（仮称）宝生ハイツ建替え計画

[周辺住民さん]

建築物の名称：（仮称）宝生ハイツ建替え計画
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目27番34、27番35
用途：共同住宅、能楽堂
敷地面積：3,076.65㎡
建築面積：1,937.97㎡
延べ面積：25,388.12㎡
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階/地下1階/塔屋1階
高さ：68.98m、最高（76.23m）
着工予定：2025年4月1日
完了予定：2028年7月31日
建築主：宝生ハイツ管理組合
設計者：株式会社日建ハウジングシステム
施工者：未定
標識設置年月日：2022年5月25日

[1001: 匿名さん]

はい。貴方が公文書情報提供サービスの制度に疎いだけです。

[1002: 匿名さん]

>>999 匿名さん
なんだ、情報開示請求の話じゃないのか。

[1003: 匿名さん]

話するだけ無駄だった（笑
なんか無駄にスレだけ伸びてくな

[1004: 周辺住民さん]

>>997 匿名さん
同じ形状なら建蔽率（80％）も含めOKです。また総合設計制度に関係なく、容積は余っているはずです。容積率の400％は恐らく変わっていないと思いますが、エントランスとか共用廊下とか容積不算入部分がどんどん増えてきているので、現状のルールで計算すると300％くらいしか消化できていないはずです。

あのマンション、周りを高層建築や崖に囲まれていて、個人的には今のままだとちょっとかわいそうだと思っています。

[1005: 匿名さん]

>>1002 匿名さん
情報開示請求も請求は電子的にできますよ。文書の受取りは出向くか郵送ですが。

[1006: 匿名さん]

>>1000 周辺住民さん
東京都に提出されている公文書の情報提供を受ければいいのです。貴方の勘違い。

[1007: 匿名さん]

>>995 匿名さん
まあ投資しようとする人もいないからね、地主も小規模地主がほとんどなので資金力もないから安普請ばかりが目につくよね。昔あったペンシルワンルームマンションなんか、心霊現象がおきるとかいって大島てるに書き込まれていたぐらい。まあ心霊現象じゃなくて音漏れなんだけどね。

[1008: 周辺住民さん]

情報公開はそのページじゃないでしょう。

[1009: 周辺住民さん]

>>1003 匿名さん
同じ人が繰り返し同じ内容を書くからです笑

[1010: 匿名さん]

https://www.shinsei.elg-front.jp/tokyo2/navi/procList.do?fromAction=1&...
をクリックして「公文書情報提供サービス」に進めばいいです。あとは貴方自身がやってください。

[1011: 匿名さん]

容積率を使い切っていないと言われても、容積率を使い切るにはお金がいるので個人に任せていたら絶対に容積率を使い切ることなんてできないよ。文京区の都市マスタープラン見直し協議会の議事録を読んでいても、やたら道路沿いの容積率が余りまくっているのをいぶかしがる発言があったりする。こういうのは大企業を誘致して再開発をしないと資金的に永遠に無理。反対とか言う前にやることはいっぱいあるんだよな文京区。

[1012: 周辺住民さん]

URL張り付けるならこっちですね。>>972 匿名さんは間違えてしまったか。
https://www.johokokai.metro.tokyo.lg.jp/johokokai/index.html

[1013: 匿名さん]

「宝生ハイツ管理組合が提出した総合設計の許可申請書」の情報提供を申出すればいい。

[1014: 匿名さん]

>>972 匿名さんのURLで合ってますね。より親切なURLになっています。

[1015: 匿名さん]

開示請求より公文書情報提供サービスの方が便利です。

[1016: 周辺住民さん]

>>1011 匿名さん
都市計画法の改正ごとに容積不算入部分が増えているので、必然的に容積率は余っていきますね。新たに建てる人には有利ですが、既に建ててしまった人からすればもったいないと思うでしょうね。

余っている容積率を容易に売買できると良いのですがね。ニューヨークのミッドタウンの摩天楼は、斜線制限の緩和と大胆な容積移転（他地区から）により、あのような街並みとなっているようです。

[1017: 匿名さん]

申請書の申請内容は私文書じゃないの。
公共の建物ならいざしらず。

[1018: 匿名さん]

>>1004 周辺住民さん

今の建造物、80%は軽く超えてるように思えたのですが、80%以内なのですね。

[1019: 匿名さん]

> 申請書の申請内容は私文書じゃないの。
東京都に提出した文書は公文書だから公文書情報提供サービスの対象。

[1020: 周辺住民さん]

情報開示を反対活動に活かしたいのなら、総合設計の申請書よりも、それを提出するに至った、関係者のやり取りを記した議事録なのでは？

[1021: 匿名さん]

>>1019 匿名さん

それは違うなぁ。公文書は公務員が作成した文書でしょ。

[1022: 匿名さん]

>>1016 周辺住民さん
なんかそれはかなり以前に茗荷谷の方でもめて潰されたような気がしますね。

私なんかはそんなに必死になって潰す案件かなと当時は呆れたもんですが

[1023: 匿名さん]

> 公文書は公務員が作成した文書でしょ。
公務員が収受した文書も公文書。

[1024: 匿名さん]

>>1023 匿名さん
だから早く開示請求してここに画像を貼ってよ。
みんな一刻も早く知りたいんだからこの魅力的なマンション建て替え計画の詳細を

[1025: 周辺住民さん]

>>1018 匿名さん
もともと近隣商業地域なので80％のはずです。あるいは角地の緩和で90％になっているか。

容積率が全面導入されたのは1971年です。この時は大幅な規制強化となりましたが、それ以降は一貫して緩和される方向です。数字が緩くなったのでなく、数字に含めなくて良い部位が増えたというのが実情です。宝生ハイツの竣工は1979年なので、当時より今の方がきついということはないと考えてよいでしょう。

[1026: 匿名さん]

>>1023 匿名さん

考えても見てごらん、民間人何か都に申請して
都がそれを受理したら公文書になって
公開対象になるなんて事になったらプライバシー侵害だよ。

[1027: 匿名さん]

対象公文書として扱われるのは確か。やってみたらわかるよ。

[1028: 匿名さん]

>>1027 匿名さん

最初からそう言えば納得したけど、公務員が収受した文書も公文書とか
めちゃくちゃな事を言う人は信用できません。

[1029: 匿名さん]

公務員が収受した文書も公文書は、公文書情報提供サービスではそう扱われている。

[1030: 匿名さん]

それは公務員が収受した文書も公文書情報提供サービスで
黒塗りして公開する事はあるからでしょ。
決して公務員が収受した文書が公文書になる訳ではない。

[1031: 周辺住民さん]

>>1024 匿名さん
> みんな一刻も早く知りたいんだからこの魅力的なマンション建て替え計画の詳細を
テレビで紹介された図面だけでも、かなりのことがわかりますよ。
・能楽堂は2000㎡弱なので、マンションは23,000㎡くらい
・専有部の面積比率が仮に7割として（3割は共用部）197戸で割ると、なんと1戸当たり83㎡！

現状の宝生ハイツも広めの住戸が多いので、それを踏襲するかたちですね。ただし、行燈部屋ができてしまいそうです（今も確かある）。

[1032: 周辺住民さん]

>>1024 匿名さん
どんな建物になるか下記にも書いておきました。
>>939 >>954

[1033: 匿名さん]

>>1030 匿名さん
情報公開条例の公文書の定義では取得した文書を含めているからです。

この条例において「公文書」とは、実施機関の職員（都が設立した地方独立行政法人の役員を含む。以下同じ。）が職務上作成し、又は取得した文書、図画、写真、フィルム及び電磁的記録（電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によっては認識することができない方式で作られた記録をいう。以下同じ。）であって、当該実施機関の職員が組織的に用いるものとして、当該実施機関が保有しているものをいう。

[1034: 匿名さん]

想像で建築計画を議論するより公文書の情報提供を受けてからにしたらどうでしょうか？

[1035: 匿名さん]

>>1033 匿名さん

拡大解釈だと思います。
民間が作成し申請した文書は職員が申請を受け付けた文書であって
職員が取得した文書ではありません。

[1036: 匿名さん]

職員が申請を受け付けた文書
なのですから
実施機関の職員が職務上取得した文書
に該当するのです。決して拡大解釈ではありません。

[1037: 匿名さん]

>>1036 匿名さん

生活保護の申請書を提出したら
その申請書は実施機関の職員が職務上取得した文書になり
公開対象になるのか？
ちょっと考えたらわかりそうだけどな。

[1038: 匿名さん]

生活保護の申請書であっても情報公開条例での対象公文書としては扱われるが、全部非開示となります。
施主が東京都に提出した総合設計の申請書は、一部に非開示（黒塗り）となるとしても開示されることになります。

[1039: 匿名さん]

そうなると条例として公文書として扱う幅だけの問題で
結論は同意見です。

[1040: 匿名さん]

結論として施主が東京都に提出した総合設計の許可申請書は公文書情報提供サービスの対象です。

[1041: 匿名さん]

早く建たないかな、楽しみだな。
緑がたくさんある優雅なマンション、80平米中心だったら二億はするだろうから買えるかどうかはわからないけど。

[1042: マンコミュファンさん]

>>1040 匿名さん
6月の近隣説明会で使った資料を誰かアップしないのかなぁ

[1043: 匿名さん]

東大前のスーパーとか飲食店が並んでいるあたりは商業地区で第二種文教地区なんだよね、文京地区にだって店はできるんだよ。東大前の路地を入った第一種文教地区の中には韓国料理屋とかあるよ、ビールも酎ハイも飲めますよ。文教地区だから商売ができないと言うのは迷信です。

[1044: 匿名さん]

>>1042 マンコミュファンさん
多分日照に最大限配慮した14mもある棟間距離とか中低層にバルコニーを作らないプライバシー対策とか広い公開緑地とか公開しちゃったら反対している方が無理難題をつきつけているみたいでかっこわるいじゃないですか。

[1045: 評判気になるさん]

>>1044 匿名さん
宝生ハイツ側は法律的には対応しなくてよいのに、近隣に配慮して、中低層をバルコニーなしとし、棟間距離を14mとしたのに、そうした配慮にも気付かず、無知な近隣住民が大騒ぎし、そこにワルが後乗りして、メディアを巻き込んだ騒動となってる感じですねー

[1046: 匿名さん]

精密なCGパースが見たいね。
配慮の塊を。

[1047: 匿名さん]

>>1042 マンコミュファンさん
> 6月の近隣説明会で使った資料を誰かアップしないのかなぁ

近隣説明会で配布された資料についても東京都の紛争調整担当の職員が職務上取得しているのではないかな

[1048: 匿名さん]

東京都が「宝生ハイツ建替え計画の近隣説明会で配布された資料」を取得していれば情報提供してもらえるでしょうし、もしも取得していなければ公文書がないという理由で情報提供してもらえないでしょう。いずれにせよ情報提供を申出してみてはいかがですか？
https://www.shinsei.elg-front.jp/tokyo2/navi/procList.do?fromAction=1&...

[1049: 匿名さん]

なんかねえ、都議会共産党とか朝日新聞とかが大騒ぎするような案件ではない気がしますね。その後徐々に明らかになったことを総合するとかなり誤解されている気がする。

周辺住民は実は利用されたのではないかという思いがあります。

[1050: 匿名さん]

また陰謀論とか言う人がいるから予防線を張っておくけれど、建設を邪魔して審査を長引かせたりとかしてマンション建設とかに反感をもつ層にアピールして票に結びつけたい特定政党とか、日本社会の現在の在り方に疑問を持っている購読者に彼らの世界観にあった記事を報じて売り上げを上げようという大手メディアとかがとびついた格好ですよね。

ただそういう安易な幹部の指示に現場がついていけなかっただけのことで。こういう現場猫的な中途半端な記事になったんじゃないかなと思いますね。

[1051: 周辺住民さん]

特定メディアも特定政党も、自分たちのポイントが上がったと思う反面、建設中止にまではならないと思っていなさそう。いつもそんな点稼ぎをしているように見えます。

[1052: 匿名さん]

朝日新聞の記事にも変化が出ている
たとえばこちらの方が先だと思うのだが
2022年10月6日 16時00分の記事
https://www.asahi.com/articles/ASQB54HLFQ9ZOXIE039.html

で、その後の2022/10/18 07:00のアエラドットの記事
https://dot.asahi.com/dot/2022101700031.html?page=1

最初の記事は棟間距離にはふれず、校舎の隣に建つとしか書いていないが、２番目の記事には"教室の窓側からわずか14メートル先に"とかなり具体的に書いている。建て替えになるマンションも"地上8階（約33メートル）、地下1階"とサイズをきちんと書いていて、今後立て替えでできるマンションも"地上20階、高さ69メートル"と明記されていて、以前より大きなものが建つということが読者にもイメージしやすい具体的なデータが最初の速報よりも増えてきていて、計画の詳細について書いた内部文書に目を通したとみられる。

この14メートル、目と鼻の先という距離ではない。四車線道路の幅で決して狭いとは誰も思わないだろう。わずかとか書かないと何が問題なのかぼやけてしまう距離だ。

[1053: 匿名さん]

しかもアエラドットの続報はご丁寧に現状の棟間間隔がわかるように、写真を載せている（2ページ目）

https://dot.asahi.com/dot/2022101700031.html?page=2

現況では目と鼻の先と言える２～３mの距離しか離れていない。隣地境界から10m以上もセットバックするということが読者に伝わる仕組みだ。しかし建設当時によく足場が組めたなこれみたいな建て方で、あまりいい会社が作った物件には見えない。建て替えた方がよさそうな雰囲気が漂う写真。

[1054: 匿名さん]

報道の陰謀論を唱えるのが好きな人がいますね

[1055: マンション掲示板さん]

>>1052 匿名さん
できれば建替え前後の専有面積と事業費とデベに卸す保留床単価も調査頂き、宝生ハイツ区分所有者の還元率と評価額も記事にしてくれれば、宝生ハイツ区分所有者の経済利益がイメージでき、この合法的な計画を止めることにより、最大どれだけの損害賠償請求訴訟に至る可能性があるかがよく分かるいい記事になると思うよ

[1056: 周辺住民さん]

>>1053 匿名さん
> 現況では目と鼻の先と言える２～３mの距離しか離れていない。
もう少し離れているかもしれません。学校は天井高が3m以上と決められているので、階高は3.5～4.0mくらいになります。天窓から天窓の距離を階高とみなせば、写真上で目測できます。

また記事ではフェンスの左側がマンションの敷地とありますが、正確ではありません。テレビ番組に出てきた平面図を見ると、フェンスの先の崖下から少し離れた位置に敷地境界線があります。校舎とマンションはほぼ並行で間隔が14ｍくらいであることも読み取れます。

また、現状でも校舎から敷地境界まで6mくらいは確保されていることがわかりました。現状の建築基準法の採光条件もクリアされていそうだと納得しました。

[1057: 匿名さん]

>>1055 マンション掲示板さん
損害賠償請求訴訟ですか……ルサンク小石川のデベは今も損害賠償請求訴訟を続けてますね

[1058: 周辺住民さん]

>>1055 マンション掲示板さん
事業費内訳をさらすと今度は嫉妬の嵐になりそうです笑

[1059: 匿名さん]

誰に対して損害賠償請求訴訟ができるのですか？御教示いただければと。

[1060: 匿名さん]

>>1056 周辺住民さん

学校と14ｍくらいの間隔をあけてテレビで見た平面図で
ざっくりと手書きで建物の大きさのイメージすると
こんな感じじゃないかな。

[1061: 匿名さん]

赤枠の南側に能楽堂が造られるようだけど

[1062: 匿名さん]

>>1060 匿名さん
こりゃいがみ合ってる場合でなくで、協力し合って、さらに容積率を積み上げ800%くらいで市街地再開発事業にするしかないんじゃない
神様に陽をあてて、桜蔭が南にずれれば丸く収まるでしょう
あと、町会費の徴収基準が説明できなければ、みせしめに町会は解散でいいんじゃないかな

[1063: 匿名さん]

宝生会寄りの意見ですね

[1064: 匿名さん]

>>1055 マンション掲示板さん
>>1057 匿名さん

損害賠償請求というわけではなく、周囲の要求に対してこれぐらいの補償金を払うという方向性もあるということだよね。今と全く同じ建物を建てさせるという目的を確実に実現するにはこの方向しかないと思う。

既存のマンション反対運動が弱々しく感じるのは建てさせないという運動はしても何のコストも支払わないから、結局財産権を盾にされると憲法の問題になるので誰も文句が言えなくなってしまう。ならばこれだけ出すから建てるなとなるとこれは財産権の侵害にはならない。空中権を買うからこれでいいもの建ててくれというわけだ。これぐらい骨太な反対運動はやはり共産主義者には無理だと思う。

[1065: 匿名さん]

>>1060 匿名さん
改めて写真で見てみると、裏の学校からの視線に痛々しいぐらいに晒されているんですね、そのマンション。（ちなみに手前の青い防水塗装の屋根の辺りが学校側CGでないことにされちゃった中層階以上の部分）

[1066: 匿名さん]

>>1064 匿名さん
補償金を払うと言おうが賠償と言おうがどのような根拠で誰に要求するのでしょう。
いまその要求をするのでしょうか。

[1067: 匿名さん]

>>1066 匿名さん
補償金を払うという交渉ならば、交渉になるわけですよ。
逆立ちができない人に逆立ちをしろとか、泳げない人にプールへとびこめとかいう要求をしたって通らないですが、逆立ちできない人の足を持ってあげたり、泳げない人の手を持ってあげてバタ足を手伝ってあげれば逆立ちしたりプールに入ることもできるんじゃないですかね。そういうことです。

[1068: 周辺住民さん]

>>1060 匿名さん
番組の29分45秒当たりで出てくる平面図だと、もっと中央寄りになっています。

[1069: 匿名さん]

南側の三角形の部分に能楽堂が建つ計画。マンション単独で建てる方がまだしも揉めないと思ってますが。

[1070: 匿名さん]

>>1068 周辺住民さん
そうですね、それ私も思いました。多分その赤線よりさらに一回りぐらい小さい印象です。まあ、どうでもいいことですが。

[1071: 匿名さん]

>>1067 匿名さん
損害賠償訴訟とか言っていたのに随分と言い方が変わりましたね。

[1072: 周辺住民さん]

>>1069 匿名さん
なぜでしょうか。不思議だ。

[1073: 匿名さん]

>>1071 匿名さん
>随分と言い方が変わりましたね。
別人だからね。
仮に今回の一件で東京都が総合設計制度の適用を見送ったとしても、それは最初からないものなので損害賠償は請求できないからね。

ただ個人的な感想なんだけど、絶対高さ制限の範囲でも十分東側の学校とか北側の神社の日照は遮られるし、公開空地のような離隔をとって日照通風の余地を作らない計画になるので、今よりも環境は悪化する。むしろ総合設計制度の適用を阻止しよういう人にとっては、"“直視したくないこと”なのかもしれない。”
https://dot.asahi.com/dot/2022101700031.html?page=3

[1074: 匿名さん]

>>1072 周辺住民さん
能楽堂に出て行けとか文京ガーデンにひっこせばよかったとか、まるで地元で何か根の深い対立があるのかなと思わせてしまう軽率な書き込みですね。地元に本当に住んでいる人が変な詮索を受けたり風評被害をうけかねないので、そういう書き込みはしない方がいいと思います。

おそらく総合設計制度の要件がなくなるから、高い建物が建てられなくなるという理由だと思いますが、別に能楽堂がなくても建ちますので、そういうことは書かない方がいいと思います。何も知らない人が驚いてしまいますよ。

[1075: 匿名さん]

>>1070 匿名さん

一回り小さいですか？テレビの平面図にあった上部建物ラインだと
あんな感じじゃないかなと思います。

[1076: 周辺住民さん]

>>1075 匿名さん
今パソコンの画面で表示させています。
建物北側の「上部建物ライン」の横幅（青い点線）が10.2cm、そのラインを敷地境界まで広げると13.9cmと計測できました。
建物南側の「上部建物ライン」ですと12.3cm、そのラインを敷地境界まで広げると15.3cmでした。

[1077: 匿名さん]

>>1074 匿名さん
文京ガーデンに能楽堂を誘致しておけば文京ガーデンにとってもよかったのかもしれないですよ。

[1078: 周辺住民さん]

宝生流に個人的な恨みでもあるのでしょうか。

[1079: 検討板ユーザーさん]

>>1078 周辺住民さん
もう農場を所有してるから悪だとか会社を所有しちゃダメみたいな話になってる
単なる総合設計による建替えの権利を善悪にすり替え、悪だだから、存在することも否定するなんて、論理の飛躍も甚だし過ぎ

[1080: 周辺住民さん]

そうことか笑

[1081: 周辺住民さん]

>>1060 匿名さん
テレビ番組の平面図の寸法を測りながら、描画してみました。航空地図は歪が大きいので、まず地図に描画してから、地図を航空写真に差し替えてみました。どちらもアップします。

[1082: マンション検討中さん]

>>1074 匿名さん
もはやお互いを殲滅するまで戦い続けるよう煽ってるかのコメントに聞こえます。
ただ、近隣への配慮を反映した総合設計での計画をここまで非難され、メディアも含めた騒動になってしまった以上、簡単には落とし所が見つからないだろうことだけは確かな気がしますね

[1083: 匿名さん]

>>1081 周辺住民さん

なるほど。特に西側の壁面が道路より更に奥になり
1060より一回り小さくなった感がありますね。
現状と比較してこれだけ壁面が後退してくれるのであれば、
街の環境としもデメリットだけじゃ無いと思うのですが。

[1084: 匿名さん]

>>1082 マンション検討中さん
>もはやお互いを殲滅するまで戦い続けるよう煽ってるかのコメントに聞こえます。
まあ匿名掲示板で煽っている連中って、要するに我々生活者が困る姿をみて嘲笑おうという人だから。人生あまりうまくいっていない人のやる趣味だよ。

ただね、現地に近い地元に住んでいる者としては今回の争い、よそから来ている連中ばかり騒いでいて、ただ、ただ、不愉快の一言だね。コミュニティを破壊される地元民の気持ちも知らず、今よりも絶対によくなる総合設計制度の適用に意義を唱えて、そのかわりにイケてない敷地いっぱいのでかい壁みたいなマンションを建てさせようとしている。

それは共産党の成果になるのかもしれないが、たぶんそれにすがった一般人はこんなはずではなかったと言うはずだとつぶやくだろう。一将功成りて万骨枯るとはまさしくこのことだ。我々はこういう連中を文京区から排除しなければいけない。

[1085: 匿名さん]

> 現地に近い地元に住んでいる者
つまり地元住民ではないわけですね

[1086: 匿名さん]

>>1084 匿名さん
また誤変換だ
>意義を唱えて　
ではなくて
>異議を唱えて

>こんなはずではなかったと言うはずだとつぶやくだろう。
ではなくて
>こんなはずではなかったとつぶやくだろう。

[1087: 匿名さん]

>>1085 匿名さん
>つまり地元住民ではないわけですね
朝日新聞の記者も共産党もな

[1088: 匿名さん]

森本毅郎と小島奈津子には矛先を向けないのですか？

[1089: 周辺住民さん]

>>1083 匿名さん
恐らく西側は公開空地になると思います。通せんぼする必然性がなさそうなので。さらに南側や場合によって北側も公開空地になりそうです。というか、そうやって点数を稼ぐはずですよね。

[1090: 匿名さん]

>>1089 周辺住民さん
南側は能楽堂、西側は超高層マンションへのエントランス（ピロティ状）ですね。

[1091: 匿名さん]

>>1088 匿名さん
放送作家の操り人形に何か意見するかね。

君は人形劇で自分に都合の悪い劇があったら人形を批判するのかね、違うだろ。

[1092: 匿名さん]

南側の出っ張り部分の地下？半地下？を能楽堂にして、
その上を公開空地にするのであれば
坂道は今より圧倒的に良い雰囲気になるのではないでしょうか。

[1093: 周辺住民さん]

>>1084 匿名さん
不可解なのは、今回声を挙げている人たちは自分たちの街区についての再開発をどう思っているのだろうかという点。もし再開発を検討しているのであれば「高さを下げろ」というのは後に自分たちに降りかかる厄災なので、再開発は検討されていないのかと察します。とはいえ、この地区こそ再開発が必要な気がするんですがね。

>>1085 匿名さん
>> 現地に近い地元に住んでいる者
>つまり地元住民ではないわけですね
私もそんな感じの立場です。住所は本郷ですよ。

[1094: 匿名さん]

>>1092 匿名さん
能楽堂の建築物の屋上緑化では森のような樹木帯にはなりませんね。

[1095: 周辺住民さん]

>>1088 匿名さん
バラエティ番組なので影響力はなく、矛先を向けても意味がないと思います。

[1096: 匿名さん]

>>1095 周辺住民さん
ちょうど宝生ハイツの報道から見逃し配信が始まったので。見ている人は増えていると思いますよ。

[1097: 周辺住民さん]

>>1092 匿名さん
今より雰囲気はよくなると思います。

>>1094 匿名さん
能楽堂部分は柱をあまり立てられず屋上の重力を支えきれないと思われますので、屋上の緑化は小規模なものになりそうです。樹木を植えるのは無理だと思います。
>森のような樹木帯
とのことですが、桜蔭学園のサイトにある彼らが作成したCGでしか見たことがないのですが、本当に樹木が検討されているのでしょうか。CGは現状の建物が小さくなっているなど信憑性が疑わしいので、気になりました。

[1098: 匿名さん]

>>1094 匿名さん

芝生に小道に低木にベンチみたいのを想像してました。

[1099: 匿名さん]

>>1097 周辺住民さん
そうですね。能楽堂の屋上緑化部には森のような樹木帯を造ることはできないのは明らかです。ところが、過去レスに、施主の関係者でしょうか、南側に森のような樹木帯ができると書き込んでいます。

[1100: 匿名さん]

>>1096 匿名さん
噂の！東京マガジン
TVerの見逃し配信のURLを張っておきますね
https://tver.jp/series/sr7lhvqi9e

[1101: 匿名さん]

>>1097 周辺住民さん
おそらく現状より建築面積が減るので、緑地帯に大きな木は植えられるのではないかと思います。能楽堂の上だけではないですからね、緑地は。

本郷給水所公苑があるから緑地はいらないと言っておられるようなので、能楽堂の上の緑地も十分すぎるぐらいでしょうけどね。

[1102: 周辺住民さん]

>>1090 匿名さん
そうです。正確に言えば、西側は地下の駐車場に向かう車路もあり、そこらへんは公開空地にならない可能性があります。駐車場は建物中央に建物と一体で設けられるタワーパーキングになります。

番組で映し出された平面図だけで、8割がたのことがわかりましたね。

[1103: 周辺住民さん]

>>1096 匿名さん
見ている人の中に影響力のある人は少なそうです。

[1104: 匿名さん]

金刀比羅宮との敷地境界部（北側）にも、桜蔭学園との敷地境界部（東側）にも、公開空地は設けられていません。

[1105: 周辺住民さん]

>>1101 匿名さん
私もそう思います。能楽堂の上以外に木は植えられると思います。

> 本郷給水所公苑があるから緑地はいらないと言っておられる
これはテレビ番組での町会関係者の発言かと思いますが、典型的なメディア側からの「誘導尋問」ですね。あのように質問されたら「いらない」と答えるに決まっています。総合設計制度は「公開空地＋緑」が必要とされいなくても使える制度なので、ミスリードでしかないと思いました。

[1106: 匿名さん]

>>1099 匿名さん

やろうと思えば出来なくもないんじゃないですか。
今はビルの途中階でも森のようにしてる例もありますし。

[1107: 周辺住民さん]

>>1104 匿名さん
ということは西側には設けられているのですね。情報ありがとうございます笑

[1108: 匿名さん]

いいえ。

[1109: 匿名さん]

>>1089 の「というか、そうやって点数を稼ぐはずですよね。」は根拠のない書込みです。

[1110: 周辺住民さん]

>>1106 匿名さん
やろうと思えばできると思いますが、そこまでコストかけますかねぇ。。。

[1111: 匿名さん]

緑地があるかどうかと、公開緑地があるかどうかは別ですからね（笑

[1112: 匿名さん]

南側に建築物を造らないなら森のような樹木帯を設けることができるでしょうね。

[1113: 匿名さん]

>>1106 匿名さん
その写真のようにはならないと思いますよ。

[1114: 匿名さん]

周辺を一体再開発して、高さ制限を超える超高層建物を建てれば、近隣の人の利益も、緑地を増やすという都民全員の願いも、おそらくは西日をいっぱい浴びたいという学校の願いも、数本の木に日光を当てたいという神社の願いも、全て満たせるんですけどね。

反対運動ってみんなが不幸せになる。

[1115: 匿名さん]

森というのは、面積的な意味ではなく
様々な種類の樹木という意味なのでは。

[1116: 匿名さん]

つまり総合設計では街全体のためにはならないということですね。

[1117: 周辺住民さん]

>>1114 匿名さん
反対している人は、反対することが目的なので、彼ら彼女らは願いと満たせるようですね、空虚ですけど。

[1118: 匿名さん]

> 様々な種類の樹木という意味
それで森のような樹木帯という書込みですか？

[1119: 周辺住民さん]

>>1114 匿名さん
そしてウェブ上では反対意見に加えて、>>1116のように攪乱を目的とした書き込みも目立ちますね。

[1120: 匿名さん]

>>1115 匿名さん
木が2種類あれば林で、3種類あれば森で、5種類あれば森林という趣旨だったりしないですよね

[1121: 匿名さん]

屋上緑化であるかぎり、森のような樹木帯にはならないというのは、>>1097 周辺住民さんも書いている通りです。

[1122: 匿名さん]

>>1120 匿名さん

林は人口で森は自然のだから
同じ木を並べた樹木帯では無く自然風の樹木帯と
言い換えてもいいかな。

[1123: 匿名さん]

>>1121 匿名さん

じゃどうなるの？と聞きたいところだけど、
それは守秘義務ってやつなんですね。
まあ、否定だけでも情報な訳だが。

[1124: 匿名さん]

屋上緑化は防水のコストがかかるだろうね。

[1125: 匿名さん]

本郷給水所公苑も屋上緑化だからあれぐらいのものはできるだろうね。
木は東側にも西側にも植えるスペースはありそうだけどね。

しかし心配なのは東側の擁壁だな。学校が所有しているとなると崩れた時に損害賠償請求を求められる可能性がある。変に反対して仇討ちみたいな訴訟を起こされるよりも前に、建て替え工事の時にお願いして一緒に補強修復工事とかやってもらったほうがいいんじゃなかろうか。

https://smtrc.jp/useful/knowledge/jyuyojiko/2018_02.html

[1126: 周辺住民さん]

>>1125 匿名さん
東側の擁壁は土砂災害ハザードマップでイエローゾーンとされています。宝生ハイツ建て替えと合わせて、勾配を緩めるなど対策した方がよいのでしょうね。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0221/6928/2021830191552.pdf
のK087です。

[1127: 周辺住民さん]

>>1123 匿名さん
想像ですが、劇場の上は草や低木で覆い、それ以外は中木を何本か植える、になりそうです。緑が多いほど評価点を稼げて容積緩和のパーセントが大きくなりますが、中木以下で十分と思われます。総合設計制度で森や林を設置した例は聞いたことがありません。

[1128: 匿名さん]

>>1127 周辺住民さん

もちろんその程度で街の景観としては十分なのでは
ないでしょうか。
いい感じになりそうですね。

[1129: 匿名さん]

>>1125 匿名さん
擁壁の管理修復は擁壁を所有する人の義務なわけですが、点検の時に入場料を取るとか修復の時に足場を組む時に地代を要求したり、修復作業にかかわる様々な騒音や振動、粉塵に対して慰謝料を請求するという可能性もないではないです。

作業用のトラックを道に止めただけで警察に通報されたり、何回か止めたら青空駐車だと告発したり、色々と嫌がらせの方法はあるので、仲良くしていたほうがいいと思います。

[1130: 匿名さん]

>>1126 周辺住民さん
今回の建設工事とセットでやった方がいいですね。土砂災害ハザードマップにかかっているなんて販売に悪影響が考えられますから解消されることは双方の利益になると思います。反対なんかしている場合じゃない。

[1131: 匿名さん]

>>1129 匿名さん

そんな行為は信義則に反しますし
民法的にも隣地に立ち入る事が認められるケース
なので、それは無理無理ですよ。

[1132: 匿名さん]

>>1127 周辺住民さん

「劇場の上は草や低木で覆い」の程度と思うのですが、（賛成派が）それで森のような樹木帯と書込みしているのは適切でないと思います。

[1133: 通りがかりさん]

>>1132 匿名さん

そもそも情報が公表される前なんだから
適切か適切じゃないかも分からないでしょ。
なので、今の段階で、それを適切じゃないとか
断定することの方が適切じゃないのでは。

[1134: 匿名さん]

劇場の屋上緑化部しか緑化面積を稼げる部分がないのでしょうね。

[1135: 匿名さん]

>>1131 匿名さん
文京区のマンション反対運動の現場はなかなか凄いですよ。
フェイスブック見て震え上がりました。

[1136: 周辺住民さん]

>>1132 匿名さん
原因はこれでしょう。
https://www.oin.ed.jp/wp/wp-content/uploads/2022/07/6b4677af3dd707f6a6...

[1137: 周辺住民さん]

>>1134 匿名さん
屋上緑化より高木（7m以上）を植える方がポイントが高いようです。詳しくは解読できていませんが、要綱を見るとそうなっています。

[1138: 匿名さん]

南側の三角形の敷地に建築物を造らないで、その敷地に高木を増やすほうがポイントが高くなりますね。

[1139: マンコミュファンさん]

>>1135 匿名さん
なんか、文京区って、ホント面倒なひとか多そうですね
既得権益の塊みたいで、できるものなら、かかわりたくないです

[1140: 匿名さん]

>>1139 マンコミュファンさん
フェイスブックは例えばこれです
https://ja-jp.facebook.com/kohinata.bunkyo/posts/515473505204507

[1141: 匿名さん]

>>1137 周辺住民さん
かなり建坪が縮小しているので、周辺の余ったところに木の一つも植えるでしょう。
ただそれが"公開"されるかどうかは別な話かと。公開緑地は周辺住民の憩いの場所として使われるほか、災害時には炊き出しの会場になったりするのでむしろ全部木や草で覆わずに広場的空間もあった方がいいように思います。文京ガーデンではお祭りの神輿の安置所になったと記憶しています。

[1142: 匿名さん]

災害時には炊き出しの会場になったりするので、文京区都市計画課は屋上緑化部への昇降機の設置を要請していると考えられます。なお、地元町会は総合設計そのものに反対していますから屋上緑化部への昇降機を求めたりしておらず、文京区都市計画課として要請しているようです。

[1143: 匿名さん]

施主が、公益性を主張して総合設計を主張するなら、行政からの要請に拒否する姿勢はどうかと思いました。

[1144: 匿名さん]

>>1142 匿名さん
水掛け論になるけど、多分炊き出しをするような大震災のときにはエレベーターは頼りにしない方がいいと思うな。原始的だけどスロープの方が有効だろうね

[1145: 通りがかりさん]

>>1144 匿名さん
公共貢献でいうと、緑地や広場が最もオーソドックスで、閉じた空間を作るとすれば、区役所かマンション自体が管理する防災グッズを収納する防災倉庫じゃない
町会役員の私物化につながる神輿置き場なんて最悪だと思うよ
そんなことを認めるから町会長が自分は地元の代表者だとか、声を上げれば役所をコントロールできると勘違いするようになるんだと思う

[1146: 匿名さん]

そもそも町内会ってどれほどの会員がいるの？
マンションの住民が大幅に増えると
町内会のパワーバランスも変わる可能性もあるしな。

[1147: 周辺住民さん]

>>1140 匿名さん
老い先長くないだろうから、ほっとけばよし。

[1148: 匿名さん]

>>1145 通りがかりさん
都庁・区役所・警察署・消防署など地元町会を重視します。行政にとっても役立つ存在なのでしょうか。

[1149: 匿名さん]

>>1147 周辺住民さん

>>1140の小日向地下室マンションは頓挫したはず

[1150: 匿名さん]

この辺り↓の地下室マンション計画でした
https://bunkyo.goguynet.jp/2021/04/02/kobayashi-kumakichi/

[1151: マンコミュファンさん]

>>1146 匿名さん
そこがポイント
国土交通省が新築マンションが一括して管理費で町会費を払わないように指導してるから、町会長からすると、いちいち町会の活動内容を説明して頭を下げて町会費を一人一人のマンション住人から集めないといけないので、今のまま、宝生ハイツから一括で徴収できてる方が得なので、日照を理由に反対のポジションを取ってる可能性もあるよ

[1152: 匿名さん]

>>1151 マンコミュファンさん
建て替えマンションは町会のメンバーシップがあるんだ

[1153: 匿名さん]

>>1152 匿名さん

どんな慣習や約束があろうが
新たに発足する管理組合の決定を縛るものでは無いからな。

[1154: 匿名さん]

建て替えなければいずれは墓標のような廃墟になる。
マンションだけでなく個人のビルだってそう簡単に建て替えなんてできない。
都市は常に手を入れ続けなければ、本郷とてもいずれは軍艦島のようになる

https://twitter.com/katada_t/status/1586525021920702464?s=61&t=T6AW5fK...

[1155: 匿名さん]

>>1154 匿名さん
それが、隣接する女子校の学校環境を悪化させることを正当化する理由なのですか

[1156: 匿名さん]

悪化と言えば悪化なのだけど
今まで見下ろしていた優位が無くなって
逆に見下ろされる立場になった
ということなのでは。

[1157: 匿名さん]

>>1155 匿名さん
タワー校舎を建てるという選択肢を手に入れられる
クラブ活動できる広いグラウンドができるのでは？
塾で忙しくて帰宅部の人も多いでしょうが

[1158: 匿名さん]

建物を南西側に寄せて北側と東側の敷地境界に公開空地を設けることはできないかな？

[1159: 匿名さん]

>>1158 匿名さん
そうしてくれるとかなり印象が変わりますね。

[1160: 匿名さん]

いち女子校のために近隣住民の法的権利が阻害されることがあって良いのでしょうか

[1161: 匿名さん]

文京区に必要なのは有能な都市の庭師だ

[1162: 匿名さん]

マンションを取り壊したあと、更地は一体どうするのか
そこに住んでいた人はどこへいくのか
人の不幸の上に自分の幸せがあったとしたら、子供達はどう思うだろう
子供達になんと教えるのだろうか

[1163: 匿名さん]

>>1154 匿名さん

これじゃ小田急線の柿生駅のマンションが写真のマンションと思うよな。

[1164: 周辺住民さん]

>>1158 匿名さん
学園と神社にだけ配慮するわけですね。南西側に寄せてしまうと道路が実質的に広くなるという地域全体のメリットがなくなりますね。そんな偏った計画は許可されないと思います。

[1165: マンション掲示板さん]

>>1164 周辺住民さん
理三に13人送り込める最高峰の進学校と神の使いである金比羅さんは特別だということだよ
まだわからんの　格が違うんだよ　理屈じゃないんだよ

[1166: 周辺住民さん]

>>1165 マンション掲示板さん
許可するのは東京都です。東京都が許可すると思いますか？

[1167: マンコミュファンさん]

>>1166 周辺住民さん
桜陰や金比羅さんへの誠意や器量の見せ方次第じゃないの

[1168: 周辺住民さん]

>>1167 マンコミュファンさん
おっしゃる通りですが、あなたのその案を東京都が許可すると思いますか？

[1169: マンション掲示板さん]

南西側に寄せると北側に居住する住民の住環境への影響を減らす効果はあると思う。

[1170: 周辺住民さん]

>>1169 マンション掲示板さん
そうすると今度は西側のビルと近接しますし、道路も広げられませんよね。北側への効果があるのは確かですが、そのような案を東京都が許可しますかね。どう思われます？

[1171: 匿名さん]

↓都市の緑化は私たちの東京の文京区の持続可能性を高め、地球温暖化を和らげる

気候変動：都市緑化は都市部で加速する地表温暖化の緩和に役立つ | Communications Earth & Environment | Nature Portfolio: http://www.natureasia.com/ja-jp/research/highlight/14226#

[1172: 匿名さん]

>>1170 周辺住民さん
そういう高尚な話ではなく、彼らの言っているのは直感なんだよね。
多分道が広がって周辺の環境がよくなると、近接する地域のみすぼらしさがますます高まるから困るんじゃない？まるで自分が意地を張って道を狭くしているみたいで見栄えが悪い。

[1173: 匿名さん]

実際文京区でも小日向の方にマンションの前だけ立派な歩道があって、戸建ての前は狭い道のままみたいなところがある。そこを歩くと歩道のない隣の戸建てが、まるで歩行者に意地悪しているみたいな感じになる。なるほどマンション反対ってのはこういう動機もありうるなと思った。

[1174: 匿名さん]

それまで微温的に許されてきた、老朽化にともなう街区の衰退が、新しいマンションが建つことによって新しくしろという無言のプレッシャーがかかることを恐れる気持ちもあるのではないだろうか。

庭を草ぼうぼうにしている自宅の隣に、庭師を入れて立派な日本庭園のある家が建ったら、バツが悪いだろう。

[1175: 匿名さん]

小日向は乱開発だめ。水道ならいいよ。

[1176: 匿名さん]

>>1172 匿名さん
周辺の住戸や学校の環境を悪化させる超高層マンションに反対しているだけだと思う

[1177: 周辺住民さん]

>>1175 匿名さん
小日向は今の戸建ての街並みが乱開発に見えてしまう。。。

[1178: 匿名さん]

>>1177 周辺住民さん
おかげさまで陽当たり良好。

[1179: 匿名さん]

小日向は >>1140 のように住民運動が盛んです

[1180: 匿名さん]

>>1176 匿名さん
>環境を悪化させる
どうも情報を総合すると悪化するとは考えにくいな。
あえて言えば日照を遮られることだが、高層化して幅をだいぶスリムにしたことで受忍限度内であるばかりか、地域への影響はむしろ最小限度にとどめる配慮がなされたと考えるべきだろう。

都市緑化の推進は東京都民共通の願いであり、今回の建て替えで緑被率が上がることは間違いない。アンテナを高くすればいかにこの建て替えが都市にとって望ましいかわかると思う。

[1181: 匿名さん]

三階建、四階建てであったとしても、隣との棟間距離が1mもないようなビルが建ち並んでいて、お互いに隣の通風と採光に甚大な悪影響を与え合っているのに、棟間距離が１４mもあるマンションが環境に悪影響を与えるなど、片腹痛い。

窓をあければ握手できる、その気になれば窓から出入りできるぐらいの間隔で建っている旧耐震老朽ビルは再開発で緑の植栽に美しく飾られた窓が大きく棟間距離も大きくそして耐震性に優れた強靭で美しい超高層ビルに建て替えるべきなんじゃないのか。それが唯一最高の解決法に思えてしょうがないのだが。

[1182: 匿名さん]

20階建てで、隣と距離があって日陰が細く時間とともに移動する緑地帯のあるビルが建つ計画と、15階建てで、隣とコンニチワの距離で敷地いっぱいに建つので日陰が大きく、植栽もないビルが建つ計画と、どちらが周辺環境によいのかよく考えた方がいい。低層住居専用地域にタワマンを建てようとしているのではなく、46m高度地区かつ商業／近隣商業地域にタワマンを建てるわけで、決して無理筋の話ではない。

[1183: マンション検討中さん]

これだけ盛り上がるタワマン計画はなかなか無いですね。議会が通した都市計画法は・それなりに合理的なので・住民運動してもほぼ無駄なケースが大半・宝生ハイツ管理組合が自主的に計画変更しない限り当初案で押し通すハズ。近隣住民は、目隠し窓などで手を打つしかないね。

[1184: 周辺住民さん]

>>1165 マンション掲示板さん
確かに桜蔭も金刀比羅宮（なんと1300年の歴史！）もすごいけど、能楽がユネスコ無形文化遺産になっていることをお忘れでは？　格で言えばどちらが上か、火を見るより明らかですよね。

[1185: 匿名さん]

能楽堂は東京にも多くあるけれど、金刀比羅宮の分社は東京では水道橋のみだから。

[1186: 匿名さん]

>>1184 周辺住民さん
無形文化遺産なら補助金や寄付金で能楽堂をお建てになればいいです。周辺に居住する住民や学校の環境を悪化させるようなことはなさらないでください。

[1187: マンション検討中さん]

>>1186 匿名さん

あなたは具体的に何が悪化すると考えてるの？
あなたの負う不利益を具体的に書いて欲しい。

[1188: 周辺住民さん]

>>1186 匿名さん
能楽堂がどこかに行っても高さ69mは変わらないと思いますが、それでも良いというわけですね。

[1189: 匿名さん]

> 能楽堂がどこかに行っても高さ69m
やっぱり貴方は何も分かっていない…

[1190: 匿名さん]

>>1184 周辺住民さん
本郷の金刀比羅宮は昭和３９年、東京オリンピックの時に遷座された
http://www.konpira.or.jp/ARCHIVES/branch/tokyo.html

虎ノ門の方は延宝７年（1679年）に現在の地に遷座された
http://www.kotohira.or.jp/history/history.html

学校と宝生能楽堂は大正期にほぼ同時にこの地に移ってきているので、実は神社が一番新しい。意外でしょ？

[1191: 匿名さん]

まあこれを機会に一帯の再開発の機運が高まるといいね。
そんなに憎いなら、このマンションのまわりをぐるっと同じ高さの高層マンションで包囲したらいい...とはいえ公開空地ができるのでそこまで密集はできないけれどね。緑がいっぱいあるかっこいい街になることは間違いない。

[1192: 住民の人に質問したいさん]

>>1186 匿名さん
無形文化遺産なら補助金や寄付金で能楽堂をお建てになればいいです。

激しく同意します。略してハゲド。文部科学省(永岡桂子大臣茨城県第七選挙区選出)、文化庁(都倉俊一長官元日本音楽著作権協会会長)は何をしてるのか？

[1193: 匿名さん]

戸建てがゴチャゴチャあるよりも、高層建築と緑地帯が趣味よく混じり合っている方が、私には好ましく思えるなあ。

https://twitter.com/sunde_saitama/status/1568760460425711617?s=61&t=i5...

[1194: 匿名さん]

>>1190 匿名さん
宝生能楽堂は大正期は誤り。昭和初期が正しい。

[1195: 匿名さん]

なんか中国すごい
https://twitter.com/kiribou06341/status/1323581997965438978?s=61&t=i5I...

日本はこんな感じ？
https://twitter.com/kuenzy/status/1535791386745634818?s=61&t=i5Il4T7eg...

[1196: 匿名さん]

>>1194 匿名さん
>大正期は誤り
大正期に土地を得て寄付金を集めて時間をかけて豪華能楽堂を建設しただけの話で時期は同じ。学校みたいに屋根つけて壁でかこって黒板つるしてポンみたいにはできないの。

[1197: 匿名さん]

無形文化遺産なら補助金や寄付金で能楽堂をお建てになればいいです。

[1198: 周辺住民さん]

能楽堂とマンションの一体開発です。

[1199: 匿名さん]

>>1195 匿名さん

このような敷地ぎりぎりまで建物があるような密集地域
であれば、なおさら
再築建物は今より大幅にセットバックさせて
震災時の街の安全性を高める構造にするとともに、
高層化して土地の有効利用をはかるというのは
当たり前のように思うのだけど、
反対派が本心として何を反対しているのか今一つわからん。

[1200: 匿名さん]

>>1199 匿名さん
貴方がたではわからないだろうな