アールブラン大森レジデンスってどうですか？

[マンション住民さん]

アールブラン大森レジデンスについての情報を希望しています。
5LDKの間取りもある珍しいマンションです。
いいなと思っているのですが、生活しやすさはどうでしょうか？
公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/ab-omori-r/index.html

所在地：東京都大田区大森西1丁目178番外（計6筆）（地名地番）
交通：京浜急行本線「平和島」駅 徒歩11分
JR京浜東北線「大森」駅 徒歩17分
京急バス「大森西二丁目」バス停留所（大森駅ゆき） 徒歩1分、JR京浜東北線「大森」駅バス7分
間取：1LDK+S～5LDK
面積：44.08m2～105.11m2
売主：株式会社モリモト
施工会社：株式会社ノバック
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: マンション提示版]

3Lの5400万～の上限が気になる！

かなり現状では安くないですか、デザインも良いし

[2: マンコミュファンさん]

>>1 マンション提示版さん

間取り見ると3部屋クラスだと63平米がその値段って感じですかね。
都区内を諦めていたファミリー層からすると駅遠ですが検討には入る物件かもしれませんね。

しかし間取りの部屋のぶつ切り感が凄いですねw
購入者によっては部屋を減らしてリビングを広くすると言うのはありそうですね。
5LDKとか、そもそも5部屋も要らないでしょと。
子供4人クラスのご家族なら…ですが。

[3: 匿名さん]

スーモだともうプランが出てるんですね。公式サイトの更新もお願いしたいところ…。
5LDKのプランはスーモにもなかったのでどんな間取りか気になりますね。
今時は戸建てでも5部屋ある家って少ないので…。小さめの部屋が一つあるのなら納戸として使っても良いですし。
ただまあ価格は庶民には難しそうなお値段となるんでしょうけど。

[4: マンション掲示板さん]

>>3 匿名さん
大森駅近のパークハウスタワーと比べたら、どのくらいの価格になりますかね？？半値～3分の2くらいになりますか？？

[5: マンション掲示板さん]

>>3 匿名さん

メニューにリンクは無いですがページをスライドしていくと5LDK見れますよ。
リビングインの部屋はいらないかな。
書斎として使うならですが、部屋が足りてるなら自分なら全部繋げちゃうかな。

[6: 名無しさん]

3LDKが5,500万円～となっていますが、
住戸によってどれだけ価格帯かわりますかね？
ルーフバルコニー付きとか角部屋とか。
4LDKが6,800万円～なので
3LDKでも高い部屋は6,800万円近い価格になりますかねー。

[7: 周辺住民さん]

すでに友の会他、コンタクトをとっている人には、現地案内と下丸子ギャラリーで説明が始まっています。聞きかじりですが共有します。

・駅遠物件であることは十分織り込み済みで、周辺相場からそれほど大きく乖離することは無い。ターゲットはファミリー層と東邦医大関係者。
・二重床二重天井
・天井高２４５０
・ディスポーザー有り
・エレベーター２基
・１００㎡越えは、最上階の３戸のみ。当然間取り変更はセレクトプランで可
・ゼッチ・マンション・オリエンテッドが売り

最初からHPに価格をのせてくるという意味は、価格で勝負できると思っているのだと思いますが、駅遠で狭小３LDKが多いのは確かです。仕様は可も無く不可も無く。

価格発表は１２月１週目と聞いています。

[8: 評判気になるさん]

大森駅から少し離れるが、エントランス目の前1分のバス停(大森～蒲田)と京急平和島は特急電車停まりアクセスはまずまず良いでね。ディスポーザーあり、間取りのカスタマイズも可能のようで仕様も良いから真剣に検討します。大井町のピアースより2000～3000万くらい安いといいのですが。無理ですかね～モリさんお願いします！

[9: 匿名さん]

5LDKとか4LDKとか、今時あまり見ない部屋数ですね。
駅近と比べて、同じような価格でもこっちは広いですよーっていう作戦だろか。

[10: 匿名さん]

朝なんかだとバスは混みますか？

[11: 匿名さん]

修羅の国

[12: マンション検討中さん]

>>8 評判気になるさん
80平米検討として大井町は1.7億でしたよね？
アールブランの予定価格見ると流石にこの駅遠だと3千万とかより、もっと安くするような雰囲気ありますね。
プレミアムプランの価格は分かりませんけど、昨今にしてはだいぶお求めやすい価格になるのでは？

高額設定したら、何のためのアールブラン？って感じですし。

[13: eマンションさん]

3LDK 5400万～は54平米の部屋だそうです。
2LDKの部屋を無理やり3LDKにしただけ。
期待してたよりは高くなりそう。

[14: 通りがかりさん]

マンションは悪くなさそうだけど、平和島でこの価格はバブルすぎないか？競艇ギャンブラーの浮浪者が彷徨く街だぞ

[15: 匿名さん]

首都高羽田線や東京モノレールの近くのマンションとかだとちょっと治安も心配だけど、ここの立地なら競艇場や競馬場はほぼ無関係かな。

[16: 匿名さん]

ここは通勤はバスや自転車になるけど、
普段の生活は便利ですよ。
中にタリーズもある東邦大学大森病院がすぐ近くにあるので、周辺は小さなクリニックや薬局だらけだし、小さなショッピングモールのマチノマや、サミット、ライフなどのスーパーもすぐ近くにある。
ちなみに、このマンションの場所は東武ストアがあった場所で、スーパー激戦区だった。

[17: マンション検討中さん]

>>15 匿名さん

このあたりは治安悪いですよ。地元民ならわかるはず

[18: そらまめ]

>>15 匿名さん

めちゃくちゃ関係ありますよ。現地行ってみることをお勧めします。リアル北斗の拳です

[19: 匿名さん]

>>16 匿名さん
最近できたオオゼキも評判良いらしいです。駐車場がいつも渋滞してる。

[20: 住民さん5]

練馬ですらピアースなのに、なんでここはアールブランなんだろう？家族向けメインだとピアースにはならないとか？

[21: マンション検討中さん]

ピアースは小規模マンションとお伺いしました。

[22: 周辺住民さん]

>>15 匿名さん
この立地は、競艇・競馬場に関係がありますよ。平和島駅前もそういう方々が多いです。だからこそ安い、それを理解して買うべき。現地を知らずに適当なことを言わないことです。去りなさい

[23: 名無しさん]

賃貸で近所に住んでますが、治安は普通です。競艇場の客はマンション方面にはいないです。大体皆さんバス使って行かれるので、駅にも見当たらない。大森山王とかの治安やレベルを期待してはいけません。あくまでも平和島です。

近年はマンションが建つにしても単身用ばかり。賃貸も分譲も空港関係者を狙ったワンルームが乱立。新築でファミリー向けは珍しいです。

都内へのアクセスも良く、平和島駅は特急も止まるので便利です。電車はやや混みますが、乗れない程ではないです。住民の他、流通センター側の配送センターに勤務する方が多いので乗降客は多いと思いです。

スーパーが沢山あるのでとても便利です。大森にあるユニクロやヨーカ堂もチャリで行けばストレスなく行けます。ちなみにユニクロは大型店なので、品揃えが良いです。

駅からはちょっと歩きますが、利便性を考えれば許容範囲。大通りを歩けば人、車の往来があるので人目はあります。急いでいる時は大通りの信号待ちがちょっとストレスにはなるかも。
大通りはひっきりなしに車が走っているので、騒音は気になるかも？

価格は平和島、駅遠にしては高いです。京急線では平和島と大森町で家賃割安地域なので。ただ近年平和島の地価がぐぐっと上がったので仕方ないです。23区で都内アクセスが良い中で、狭小3LDKでも5,000万円台で買えるのはレアかと。

この辺の土地勘や雰囲気がわかってるファミリーなら欲しくなっちゃいますね。

[24: 通りがかりさん]

>>15 匿名さん
この辺りは競艇や競馬の印象は全く無いですよ。
競艇や競馬に行く人は、大森駅や平和島駅からバスに乗ります。
しかも駅とは逆方向ですし、この物件自体、駅から遠いです。
この周辺、かつては大きな工場が沢山ありました。それらが地方移転して、大型マンションができ、若いファミリーが急激に増えている地域です。
大森駅から物件までの間や、この物件の周辺はかつて何も無かったのですが、最近はUNIQLOやマクドナルドの大型店や、マチノマなどの小さなモール、大型スーパー等が点在していて便利ですよ。
大きな工場があった頃は薄暗く、治安も良いとは言えない地域だったのだと思いますが、今の印象は全く異なります。

[25: 検討板ユーザーさん]

>>13 eマンションさん
54平米で5,400万円～ですか。
東向きの低層階ですかねぇ。
70平米だと6,000万円台かな。
2LDKだと北向きもありますね。
予算6,000万円～7,000万円の方向けですね。

[26: eマンションさん]

70平米だと7000万近く～以上するみたいです。
6000万台で買えるのは60平米台前半の狭小3LDKになるかと思われます。

[27: 匿名さん]

>>13 eマンションさん

[28: 匿名さん]

先日の説明会では、Hタイプは2LDKで掲載されていたのですが、その後無理矢理3LDKタイプの部屋にされたってことですかね？

[29: eマンションさん]

公式サイトでもH1タイプは、2LDK表示になってますね。
3LDKの最小は60.22㎡のようですね。
角住戸なので最安ではないと思いますが。

[30: eマンションさん]

営業の方が、54平米の2LDKを無理やり3LDKにして3LDK 5400万～の記載にしているとおっしゃっていました。

[31: マンコミュファンさん]

>>26 eマンションさん


一般庶民にはなかなか難しいお値段ですね。
以前の書き込みで東方医大従事者をターゲットとあったので、一定以上の収入がある方かもしくは親からの支援があるなど支払いに余裕がある方向けですね。

床暖房が寝室にも装備されてるなど、素晴らしい作りになるようなので、買える方が羨ましいです。
本当にスーパーが充実しているし、公園もとてもいい感じなので、土地に対するブランド力はさほど求めず(大森の皮を被った平和島ですw)暮らしやすさに重きを置く方にはとてもいいロケーションだと思います。

[32: 名無しさん]

素人質問ですみません。
2LDKが4400万円台～、3LDKが5400万円台～の場合、2LDKでも5400万円台をこえることはあるのでしょうか？
またこの予定価格は、下がるよりも上がる可能性の方が高いのしょうか？

[33: 検討板ユーザーさん]

>>30 eマンションさん

間取り図に記載のあるH1タイプが5400万って事ですね。
キッチン前の部分に収納があるので、そこに3畳部屋を作って3LDKにするんでしょうね。

3畳って書斎レベルでは使えますが、ベッドを置くとなると厳しいですよね？
モリモトマンションではよく見かけますけど。

[34: 口コミ知りたいさん]

>>32 名無しさん

マンションの価格は基本的には、方位、占有面積、階で決まりますよ。
2LDKでも占有面積が70平米あれば、それこそ26さんが書いてるように7000万円する事になります。

[35: マンション検討中さん]

ちなみ平和島駅駅徒歩11分になってますけど大通りの信号待ちが結構長いので、実際は徒歩15分弱はかかると思った方が良いです。

[36: 周辺住民さん]

単純に計算すると、325～370万／坪ってとこですね。最上階は億超え。
この庶民の街で、この価格ではついていけないだろう。
周辺築浅中古は、180～280万／坪と結構物件によって差はあるものの、新築プレミアを差し引いてもこの価格レベルはありえんな。
モリモト、やっちゃったね。この地域をよく知らんだろう事がわかる。
キレイな敷地で意欲的な設計なんだけど、この街では浮きまくりだな。

[37: 検討板ユーザーさん]

>>36 さん

〉単純に計算すると、325～370万／坪
〉ってとこですね。

23区外の駅前立地もしくは平和島駅徒歩5分以内のレベル感の坪単価ですね。為替要因や絶賛資材高騰中で、30～50万は上がってると思うので、仕方ないですが。永住目的で買うなら良いのではと思います。
資金に余裕があるなら購入したいくらい気にはなってます。

[38: 匿名さん]

この辺の築浅中古だとシティテラス大森西あたりがベンチマークになりそう。シティテラスが坪300前後ぐらいだから、アールブランは新築であることを考えれば坪350ぐらいなら許容範囲でしょう。

[39: 匿名さん]

安い…
ネックは周囲のマナー

[40: 周辺住民さん]

>>38 匿名さん

たしかにベンチマークはシティテラス大森西あたりだろうけど、売り出しが坪300あたりですが、成約はもっと低いですよ。シティテラスは、新築時、売却に相当苦労していた。

>>39 匿名さん

　東京の現状売り出し中の物件や、埼玉物件などよりも確かに安く見えます。
ただ、ただ、ここは「平和島」ですぞ！　しかもどの駅に行くにも遠い駅遠バス物件
で、他の地域から買いに来るような地域でも無い。
　一番多い70㎡前後3LDK、7,000万～8,000万というレベルが、この地域の人で買える人は限られる。
　ただ、狭小といってもものはいいので、3分の1はサクッと売れると思うけど、あとは大変。

[41: 通りがかりさん]

>>31 マンコミュファンさん
医大通りが何気に商業施設揃っていて便利ですよね。

[42: なしなし]

羽田新航路の影響があるのではないでしょうかね。

[43: 通りがかりさん]

かつて賃貸でここから1分圏内に住んでいた者です。通りすがりのお節介ですが、どうしても当時気になっていたことをこちらに書いておきたいと思いました。
東邦医大通りは東邦大学病院へ向かう救急車が結構な頻度で通ります。もちろん救急車なので、時間帯を問わずです。マンションの防音性は結局は住み始めないと分からないと思いますが、救急車は必要だから走っているのですし、誰にも口出しできないことから、せめてこちらに書いておけたらと思いました…！

[44: 口コミ知りたいさん]

全面道路(東邦医大通り側)が電線電柱地中化＆拡幅整備事業があり、マンションからマチノマまで歩道の広いルートが出来上がるみたいです。既に大森駅ヨーカドーの交差点からマンション前の交差点まで・徒歩5分のマチノマから蒲田方面の電線地中化歩道拡幅整備は完了していて街路樹のある歩道と道路になってました。東邦医大通り側から前のマンションや郵便局の入る建物までも20～25m近く離れて3階建くらいの建物が中心でゆとりのある土地は好印象です。三菱地所の駅前タワーマンションより土地の大きさが倍あるみたいで、圧迫感がない土地のゆとりが魅力の一つと語られていましたが確かに頷けました。ちなみに3LDKタイプ5400万円台とは54平米の間取りらしく、65平米台位の3LDKタイプは6500万円位(4LDKタイプは70平米丁度の間取り西向きで6800万台からスタート予定らしいです)
場所も買い物便利、バス停1分、私たちは京急平和駅が近く東京の南側でこの価格帯@330～検討出来るのは魅力なので買いと判断しました。

[45: 検討板ユーザーさん]

土日のモデルルーム見学予約が1ヶ月先で予約しようにもなかなか予約取れん。人気なん？

[46: eマンションさん]

間取りみると、サービスルームが多く収納も少ないイメージがします。
それでこの価格。うーん、、、

[47: 検討板ユーザーさん]

>>45 検討板ユーザーさん
私は運良く予約できこないだ見学に伺いました。営業の方も想定外の問い合わせが来ていて、営業マンが足りないくらい朝から晩まで接客されてるみたいで、途中で時間切れになりました。どーやらモリモトさんが10年程前から持っていた土地らしく今ほど高いオークション形式の取得じゃない分、贅沢なワイドスパン間取りやディスポーザー やら床暖房2部屋とか色々こだわり、駅近マンションと比較してはっきり買い得になるようなマンションみたいです。京急と京浜東北線が使えて買い物便利だから、ブランド立地思考じゃな方はオススメできるって言ってましたが皆さんはどう思いますか？

[48: 通りがかりさん]

シティテラスを価格で見送ってしまった方達は、今後都内の価格では厳しいとAI

[49: eマンションさん]

>>47 検討板ユーザーさん

「ブランド立地思考じゃない方」
「駅遠狭小物件だけどものはいい」　草

実需としてはいいんでないか。
たしかに駅近都内物件に比較すると安く見えるからな。
ただ、多くの部屋が坪350ぐらいだから、ここら辺に
賃貸住まいのファミリーにも高すぎるだろう。
ファミリーに一定の人気は出て申し込みあるだろうけど
ローン否認率も高そう。

[50: 口コミ知りたいさん]

>>49 eマンションさん
大丈夫。
この辺の賃貸に住んでる人は買えないから。
ここを買えるのは、数年前、駅近マンションを買ってた層だろう。その層が駅から離れても東京23区、しかも城南で買える物件を探している。
駅近は、資産が無い限り普通のサラリーマンには無理。