建築物の名称：（仮称）宝生ハイツ建替え計画
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目27番34、27番35
用途：共同住宅、能楽堂
敷地面積：3,076.65㎡
建築面積：1,937.97㎡
延べ面積：25,388.12㎡
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階/地下1階/塔屋1階
高さ：68.98m、最高（76.23m）
着工予定：2025年4月1日
完了予定：2028年7月31日
建築主：宝生ハイツ管理組合
設計者：株式会社日建ハウジングシステム
施工者：未定
標識設置年月日：2022年5月25日
[スレ作成日時]2022-10-04 20:17:17
注文住宅のオンライン相談
（仮称）宝生ハイツ建替え計画
| No.1801 |
by 周辺住民さん 2022-11-26 08:03:53
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削除依頼
今の揉め事は建物の高さについてであり、能楽堂で残ろうが出て行こうが関係ないはずです。あるいは別に能楽堂を追い出す運動など実施されているのでしょうかね。
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| No.1802 |
能楽堂と分譲住宅とを別個に建設し、能楽堂で未利用の容積率を分譲住宅に移転すれば、宝生会は覚書で約束した建物を建てたことになるのではないですか。
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| No.1803 |
>>1802 匿名さん
現状の計画でも能楽堂は今と同じ高さにとどまるよね。ただその上にマンションが建つので、そこが現状よりも高いというだけ。後は住友建設が建てなければいいだけで、念書の内容にはなんら矛盾がないと思う。 まあこの問題文京区中が固唾を飲んで見ていると思うけど、ここの建て替えを邪魔して誰が得するのか全く理解できないね。Twitterとか議会で大騒ぎしているのってほぼほぼ都議会共産党とその仲間達だからね... |
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| No.1804 |
考える会が求めているのは高さを下げることであり、要望先は宝生会ではなく管理組合です。能楽堂なしの高さ69mのマンションが建っても揉め事の中身は変わらないはずです。
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| No.1805 |
要望先は行政庁ではないでしょうか？
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| No.1806 |
文京区には茗荷谷近辺をはじめ、有名な大学や中高等学校に隣接するマンションがたくさん建っているんだけど、学校に日陰ができるとか言われてマンションの建て替えができなくなるとか言われたらどこも困るだろう。共産党は何か御涙頂戴の美談に仕立て上げようとしているが、マンションのローンを払ってカツカツの暮らしをしている普通の庶民にとってはこの一件、驚天動地の事件であることは間違いない。
ほんと、左翼の貴族様達は庶民のことを何ひとつご存知ないんだから。最近の共産党支持者といえば、資産のある中小企業の親父とか高台の戸建て住宅街に住むマダムばっかりだもんな。マンション住まいの庶民の方がずっと多いと知るがいいさ。 |
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| No.1807 |
本来極左政党ってのは集票のためにはマンションに住む現役世代の普通の家族が喜ぶようなことをするべきだと思う。老人福祉ばかりやっているうちに、老人はだんだん死んだり認知症になったりして投票には来なくなる。
今回だって、都心の土地持ちビル持ちの資産家や、学校法人や宗教法人といった庶民とはかけはなれた人たちの味方をして、絶対多数派の集合住宅に住む無力な住民を弱いものいじめしようとしている。これはおそらく、一般人の誰もがそう見ているはずだね。共産党は本当にずれまくっている。そのうち支持者全員老衰でこの世から去っていった暁には、宗教法人になって元支持者の菩提を弔うがいい。 |
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| No.1808 |
>>1805 匿名さん
管理組合の計画なのに、管理組合に要望しないでどうするんですか。 |
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| No.1809 |
今より高い建物は今後建てませんという念書があるとの共産党都議のツイートを見た時の反応の乖離はこんな感じ
共産党支持者→そうだそうだ、約束はまもれ 一般人→うわっ、そんな念書まで取るなんて怖い人たちだな...距離をとろう |
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| No.1810 |
共産党は半世紀前だと革新政党などと呼ばれ、特に多摩地区などでは政治の推進力となり、きっと良い仕事もたくさんしたのだと思います。ただ、時代の流れについていけなくて、どんどん票数や議員数を減らしているのが実情です。
同じ本郷一丁目でも旧弓町の地域では、高層マンションが非常に建て込んでいて、日照もプライバシーも皆無なのに、多くが高級マンションと認識されています。かつて頻繁に、そして今回ここで争点になっている日照やプライバシーにこだわらない層が、新しい住まいの価値観を構築しているとも言えます。 |
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| No.1811 |
また共産党についての論評が始まりましたね。
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| No.1812 |
なぜ執拗に共産党についてコメントされている方がおられるのかと思ったら、
令和4年の都議選では共産党の方が1位なんですね。 嫉妬って怖い。 |
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| No.1813 |
1位といっても文京区の定数2のうち僅差で1位でしょう。都議会全体だと定数127のうち19で第四党です。とはいえ国政に比べたら存在感はあると思います。
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| No.1814 |
>>1812 匿名さん
そういう驕った言動が目立つので、多分次は異なった結果になるでしょうね。 |
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| No.1815 |
>>1813 周辺住民さん
なにしろ某共産系区議さんなどは、公営住宅を建てろと息巻いておられますからね。社会から見捨てられた困窮者が増えれば増えるほど共産党の支持者が増えると思っておられるのでしょうね。必死すぎます。 某ベテラン共産系区議さんが当落線上つるつるで受かってますから、そりゃ必死ですわ。 |
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| No.1816 |
共産党への批判に熱心な人がいるようですけど。これまでの宝生会の対応に問題があるからいまの状況になったのではないですか。
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| No.1817 |
>>1816 評判気になるさん
建て替えを決めたのはここの管理組合なんだから管理組合の一部を構成する伝統芸能の団体を名指しで誹謗するなよ。何度も何度もしつこい、悪質だよ。 このあたりに書き込んでいる部外者が、その真意を知るわけないだろう。ただひとつ言えることは、共産党さんとか市民活動家とかがくちばしをつっこんだことで、地元の最適解を導き出す妨げになっているらしいということ。 |
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| No.1818 |
建てる側にとっての最適解でしょうか？
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| No.1819 |
いつどのような計画を東京都に出すのか？
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| No.1820 |
>>1819 匿名さん
現地に掲出されている計画（このスレ冒頭）を東京都に提出済みです。許可に向けて建築審査会で同意を取り付ければ事実上、許可になりますが、ほぼ毎月実施される同会で2カ月連続で次回送りになっています。「署名」の締め切りが12月15日なので、その結果を待っているのかもしれません。 |
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| No.1821 |
>>1818 匿名さん
そうです。適法の最適解なので、第三者があれこれ言うのは本来おかしいと思います。 |
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| No.1822 |
適法かどうかは裁判所の判断です
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| No.1823 |
>>1817 匿名さん
枯れもとい彼（彼女）はいつも同じ内容をオウムのように返してくるだけなので、適当に対応しておけばOKです。建設的なやり取りにはなりません。 という私も同じ内容を返していますが笑。 |
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| No.1824 |
>>1822 匿名さん
あなたが提訴するのでしょうか。 |
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| No.1825 |
裁判での決着になるのかなぁ。やっぱり。
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| No.1826 |
今のところ裁判に持ち込む勇気を持っていそうな人がいなさそうです。急先鋒の学園でさえ、校長の態度からして、OBや周辺に言われて行動している感があります。
ルサンク小石川のように前面道路が狭いとか高低差があるとか論点にするネタがないのに提訴するのは無謀に思えます。 |
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| No.1827 |
高低差はあるね、ここ。
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| No.1828 |
高低差あります。そして高所の学園が低所による日影をけしからんと言っている、不思議な案件です。
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| No.1829 |
>>1826 周辺住民さん
女子校なのでOGはいてもOBはいないですね |
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| No.1830 |
>>1820 周辺住民さん
計画提出しているのに、建築審査会で先送りになる。なぜでしょうか。建築審査会の審査員(誰？)が厳しいコメントを言っているのですか？ |
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| No.1831 |
裁判になることが必至だからですよ
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| No.1832 |
署名が提出されるのを待っているというのが常識的な線でしょう。
年末年始にかかるので署名のチェックがだいぶ先になると思いますから、時間稼ぎとしては有効だと思います。 |
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| No.1833 |
>>1830 匿名さん
事務局での調整に時間がかかっていると考えられます。 |
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| No.1834 |
何の調整？
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| No.1835 |
知りたければ事務局に聞いてみればよいと思います。直通の電話番号も出てますね。
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kenchiku/ken_sinsa/index.html |
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| No.1836 |
設計者の責任では。事務局との調整にまだ時間がかかるような状態なら。
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| No.1837 |
小難しい話ではなく、適法で建つプロジェクトを潰すには色々といちゃもんつけて時間をかせいで採算性を低下させればいいんですよ。過去の事例でいけば建築確認の取り消し請求を乱発するとか、絶対高さ制限などの規制強化のタイミングをねらったりすると効果抜群ですね。
今回も多分色々と引き延ばしにあれこれやっていると思います。あちらこちらから政治的圧力がかかっているんだろうなと思います。権力者であることをはからずも暗に示すことになりましたね。弱いものいじめはやめてほしいです。 |
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| No.1838 |
>>1828 周辺住民さん
避難階は坂の下で決定なので、坂の中途に避難階を作るというウルトラCもしてませんし、正直なもんですよ。まあ避難路では突っ込めないでしょう。 |
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| No.1839 |
圧力があちこちからかかっているという以上に、どんな重箱の隅をつついてくるかわからないので建築審査会も戦々恐々でしょう。調査している先生方も頭を抱えていると思います。時間稼ぎ工作はうまくいってますね。
まあ誰がどう見たって、総合設計制度を使った方が周辺への影響は少ないはずなんですけどね。権力者にご納得いただくのはなかなか大変ですよね。日本三国という漫画に出てくる平家みたいなもんで、色々と陰に陽に凸ってくるでしょうから厄介です。 |
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| No.1840 |
それらは全て設計者が対応するべき事項ではないのでしょうか？
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| No.1841 |
政治的圧力だけはどうしようもないな（笑
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| No.1842 |
共産党がキャンキャンほえているだけならものともしないんだけどね。
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| No.1843 |
建築審査会から指摘がされ今も設計者が建築計画に修正を加えている状況なのでしょうかね？
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| No.1844 |
>>1839 匿名さん
建築審査会が計画に同意すれば事実上GOとなりますので、慎重になっていそうです。恐らくですが、事務局が事前に各委員の意見を聞き取り、ストーリーを組み立て、各委員に戻して、を繰り返している最中ではないかと思います。第二回の署名活動を受けて管理組合が計画を変更するのか否かなども確認しようとしていると思います。 建築審査会は「待った」をかける機能が期待されていますが（存在意義）、一方で本件は適法であり、法の隙を突いた計画でもないので「同意せず」といった結論は出しにくいでしょうね。 |
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| No.1845 |
つまり建築審査会が待ったをかけているから停まっているとの推測ですね。
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| No.1846 |
>>1845 匿名さん
建築審査会の権威を汚そうとする動きに対応せざるおえないということでしょう。 |
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| No.1847 |
でもね、建築審査会もメッセージを発するべきですよ。
特に今回のように弱いものいじめの要素満載の場合には、積極的に。 |
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| No.1848 |
>つまり建築審査会が待った
そういう意味じゃないですよ。建築審査会は審査請求がないと待ったをかけられません。 |
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| No.1849 |
建築審査会の権威を汚そうとする動きとは？どのようなものを指しますか？
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| No.1850 |
>>1843 匿名さん
その憶測は手続き的にはありえないはずですよ。建築審査会で指摘されて修正ならありえると思いますが、そもそも審査がされていないので。 |
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| No.1851 |
同意案件の場合は法令に適合しない疑義があるなら審査請求がなくても建築審査会は待ったをかけられるでしょうね。今回の案件がそれに当たるかは知りませんけど。
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| No.1852 |
はっきり言って、今回の建て替えにおいて、総合設計制度を採用しなければもっと近隣の環境に悪影響が出るんだから、さっさと許可を出さねばならないのに、なぜダメかと言ったら、政治ですよね。政治。
私はね、カムイ伝に出てくる農民はどっちかと思うんですよ。私から見たらマンションの管理組合ですよ。共産党はいつから権力者の味方になったのか。 |
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| No.1853 |
建築審査会は設計者から設計の詳細を聴き取りしているのかもしれない。
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| No.1854 |
>>1851 匿名さん
当たらないでしょう。東京都としては、むしろ許可を出さないとまずい案件だと思います。 |
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| No.1855 |
>>1854 匿名さん
私もそう思います。仮に許可を出したくない委員がいたとしても、理由づけに困っているはずです。適法ですし、総合設計制度自体が都の制度で、それの利用についての審査なので。 かといって、マスコミを賑わしてしまった以上、さっさと許可すれば見切り発車だと批判される恐れもあるので、その辺も含めて時間をかけていそうです。 |
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| No.1856 |
>>1855 周辺住民さん
嫌がらせには成功していますね（笑 |
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| No.1857 |
建築審査会が停めているのはそうなのでしょうね。
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| No.1858 |
すんなり進まないのは、やはり権力の行使でしょうね。
私たちのような民草は、権力の恣意的な意図で建て替えを邪魔されてしまうんでしょうね。 マンションに住んでいる一般人を馬鹿にしてますね。 |
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| No.1859 |
共産党は、今回権力者に奉仕するらしいです。
マンションに住んでいる我々の敵になるわけですね、わかりました。 |
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| No.1860 |
共産党に目を向けさせようとする意図は何？共産党を嫌うのは勝手だが。
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| No.1861 |
景色の見え方は人それぞれだと思いますが、
>共産党に目を向けさせようとする意図は何？ と思う人からすれば、そう見えるのだと思います。 私は今回の計画は適法で全く問題ないと思っている人間ですが、私からすれば異議を唱える社会運動の向こう側に共産党の存在を感じます。実際そうなっていますよね。ほかの皆さんもそれを素直に書いているだけだと思います。 |
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| No.1862 |
もちろん一般論として、民主主義を機能させるうえで意義を唱える経路や手続きは必要だと思っています。ただ今回の件は、嫉妬心に基づく意義であり、法的には争いようがないので、それに乗っかるのはどうなのと思っています。
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| No.1863 |
法的に争いがないというのはどうかな。裁判での決着になると予測しているよ。
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| No.1864 |
>>1863 匿名さん
誰が提訴するのでしょうか。 |
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| No.1865 |
>>1863 匿名さん
聞き方が悪かった。誰が誰を相手取り何を求めて提訴する、と思っているのでしょうか。 |
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| No.1866 |
遅レスだけど。>>1826 周辺住民さんも印象操作だと思ってる。
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| No.1867 |
って答えられないんでしょ。そうやって逃げる。単に高い適法建築物が立つのが嫌なだけじゃないですか。
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| No.1868 |
地元町会も神社も学校も>>1826 周辺住民さんの書込みのようなことはない。
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| No.1869 |
>>1868 匿名さん
区議会への請願ですら、学園単独だったのに町会や神社が提訴に付き合ってくれますかね。そもそも 計画を変更せよと管理組合に提訴（民事） 総合設計を許可するなと東京都に提訴（行政訴訟） どっちなんですか？ほかにも選択肢があるかもしれませんが。 |
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| No.1870 |
建築審査会は法的な争いになることも念頭に置いていると思う。慎重になっていると思うよ。
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| No.1871 |
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| No.1872 |
まあ訴えるかどうかは中の人が考えることで我々野次馬が考えることではない。
訴訟は最後の手段だと思いますね。判決が出て決着がついたらもう文句言えないし。 私も裁判になったらいいと思うんですよね。さすがに相手を気遣って沈黙しているだろう管理組合から、これまでどんなに誠実に説明をして、どんなに誠実に周辺環境に配慮していたかが明らかになるでしょうから。原告に誰がなるか知りませんが恥をかくだけですまないかもしれませんね。社会的な批判を浴びるかもしれません。 |
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| No.1873 |
これまでの流れを見ても、革新政党議員が都議会の委員会で吼える、あかひ新聞が報道する、そこに大量動員をかけたSock puppetが大量のコメントを書き込んだり、SNSで大量のツイートをしたりね。素人の集団である管理組合に精神的なダメージを与えてあきらめさせようというのでしょう。票をたくさんもつ伝統芸能団体を攻撃してあきらめさせようとかね。
もうね、これ、いじめ、ハラスメントでしょう。これ見て怒る人は怒りますよ。絶対に赤い連中は許さない。次の選挙は見ていろよ！ぐらいの気持ちになります。 |
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| No.1874 |
うん、共産党というタームを使わなくても意味が通る文になったな（笑
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| No.1875 |
しかしさ、例の新聞記事がYahoo!のコメントランキング一位になった直後に、Yahoo!が携帯電話番号登録を必須にしたというのが笑える。あまりにも大規模で組織的な書き込みは、携帯番号必須化を大いに促したのだろう。
こういう誹謗中傷を放置できないと思っただろうな。何人もの人がここで声をあげるのは、こういうインチキをしているからだよ。 |
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| No.1876 |
これまでに不誠実な説明をして建設を強行しようとしたと明らかになるかもしれないでしょ。私も裁判になったらいいと思うんですよね。
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| No.1877 |
>不誠実な説明をして建設を強行しようとした
だとしても、たったこれだけで学園側は裁判に勝てるのでしょうか。 |
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| No.1878 |
裁判になったら傍聴しようと思ってる
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| No.1879 |
建てさせたくないという気持ちのある人にどんなに誠実に説明したところで、不誠実だとなじられるに決まっているだろう。だが、おそらくは何年も前からもきちんと説明をして、要望を聞いてバルコニーを削ったり、棟間距離をとったり、中学校の前に公開空地を設けて日照に配慮したりしてきた過程があると思うので、第三者からみれば十分誠実な話し合いがもたれたと判断される可能性が高いですね。
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| No.1880 |
>>1879 匿名さん
近隣説明の議事録が出て来るでしょうね。それが誠実さを示すと言えるのかどうか。 |
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| No.1881 |
不規則発言があるだけで白黒ついてしまいますよ。それがまともな一般社会。
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| No.1882 |
それはどうかな。議事録次第。
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| No.1883 |
議事録に不規則発言と書かれていそう。
というか大丈夫？ 議事録は管理組合側が作成してるんでしょ。自分たちに不利な書き方になるわけないのに。じゃなくても、テレビ番組「噂の！東京マガジン」で様子がうかがい知れるというのに。 私は民間企業の経験しかないけど、怒ったり大声を出したりするのはNGだし（気持ちをコントロールできないダメな人間とみなされる）、ましてや不規則発言をしようものなら完全に干されますよ。つまり相手にされない。 法廷も然り。たいてい心象悪くした方が負けるんです。 |
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| No.1884 |
某週刊誌の記事として音声も出てくる線もありますね。
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| No.1885 |
まずは裁判になってからですね。ここまで来たら。
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| No.1886 |
なにを今更なんでしょうが、訴訟でたくさんの人が心に傷をおうのではないかと心配です。返り血も相当なものになるでしょう。
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| No.1887 |
>>1884 匿名さん
文春砲炸裂ですか...あそこは偉そうにしてふんぞりかえっている組織とか個人の醜聞を暴くのが大好きですよね |
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| No.1888 |
>>1886 匿名さんは裁判になって困る人なのですか？
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| No.1889 |
>>1888 匿名さん
部外者だからね、親切心からの書き込み。 中の人で書き込んでいる人は多分いないはず（ログから身バレしたらただじゃすまないし）だけど、とりあえず読んでいるんじゃないかと思って呼びかけてみた。冷静さを失っているように見えるので。 |
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| No.1890 |
この辺に集まっている野次馬は人が争って傷つくのをローマ時代の剣闘士試合の興行のように面白がって見ているんだよね。嘆かわしい。
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| No.1891 |
>>1875 匿名さん
誹謗中傷ってこういうのですか？ 
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| No.1892 |
>>1891 匿名さん
というよりヤフーニュースのコメント欄とかツイッターの書き込みとかの誹謗中傷はヤバいと思いますけどね。組織的な動員が裏付けられるようなことでもあれば、その主体が威力業務妨害とか名誉毀損で訴えられるレベルですよ、刑事事件です。 |
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| No.1893 |
>>1891 匿名さん
キモいね。10/29の書き込みを10/31にキャプチャーして、いつか周辺住民さんを攻撃しようとしたわけですね。それが本日11/28。これからは「匿名さん」になりますね。 |
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| No.1894 |
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| No.1895 |
>>1894 匿名さん
>ネチネチと陰湿なイジメっぽい攻撃 そっちで訴訟が起きるのも心配で...まあ都の委員会とか新聞報道に対しては無理でも、その尻馬に乗っているその他大勢は威力業務妨害とか名誉毀損とかで訴えれば一発でしょう。賠償金で修繕積立基金が一気に潤いそうです。 |
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| No.1896 |
それなら裁判になっていいわけですね！
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| No.1897 |
>>1890 匿名さん
誰と誰の争いを想像していらっしゃるのかわかりませんが、当事者レベルであれば、学園・神社・町会が一方的に管理組合・宝生会を攻撃しています。 |
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| No.1898 | ||
| No.1899 |
>>1883 周辺住民さん
民間企業でも労働争議などの団体交渉においては 怒ったり大声を出したりするのは普通にあり得るし、 別に干されないよ。 一般論だけど、権利が極端に侵された場合とか そういう怒りで対抗するのが有効な場合もある。 状況によるでしょ。 |
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| No.1900 |
>>1899 匿名さん
>怒ったり大声を出したりするのは普通にあり得る それは1970年代に青春時代を送ったような粗暴な老人の考え方だよ。 今はそういうのは通用しない うちの娘も3歳ぐらいの時にはそういう威力をもって親を支配しようとしたが、それとどこがどう違うんだい？ |
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| No.1901 |
ちなみに某ショッピングセンターで五体投地した時には職権により強制排除のうえ、ベビーカーで連行した。
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| No.1902 |
>>1900 匿名さん
考え方とか通用するしないの問題かなぁ。 例えば、今の中国のマンション住民がお騒ぎして 塀とかぶちやぶって粗暴化してるけど あれほど権利を抑圧を受ければ人間として当然の行為と思う。 まあ、それは極端な話だけど、考え方とかは違うと思う。 |
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| No.1903 |
>>1902 匿名さん
交渉ごとで大声を出して叫んで相手を威圧しようとするのは普通NGですよ。 要望ならなおのこと、相手方がこちらに共感し歩み寄ってくれるように融和的な態度を取る方が有効です。お願いしているんでしょう？ |
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| No.1904 |
ここの計画ってのはあくまでも適法の範囲でやっていて、手続き上の説明会だけではなく、それ以前から隣地地権者と誠実な交渉を続けていたはずですよね。でなければ低層階のバルコニーを外すとか隣地との離隔を十二分にとるとかしないはずですから。
叫ぶほどの権利侵害が果たしてあったのか、私は間接的な証拠からなかったと判断しました。色々言いたいことはあるとは思いますが、社会のルールを威力をもって覆すようなことはしない方がいい。それは社会に歪みをもたらし、私たちの住む社会を不安定にします。ちょうど、中国共産党が人治と豪語する恣意的な法運用からくる大規模な人権侵害が人々を怒らせているような状況が生じるでしょう。フェアであるべきです。 |
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| No.1905 |
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| No.1906 |
>>1905 匿名さん
まあ畑違いではありますが、最近の企業は若手を上から叱りつけたり、雑巾掛けを強いるのではなく、意見を傾聴し、本人のやりがいを活かす統治スタイルが浸透しています https://shuchi.php.co.jp/article/8845 離職率の高さに悩んだ企業はどんどん働く人たちによりそいつつ（内心はイライラしつつも）伝統ある鉄拳や怒声に頼らずに、融和的な態度で若手にアプローチすることで、離職率を下げて若手のやる気醸成に成功しつつあります。 思ったことを何でも叫べばいいという時代ではないことは間違いないです。 |
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| No.1907 |
ちなみに1960年代と1990年代を比較すると成人の粗暴犯の発生率は五分の一だそうです。
https://www8.cao.go.jp/youth/suisin/ikuseikon/kondan021018/08gijigai.h... リンク先の文書は少年犯罪を扱ったものなのですが、相対的に少年犯罪が目立つようになってきているようですね。社会における暴力の位置付けが大きく変わってきているように思います。腕力で解決しようというのは子供ばかりで、成人はそういうことはしなくなってきているということの証左でしょう。まあ、詐欺などの知能犯が増えていそうなのは、オレオレ詐欺の横行で直感的に感じられるでしょうが、世の中悪いやつも手を出したら負けだと感じているようです。 |
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| No.1908 |
現代社会において威嚇がダメなのは、結局は自分が損をするからです。交渉事なら不利になります。威嚇された側に「なんでこいつの言うこと聞かなきゃならないんだ」との意識が芽生えてしまうから。当然と言えば当然です。
交渉の際に温和的に、悪く言えば相手を言いくるめるように進めるのが現代のやり方です。この方が実りが多いことに気づく人が増えてきました。民間企業では当たり前になっています。 このマンションについて学園が反旗を翻すような態度で望めば、管理組合は拒絶して結果なにも得られないと思います。頭を下げてお願いベースで進めているからこそベランダをなくすなどの結果を勝ち取れているのかと推察されます。怒りをぶつけることと果実を得ることは両立しません。 >>1899 匿名さん 同じ会社に労組が2つあり、労組Aは過激、労組Bは温和だとした場合を考えてみてください。労組Aは「多くを勝ち取った」と思うかもしれませんが、失っているものも相当あるはずで、それに気づかないでしょう。 |
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| No.1909 |
>>1908 匿名さん
融和的な組合を御用組合だの、経営と癒着しているだのと第二組合が叫んでも、相手にされないのと同じですね。結局融和的な組合が決めたことに準じた条件しか手にはいらないわけで... |
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| No.1910 |
古い例だと半世紀前の国鉄改革が挙げられますね。2台労組の国労と動労はともに分割民営化に強く反対していましたが、間際になって動労が分割民営化を支持。そしてJR発足時に解雇された人員の多くは国労でした。
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| No.1911 |
逆に、管理組合側にも「学園の要求は無視しろ」などいう過激な人がいても不思議ではありません。なので、説明会などでは管理組合は表に出てこず、プロである近隣対策会社に任せているのかと推測します。
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| No.1912 |
プロである近隣対策会社と宣うマイライフ・ハウジングは三井不動産に近いようで。管理組合よりそちらに向いてたりしないかな。
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| No.1913 |
業者が学園の要求は無視しろなどと言っていたりしませんか？
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| No.1914 |
>>1908 匿名さん
そういえば昔、中曽根首相の時代に国鉄分割民営化を審議している時に起きた浅草橋駅焼き討ち事件を思い出しました。千葉動労のストライキと呼応して中核派を中心とした左翼過激派が始発前のシャッターの閉まった浅草橋駅に押し入って放火した事件でしたが、こういう暴力的な活動が国民の反発を受け、国鉄分割民営化を争点とした国政選挙において分割民営化を推進する自民党が大勝したことが昨日のように思い出されます。 なんでもそうですが、手を出した方が負けなのは昔も今もかわりません。 |
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| No.1915 |
そうですね。そして施主を擁護する人が施主から目を外らせようとしているようですね。
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| No.1916 |
>>1914 匿名さん
動労千葉は過激ですね。下記に彼ら自身が書き起こした詳しい軌跡がありました。その他の資料も含めて、動労本部への恨みがすごいです。 https://doro-chiba.org/2010/02/01/%e5%8b%95%e5%8a%b4%e5%8d%83%e8%91%89... 今も組織としては存在しますが、組合員は房総半島に追いやられてしまい、風前の灯です。いまストで運休するのは久留里線くらいじゃないでしょうか。 |
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| No.1917 |
そうですね。そして施主を攻撃する人が刑事犯にならないように親切に声をかけているようですね。
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| No.1918 |
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| No.1919 |
昭和の国鉄マンの矜持を今に伝える漫画がこれ↓
https://kc.kodansha.co.jp/product?item=0000013990 |
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| No.1920 |
ミュートされているのか見えづらくて最近まで気が付かなかったけど、日本テレビの跡地再開発の敷地を買いとって低い建物を建てる、これはなかなかすごいね。まあ日本テレビは絶対に売らないんだろうけれど、さすが千代田区だなと感心した。ひょっとして堀さんはこのスレ読んでた？
https://twitter.com/yoshitohori/status/1574376589629890560?s=61&t=08VG... |
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| No.1921 |
でも、日テレの跡地って番町じゃなくて麹町なんだよな...
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| No.1922 |
千代田区の場合は資産価値も高いし需要も大きく、
比較するのはちょっとね。 |
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| No.1923 |
>>1920 匿名さん
公益社団法人宝生会と宝生ハイツ管理組合も本郷一丁目の住環境を守って欲しい。 https://twitter.com/yoshitohori/status/1574376589629890560 |
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| No.1924 |
>>1920 匿名さん
現計画にあるように青空広場約2500㎡を設けたうえで低くするなら立派だけど、そこには触れていない点が弱いですね。 |
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| No.1925 |
元二親和会は堀義人さんと連絡を取っているのかも。
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| No.1926 |
> 未来永劫、子供たちから空を奪わないで欲しい。
同感です。 |
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| No.1927 |
>>1924 匿名さん
結局高さだけは60mで細長い公開空地風の空間とエレベーターを作って終わりって感じだとなんか萎えますね。それにそのうち人手に渡ろうものなら、また同じ騒ぎが起きるでしょう。 |
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| No.1928 |
学校からの距離14m、四車線道路と同じ幅をとり、南面に公開空地、緑地帯を作って中学校の前をオープンスペースにして地下部分に能楽堂という今の総合設計制度による計画は実に近隣の環境に配慮したすぐれた計画だと思う。小日向の住専に移転すればお日様がいっぱいあるのに...
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| No.1929 |
そもそも本郷一丁目のあたりというのは都心として高度地域に指定されているわけで、それを望んだ地主も多かっただろう。商業、近隣商業に指定され、高さも（かなり中途半端に制限されてはいるが）それなりに認められた地域。近隣のビルもち土地もちの住民や学校や神社もそれを知っているはずだったのに、ほとんど声を上げることはなかった。
都市計画を策定する過程で、それを容認したのに、今になって都市計画に従って高度利用しようとしたらダメだと頑張るのは民主主義的にいかがだろうか。例えば平和憲法はアメリカがおしつけたから日本人のための憲法に変えろという主張は護憲勢力からすれば噴飯物だろうが、今の都市計画は気に入らないから変えろというのとどこか似ている主張に見えるのだが.... |
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| No.1930 |
https://www.city.chiyoda.lg.jp/koho/machizukuri/toshi/kekaku/guideline...
に出ている日影図を見ると、またいつものようなことが分かります。 ・番町小学校に影を落とすのは午前の早い時間帯だけ ・女子学院にに影を落とすのは午後の遅い時間帯だけ どこの同じで、結局、高いのが嫌なだけなんでしょうね。日テレがイメージ図で示している公開空地は素晴らしいと思うのですがね。 |
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| No.1931 |
一棟でも飛び抜けて高いものが建つと、ハーモニーが乱れますからね。
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| No.1932 |
本郷も
かねやすまでは 江戸のうち |
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| No.1933 |
>>1932 検討板ユーザーさん
そのかねやすの前の通りは春日通りなんだけど、本郷一丁目は春日通りの南側、江戸のうちということだな。都心だとみなされるだけの素地はあったわけだ。 |
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| No.1934 |
>>1931 匿名さん
東京タワーはハーモニーを見出しているだろうか。 いつしか高い建物にかこまれて、飛び抜けて高いとも思われなくなった。 高度地区を正しく利用すれば、いずれこのマンションの高さと同じビルが、緑地帯に区切られて優雅に並び建つことだろう。 |
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| No.1935 |
いまの能楽堂の周辺を守らないといけない住環境とはとても思えない。むしろハーモニーを崩せば周りの人も新しい開発に目覚めて再開発の連鎖が起こるかもしれない。守るところはキチンと守るけど新陳代謝させるエリアはどんどん新しく変わって行ったこうが地域の為だと思う。
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| No.1936 |
守りたいのは住環境ではなく、教育環境では？
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| No.1937 |
緑地帯と言い張るのは屋上緑化部のことですよねえ
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| No.1938 |
>>1937 匿名さん
>屋上緑化部 緑地にはかわりないね。 今回は坂の高低差のある場所だったけれど、周辺に総合設計制度による建物が増えればそうでない場所もできるでしょう。緑の目に入る環境は精神衛生にいいですよ。今までは古びたコンクリ壁ばかりだった地域がぱっと明るくなるでしょう。 |
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| No.1939 |
緑地帯といえるのかな。森ではなさそう。
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| No.1940 |
>>1939 匿名さん
あなたから見ると、本郷給水所公苑は屋上緑化なんですね？ https://www.city.bunkyo.lg.jp/bosai/midori/kuritukouen/kouen/hongoukyu... |
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| No.1941 |
高低差を勘案すると芝給水場公園の方が近いかもしれないな
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| No.1942 |
グロービス桜蔭ができたら強そう。
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| No.1943 |
本郷給水所公苑は屋上だけど車いす用スロープがあるよね
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| No.1944 |
現状のイケてないハーモニーは不要ですね。あちこち建て替われば、北側のように美しいハーモニーとなるでしょう。
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| No.1945 |
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| No.1946 |
小石川パークタワーみたいな緑のあふれるマンションが建つといいなあ。あまり知られていないけど、東側を通る道の巨木の並木はすばらしいね。総合設計制度を否定する人は、おそらく未来永劫そういう風景は見れないだろう。
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| No.1947 |
>>1936 匿名さん
>守りたいのは住環境ではなく、教育環境では？ そもそも商業地に教育環境を求める事自体疑問があるけどね。 商業地になることになぜ声をあげなかったの？ 番町の場合、規制の緩和に対する文句だから一定の大義があるんだけど、ここは規制の範囲内だというところで大義がない。しかも番町の方は麹町の日テレは建てさせるけど番町はこれからも話し合ってね、という千代田区のスタンスはバランス感覚が取れていると思う。番町の庭みたいな、番町にとっての利益になるオープンスペースを献上してくれたんだから、許すという人もいるだろうな。そういう人は声を上げないから見えにくいけどね。 |
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| No.1948 |
開成のある西日暮里四丁目は第一種住居地域にあるという事実を見るとね、あまりにも学校の周辺環境に無関心すぎたと思うんだよね、開成は高台にあるとはいえ、西日暮里のほぼ駅前。商業地になってもおかしくない場所なのに第一種住居地域になっているのは、おそらく都市計画策定時にちゃんと意見を述べたのだと思う。
なぜ商業地／近隣商業になるのに反対しなかったんだろうか。高度地域になることに声を上げなかったのだろうか。 |
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| No.1949 |
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| No.1950 |
それが宝生ハイツ管理組合が学校環境を悪化させて当然とする理由になるのですか？
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| No.1951 |
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| No.1952 |
その辺りで揉めているのだろうな
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| No.1953 |
商業系の地域では、多少の日影は環境悪化とみなしません。日影を被るのが、たとえ住宅であっても学校であってもです。そういう法体系になっているので、おかしいと思えば管理組合ではなく行政に言えばよいと思います。
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| No.1954 |
>>1921 匿名さん
どちらも住所は二番町だと思います。 |
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| No.1955 |
まあ適法な計画に文句を言っている時点で大義がないよな。
これから都市計画審議会にかけて制度をいじるというのなら運動の大義もあるのだろうけれど、適法の範囲ということは暗黙に地域の了解がなされていると考えても決して間違いではないと思う。車を運転している人は特にこの点意識していると思うけど、法律を知らなかったでは許されないのが社会のルール。 |
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| No.1956 |
>>1948 匿名さん
西日暮里の高台は都市マスタープランを見ると「台地と歴史の軸」と位置付けられていました。 https://www.city.arakawa.tokyo.jp/documents/4597/d03800088_6.pdf 対する本郷一丁目は「都心複合市街地」です。教育施設を図示する一方で、それらへの配慮云々の記載はありません。 https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0240/6690/051_toshimasu_chiiki_... |
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| No.1957 |
>>1956 匿名さん
千代田区だって都市計画マスタープランを読むと、学校だらけの神保町地域における教育施設への環境的配慮とかいう話は全くないな。なにしろ白山通り沿いの東側なんかみっちり高いビルで埋まっていて、学校も大学予備校専門学校のいずれもが高いビル校舎を建築して日当たりなんてどこ吹く風だ。リバティータワーという超高層校舎を擁する明治大学に至っては公開緑地があるので地元で好評らしいぞ（オープンハウスのときの意見に記載がある）。 https://www.city.chiyoda.lg.jp/documents/17862/toshimasu-4_2.pdf 千代田区の学校はこういう問題を少なくとも表向きは気にしていないし、受け入れているという不都合な事実から目を逸らしているんじゃないかな。 |
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| No.1958 |
>>1955 匿名さん
法令で学校環境を悪化させよと言っているのかな？違うと思うよ。 |
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| No.1959 |
どう読めばそう解釈できるのか。逆は必ずしも真ならず。
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| No.1960 |
学校環境を守れと言うのを言ってもいいことになるよね。
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| No.1961 |
会話不成立。逆は必ずしも真ならず。
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| No.1962 |
>>1957 匿名さん
神保町から駿河台にかけては学生街とされていますよね。環境的配慮がないどころか、ごちゃごちゃした街並みが学生街と合っている感すらあります。 |
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| No.1963 |
>>1960 匿名さん
一学校法人が東京都や文京区で決定した都市計画に叛旗を翻しても、なかなか覆らないと思います。 こういう自分ひとりでは解決できない難問にぶち当たった時に最も効果ある処方箋は、自分が変わることです。環境のよい場所に移転するとか、自分も負けずに総合設計制度でタワー校舎を建てるとか、泣いて叫ぶよりもやれることやるべきことが実はたくさんあることに気づきます。好戦的な市民活動家に相談するのではなく、経験のあるデベロッパーに相談すればよかったのに... |
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| No.1964 |
本郷菊坂に大きな空き地ができています。今ならまだ何も建っていないので、等価交換で学校を移転するチャンスだと思います。
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| No.1965 |
>>1964 匿名さん
あそこは三井不動産が賃貸住宅を建てます。既に計画の概要が掲出されています。 |
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| No.1966 |
>>1964 匿名さん
宝生能楽堂を菊坂に移転させてあげればよかったですね。三井不動産が。 |
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| No.1967 |
>>1966 匿名さん
能楽堂がよそに移転してもここに高さ69mは変わらないというのにそのようなことを書くとは、相当心を病んでいらっしゃいますね。1963さんも書かれていますが、ご自身の環境を変えられてはいかがでしょうか。 |
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| No.1968 |
能楽堂があると、高さがさらに割り増しになるんでしょうかね？
やたらその辺りを突っ込んでくる人がいますが |
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| No.1969 |
能楽堂があるから今回の計画になっていることと、宝生会の地元町会への交渉がうまくないことに起因しているのではないですかね
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| No.1970 |
>>1968 匿名さん
現計画は能楽堂が低層階を使ってくれるおかげで細い建物にできています。高さ69mの壁は越えられないので、能楽堂がなければ高さ69mはそのままでもう少し太い建物になってしまいます。つまり周囲の日影は増えます。 |
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| No.1971 |
>>1970 匿名さん
元・周辺住民さんの日影が増えるの主張の繰り返しですが、そのような断言はできないのですよ。現に、宝生ハイツ管理組合は、総合設計を適用すれば日影が改善できるとの説明をしてないようです。 |
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| No.1972 |
書き込み内容が理解できませんでしたが、高さと容積が一定の場合、低層部分の容積が減れば高層部分の容積が増えるのは小学生でもわかると思います。総合設計を使っても使わなくても計算上は同じでは？
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| No.1973 |
総合設計で容積率の緩和（1.5倍）がされていることが分かってないですよね。それで日影が改善されるとは断言できないです。小学生ならそのことが分かってなくて仕方ないです。
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| No.1974 |
私これに一般論で答えているだけで、総合設計のことはなにも言っていませんが。能楽堂のありなしに関係なく、高さ制限は69mまたは46mですよね。
>能楽堂があると、高さがさらに割り増しになるんでしょうかね？ |
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| No.1975 |
>>1971 匿名さん
>そのような断言はできない ちょっと計算してみたんだけど、建築お知らせ看板によると敷地面積3,076.65㎡、延べ床面積25,388.12㎡とあるので延べ床面積÷敷地面積で容積率を計算すると825%余となる。これを400％にまで下げたとすると、ざっくり計算して同じ建坪に9階～10階建ての建物が建つことになる。建築面積をもう少し小さくするともっと高くできるだろう。少なくとも今より高い建物が建つのは間違いない。少なくともお隣さんレベルでの日当たりは20階建てと大してかわらないだろう。意地悪して覗き被害を懸念する学校に配慮すると称して棟間距離をギリギリまで詰めることも可能だが、今度は阻止不能だろう。 |
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| No.1976 |
念のため書いておきますが、
総合設計を使う：能楽堂があったら高さは最大69m、能楽堂がなかったら高さは最大69m 総合設計を使わない：能楽堂があったら高さは最大46m、能楽堂がなかったら高さは最大46m |
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| No.1977 |
結論として、総合設計制度に反対して半分の高さになったとしてもお隣さんへのメリットはほとんどないので、何がやりたいのかさっぱりわからない。
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| No.1978 |
近隣住民が反対したら、今の制度すらハードルが高いと不満の声のある老朽マンションの建て替えを全て阻止できてしまう前例ができたら、除却しようとしても取り壊し資金もない、打ち捨てられた老朽マンションの墓場が都内の方々にできるだろう。そんなことが許されるべきではないと思うがいかがだろうか。
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| No.1979 |
>>1976 匿名さん
そんな単純な問題ではないようです。分かっている人は分かっています。念のため書いておきます。 |
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| No.1980 |
>>1975 匿名さん
ここの指定容積率は400％ですが、総合設計制度を使う場合は最大1.5倍の600％までOKとなります。825％－600％＝225％分はエントランスホール、共用廊下、駐車場（一定割合まで）など、容積率の規制に含めなくてよい部位です（容積率不算入）。現行法ですと専有部以外はほぼすべて容積率不算入となっています。 このような緩和がされ出したのは1990年代以降です。なので、それ以前に建った現宝生ハイツの容積率は400％のはずです。もし総合設計制度を使わずに建て替える場合でも、550％分くらいまでは容積を増やせそうです。ちなみに、バルコニーは元々床面積や容積率に含めていません。 専有部の比率は70～75％くらいのケースが多いです。専有部の比率は賃貸だとレンタブル比と言います。ここの例だと600%÷825％＝72.7%ですね。 |
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| No.1981 |
>>1979 匿名さん
ぜひ教えてくださいよ |
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| No.1982 |
>>1980 匿名さん
一般的な議論では合ってますが、個別具体的に容積緩和の事情は変わります。 いずれにせよ、容積率が増加するため、総合設計の適用で日影が改善されると言い切れないことに、お気づきになってはと思いますが。 |
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| No.1983 |
>>1980 に日影の話などこれっぽっちも入っていませんが、なぜそれを持ち出す？ いろいろ混乱していませんか？
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| No.1984 |
過去レスでずっと書込みされていることですよね
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| No.1985 |
ひょっとして建て替え案として考えられるプランA、プランB、プランC…などを比較しているのですか。それなら個別に考える必要がありますが、我々部外者はそんなの知らないから高さを一定、容積率を一定、総合設計を使う使わないといった具合に何かを固定したうえでほかの値を動かしてみるといった比較しかできません。
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| No.1986 |
総合設計を良しとする人は日影の改善を主張しますが、それは断言できないし、現に、宝生ハイツ管理組合は周辺住民に日影が改善すると説明していないようです。
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| No.1987 |
なんだか＊＊＊＊の信者を脱洗脳している活動家の気分になってきた...
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| No.1988 |
カると教団の教義じゃあるまいし、そんなに必死になることかね。
容積率不算入をうまく使うと550％ぐらいにできるということなら単純計算で同じ建坪 で1３階建てぐらいはいけそうですね。 総合設計制度を活用しないと高さは低くなるから遠くの家の日照は改善するけれど、隣の日照を現状と同じにするにはおそらく４階建てぐらいには抑えないといけない。ということは、容積率400％は4階建てしか建たないと誤解しているんでしょうね。 |
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| No.1989 |
でも、4階建てではなく、実際には13階建てが可能ということのようです。残念。
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| No.1990 |
過去レス見たら分かるけど、宝生ハイツを擁護する人が総合設計で日影が少なくなると書込みしまくっていたね。
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| No.1991 |
>>1990 評判気になるさん
>総合設計で日影が少なくなる 結果として隣接地でそうなる制度です。公開空地を設けるイコール建物を細くするですが、高さや容積のボーナスにより細くなった以上に高くなるので、日影は隣接地で縮小、遠方に拡大します。縮小分の最大1.5倍くらい拡大します。 昔は敷地いっぱいに建てるケースが多かったのですが、文京区の今風ですと中央に寄せて建ててその分高くしています。ここの例でいえば、仮に総合設計を使わない場合、昔の設計なら11階建て、今風の設計なら13階建てになると思います。総合設計を使った20階建てが隣接地に及ぼす日影と比べて、13階建てなら建築面積が同じなので日影も同じ、11階建てなら建築面積が大きくなるので日影も大きくなるはずです。 総合設計制度を使わなくても旧耐震建物の建て替え特例で容積率を稼ぐことができるようなので（実例が少なく知識が追い付いていません）、「総合設計を使うな」という主張は的外れだと思います。総合設計制度は公開空地を設けるのが目的ですが、旧耐震の建て替え特例は建て替え自体が目的で喫緊の課題の位置づけなので、反対運動で覆すのは容易でないと思います。 |
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| No.1992 |
マンション再生まちづくり制度なんてのもあるんですね。
https://www.mansion-tokyo.metro.tokyo.lg.jp/pdf/05suishin-kaigi/05suis... 周辺の土地も一緒に再開発すればよかったのに... |
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| No.1993 |
>>1992 匿名さん
マンションだと、マンション内で意見をそろえるだけで大変そうです。 |
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| No.1994 |
宝生会が4割占めているようだからなあ
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| No.1995 |
>>1993 匿名さん
というより、近隣からの反対が起こりにくい配棟計画とか、大胆な公開スペースとか色々自由度が高くなりそうですよね。多分マンション管理組合もですが、デベロッパーがかなりガッツり関わるケースを想定していそうですね。 |
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| No.1996 |
>>1991 匿名さん
今の計画は割と建物を真ん中に寄せて建てて上から見て四角くしていますよね。でも東側とか目の前に建物があるので、住戸に最大限最良の採光をとるために、私なら建物を薄く幅をとって板マン風にして東北方向に寄せ、低い能楽堂を南西側にもってくると思います。構造面を考えると能楽堂を取り囲むようなくの字に近い湾曲した計画を想定しています。隣地学校側に内廊下を配置してのっぺらぼうのコンクリの壁にしてプライバシーを守る配慮もできます。高級感を出すためにダークな色調で仕上げます。それを見てダークな気分になるかもしれませんが。もちろん、そういう計画にするかは中の人しかわかりませんが、総合設計制度を採用しないならそういう建て方もあるという私の考えです。 |
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| No.1997 |
>>1996 匿名さん
>板マン風にして東北方向に寄せ、 現実にこうなっているケースが多いですね。 住居系の地域では日影規制が厳しめなので、建物を建てる際に北側を低くしたり空けたりすることで周囲への影響を抑えます。 商業系の地域では逆に日影規制が緩めなので、南側を空けることで、つまり自力で日照を確保する傾向があります。 |
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| No.1998 |
本郷PHプレミアフォートのようになるのでは。
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| No.1999 |
>つまり自力で日照を確保する傾向があります。
興味深い例を見つけました。本郷台中学校の西隣に建つマンションは、学校側（東）にはギリギリ迫っている一方、反対側（西・バルコニー側）に空間を設け、向かい側に高層建築が建つことに備えているようです。 
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| No.2000 |
建てる側の言い分だな。後から建てる側にも周辺への十分な配慮がいると思うがね。
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