おりこうな繰り上げ返済とは？その３

[匿名さん]

その２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30004/
その１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/

[601: 匿名さん]

済みません。
質問ですが、毎月繰り上げ返済が出来るローンのタイプでなく、100万円〜無料という条件付きのローンの場合では軽減型の良いところを活用出来なかったりしますか？
100万円〜だと毎月というわけにはいかないので１年ペースの繰り上げになると思うので…。
こういう場合でも短縮より軽減型の方がお得になるんでしょうか？
598さんがちょろちょろ毎月返済って仰ってたので、やっぱりそういう方（毎月支払い）じゃないと意味ないのかな？…と不安になったもので。

[602: 匿名さん]

>>601　さんがどういう条件で借りているかわからないので、例を書いておくと

5000万円を金利1%で35年借りたとして、１年ごとに100万ちょっとを繰り上げ返済した場合。

短縮型も軽減型20年の最後の繰り上げで返済が終わります。
で、支払額の差は5万5千円くらい軽減型の方が増えます。

２０年で５万５千円の違い（月当たり２２０円くらい）を高いとみるかどうかだと思います。

[603: 匿名さん]

602さん。
ご丁寧に教えていただき有難うございました！
すごく分かり易かったというか…納得しました。因みに…高いと思われるかも知れませんが、
2900万円固定2.9%35年ローンです。
毎年100万円ずつ繰り上げ返済にあてて、軽減型にしようかと思います。子供はまだいませんが、今後2〜3年後ぐらいには居たらいいなと思っていますので、子供用貯金＋繰り上げ返済用貯金に励みたいと思います。
有難うございました。

[604: 匿名さん]

>>603
ある程度繰上げを前提にできる人なら、せいぜい10年固定で良かったのでは？
過ぎたことを言っても始まらないのは承知の上で、それでも尚もったいないと思った。

自分だったら変動で借りちゃうと思うので。

[605: 匿名さん]

604さん。
当然そう思われると思います。というのも…私の契約している銀行さんは10年固定、20年固定の金利が結構高めに設定をされており、35年固定と大差ないもしくは高いぐらいだったのです。
その為に、長期ではありますがそちらを選択しました。
変動で行く勇気（？）も持ち合わせていないもので…。

[606: 匿名さん]

>5000万円を金利1%で35年借りたとして、１年ごとに100万ちょっとを繰り上げ返済した場合。

軽減分を上乗せしなくても同じ結果なのでしょうか？
以前は「軽減分（を毎月繰り上げ）」＋「余剰分の繰上げ」で短縮型と同じという
書き込みがあったと思ったのですが。
この書き込みだと
「余剰分の繰上げ」だけでも５万円程度の違いということでしょうか？

[607: 匿名さん]

>>601さん

>>602さんは「1年に1回、100万円＋軽減分を繰り上げ返済する」という条件で計算されていると思いますが、
軽減が進むと余裕幅も増えていきます。
繰り上げ返済の回数が増えることは断じて許せんと主張するこのスレの短縮さん以外の方であれば、
繰り上げ返済の頻度を3年に4回、2年に3回、1年に2回というように増やしていき、
利息を節約することが可能です。

omomさんのページに計算結果が書いてありますが、
http://om2.at.infoseek.co.jp/
「余裕資金が100万円に達するごとに繰り上げ返済する」というやり方の場合、
総返済額は軽減型も短縮型もほぼ同じになります。

例えば、ローン返済1年目は、6月と12月のボーナス月に50万円ずつ余裕ができて、
年1回12月に100万円の繰り上げ返済が可能だとします。
月々の返済額が5万6千円軽減された頃には3年に4回（9月、翌年6月、翌々年3月、翌々年12月）
月々の返済額が6万3千円軽減された頃には2年に3回（8月、翌年4月、翌年12月）
月々の返済額が8万4千円軽減された頃には1年に2回、
100万円単位での繰り上げ返済が可能となります。

無論、現実にはここまで厳密にやる必要もなく、
ふつう月に1回くらいはATMで残高を見るでしょうから、
そのときに余裕資金が100万円貯まっていたら軽減型で繰り上げ返済するという考え方で十分と思います。

[608: 匿名さん]

>>606
>>601さんの質問はここで話題になっている軽減（支払が減った分を組み込んで支払額を変えない方法）
ですので、それで計算しています。

また、>>607さんの書かれているように、約定支払額減少することで、先になれば年に１回のペースよりも
早いペースで繰り上げを行うことも可能であり、その場合には>>602の計算よりも違いは少なくなります。

[609: 匿名さん]

＞＞600

自宅ほど期待リターンの低い投資はないですよね。
一方、住宅ローン金利以上のリターンを生み出す資産は身の回りにいくらでもあります。その上、期間のリスクも取れる。
お金に色はついていないのだから、ALM上も全く問題ありません。

繰り上げ返済も一つの手段ですが、手元の資金を再投資するのも当然ありのはず。
ファイナンスリテラシーを身につけられることをお勧めします。

[610: 匿名さん]

472です。自宅購入は投資か否かという話題についてですが、私は一種の投資だと考えます。
自己居住用であっても不動産は資産であり（建物の減価償却はありますが）消耗品ではありません。家電品のように買っておしまいではなく、将来売って換金する可能性が高いものです。
誰しも、住むところさえあればどこでもどんな住居でも良いというわけではなく、少しでも立地が良く広くて快適な住居が欲しいわけで、そのような欲求を満たすために買い換えることは十分にあり得ます。
買い換えを容易にするためには、将来の資金繰りの自由度を高めておくだけでは不十分で、売却時のキャピタルロスをなるべく抑える＝資産価値がなるべく維持されるような物件を買うことがポイントになります。立地でだいたい決まってきますが、良い立地は、そこに住んでいる間も高い満足度が得られるものです。

[611: 匿名さん]

606です。
なるほど、「１００万円＋その時までの軽減分の積み立て」なのですね。
わかりました、ありがとうございます。

[612: 匿名さん]

>>609
>一方、住宅ローン金利以上のリターンを生み出す資産は身の回りにいくらでもあります。
「いくらでもある」と言いながら、一つも例を挙げないのはなぜなのか？

[613: 匿名さん]

0.8％以上の運用か繰り上げの二者択一。
杏の実が良いって、銀行は言うけれど、どないでしょ？

[614: 入居予定さん]

>>613
杏の実現在の配当を考えれば悪くないが
値上がりのピークに近いような気がする

[615: 匿名さん]

>>610
＞家電品のように買っておしまいではなく、将来売って換金する可能性が高いものです。

可能性を否定する気はありませんが、可能性が高い、と言い切られると違和感を感じます。
ライフスタイルは人それぞれ、住宅に関する考え方も人それぞれでしょう。

私は、少なくとも現時点では、将来も売るつもりはありません。

スレ違いなので、ここで議論をするつもりはありませんが、気になったもので。

[616: 匿名さん]

>>613
私はまとまった資金を繰り上げせずに、
グローバルリート型とエマージング債券型の投資信託を購入しました。
リーマンショックと円高で、値を下げたので、逆にチャンスと考えました。

両方とも毎月分配型で、分配金の利回りは10％以上。
分配金は再投資せずに受け取って、それを住宅ローン返済にまわしています。

返済額を減らすのではなく、不労収入を増やすことで、リスクを少なくするという考え方です。
軽減型で繰上返済するよりも、ずっと大きなリスク軽減効果が期待できます。

しかも、繰上返済は、繰り上げたお金はそれで終わりですが、
配当金は、ローン完済後も受け取れるので、将来は年金代わりになると思っています。

もちろん配当金は将来にわたって保障されるものではないですが、
３分の１に減っても、まだ簿価ベースでの利回りは３％以上あります。

配当金目当てなので、基準価額（原資）の増減は、ほとんど気にしていません。
（実際には含み益が出ていますが、売るつもりはありません。）

リスクが高いと感じる人も多いと思いますが、リスクを取りながらのリスク回避というのも、１つの方法だと思います。
「おりこう」じゃなくて笑われるかな（笑）

[617: 匿名さん]

>>615
＞可能性を否定する気はありませんが、可能性が高い、と言い切られると違和感を感じます。
では「将来売って換金する可能性も十分あります。」に訂正します。

＞私は、少なくとも現時点では、将来も売るつもりはありません。
無事にローンを完済できれば良いのですが、勤務先の倒産、病気その他の不可抗力により、軽減型で繰上返済していてもローンが支払えなくなってしまうという最悪の事態には、抵当権を行使されてしまいます。ま、実際にはその前に任売でしょうね。
そのとき、資産価値が下がりにくい物件であれば、売却代金で残債を返しても、なお手元にお金が残る可能性が高くなります。
逆に郊外の一戸建てなどは、家を売ってもローン残債が返しきれず債務が残る可能性が高くなります。
自宅購入は投資ではないとお考えの方、売るつもりはないという方も、万一の時には自宅の資産価値が生計の助けになることがあるかも知れないということは知っておいて損はないですよ。

[618: 匿名さん]

＞614
杏の実に関してありがとうございます。

[619: 匿名さん]

＞616
豪胆ですね。
参考にさせていただきます。

[620: 匿名さん]

>>617=610
615です。
おっしゃっている趣旨は理解できましたし、そういう趣旨であれば概ね賛同できます。
私も、売るつもりはないと書きましたが、将来何かが起きて（ローンだけでなく介護その他も）手放す可能性はゼロではないとは思っていますし、そこは念頭に置いて購入しました。

ただ、それで利益を得ようとは思っていなくて、
売却したとき残債がゼロになればよい、
または賃貸に出したとき借り手が付いて毎月のローン負担額程度で貸せればよい程度にしか思っていないので、
投資というのとはちょっと違うかなとは思っていますが。
まぁ、ニュアンスの違いと、住んでいる地域の違いもあるでしょう。
お考えはわかります。