを１戸持っていて
自己資金はそれぞれ、900、600、200万円投入して
いるから借入金は当初3100、3400、1800で計8300万円。

15年間は節税で考える。（償却は当然定率法で行う）
投下資本は1700万円だから毎年の家賃の収益と節税
効果が120万円程度あれば7％の運用ができていること
になる。

15年目に退職して節税がいらなくなったら、その時点での
残債が5530万円くらいとして、総額10000万円の物件が
仲介手数料や当初の諸費用込みで6500万以上で売れたら
元金回収できる。
家賃が下がって赤字なら、退職金から５００万程度補填する。
年３０万の収益増なら６％の利回りになる。

[244: 匿名さん]

投下資本を収益で回収しようと考えるから不動産投資は
無意味だと思うのだろう。そりゃ確かにそうだ。
しかし、将来の年金補填と考えたら、賃貸マンションを複数
持つことは意味がある。
デフレの時代ローンは長く持てば持つほど損だが、ローンを
支払うのは店子であるから（空室はあっても２０％を超えること
はめったにない）長く持つほどローン残高は減る。
売却価格＞ローン残高の不等式は長くなればなるほど確実に
なる。
ならば、退職金で中古マンションを買うという案もあるが
まず、ローンが組みにくいし物件も見当たらない。管理ノウハウも
みについていない。
若いうちにローンが組めるうちに高価値物件を入手しておき
ローンが減ったあたりで、自己資金を追加し収益を高めるか
売却して老後資金の足しにするという方が正しい。

[245: 匿名さん]

売却というのは経験のない人には難しく思えるものだが、何度か
経験すれば値付けのコツもわかる。まずは自宅マンションの
住み替えでで経験しておくほうがいい。年収2000万円クラスの
ビジネスマンの中には一回目のマンションを完済して賃貸に出して
二軒目を取得している人もいるが、ファミリー物件は面積当たりの賃料が
安い。１Ｋは面積当たり賃料は高いが、売るときは安くしか売れない。
一件目は売却して仮に譲渡益があっても課税されないし、譲渡損が
でるなら減税の利点があるわけだから売らない手は無い。
それをそのまま２軒目の自己資金にまわすのもいいが、ローン減税と
賃貸不動産の減税をミックスで考える。
一軒目の売った資金が4000万円あるなら、1000万円づつ3年に分けて
１ＬＤＫを３軒買う。初年度は２００万以上諸経費で赤字がでるので
所得税は確実にゼロになる。1000万円は金融資産として運用する。
・・・・まぁ、ここには書き込みしなくても年収1500万クラスの人はだれでも
やっていそうだけど。

[246: 匿名さん]

給与所得での高額所得者のメリットというのは、高額の借入金が
起こせるということ。給与所得の高額所得者のデメリットは源泉徴収で
高額な税金を取られるということ。個人事業者に比べて経費などの
損金算入枠が少ないこと。
私は１０年やってきているけど、失敗したと思ったことは一度も無い。
アパマンローンを金利優遇で借りられるのも高額所得者ゆえのこと。
所得1000万円以下には、あんまり想像しづらい世界だろうけど。
早めにやっておくと、所得が減ってからもその恩恵は続く。なにしろ
年金生活にはいってからも所得税は取られるのだから。
キャッシュフロー＝税引き後利益＋原価償却費
がプラスで
売却価格－残債－取得経費－売却経費－自己資金
がプラスなら何も問題ないですよ。

[247: 匿名さん]

ちなみに、不動産収入５５０万円として
費用計上するのは
減価償却費
借入金金利（建物分）
固定資産税他
管理委託費
消耗品費用
修繕費
入退去の際の清掃委託費
で圧倒的に原価償却費が大きい
確定申告の添付書類でも減価償却費のみ
明細をつけるようになっています。
その他は証拠書類を添付せずに手元においておくだけで
充分。
私の場合、利益は１１０万／年ですが、原価償却費を加味した
不動産所得は－１９０万円（昨年実績）です。

[248: 匿名さん]

自宅の場合でも
ローン残債＋ローン返済合計＋購入・売却経費＋自己資金＜売却価格
なんてことを考えませんよね。
むしろ
ローン残債＋購入・売却経費＋自己資金＜売却価格
でかつ
想定家賃×居住年数＞ローン返済合計＋管理費累計＋固定資産税
なら満足するでしょう。

不動産賃貸でも全く同じ
ローン残債＋購入・売却経費＋自己資金＜売却価格
で
想定家賃×居住年数＞ローン返済合計＋管理費累計＋固定資産税
ならそれでいい。


自宅で繰り上げ返済してローン額を軽減するように
家賃収入を増やしたければ繰り上げ返済する。その違いと
空室リスクに対処するのに充分な所得があるかどうかというだけの
違い。ローンは３ヶ月滞納するだけでアウトだけど空室が３ヶ月は
たまにはある。その際所得に余裕がないとかなりつらい話になる。

[249: 匿名さん]

>>246
＞キャッシュフロー＝税引き後利益＋原価償却費がプラスで
＞ 売却価格－残債－取得経費－売却経費－自己資金がプラスなら何も問題ないですよ
それなら何も問題ないと思います。

税引き後利益＋原価償却費
残債、取得経費、売却経費、自己資金
これらはおおよそ計算できます。
問題が売却価格です。もくろみで計算できますが、実際は売ってみなければ分かりません。

>>243
のように希望通りの金額で売れるよい物件なら問題ないと思います。

ただ、それは物件により異なり悪い物件を掴まされたら、キャッシュフローがプラスでも
売却価格－残債－取得経費－売却経費－自己資金がマイナスなら損ということになると思います。

[250: 匿名さん]

＞問題が売却価格です。もくろみで計算できますが、実際は売ってみなければ分かりません。
そんなことはないです。自分の土地勘のある場所の駅近物件で相場価格がわかっている
場所を買う。それも買ったあと毎年類似物件の価格を調べることです。
都心３区でそこまで値下がりする物件を私は知らない。
賃貸が成り立つのは３区駅徒歩５分以内か３区のタワー物件でしょう。


＞ただ、それは物件により異なり悪い物件を掴まされたら、
その発想がよくない。売り込みにきた物件を買ったらだめ。自分で探して
新築なら抽選で買う。中古なら競りあがって買うくらいでないと。
自分を見る目を養うのは、自宅であれ賃貸不動産であれ全く同じです。
自宅だから一生抱えて我慢すればいいというのは泣き寝入り。

[251: 匿名さん]

不動産賃貸で失敗するのは、変な物件を高い時期に高い金利で借りて
売りたくても残債割れして売れないし値下げしないと買い手もいない
そういうケース。大阪のワンルームなんてまさにそんな状況でしたね。
とにかく、赤字だという人に限って毎月２万とかその程度の持ち出しで
嘆いている。テナントがいないなら問題だけど、年間２４万程度なら
税金還付で３０万くらいとりもどせればおつりが来る。
それと１０年たてば残債が減っていてわずかな追加投資で赤字も消せる。
問題は空室が頻繁だったり家賃が大幅に下がるケース。
そのときに１Ｋだったりすると投売りしかない。
１Ｋはそもそも供給過剰だし今後の時代にそぐわない。個人が投資としても
居住用でも買ってくれそうな物件を買うことでしょうね。
そのためには日ごろから物件をよく見ておくこと。不動産が好きでないと
不動産投資など無理かもしれませんね。

みんな自宅のときにここまで熱くなれるんだから、その情熱を賃貸物件に
むけたらいい物件買えるといつも思っているんですが。

[252: 匿名さん]

>>250
＞賃貸が成り立つのは３区駅徒歩５分以内か３区のタワー物件でしょう。
＞自分を見る目を養うのは、自宅であれ賃貸不動産であれ全く同じです。
そいう才能があり、そういう物件を持っている貴方なら大丈夫ということでしょ。

そうでない人は、注意して不動産経営を考えましょうという事では？。
キャッシュフローがプラスだから大丈夫と思わず、きちんと物件を選びましょという
事では？。

[253: 匿名]

249
投下資本回収が済む頃売却価格が残債割れしていなけりゃ平気だろ。

[254: 匿名]

賃貸物件であろうが居住用であろうが同じ頭金いれていて同じ期間に売却価格が残債割れするなら、失敗という点では同じだが、賃貸は時期がくれば残債が減り売れば頭金の回収ができる。

[255: 匿名さん]

>>253
＞投下資本回収が済む頃売却価格が残債割れしていなけりゃ平気だろ。
頭金の分損しても、借金さえ返せればいいというな平気でしょ。
>>254
＞賃貸は時期がくれば残債が減り売れば頭金の回収ができる。
売れる金額によるでしょ。

[256: 匿名]

とうかしほんとは頭金のことだ。

[257: 匿名さん]

居住用なら損益とか回収なんて無関係な世界。
お金生もうとも思わなければ、目減りしたなんてことも考える必要ない。
売らないでずっと住む人には、月々ローンの返済額と固定資産税くらいしか必要ない。
節税対策。。。？？そんなに上手くいくのかな？

[258: 匿名さん]

節税の話だが、経験上13000万円の収入で、不動産でマイナス２００万円、扶養家族、社会保険控除
医療費控除で５００万くらいあれば、税金は全額還付だと思うが。
共働きだと扶養控除が少ないのだろうな。

[259: 匿名さん]

＞居住用なら損益とか回収なんて無関係な世界。
そうじゃないだろ。
基本買ったとはいえ当面は、銀行とあなたの共有財産だということをわすれてはいけない。
銀行とあなたが、８割、２割の持分であなたに賃貸事業しているようなものだ。
銀行さんは、投資した８割の金に金利をのせた「家賃」をとっている。
あなたは、自己資金分だけ割り引いた家賃を支払っている。
そう考えたほうがいい。

＞お金生もうとも思わなければ、目減りしたなんてことも考える必要ない。
それが社会の仕組んだ罠、買い手の自己欺瞞というものだ。
自分が１００％所有していたらそういう割り切りもいいが、負債が半分以上あったら
もし価格が暴落して残債割れしたら住宅の換金価値はなくなる。

賃貸不動産も居住用不動産も自分の身銭を切って買っている訳だ。
将来の価値動向に将来の生活費を左右される。

＞売らないでずっと住む人には、
そう言い切る自身はどこから来る？人は長い将来どういう生き方をたどるか
わからない。転勤、転職、退職。所詮職業に住居は振り回される。
家を売ったり貸したりは、年収1000万円以上の人生にはかなり頻繁に
あると思うがどうだ？

[260: 匿名さん]

＞節税対策。。。？？そんなに上手くいくのかな？
確定申告の申告書Ｂってもらってきて書いてみなよ。

[261: 匿名さん]

世帯年収１０００万円〜２０００万円の方、いくらの家を買いますか？

というスレでしたよね。そろそろ本題に戻りませんか。

[262: 匿名さん]

7500万円のマンション買いました。４０００万円頭金でローン3500万円。
収入は購入当時1400万円。

[263: 匿名さん]

本題に戻してみましたが、誰も反応しませんね。
それでもって、1000万円繰り上げしようかと思ったら低金利が続くので、１ＬＤＫをもう一軒買ったら
キャッシュフローも健全になったし、節税にもなった。いずれは売っても頭金以上に手元にのこり
そうだから、って話で上の話題にもどっちゃうんだけど・・・。

[264: 匿名]

私 850万（会社員、29才）
妻 450万（会社員、26才）
子供なし
都内6000万のマンションを5700万でローンを組む購入予定です。
返済はフラット35Sを利用します。
因みにワンルームマンション投資２件所有してます。（ローン残債1600万＆1700万）
月の収支は賃料収入と返済を鑑みて＋3000円程度です。
勿論これとは別に確定申告による税金還付と各物件の固定資産税等が発生します。
以上ですが私は無謀でしょうか。

[265: 匿名さん]

無謀。
一生子供を産まずに２人で馬車馬のように働くことになります。
ワンルームマンションは経年毎に賃料は下がります。下手したら破産。

[266: 匿名さん]

ワンルームマンションは投資としてハイリスクローリターンでないかな？
自分はボロアパートの一棟買いから始めて、今はボロマンションオーナーになってる
これがまた税対策には最高なのですよ。

まあ結局面倒臭くなって、そのボロマンションに自ら住んでしまうとういう
現状なんですがね・・・
これから自宅建築予定ですが、同じ費用なら小さなビルを自宅にするイノベーションが
流行だそうなので、ちょっと迷っています。

[267: 匿名]

奥さんの貯蓄があれば大丈夫。ワンルームはサブリースだろうから契約切れの後の空室対応注意。ローン控除とワンルームの還付で納税額こえるだろうけど減価償却の減りによるキャッシュフローのマイナスが心配。

[268: 匿名さん]

大丈夫じゃない？
奥さんが仕事辞めない限りはね

[269: 匿名さん]

月々の返済、約17万、管理費修繕積み立て2.5万円、固定資産税月平均1.8万円、駐車場3万円
計24万3千円
10年後の残債4230万円
20年後の残債2700万円

20年で売って売却価格が4000万円なら1000万くらい残るかな。
＞私 850万（会社員、29才）
49歳のときは2000万くらいもらっているから、おそらく完済だな。
買って大丈夫だと思うよ。

[270: 匿名さん]

給与収入1600万円。不動産所得400万円。専業主婦の妻と子供二人です。
このたび自宅を1.1億円で購入しました。頭金が3000万、ローンが4000万円です。
金利が全期間1.7%優遇というので思い切って購入しました。

[271: 匿名]

4000万円足りない。

[272: 匿名]

＞＞２６４
私と状況が似てます。
但し、ワンルームマンションは４件ありますけどね。。
ワンルームマンション物件（エリア等）次第だと思いますよ。
本当にいいもの（安く購入・エリア）を購入してればキャピタルゲイン出して売れますし。

[273: 匿名]

中古を買い叩いたのか。

[274: 匿名さん]

なるほど

[275: 匿名さん]

この世帯年収が夫婦の合算だとやはり便利なマンションになりそうだけど、夫だけでこの年収（妻は専業主婦）ならば環境の良いエリアの戸建てを選ぶ人が多そうだね。

[276: 匿名さん]

都内で共働きだとごく普通の世帯年収だからね

[277: 匿名]

>>276
たしかに

購入層が一番多い30代中ぐらいで共稼ぎなら、奥さんがパートじゃない限りは1000越えは普通ですね

うちは合わせて1300ぐらいだけど、周り見ても普通な感じ

ちなみにうちは戸建てにしました
妻の職場に近い場所で（妻は自転車通勤）
私は通勤時間1時間(^_^;)

[278: 購入検討中さん]

質問させて下さい。
当方30代半ば　年収1700万　（１馬力）妻は病気もあり働けません。
4年前に建てた一戸建てをローン6000万程で組み　現在残債5000万ぐらい。
事情があって早期に引越しを考えています。4年前当時は年収1000万切るぐらい
で上記の額が組めました。繰上げや他の出費もあり現在貯金は600万ほどしか
ありません。年収は2000前後で頭打ちだと思いますがリストラなどはありません。

現在の一戸建てはせいぜい4500万程度でしか売れません。もし売却損を含めて
新たなローンを組む場合どのくらいまで銀行はＯＫを出してくれるでしょうか。
移住先の地価が非常に高いため満足できる家に住むには7000～8000万はかかり
そうです。もし借りれるなら頑張って繰り上げして返すつもりです。

[279: 匿名さん]

売却・損切りしてしばらくは賃貸に住むという選択肢はないのでしょうか？

[280: 匿名さん]

売却損とローン減税には併用できないような気がしました。
関係ない話なので、詳しい方がいらしたらどうぞ。
あまり必要ない話題だったかな？

[281: 匿名さん]

＞売却損とローン減税には併用できないような気がしました。
できますよん。ただ売却損で普通は納税額ゼロになりますから
それ以上の「還付」がないだけ。
損が少なく納税額が大きければ可能です。

[282: 匿名さん]

で、それ以降の年はローン減税で還付期待できますが、売却損が所得を超えていれば
超えた分を3年まで繰り越せます。ただしローン減税は3年分無駄になります。
私は売却損で所得税、住民税がゼロになる期間は賃貸にいました。
売ったあとさらに地価が下がるのを見届けて買うのも一法かと思いますが。

[283: 匿名さん]

>>278
>4年前に建てた一戸建てをローン6000万程で組み　現在残債5000万ぐらい。
>現在の一戸建てはせいぜい4500万程度でしか売れません。もし売却損を含めて
>新たなローンを組む場合どのくらいまで銀行はＯＫを出してくれるでしょうか。

まず、銀行は融資しません。なぜならあなたが5000万円の債務を返済することを確認
できないからです。
いまある抵当権を抹消するには仲介手数料＋残債－売却額のキャッシュをなんらかの
方法で調達することです。
住宅ローンというのはあなたの年収に対してのみ下りるものでなく、担保物権の
価値見合いでおります。以上

[284: 匿名さん]

残債割れのことを昔はよく「金縛り」と呼んだものです。つまり動くに動けない。
地価下落の怖さはそこです。インフレデフレに関係なくとにかく
頭金は多く。返済は無理なくが住宅購入の基本。
とにかく身内から借金する以外に手はないですね。

[285: 匿名さん]

立地がよければ貸すという手もあるが、４５００万程度の戸建では借りるくらいなら
買うという人が多い。貸しているうちにまた評価が下がれば弱り目に祟り目ということに
なる。2007年に買ったの人でもマンションならまだローン返済できる額で貸すという
手もあったろうに、残念ですねぇ。

[286: 278]

皆様ありがとうございます。
確かに身内から調達するのが良いかもですね。ただこの歳になって親から借金
というのも･･･超短期返済＋高利息で相談してみます。
後、売却損の減税なんですが、その適用が2012年1月1日以降の売却でして、今の政府ではひょっと
したら法律廃止になってるかもしれないので（現法では2011年12月31まで）それも迷っています。
一番良いのは法律が延長されてさらにそれまでに繰上げして売却額ー残債≧０となり･･･というのは
わかってるんですが。金縛りですか･･･なかなか上手い言葉ですねぇ、と感心してる場合でもないか。

[287: 匿名さん]

32歳　現状バイト医　年収1600万
妻　33歳　会社員　年収300万（数年内にやめる）
子　1人（3歳）もう一人希望

物件　土地40坪5300万＋建物2500万＋諸費用

ローン6500万で、残りは現金払い
残金は、有価証券いれて500-600万程度
金利は1.22%変動を予定

数年内に2年ほど留学するつもり（現地給与は出たとしても30万/月程度）ですが、いい物件が出てきてしまいました。人気駅の徒歩圏なので賃貸はしやすいと思います。

帰国後は普通に勤務医をする予定で、年収1200-1400程度を見込んでいます。
子供は中学から私学希望。生活は質素なほうです。

結構きついでしょうか？ご意見お願いします。

[288: 物件比較中さん]

留学するなら買うのは待ったほうがいいですよ。
留学中はけっこうお金かかりますよ。
それに留学によって価値観や今後の進路が変わる可能性もありますよ。

[289: 匿名さん]

>>287

慌てて買わない方が良いですよ。私も高層のマンションを買う契約をして手付を振り込んでから一ヶ月後に海外転勤の辞令が出ました。手付放棄するわけにもいかず、結局引き渡しのために何度も日本と海外を往復して引き渡しに至りました。帰国したら住むつもりでしばらく空家にしていましたが、その後もう少し緑の多いエリアが良くなり、さらに高層マンションではなく戸建てがよくなり、結局そのマンションは売却し、あらためて戸建てを購入しました。海外転勤中に子供が一人増えたというのも大きかったです。また、転勤中の手当で、ある程度現金が貯まったというのも戸建てに変更した理由の一つです。

というわけで、やはり慌てて買わない方が良いと思いますよ。

[290: 契約済みさん]

＞２８７さん
結構大変でしょう。
私も医師ですが、数年前にドイツに留学しかなりお金がかかりました。
留学は就労ビザが下りないので現地給与は難しいのでは？
帰国後にその給与で子供１人は私立で、もう１人希望というのもかなり大変だと思いますよ。
まぁ足りなければ当直すれば良いですが、、、。
私なら帰国後、物件を探します。

[291: 匿名さん]

みなさん親身な意見ありがとうございます。もう少し考えてみます…
バイトするというバッファーがあるので安易に考えてしまいましたが、難しいですかね。

[292: 契約済みさん]

我が家は、引き渡しの後、夫(30代後半医師）の留学の為に、家族(子供３）でアメリカへ行くことになっています。
世帯年収は287さんとほぼ同じ(現在一馬力）です。
ローンは7000万、残金は留学中のローン支払いや留学費用に充てます。
現地給料は出る方向で話が進んでいて、400万/年程度になるそうです。
もっと早く留学するつもりでいましたが、タイミングが合わず、この度契約した途端に留学が決まりました。
留学でどのくらい費用がかかるのかが不安材料です。とりあえず、2年間で1500万くらいと考えています。

[293: 匿名さん]

292さんは、残貯金はどれくらいお持ちなのでしょうか？

[294: 匿名さん]

私も３０代後半の医師で同じくらいの年収ですが、ローンは４０００万で組んでいます。
子供が幼稚園に行き始めると月に数万円＋習い事でだんだんとお金が必要になってきますよ。
うちは子供が２人ですが、休みに旅行に行ったりすることを考えるとこれ以上のローンを組まなくて良かったと思ってます。僕らの職業は退職金もあまり期待できませんし、車も定期的に買い替えないといけないでしょうし、思った以上にお金はかかりますよ。
家が命で、それ以外はお金を使わないというのであればいいかもしれませんが・・・

[295: 匿名さん]

知り合いですが、アメリカに行き、最近帰国した友人がいます。
夫は医師、妻はパートで医師で、こども１人ですが、中学受験やらいろいろあり、
しばらく賃貸に住んでいました。
貸したりは結構面倒なので、賃貸で様子見して、それからの方がその時にあった
ものになると思います。
賃貸なら将来の開業を下見するとかもありですね。

[296: 匿名さん]

やはり頭金を多めにしてローンは抑えないとね。

[297: 匿名さん]

住んでる地域によるんじゃないの？
田舎だと一戸建てだろうし、東京２３区の山手線駅徒歩圏内だと、これくらいの年収では一戸建ては小さいのしか
無理だし。

[298: 匿名さん]

世帯年収1800万円の一馬力です。
渋谷から私鉄で4駅の最寄駅から徒歩10分のところに土地40坪を購入し、注文住宅を建てました。容積100%ギリギリ使いましたが、4人家族で十分な広さです。

[299: 匿名]

具体的に何平米か聞きたいな。

[300: 匿名]

40坪の土地に容積100%使ったと書いてあるのに広さが分からないようでは、この年収のレンジではないな。

[301: 匿名]

指定容積は用途地域によって異なり100％使うと言う表現では、60％の指定なのか200％なのかわからん。

[302: 匿名]

土地は一種当たりいくらと言うくらいですべて指定容積が100％ではないよ。道路斜線もあるし地下室は容積不算入と言うのもあって所得に関係なく君の話はわからないから訊いたんだが。

[303: 匿名]

祐天寺も桜新町も若林も下北も、探せば一種坪120万の土地はあるかもな。でも残念ながら山手線駅徒歩圏ではないな。

[304: 匿名さん]

＞世帯年収1800万円の一馬力です。
って言うあたりからして変。

どうせ書くなら、「私も2000万円弱の年収ですが、世田谷（目黒区？）の
私鉄沿線に１２０㎡の戸建を建てましたけど、・・今土地安いから
敷地も40坪確保できましたよ」くらいにしておけばよかったのに惜しいな。

[305: 匿名さん]

だいたい一種低層なら５０の１００か６０の１５０だが、住居なら８０の２００もあるし
＞4人家族で十分な広さです。
ってのも面白い。130平米でも200平米でも4人家族で充分な広さは誰でもわかる。

幾らでどの広さか書かずに、余計なこと書いてるのがいいねぇ

[306: 匿名さん]

夫　45歳　会社員　年収1000万
妻　45歳　会社員　年収700万
子　2人（息子：私立中在学中、娘：現公立小、私立中希望）

物件　都内土地20+α坪6000万＋建物3000万＋諸費用

頭金　2000万＋諸費用分（残り1400万円の予定）
ローン7000万（夫：4000万、妻:3000万）、25年
金利は0.975%変動を予定 （固定とのミックスも検討）

ご意見お願いします。
無謀かなぁ。

[307: 匿名]

共働きは税金高いから可処分所得で考えるときつい。地価が下がりどちらかの所得が減ればアウト。普通は手元に現金多くというところだが必死で繰り上げ老後はリバースモゲージかな。

[308: 匿名さん]

> 306

十分ではないけど、行けるでしょ。今の土地が安い時の取引だし、　ローン控除もあるしね。

[309: 匿名]

>>305

40 80の方が比率は多いのでは？

[310: 匿名]

ウチは2馬力で、世代年収 1500万。
子供一人で国立高校在学中で、大学も国立の予定。

4600万のローンでマンションを買い替えましたが、住宅にこんなに大金を掛けて果たしていいのかなぁーと思ったりしますね。

306さん、7000万のローンですか？！凄いですね。

[311: 匿名]

309
何が多いか少ないかは都市計画で決まる。用途地域も知らずに知ったかぶりする方が間違いだろ。

[312: 匿名さん]

298です。
色々な反応があって面白いですね。
「世帯年収」と書いたのはスレタイと合わせるため、というだけだったんですけどね。
建ぺい・容積が50/100の一種低層で、東南角の整形地です。40坪と書いたとおり、約130平米。

[313: 匿名]

33歳、世帯年収1000万
扶養、専業主婦、子供3人
5500万の物件に頭金500万＋援助金で、4500万ローン、金利0.98変動

無謀でしょうか？

[314: 匿名さん]

>>313
子供３人次第。

[315: 匿名さん]

年収１０００万のサラリーマンの借金としては相当生活は切り詰めないと苦しいだろうな。３人の教育費を
考えると分相応なローンが吉。

[316: 306]

306です。
ご意見ありがとうございます。

> 307さん
> 308さん

頭金500万増、7000万 25年→6500万 30年に変えて
月返済額を減らしてローン控除終わるまでの10年間お金貯めて、
繰り上げ返済をがんばるようにしようかなと考え直しました。

> 310さん

お子さん、優秀そうですね。
ローン控除もあるし、まあ何とかなるかなぁという気もするんですが、
確かにこんなに家にお金かけてどうするんだという気もします。
小さくても戸建てに魅力を感じるので、買ってしまおうかと。
生活はきちきちになりそうですが。

[317: 313]

やはりちょっときついですかね？

頑張って4000万まで下げてみたらどうでしょうか？

子供は6才、3才、0才です。
小中は確実公立の予定です。

この程度の年収では、3500万位にローンは押さえたほうがいいのだとは思いますが、現在検討中です。

[318: 匿名さん]

世帯の手取りが６０万円として、住居費に１５万円教育費に２０万円、光熱費クリーニング等８万円
交際費３万旦那の小遣い６万ペット関連２万、クルマ関連２万保険関連１万食費７万被服５万
でボーナスから１０万程度補填すればなんとかやっていける感じかな。

[319: 匿名さん]

平日食費終日５０００円×２０日＝１０万円
外食含む食費　１．５万円×１０日＝１５万円
被服費　４万円
光熱水道電話クリーニング　１１万
ペット　食事・シート・トリミング・ホテルなど　２万
クルマ　駐車場　その他　　４万
消耗品・家電　　２万
新聞・書籍　　４万
映画・ビデオ・ＣＡＴＶ　１．５万
住宅ローン　管理費・税　　１６万円
小遣い　　　８万円
医療費　交通費　　　　１０万円
教育費　　　　１４万円
残りは貯蓄、運用。

このくらいがバランスいいんじゃないのかね。

[320: 匿名]

自分年齢32歳会社経営 年収1200万円
妻年齢28歳 国家公務員 年収600万円
子供はいません。

新築マンション
物件価格 8400万円
頭金 500万円
ローン7900万円(フラット35ｓ)
諸経費300万円

残預金1200万円

他借入はなし。

こんな物件を来週契約します。

[321: 匿名さん]

会社名義にしたほうがいいよ。

[322: 匿名さん]

>>320
２４万のローンに管理費、駐車場代ほか３０万でも楽勝だろう。
しかし、こういう人に貸すためにフラット３５があるわけじゃないのに
世の中皮肉なもんだ。
これだけの価格ならおそらく値下がりもさほどなく、２０年で完済し
売って住み替えのシナリオだろうね。格差社会のモデルみたいな例だね。

[323: 購入経験者さん]

>313さん

４５００万　３５年　金利１％　ボーナス払い無し、１２７０００円（月）
　　　　　　　　　　金利２％　ボーナス払い無し、１４９０００円（月）
４０００万　３５年　金利１％　ボーナス払い無し、１１３０００円（月）
　　　　　　　　　　金利２％　ボーナス払い無し、１３２５００円（月）
いずれも元利均等払いの場合

住宅ローンシュミレーションによれば上記位の支払いになります。
マンションの場合、返済＋維持管理費等（月）がかかります。

私も３年くらい前に新築戸建てを買う計画を立てて動いた時にはＭＡＸ５０００万で考えてました。
年収は同じくらいです。
頭金も５００位でした（住宅にかけれる金額は）。

結果、我が家は中古物件を買ってのちに立て直すことにしました。
３１３さんが、現在住宅にいくらかけているかにもよります。
我が家はアパートが７３０００円で住宅貯金が月１０万でした。なので最高で月１５位でも良いかなって考えていましたが、将来がわからなかったので２段構えになりました。
現在は子供２人５歳３歳の４人です。参考になれば幸いです。

[324: 匿名さん]

>>320
年齢、職業、収入はほぼうちと同じですが、
借入は6000万円以内で考えています。

妻に子供ができるとやりくりが大変になりそうなので。

[325: 313]

323さん、大変分かりやすかったです。ありがとうございます。

我が家も今の住みかが8万住宅貯蓄が7万の為、一月13万位のローンなら‥と考えていました。

建物は注文戸建てです。

しかし、子供が大きくなるまでは働きに出ない方向で行くらしく収入はこの先多少は上がるでしょうが一本になりますので、将来の貯蓄を考えるとローン額を押さえたい気持ちはあります。

払っていけそうだし、贅沢出来なさそうだし、悩みます。

もう少し考えてみます。ありがとうございました

[326: 323]

>313,325さんへ

因みに、土地買って注文住宅だと一番めんどいのがつなぎローンでした。
諸費用は住宅ローンで借りる額の一割or組み込める諸費用合計のやすい方を住宅ローンに組み込める
のですが、まずは現金で払って後で帰って来るような感じになるので現金いります。

たとえば頭金で住宅会社に払ってしまうと泣けますので、一時的に利用できる貯蓄でも良いので頭金以外で動かせる金があると良いです。　定期とかになってると泣ける場合があるので

すでに知っている話であったら流してください。

我が家は、不動産手数料、火災保険（地震保険含む）、団信等で２５０万位動いたと思います。
借りた額は１８００万位なので、多く借りればもっと費用はかさみます。

スレ趣旨からずれてしまいましたが、スルーしていただけると幸いです。

[327: 匿名さん]

306さん、310です。
　ローン期間を30年に、頭金を500万増しに、ローンを6500万に、と考えなおされたようですね。これならきちきちせずとも、心のゆとりを持って繰り上げ返済をするための貯金ができそうで、いいじゃないでしょうか？
　我が家も、数年前に住宅ローンを完済しました。そういえば、その時も住宅ローン控除も受けていましたね。今回も、この税優遇策に惹かれ、買い替えに動いたわけです。

　
　
　
　

　

[328: 匿名さん]

>>320

現状がずーっと続くなら全く問題ないでしょ。でも、会社経営だと厳しいかもよ。ローン審査も返済も。この年齢だと会社経営といってもまず社歴と業績が問題になるでしょ。会社経営なら、返済は10年以内とか早めに繰り上げするほうがいい。縁起でもないこと言うけど、会社が30年続いているケースというのは実は非常に稀だもの。最悪、奥さんのサラリーで支払うということを前提にするくらいのつもりで引きしめたほうがいいかもね。

[329: 匿名さん]

>>313

仕事の安定性や今後の年収増加の見込みにもよるよ。瞬間風速で少々年収が良くても、不安定だったらとても高い物件は進められない（相続とかあれば別だけど）。

安定していて年収増加が十分に見込めるなら、まったく無理じゃないだろうね。公立で通すとおっしゃってるんだから、教育・習い事にどこまでお金をかけるかにもよるけど、3人いても大丈夫でしょ。うちも以前こんな感じだったけど、ほぼ問題なかった。

ただ、318＆319さんほどの出費を前提にすると厳しいだろうね。うちはボーナスとかベネフィット部分の割合の多い賃金体系だし経費に回せるものも多かった（消耗品家電書籍交通費一部食費や宿泊）から、月々こんなに使えなかったというのはあるけど。１千万なら、月４０万、せいぜい５０万くらいで抑えるつもりでやったほうがいいよね（削減できた分は繰り上げに回せばいいし）。

ああ、あと繰り上げ返済でさっさと返済する気なら別だけど、この年収でこつこつ払っていく気なら全額変動は止めといた方がいい。今は長期固定も安いから、そっちを軸にして、変動は三分の一からせいぜい半分。何年化の間に確実に金利は上がるだろうが、金利が上がってから固定に切り替えるのは遅すぎる。