パークハウス二子玉川プレイスってどうですか？

[匿名さん]

パークハウス二子玉川プレイスについての情報を希望しています。

河川が目の前で、日当たり・眺望が良いことの反面、
地盤・水害に多少の不安を感じております。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都世田谷区玉川1丁目1880番3（地番）
交通：
東急田園都市線 「二子玉川」駅 徒歩3分 （東口）
東急大井町線 「二子玉川」駅 徒歩3分 （東口）
間取：2LDK・3LDK
面積：60.36平米～75.98平米
売主：三菱地所
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス

施工会社：株式会社淺沼組　東京本社
管理会社：区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定

[83: 匿名]

反対運動される側からする側になる可能性もあるってことですか…

[84: 匿名さん]

あの辺りは住民の反対運動とかあって、なんとなくいい雰囲気でないのが心配。
入っても、周りからいい感情を持たれていないところだと、積極的には住みたくないかも。

あとみなさんが言っているように川に近すぎて（景色はよくても）台風のときとか水害があるかも。。。というのも。
値段設定高過ぎでは？

[85: 匿名さん]

なにも、二子玉川でこだわらなくても。。。
瀬田、上野毛、等々力、用賀など新築物件（予定も含め）も検討してみては？

[86: 匿名]

日曜日の午後に現地を見に行ってみたのですが、電車の音は当然ながら、向こう岸の河原でバーベキューしている若者達の声や音楽がうるさくて、購入意欲が低下してしまいました。大音量の音楽が夜もあの調子だったら窓を開ける気にならなそうです。景観の良さを打ち消すデメリットなのでがっかりです。

[87: 匿名さん]

うそというより、三菱地所の説明不足なんじゃない？　不利なことは言わないだろうけどね。

[88: 匿名さん]

いえ、うそと言ったのは倍率３～４倍という点です。

少なくとも殆どの住戸が抽選になると行っていました。

坪３３０～３５０万円というのは個人的にはそれほど割高ではないと思います。

ネガティブ要因（反対運動、目の前の堤防が流動的、水害リスク）をどう考えるか次第で

良い物件にも悪い物件にもなるという印象です。

[89: 匿名]

ゲリラ豪雨で各地被害が出ているだけに、この立地は悩ましいですね。様々なリスクへの不安で揺れ動いてます。
しかしこの立地だと一階はやはり人気薄でしょうね。

[90: 匿名]

ここだったらアクシア上用賀だね。プ二子玉ならラウドの中古のほうがいいと思う。

[91: 匿名さん]

↑あの用賀の？　窓もない洋室がお好きですか？
　プラの中古もなかなか売れませんね、、、プラモデルみたいな造りですから、、、
　もちろん、ここはおススメしませんが、、、

[92: 匿名さん]

登録の検討をしています。
が、最近の豪雨のニュース映像を見てまた悩んでしまっています。
「こんな事は、今までなかった。」「まったく考えたこともなかった。」
という発言を聞くと、とてもひとごとには思えません。
今までは、「川が氾濫して水害なんて。。」と思い込もうとしていたのですが。

登録を検討されている方は、こういう不安にどう折り合っていらっしゃいますか？

[93: 匿名]

堤防より上の階(４階以上)を買えばいいのではないでしょうか。

[94: 匿名]

↑　温暖化の影響もあり、今後悪くなる事はあっても良くなることは無いからね････
私も検討していましたが、大きな水害が来た後に手放す時の資産価値は・・・　
やはりリスクが大きいですね。

[95: 匿名]

仮に一階が浸水した場合、修繕費は全戸で賄うだろうし、一度でも浸水したら資産価値はやはりぐっと減ってしまうのでしょうか？
マンション購入って本当に賭みたいなもんなんですね。

[96: 匿名さん]

この梅雨シーズンには、多摩川もたいした増水はありませんでした。
この程度なら何ら問題なし。
なのですが、台風シーズンまで待ってみては。
濁流渦巻く大河を目の当たりにするとさすがに購買意欲がなえるのではないでしょうか。

[97: 匿名さん]

いよいよあさって抽選ですね！

水害が相次ぐ中で大変迷っています。

ただ二子玉川で徒歩3分の立地は今後なかなか出てこないでしょうし。

4年後には大きな公園もできるようですし。

悩ましい！

[98: 匿名]

一億近く出して川沿いは、ギャンブルと言うよりも。。
人間は自然にコントロールされており、その逆はない。

[99: 匿名さん]

そういう過度の心配をしていたら、湾岸埋立地は論外だな。
更に言えば、地震大国日本のマンション購入も、無論止めておくべき。

[100: 匿名さん]

愛すべき街を、湾岸の埋め立て地と一緒にしないで～

[101: 周辺住民さん]

すいません、雰囲気を読むのが苦手なので、不快に思う方がいらしたらお許しください。
また、不適切なら削除をお願いします。

周辺に住んでいる者です。
購入されたら、ご近所さんとなりますね。
よろしくお願いします。

トピ主さんの趣旨に従って、できるだけ客観的な事実をお伝えできればと思います。
その上で、ご購入するかどうかのご参考にしていただければ、幸いです。

ちなみに私は住民運動については、中立的な立場です。

①立地
(1)水害の危険性について
1、多摩川の洪水の可能性について
→正直、予測がつきません。
ここ約10年の間に、避難勧告は2度発令されました。
最大水位は、道路ガードレールに積み上げた土嚢（子袋）1段目まででした。
暫定堤防により安全性が高まった面と、低くなった面があると思われます。
（※ちなみに堤防工事についても、私は中立的な立場です。）
特に、現状では完成前、かつ完成予定が明記されていない状況なので、低くなった面も考慮に入れていた方がよいかと思います。
高まった面ですが、こちらは物理的に川との間に壁を作ったということなので、ご説明の必要はないかと思います。
低くなった面ですが、2点あります。
1点目は、実質的に川幅が狭められ、水位の上昇率が高まったと思われる点です。
これまでは、目前の川幅が広かったため水位の上昇は比較的ゆるやかで、避難のタイミングもつかみやすかったです。
しかし、堤防工事からは、どうも上昇の速度が上がった感じがします。
暫定堤防ですので、断面積は比較的小さく、決壊の可能性は十分考えられます。
土で作ってありますので、「亀裂が入ると一気に決壊する」と聞いたこともあります。
2点目は、ちょうど二子玉川駅高架下周辺のところが応急的に土嚢積みになっており、構造上、弱いと思われる点です。
かつ完成予定は明記されていないため、いつまでこの状態かわかりません。
パークハウス二子玉川プレイスから、上流に約40～50ｍのところで、上流側から川幅を狭めるような感じで積み、完成部分と連結しています。
近日決壊があるとしたら、この部分の可能性が高く、そのまま周辺地域へ流れ込むだろうと予測されます。
ただし、国土交通省さんとしても、さすがに、ずっとこのままにするつもりはないと思いますが。

2、局地的豪雨による周辺地域水没の可能性について
→こちらは十分可能性あると思われます。
パークハウスの立地は、多摩堤通側の旧堤防と、新しくできた暫定堤防のあいだにあります。
かつ再開発地域は7mの人工地盤があるので、、つまり高台と山に囲まれた小さな盆地のような所に立っている訳です。
こちらの排水機能として、暫定堤防側に排水路・排水口が設置されました。
想定は、降雨量時間あたり50mm程度とのことです（国土交通省説明ボード）。
最近あった中国地方の豪雨は、確か時間あたり70mm～80mmではなかったかと記憶しています。
降雨量が排出機能を超えた場合、ポンプ車など動員しての排水になるようですが、どれほど対処できるか詳細は不明です。
また、排水口は多摩川へ排出する機能になっているものなので、すでに排水口以上に水位が上がっていれば、当然使えません。
台風後などで多摩川の水位があがっていれば、排水機能はマヒの状態となるわけです。
周辺地域は、川側にむかって緩やかに傾斜しています。
つまり、パークハウスは、盆地の中で最も低い土地に立っています。
冠水が始まるのは、目の前の道路から順に……ということになると思います。
でも、生命の方は、堤防以上の高さに住まわれていれば安全ですね。

（２）騒音について
→対岸（二子新地）側からの騒音、特に金曜夜～日曜夜は、覚悟した方がいいです。
川を挟んで向かい側正面の二子新地多摩川河川敷は、人気のレジャースポットになっています。
特に４～11月くらいのバーベキューシーズン、土日祝日は、若い方であふれ返ります。
そして、ほぼ毎週のように世田谷側に向けて大音量の音楽を流しています。
川から30mほど奥まった家でさえ、窓や壁を通してドンドンと重低音が聞こえてきます。
川に直面したパークハウスでは、音の直撃を受けます。
ちなみに二子新地多摩川河川敷での、騒音による検挙数が去年は４件あったそうです。
ただ、ハウスミュージックがお好きな方は、DJさんのパフォーマンスを一日中聴くことができますので、いいかもしれないですね。
夜には、若い方が爆竹やロケット花火の音がほぼ絶え間なく響いています。
だいたい24時くらいまででやむことが多いですが、2時ごろ目を覚まされたこともあります。
もう一点、駅に近い分、電車やホームの音がよく聞こえてきます。
こちらは、慣れますけどね。
冬は、比較的静かです。

（３）スーパー堤防計画について
→高規格堤防（スーパー堤防）候補区間で「整備の計画づくりを目指す地区」に指定されています。
すぐに、というわけではなさそうですが、できればあった方がいい地域と考えられているようです。
詳細は以下をご参照ください↓
http://www.ktr.mlit.go.jp/keihin/tama/project/super/index.htm
http://www.ktr.mlit.go.jp/keihin/tama/project/concept/07.htm
http://www.ktr.mlit.go.jp/keihin/tama/project/concept/table1.htm

（４）その他HP、折込広告の表現の齟齬について
1、駅徒歩3分
→改札口からホームまで距離がありますので、電車の出発10～5分（かなり早足）前に出発する必要があります。
とは言っても近いですね。
2、エントランス側完成予想図について
→左奥に松が植林され、暗くなっていますが、こちらは住宅と福祉作業所さんが立ち並んでおります。
その気になれば、廊下側から、ご近所さんとごあいさつができます。
3、川側完成予想図について
→建物手前側（西側）のビルが入っていません。
4階建の建物がありますので、西角4階までの方は、西側窓の外は壁、と考えた方がよいと思います。

②周辺地域の方々について
1、地域性について
→古くから住まわれている方が多く、昔ながらの温かい人情味のある地域性と思います。
お花見や、夜間警備、ゴミ拾いなどなど近所の方たちが自主的に企画され、交流しています。
夕方になるとご近所の方たちが名前で呼び合い、おしゃべりなどが聞こえてきて、何か心温まるところがあります。
また、いざとなった時の団結力も強いようで、20～30年前と聞きましたか、旧パイオニア建築やその前のマンション建築計画の際は、地域一丸となって交渉に当たったという歴史があります。
もしお住まいになられたら、ご一緒に、よりよい地域になるよう、協力し合いながら生活していきたいですね。
地域参加を、強制されるわけではありませんが、尊ぶ地域柄と思います。
2、パークハウス二子玉川プレイス建築に対する感情について
→やはり日照などに対する損害が大きいので、住民運動に参加されている方・されていない方問わず、「できればもっと低くしてほしい」、という気持ちが大多数のようです。
ただ、これは私自身の気持ちと、おそらく多くの方も考えておられると思うのですが、入居された方たちとは、できれば仲良く、協力し合いながら生活していきたいです。
この予算を考えられる方なので、深夜の車の扱いなど、常識的なマナーをお持ちの方と推測します。
道路わきに住民の方が飾っている草花を見ればお分かりになると思いますが、温かい土地柄です。
入居されたら、ぜひご一緒に、よりよい地域を作ることに協力していきたいですね。

やはり、現地に来て見られるのが一番だと思います。

蛇足ですが、もし私がマンションを購入するとしてたら、緑の多さなど、周辺環境などがかなり配慮されている三井不動産あたりの方が、好きです（私は三井不動産のまわしものではありません）。
少し駅までありますが「パークコート二子玉川」など、近くを歩くだけで気持ちいいですよ。
↑これにつきまいしては、浅学者につきツッコミご容赦くださいm(_ _)m

さまざまに比較され、納得のいく選択をされることを、お祈りします。

[102: 匿名さん]

残念ながら抽選で落選しました。