COCOCHI FIRST PROJECT（ココチファースト プロジェクト）ってどうですか？

[マンション住民さん]

COCOCHI FIRST PROJECT（ココチファースト プロジェクト）についての情報を希望しています。
総戸数337戸の大規模マンションが建つようです！
価格が気になりますが、楽しみですね！
公式URL：https://www.konosu337.com/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154360

所在地：埼玉県鴻巣市本町五丁目2758番1他（地番）
交通：高崎線 「鴻巣」駅 徒歩5分 （東口）
間取：1LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：58.83平米～88.44平米
売主：パラダイスリゾート株式会社
施工会社：ファーストコーポレーション株式会社
管理会社：未定

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[401: 匿名さん]

>>400 マンコミュファンさん
なんだかスーパー銭湯みたいな名前だなｗ

[402: 検討板ユーザーさん]

>>400 マンコミュファンさん
ネガしたいならもう少し頭使おう。他にネガないのか。

[403: 検討板ユーザーさん]

>>402 検討板ユーザーさん
ネガではないっしょw

[404: マンション掲示板さん]

>>403 検討板ユーザーさん
ネガでしょwそれはさておき、ここは元々何の跡地だったかご存知の方いますか？

[405: ご近所さん]

>>404 マンション掲示板さん
どのへんがネガ？なぜそう思ったの？

[406: 検討板ユーザーさん]

>>404 マンション掲示板さん
パチンコ屋の一番館

[407: マンコミュファンさん]

>>405 ご近所さん
自分で考えてほしいけど、ありえない名前をわざわざ連呼してるから。誰にも相手にされてないよ。わたしもやめておきます。

[408: 口コミ知りたいさん]

>>407 マンコミュファンさん
ありえない名前ではないと思う。ここのデベロッパー名を知らないのでしょうか。パラダイスリゾート株式会社です。あなたはこのデベを愚弄しているのですか？もしそうなら削除依頼します。

[409: 通りがかりさん]

>>408 口コミ知りたいさん
面倒だけど一応相手すると、パラダイスリゾートだからマンション名にパラダイスをつけるわけではない。既出だけど、パラダイスリゾートの分譲マンションは「センチュリー」シリーズ。
https://www.paradiseresort.co.jp/mansion/
さらに、グランセンチュリー鴻巣になるという情報もあり、このマンションの特徴からほぼ間違いないと思われるので、パラダイス鴻巣はまずない。あなたの理屈なら三井不動産は三井◯◯とマンション名に会社名をつけることになるが、三井はパークシリーズだからそうはならない。もし本気で会社名がマンション名になると思ってるなら、恥ずかしいから発言を控えた方が身のため。以上。

[410: 口コミ知りたいさん]

>>409 通りがかりさん
そうでしたか。社名パラダイスリゾートだからパラダイスとか付けても不思議じゃないなと思ってました。三井とか野村とかは漢字だし人の苗字っぽいから無いだろうけど、パラダイスならマンション名としてもリアルにありそうだなと。

[411: マンション検討中さん]

周辺中古とかけ離れた価格だけど大丈夫なのかね？

[412: 検討板ユーザーさん]

とりあえず1期目は60戸即日完売

[413: 口コミ知りたいさん]

>>411 マンション検討中さん
周辺の中古ってこの辺りですか？
https://suumo.jp/ms/chuko/saitama/sc_konosu/nc_73227288/

https://suumo.jp/ms/chuko/saitama/sc_konosu/nc_73737184/

調べたら鴻巣周辺は駅近くの築浅の中古出てこないですね。こことの比較対象があまりないので、鴻巣も新価格なんでしょうね。

[414: 口コミ知りたいさん]

>>412 検討板ユーザーさん
８戸が先着順となっているが、売れ残りでは？
まあ、それにしても第１期販売が　５２／６０　だから好調だけどね

[415: 匿名さん]

>>414 口コミ知りたいさん
キミは
＞「＜第1期＞即日完売御礼 ご好評につき先着順住戸を追加販売」
って書いてあるのが読めんのかね？

[416: 検討板ユーザーさん]

>>413 口コミ知りたいさん
確かにこの辺ですと、2500万が妥当ですな。
ここに当てはめると、4700万で買って、10年後に2700万で売れるイメージ。
ただその頃にはさらに人口ガッツリ減ってるから、やっぱり2500万以下になるかな？

[417: 名無しさん]

>>416 検討板ユーザーさん
4000万円で買って、10年後に4500万円くらいで売れるイメージかな。鴻巣もどんどん開発されていくし、駅近の土地も希少になっていくので、今売られてる2500万円くらいの中古マンションとここの仕様も全然違うし、比較できないかな。

[418: eマンションさん]

>>416 検討板ユーザーさん
中古の成約事例から考えると、今の相場が継続する前提で10年後3500万円前後、20年後2500万円前後だろうね。
4700万円の間取りを35年のフルローンで買ったと仮定したら、10年後の残債が約4000万円残っているので、10年で売却すると残債割れ。
20年で売却してほぼ±0という感じかな。
ただ、鴻巣の場合は20年後に人口が2割減るエリアなので、現実にはもっと厳しいかもだけど。

[419: 口コミ知りたいさん]

>>415 匿名さん
多くの場合、第１期後に先着順と銘打って、数戸販売するのは売れ残りのケースが多い。

何故なら、販売計画に従って第１期、第２期、、、売り出すので、不定期に先着順販売ということは考えられない。いろいろ準備が間に合わないからだよ！

[420: マンコミュファンさん]

>>418 eマンションさん
さいたま新都心の駅8分が7000万円なら、鴻巣駅5分のここは5000万円で妥当じゃない？同じ大規模で、仕様も近い。
https://suumo.jp/ms/chuko/saitama/sc_saitamashiomiya/nc_73426756/

これから土地の価格も資材も人件費も上がっていく中で、マンション価格が下がることはあまり期待しない方がいい。タワー、駅近、大規模。価値が下がらないマンションの原則のうち2つ当てはまってる。近隣の中古はどう見ても厳しい。

ここ10年で3件マンション売買して、5000万円くらい利益出してるから、私の見立てではここも上がりそう。

[421: eマンションさん]

>>420 マンコミュファンさん
ちょっと言っている意味が分からないけど、価格の妥当性は周辺中古の成約価格から判断するのが正解だよ。
周辺中古の成約価格から考えるとここは15%くらい割高と言える。
出口戦略を考えない=永住であれば買っても問題ないのだろうけど、途中で売却するつもりなら買わない方が無難かな。

[422: 検討板ユーザーさん]

>>421 eマンションさん
その通りだと思う。
自分ならここの上限は3500万位まで。
それ以上なら手を出しません。

[423: 口コミ知りたいさん]

>>421 eマンションさん
分からないですか。もう少し説明しますと、今、鴻巣駅徒歩5分以内の中古はこれしか出てないと思います。
https://suumo.jp/ms/chuko/saitama/sc_konosu/nc_73227288/
築20年で2800万円が鴻巣の相場とお考えだと思いますが、来年ここが完売したら、ここの価格が鴻巣の新相場になります。何故なら300世帯が鴻巣をこの価格で買っているので、それだけの価値が認められたことになります。つまり、その価格で転売しても、買う人がいるということです。その価格が10年後、20年後も維持できるかは正直その時にならないと確定しないが、そこは見通しで、これだけの大規模、床暖房、ディスポーザー、共用施設などの仕様のマンションがこれまでの鴻巣になかったことを考えると既存の中古マンションとは比較にならず、ここが鴻巣の新価格を形成するマンションになると思います。他のエリアではよくある傾向です。

[424: 検討板ユーザーさん]

>>420 マンコミュファンさん
一番重要なのは立地な
立地には駅までの距離だけではなく、駅力や都心・副都心までの距離・将来の発展性(人口増減)が含まれる
駅力がない、都心・副都心が遠い、人口大幅減が確定している鴻巣に資産価値が上がる要素はない

[425: マンコミュファンさん]

>>423 口コミ知りたいさん
上がるエリアは売り出し中に上がりますよ。

・1期は60戸と控えめな売り出しなのに売り残り先着順が出た
・エリア相場をはるかに超えた新築が売り出し中なのに中古の上がらない

これが答えだと思います。

[426: 名無しさん]

>>425 マンコミュファンさん
300戸に対して1期60戸なら割合的にはこんなもんだよ。これを5回繰り返すと完売だから3ヶ月に1回として、入居までにほぼ完売できる計算。あと先着順は追加で出してるとHPにも記載されてるよね。

値上げは販売状況見ながら多少すると予想。さいたま新都心のシントシティも値上げしながら販売で、最終的に1000万円くらい値上げした。そこまでいかないと思うが、最終期は1期と比べて500万円くらい値上げすると予想。

周辺の中古がつられて値上がりする点については、調べた限り築古のしょぼいマンションしかないから、既存の中古は上がらないと思う。逆にここが完売すれば、ここが鴻巣の新価格の基準になり、今後鴻巣で新たに売り出される大規模物件はここより安くは出さないから、今度はここがつられて値上がりする好循環になると思う。

鴻巣の人口減が確定してるというのはエビデンスあるんでしょうか？大宮とか新都心が栄えていくのに、電車で20分の鴻巣だけ衰退するのはちょっと無理があるのでは？

[427: 職人さん]

>>425 マンコミュファンさん
売れ残り先着順とかキミは何を言ってるの？

総戸数は337戸。
1期は60戸即日完売。ここの書き込みやマンションブロガーの記事で確認できる。
2期以降の総販売予定数は277戸（物件概要に明記）。
引き算すると・・・

あれ？

あれ？

0戸だぞ！？

第1期即日完売御礼
ご好評につき先着順住戸を追加販売

って、この先着順8戸はどこから出てきたんだ！？

　　

[428: 評判気になるさん]

埼玉で資産価値考慮するなら浦和、大宮、新都心、武蔵浦和、川口しか選択肢はないでしょ。
議論の余地はないと思うけど。

鴻巣？
ウケ狙いで言ってるの？

[429: 匿名さん]

資産価値が1年で1%以上落ちる地域はきっついよなぁ

[430: 評判気になるさん]

>>423 口コミ知りたいさん
『来年ここが完売したら、ここの価格が鴻巣の新相場になります』
　　↓
なりません。
例えこの価格で売れたとしてもそれは買い手が決めた価格ではありません。
今の売り手市場の中で、鴻巣では日本人が好む新築マンションはここしかありません。新築がここしかない以上、価格に納得いかなくても訳あって鴻巣から離れられない人は売り手の決めた法外な価格で買うしかないのです。
そして数年後相場が反転し、さらに人口減も進み、いざ売ろうとした時には目を覆いたくなるような金額でしか売れなくなるのは火を見るよりも明らかです。
新築時の販売価格は中古価格に全く関係ない、とよく言われているのはそういうことなのです。
特にここは住戸数が多いですから、中古の売り出しも多くなるでしょう。それはつまりライバルが多いことを意味します。希望の金額ではとても買い取ってはくれない危険性が非常に高いということです。

[431: マンション掲示板さん]

>>428 評判気になるさん
浦和、大宮などの資産価値が高いのは議論の余地はなし。ただ、これらはすでにかなりの高額になっていて、買えない層も出てきている。そうするとその周辺に流れていくので、大宮まで20分の鴻巣はその受け皿になり、このマンションを機に上がっていくと思う。過去～現在しか見れないとずっと後追いになって一生儲けられないよ。少し先の未来を予測して動くことが大事。覚えといて。

[432: 名無しさん]

>>430 評判気になるさん
分かったんだけど、それであなたはそこまでこのマンションを全否定なのに、なんでこの掲示板に張り付いてるの？近隣の営業さん？どういう立場の人？興味ないならこんな掲示板見なければいいじゃん。長文の投稿までして何目的？ただの暇人？

[433: 口コミ知りたいさん]

>>430 評判気になるさん
「鴻巣に住むのは、鴻巣に住むしかない人」という決めつけ、思い込みも激しいんだよな。視野が狭いというか。鴻巣に親でも殺されたの？笑　鴻巣が再開発されるから、今まで見向きしなかった人でも選択肢になるのは当然のこと。都内探してる人は鴻巣までは来ないと思うけど、大宮、浦和、さいたま新都心、武蔵浦和あたりの検討層が、予算や求める条件の関係で鴻巣まで広げて検討する人がいるのは容易に想像がつく。思い込みを捨てて、もう少し視野を広く持たないと。

[434: 検討板ユーザーさん]

マンションを売るんだから、価格を売り手が決めるのは当たり前じゃないの？それが売れれば、その価格が買い手にも受け入れられたということじゃないの？買い手がマンション価格を決めるってどういうこと？面白いこと言うねw

[435: eマンションさん]

>>433 口コミ知りたいさん
そんな人はいないw

[436: 口コミ知りたいさん]

>>431 マンション掲示板さん
大宮まで20分に価値はないと思いますがね。

[437: 名無しさん]

>>435 eマンションさん
いや、いるでしょ（笑）いないと決めつけられる理由が知りたい。

[438: 匿名さん]

>>430 評判気になるさん
新相場になるんだったらとっくの昔に上がってるわな。

[439: 匿名さん]

ここが5千万近くするのは理不尽。
購入は諦めてもっと都内寄りのURにでも住むわ。
桶川駅前の団地なら4LDKで11万。住民層もいい。

[440: 評判気になるさん]

>>427 職人さん
販売計画に従って、パンフレット作製や広報活動しているのに、突如計画無視してひと桁戸数の販売は、パンフ等はどうする？

こうした当初計画以外の、不定期な先着順販売、まして少数はほとんどの場合売れ残りだよ

[441: 職人さん]

>>430 評判気になるさん
駅近マンションとはいえ、鴻巣で　販売戸数３３７戸は多過ぎ
完売まで数年を要するでしょう

今後、ここ以上のライバル物件も出てくるし

[442: 口コミ知りたいさん]

4000万円前後にすれば良かったのにと思います

[443: マンション比較中さん]

>>442 口コミ知りたいさん
それだと土地代＋建築コストしか賄えないでしょ

[444: マンション検討中さん]

337戸ってシティタワー上尾の分譲数よりも多いのか・・・

[445: 評判気になるさん]

>>439 匿名さん
桶川駅前の団地って（笑）お似合いかも。そちらへどうぞー

[446: 口コミ知りたいさん]

>>443 マンション比較中さん

土地代はゼロに近いとは言わないがかなり安いからね。鴻巣の地価知らないなら調べてみなされ。

[447: eマンションさん]

>>433 口コミ知りたいさん
残念だな。鴻巣は流行らないよ。人口目減りしながら廃れていくだけ。
とりあえず国道16号の外側には手を出したら負け。

[448: マンション掲示板さん]

>>436 口コミ知りたいさん
価値ゼロでは無いが、限りなくゼロに等しい。

[449: マンコミュファンさん]

>>442 口コミ知りたいさん
その通り。本来なら4000万が精一杯だ。
だが中小デベでも今まさに社員の給料を上げたい風潮なわけ。
ならどこからその分の資金調達するのか。
そう、お察しの通り。

[450: 匿名さん]

まあ鴻巣がこの先どうなるかは正直大宮の再開発にかかってると思う
大宮は拠点性も高いし災害にも強い
大宮の再開発で今以上にオフィスや商業が増えれば、高崎線沿線や宇都宮線沿線に大宮の後背地としての価値が出てくる
東京へのアクセス性では弱いが大宮へのアクセス性なら悪くないから