変動金利は怖くない！！その１７

[匿名さん]

変動金利は怖くない！！
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30067/res/1-10

変動金利は怖くない！！ その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30434/res/1-10

変動金利は怖くない！！ その３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30405/res/1-10

変動金利は怖くない！！その４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30376/res/1-10

変動金利は怖くない！！その５
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30219/res/1-10

変動金利は怖くない！！その６
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30018/res/1-10

変動金利は怖くない！！その７
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30102/res/1-10

変動金利は怖くない！！その８
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30037/res/1-10

変動金利は怖くない！！その９
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29971/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１０
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29948/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/50449/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/53116/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57329/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58493/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１５
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/60671/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１６
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/65978/res/1-10

[401: 匿名さん]

フラットSで躊躇する資金繰りや、それ以上の損得勘定があるなら
不動産買うの止めた方が良いと思う。

銀行が固定が儲かるいうのは、真っ赤な嘘だよ。
どうしてそこまで無知をさらけ出せるのか不思議。
そんなの鵜呑みにしてるからダメなんじゃん。

[402: 匿名さん]

392の内容は余りに酷いな。
嘘書いて、煽動しようとしているとしか思えない。
もっとも、信じる人間は少ないだろうけど。
住宅取得の促進が国の政策で、営利目的も考えるものなのかい？
そもそもエコノミストの予想は、長くて1年先。
しかも極ありきたりなレンジのことしか言わない。

変動の方が銀行は儲からないから、変動を選択した自分の選択は正しいと考える人、
そんなのがいるとすれば、そうやって間違った知識をもって
自分を慰めてるだけの人。
また本人がそれに気付いていないところが、さらに痛々しい。

ここの変動はレベル最低。

[403: 匿名さん]

銀行が固定で儲からないわけがないでしょう。
金利リスク分を上乗せしてるんだから・・・

金利リスクを自分で取れると考える人は変動で良い。
取れない人は銀行に取って貰う代わりに上乗せ金利を払う。

[404: 匿名さん]

試験

[405: 匿名さん]

変動金利は利用者がリスクを負うし、
固定金利は銀行がリスクを負うんですヨ。

銀行が将来の金利見通しを外したら、
調達金利が貸出（固定）金利を上回り、
銀行は金利差を負担することに
なります。

35年間の金利変動リスクに民間銀行は
耐えられないから、フラット35は
住宅金融支援機構（国）が支えてます。

銀行が変動金利で貸し出す場合、
調達金利に＋αで貸し出せばいいので
銀行にリスクはありません。

[406: 匿名さん]

>調達金利が貸出（固定）金利を上回り

銀行の調達金利って私たちが預けている貯金の金利でしょ？普通貯金や定期貯金の金利が住宅ローンの固定金利より
高くなって初めて逆ざやになるんですから銀行が損をする事なんて無いのでは？

よく、固定は調達金利が高いから変動も固定も利益は変わらないという人いますが、銀行の資金調達先は
ほとんどが民間の貯金です。しかもその貯金ですら運用先が無く、余っている状態とか。

銀行にとっては固定で貸し出したほうが儲かる。ただ、将来金利が上昇した際、その儲けがどうなるか保証
されない。変動は利益は少ないけど、政策金利と連動するので利益率は変わらない。というのが正解です。

[407: 匿名さん]

>403
>406
また、シロートが１人出てきた。
前スレよく読んでくれたまえ。
NO.1から追って見てみりゃ、どこかに出てくるよ。

[408: 匿名さん]

>>402
＞ここの変動はレベル最低。

このスレでそう言われても、お互い様としか言えない・・・
固定で借りて、金利が上がらないのがそんなに悔しいのかな？

[409: 匿名]

前スレから見てるけどどの辺がそうなの？自分の結論は固定のほうが銀行は儲かるなんだけど。

[410: 匿名さん]

話題のポイントを変えてみない？
変動がいいとか固定がいいとか出なく

「金利上昇局面になったときの日本経済の状態」を議論したほうが
どちらが有利不利がわかるのでないかな？

それも「常識の範囲」で推測したほうがいい。

よくハイパーインフレとか知ったかぶりの話題がありますが、
それは「隕石が落ちて地球が壊滅する話」と類似しているので
現実味がないのでやめましょう。
※そこまで可能性は低くないが現実味がない

たとえば
短プラ（変動金利）が3.0%以上になる可能性として
（短プラが3.0%だと やっとフラット35Sの1.5%と並び始めるので）
ａ）失業率が4.5%を切り、有効求人倍率が0.9% になり、政府が出口政策として誘導金利を上げてくる。
ｂ）日経平均が12,000円以上かつ貿易黒字が四半期ベースで4期（通年）連続で前年比+50%で 経済安定化により金利の正常化として金利上昇。
ｃ）GDP実質成長率が 3.0%以上になり、これもｂ案と同じく安心感などによる金利上昇（たぶん日銀があげてくるのでは？）
ｄ）民主党政権下で国債を2011年度も50兆円超えを行い実際の債務超過国家が確定し、長期金利の信頼が得られなくなり つらて短プラも上昇。
　　※これは最悪ですね

上記の内容でもなかなか現実的には ありえそうで あり得ないような内容ではありますが、こんな例で金利上昇局面を議論しては如何でしょうか？

上の例は、かなり適当なので詳細部分でいちいち 突っ込まないように。

[411: 匿名さん]

変動金利と固定金利を貸す側の立場から見れば簡単。

銀行は資金調達のほとんどを民間から得ている。ようするに個人の預貯金がそれだ。
我々は銀行にお金を貸して銀行はそのお金を企業や個人に貸して利ざやを取っている。
ようするに銀行にとっての資金調達コストとは貯金の金利の事。

ではそれを変動金利と固定金利に当てはめると、変動金利とは普通貯金の事。
政策金利に連動して上がったり下がったりする。固定金利とは定期貯金の事。
政策金利に関係なく初めに交わした契約の期間は変動しない。普通貯金の
金利が低いままなら定期貯金のほうが儲かるけど、もしかしたら普通貯金が
将来定期貯金の金利を上回る可能性もある。どちらが得かは将来にならないと分らない。
まさに住宅ローンの変動固定の関係そのもの。

固定と変動の利益が変わらないと言っている人は普通貯金と定期貯金の利息は変わらないと
言っているのと同じだよ。

[412: 1]

400さん
信用保証会社への保証料です。
最初に諸費用として前納する方法と、金利に上乗せする方法を選べると思いますが、388では、前納した場合の返戻について書いています。
金利上乗せであれば、返済日の元本に対して計算されますから、繰上含めた返済月額が同じであれば、元金均等や元利均等では差は出ません。

住宅ローンの保証料って、信用保証会社への保証料しかないと思ってましたが、他にもあるんでしたっけ？

[413: 1]

モノを仕入れて利益を積み販売する商売ではないので、利用者と銀行とで損得を考えていても、意味ないと思いますよ。
みなさんの書かれている内容も、1利用者対1銀行、消費者対銀行、消費者対金融業界など、視点が違うだけで大きく間違っているとは思いませんし。
それに、銀行の損得で、自分が何を選ぶかなんて考えたこともないです。

注力する商品も、利益率やシェア拡大など、銀行や支店によってもまちまちかもしれませんし。

貸す側の考えは、参考にはなっても、選択の決定条件にはならないと思いますから、白黒付ける必要はないのでは？

[414: 匿名さん]

銀行は変動より固定が儲かるって、、、勘違いなのか、知ったかぶりなのか分から
ないけど、根本的に間違いがずっと続いています。

銀行が固定で貸したローンを将来３０年に渡りリスクを取り続けることをすると
思いますか？　銀行はそのような経営はしません、ひたすら利ザヤを稼ぐのです。
３０年固定の資金を2.2%で調達して、客に３％で貸して０．８％の利益を得る、って感じですね。　

[415: 匿名さん]

↑
でも、それはお金の価値が変わらない前提でしょ？

30年前の1万円と今の1万円は価値が違いますよ。

[416: 匿名さん]

と言うことは、
いま長期金利が安いのは、お金の価値があまり上昇しないって言う事にもなりますね。

『金(きん)』のほうが価値あるな…

[417: 匿名さん]

>３０年固定の資金を2.2%で調達して、客に３％で貸して０．８％の利益を得る、って感じですね

資金を2.2%で調達してって銀行はどこからお金を調達（借りて）いるんですか？
銀行の資金調達先は個人貯金がほとんどですよ？それとも銀行は%で貸すときは2.2%の30年定期で
資金を調達するとでも？

[418: 足長坊主]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

[419: 匿名さん]

↑
何を言ってることやら…。
誰でもしってる事じゃんか。

変動金利が上がるから、早くかったらいいとか言ってるんかな？？

早く買っても意味ないじゃん。買った後でも金利が上がるんだし。
ひょっとして変動金利で「優遇金利」とか知らないのかな？？

すごいレベル低い情報だな

地銀のチラシでも普通にあるじゃん

[420: 足長坊主]

>>419殿
ありがたいフォロー痛み入り申す。
礼を言うぞよ。

ところで、日経平均株価が2008年10月以来、1年半ぶりに11,000円台に回復したのぅ。株価が上がれば、金利も上がる。平成バブルの始まりじゃ。

さ、さ、明日、あさっては住宅展示場へレッツゴーじゃ。

[421: 匿名]

前回のバブルの時は東京都全部の地価とアメリカ全土の地価が同じ値段だったらしいから今のマンション売ったら大金持ちになれますか？

[422: 匿名さん]

>30年前の1万円と今の1万円は価値が違いますよ。
そうですが。　この場合は全く関係ないです。

>資金を2.2%で調達してって銀行はどこからお金を調達（借りて）いるんですか？
市場です。債権先物とか金利スワップとかです。
（まあ2.2％とは適当な数字ですが）

[423: 匿名さん]

>市場です。債権先物とか金利スワップとかです。

資金調達と全く関係ないんですが？？？
銀行の資金調達先は個人の貯金とか社債とかですよ？
バランスシート見た事ある？
債権先物で資金調達？？？どういう理屈なんだ？？？説明してくれよ。
金利スワップの意味分ってるの？銀行はどこと金利スワップ取引してんだよ？
そもそも金利スワップと資金調達は全く関係ないんですが。
これも説明してくれよ。


本当に資金調達の意味分ってんの？ま、分ってないから見当違いな答えが返ってきてるんだろうけどな。

[424: 匿名さん]

>資金調達と全く関係ないんですが？？？
>債権先物で資金調達？？？どういう理屈なんだ？？？説明してくれよ。
まあ、そんなに興奮する内容ではないと思うんですが。
客に貸し出す資金に対して、2.2％でヘッジするということです。
分かりやすく2.2％で調達して3％で貸すと言ったまでですよ。

ところで、何でそんなに「資金調達」という言葉ににこだわるのですか？

[425: 購入検討中さん]

似非投資化なので。
住まうことより脳内資産価値に興味があるため。

[426: 匿名]

これから３年～５年で金利はドンドン上がり円安になるみたいよ！民主党のせいだよ、増税なき子供手当てで財政赤字が１０００兆円オーバーになるからだよ！

[427: 匿名]

日本は破綻の道をヒシヒシとか～

[428: 匿名さん]

ここ数日で米日の金利差が開いて2円くらい円安になった。
米の長期債は４％台まで下がってる。
印、豪は利上げで国内との金利差は広がってく傾向。豪は4月にまた政策金利上げるかもしれない。
自然にインフレ傾向になってく。

[429: 匿名さん]

>客に貸し出す資金に対して、2.2％でヘッジするということです。
>分かりやすく2.2％で調達して3％で貸すと言ったまでですよ。

あのですね、ヘッジの話はまた別なんですよ。

銀行の決算報告書を見ていただければ分ると思いますが、経常収益に貸出金利息とあります。
そして経常費用に貯金利息とあります。まぁ、その他にももろもろの収入と費用が
あるわけなんですが、銀行の利益とは単純に貸出金利-借入金利なわけです。

銀行は金利変動による、キャッシュフローリスクを減らす為に金利スワップを
利用しております。別に3%全期間固定の住宅ローンのヘッジに金利スワップで
30年2.2％に固定しているわけではありません。と、いうか、そんな取引は存在しません。

実際は銀行が将来の相場や景気動向をどう見るかで大きく変わってくるのだと思います。

バランスシートを見ると「繰延ヘッジ損益」や「時価ヘッジ」などの項目で乗っていますが、
当然、各銀行の将来の見通しにより金額が大きく変わります。

ここの額が大きければ銀行は将来の金利上昇に備えてヘッジ額を大きくしている事が
分りますが、少なければ将来の金利上昇を大きく見ておらず、その分固定での貸し出し
利益が大きくなるわけです。さらに言うならば銀行はその他に株式や国債なども保有しており、
それらは景気（金利）と大きく相関するので将来の見通しによってポートフォリオのバランスを
変えて利益を確保しているわけです。ですから、

>客に貸し出す資金に対して、2.2％でヘッジするということです。
>分かりやすく2.2％で調達して3％で貸すと言ったまでですよ。

は有っているようで大きな間違いなわけです。

というか、そもそもスワップ取引とはスワップ（交換）するわけで、変動金利での借入を
将来の金利上昇によるキャッシュフローリスクを無くすために固定金利での借入と交換を
行い、その利ざやを変動金利選択者が負担するというものであって、主に企業が銀行に、
または銀行と銀行が行うものであって、住宅ローンの固定金利とは全く関係ないんですがね。

[430: 匿名]

今日消費者物価指数が12ヵ月連続下落とか発表になってデフレが深刻とか言ってるのにインフレを心配する固定さん

[431: 匿名さん]

日本の国内事情だけでは、経済は読めない。

日本の国内事情が金利上昇にそぐわなくても、
あがってしまう可能性はある。いわゆる悪い
金利上昇。

あがってきたら、国債売却して繰り上げ返済
にあてようと考えているのだが、すでに
国債が下がっていて、売るに売れない。
５年間持ち続けるしかない。

もう国債買う人・企業はいないだろう。ということは
金利があがるということでもあるのだが・・・

[432: 匿名さん]

郵貯民営化で2千万までに上がれば、まだしばらくは買い支える余裕ができるでしょ。

[433: 匿名さん]

No.429
>銀行は金利変動による、キャッシュフローリスクを減らす為に金利スワップを
>利用しております。別に3%全期間固定の住宅ローンのヘッジに金利スワップで
>30年2.2％に固定しているわけではありません。と、いうか、そんな取引は存在しません。
全然違うよ。
まあ言葉じりをとらえてそんな「取引は存在しません」というなら正しい、、というか
個々のローンに対して、銀行がおのおのヘッジをするなんて取引は不可能だからね。

>実際は銀行が将来の相場や景気動向をどう見るかで大きく変わってくるのだと思います。
これも全然違う。
日本の銀行が相場観を外すと収益が大きく減少するなんてことはしない。
アメリカの投資銀行みたくリスクを取らない経営をする。　まして住宅ローンの話をしている
のだから住宅ローンの貸出（固定）にはヘッジをする。　ディーリングは別の話。

ですから
>固定での貸し出し 利益が大きくなるわけです
は嘘です。

[434: 匿名さん]

どう考えても、今気にするべき話題は資産デフレであってインフレではない。
地所、マンション事業撤退もその１つの流れかと。大手がマンション事業はお荷物だと思ってるわけで。

[435: 匿名さん]

アルゼンチン同様、株安・国債安（高金利）・円安のトリプル安は
あり得ますヨ。市場が判断することなので、制御が効きません。
資本主義のプレイヤーは、資本の論理に忠実で冷酷なまでに売り浴びせます。

市場が国債を信用している根拠は、国債残高と預貯金残高（国民資産）の
バランスです。ここ数年で国債残高が預貯金残高（国民資産）を上回る
ようなので（文藝春秋4月号）、一波乱あるかもしれません。

トリプル安はインフレを発生させて、結局、政策金利も上げざるを得なく
なります。長短金利ともに、市場が決めるもので当局の制御下にないことは
肝に命じておくべきだと思います。

[436: 匿名]

民主党が財源無しの子供手当てをこのまま続けていくと、、
４年後の消費税を２５％に上げないと日本は間違いなく破綻なんだって、、
破綻するような危険な兆候になれば、世界中から金を集める為に間違いなく金利は上がるんだよね。
今でも危ない国は金利が高いっしょ。

[437: 匿名さん]

>>435
アルゼンチンみたいに債権がデフォルトしたら、金利とか変動とか固定とかそういう問題じゃない。
アルゼンチンの状況を詳しく見ればわかると思うが。

[438: 匿名さん]

>>436
先進国の場合、不景気だと政策金利は下がるんだよ。景気が思わしくないと日本みたいにずっと低金利。
FXでよくある高金利国は発展途上国だから金利が高いだけ。
日本で不景気になのに急激に金利が上がるようなケースは、ハイパーインフレ＝国家破綻しか有り得ない。

[439: 匿名さん]

>>433

>日本の銀行が相場観を外すと収益が大きく減少するなんてことはしない。

思いっきりしてるじゃん。株価が下がって増資したのはどこの銀行だったかな？

ていうか、その考えだと、今まさに日本国債を大量に買い込んでるんだから国債価格
の暴落（長期金利の上昇）はあり得ないになっちゃうんですが？

[440: 匿名さん]

>438
>FXでよくある高金利国は発展途上国だから金利が高いだけ。
オーストラリアは発展途上国？
それともオーストラリアは金利が高くない？

>FXでよくある高金利国
どこの国？
南アフリカは聞いたことあるけど、他はどこ？

[441: 匿名さん]

スレ違いご了承ください。
住宅ローン団信のご相談です。

経緯
2月上旬　不動産仲介業者に中古物件を依頼
2月下旬　分譲賃貸オーナーから不動産業者に次の賃貸者探し依頼あり
　　　　（気に入った物件）
　　　　 オーナーには不動産業者から買取希望を伝え了承
　　　　 4月中には契約できる約束をする（口約束）
2月下旬　不動産購入申込書（買付証明書）提出
3月上旬　倒れる（10秒程度、意識あり。循環器内科受診
　　　　（心エコー、ホルター心電図検査、3月末結果待ち。不整脈？）
　　　　その旨、不動産業者に伝える。
業者　　4月には契約とオーナーには言ってますので・・・
　　　　団信とローン審査は別ですので・・・　
　　　　若干戸惑った反応。　　　
　　　　自分の成績の関係で3月31日の契約をせまる。
　　　　体の心配はなし。

団信通らなかった場合、契約すべきか。
契約しなかった場合は契約違反でもともと賃貸者を探していたオーナーから
損害賠償請求されるか。
不動産業者からなんらかの損害賠償請求はされるか。

よろしくお願いします。

[442: 匿名]

増税なき財政支出で財政赤字がバブルなら、日本破綻も真面目に考えられるよね～、

[443: 匿名]

４４１番さん

そのような場合は不慮の事故と言うか不可抗力ですから、違約金も取られないしキャンセル出来ますよ～安心して下さい♪
悪徳な８９３商売でない限り損害賠償もありません！

[444: 匿名さん]

>>440
オーストラリアは単純に景気が戻ってきてるから景気が上がってきてる。
サブプライムの影響も少なかった国の１つだし、株価も上昇。

[445: 匿名さん]

443さん
早速のご回答ありがとうございます。
契約書自体はまだ交わしていないのですが、損害賠償や違約金のことが心配となり質問しました。

団信は契約書交わさないとできないものなのですかね。
契約で手付金100万円払う予定です。
できれば事前に団信の審査を受けたいです。
団信の審査って何日くらいかかるものなのでしょうか？

[446: 匿名さん]

ローン特約があれば、契約後の本審査(団信)NGで結果的に融資してもらえない場合は、手付金が戻ります。
ローン特約がなければ、本審査(団信)NGとなってキャンセルしても手付金は戻りません。

。。。と私はデベから説明を受けました。

団信の審査は本審査のときにするので、契約後ではないでしょうか。

[447: 匿名さん]

>>442

> 増税なき財政支出で財政赤字がバブルなら、日本破綻も真面目に考えられるよね～、

いくら日本の政治のレベルが低いといっても、破綻が見えてくれば破綻の直前に増税
することくらいできるだろ。

数年後には消費税15～20%くらいかな。

[448: 匿名さん]

国債暴落さんはギリシャ見てれば将来の日本がどーなるか分かるっしょ。
固定にしとけば安心かどーかも含めてねｗ

[449: 匿名]

日本の財政難や財政赤字のため、
今後の消費税は、どんな理由があるにせよ絶対に必ず間違いなく上がるのは決定的なんですから、今の金利が安くて消費税が安い時の住宅購入はベストですわな！

[450: 匿名さん]

>固定にしとけば安心かどーかも含めてね

大幅な金利変動があった場合には、固定金利も
上昇する。

もちろん、"大変申し訳ありませんが・・"という
銀行の謝罪の言葉は付いているだろうが・・・

固定は永久に金利の変更なし、なんて幸せな人がいる
わけもないか・・・

アメリカでは当然のごとく、固定の金利が変わって、
住宅ローンは大変なことになった。それが銀行
業界の常識ってもんだ。個人が破綻するより、
銀行が破綻するほうが世の中に悪影響を与える。
政府だったら、どう判断すると思う?