シティハウス西田辺ってどうですか？

[マンション住民さん]

シティハウス西田辺についての情報を希望しています。
商店街も近くにあるので便利そうだなと思っています。
公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/nishitanabe/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153753

所在地：大阪府大阪市東住吉区山坂三丁目137番1他（地番）
交通：Osaka Metro御堂筋線「西田辺」駅まで徒歩8分
Osaka Metro谷町線「駒川中野」駅まで徒歩13分
Osaka Metro谷町線「田辺」駅まで徒歩14分
JR阪和線「南田辺」駅まで徒歩8分
JR阪和線「鶴ヶ丘」駅まで徒歩9分
間取：2LD・K+S～3LD・K
面積：67.78m2・70.79m2　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[41: 口コミ知りたいさん]

>>37 通りがかりさん

校区が市内でも有名な中学校
区内で唯一阿倍野区と同程度の治安の良さ（山坂、南田辺）
御堂筋線駅徒歩圏内

この3点がこの地区の魅力なので、土地勘ある方だけにわかる魅力かと。

[42: 名無しさん]

子育てという視点でいうと、保育園は少し不安ですね。新生保育園は近いですが他の選択肢が少なくて。入れなかった時が大変そう

[43: マンション検討中さん]

セールスマンの話では、次期以降で５～７階、1～４階と低層階に向かって販売し、最後に11階以上の高層階を売るとか。
西田辺の野村が坪単価300万円超えらしく、野村のプライスがオープンになったらシティハウス西田辺も高値に設定するとのこと。
買うなら第一期が一番安く、第二期以降は同価格か高くなる以外はないと断言していた。
そういうものなのか...　よくわからない...
後、管理費はかなり高い。ディスポーザーのせいか。

[44: eマンションさん]

>>43 さん

区が違ってもその強気で売れるんですかね？一期でどれくらい売れてるのでしょう。

[45: 評判気になるさん]

>>44 eマンションさん

阿倍野区と東住吉区
アドレスだけで5から10%くらい変わりそうですけどね

[46: 評判気になるさん]

>>45 評判気になるさん
山坂と南田辺は東住吉区でも別格なんですね！！！

[47: ご近所さん]

>>46 評判気になるさん
この近辺住まいのものですが、山阪や南田辺や田辺は昔から閑静で良い場所と言われております。教育、子育て、環境他諸々。東住吉区は広いので、南に行けばいくほどあまりいい印象を持たれる方は少ないのかなと。

[48: マンション検討中さん]

>>45 評判気になるさん
確かに、阿倍野区と東住吉区という差があるにもかかわらず、レジェイド阿倍野播磨町よりも高く感じるのはどうなんだと思いますよね。
せめて5000万円を切ってたら即決なんですが...

いくら山坂地区が良いからって、リセール場面で東住吉区アドレスというのはネガティブだと思うんですけどね...

いつか大阪都構想が実現して、阿倍野区と東住吉区が一緒になる（南区？）ことを祈るしかないですね。

[49: 評判気になるさん]

田辺中学校の学力めちゃくちゃ高いですね。市内でもTOP5をキープしてる印象です。理由あるのでしょうか？？？そうなるとこの地域人気なんですかね？

[50: マンション検討中さん]

>>49 評判気になるさん
知る限り、20年ぐらい前から田辺中学校の学力はそれぐらいのレベルですね。
山坂あたりは昔からの高級住宅街らしいので、レベルの高い子息が集まるのか...
東住吉区ですが、教育レベルを求める人なら知っている中学校・エリアですね。

[51: 評判気になるさん]

関東住みが長かったのであまり分かってないんですが、
この価格帯・戸数でディスポーザーって珍しくないですか？

[52: 匿名さん]

最寄り駅が複数あるのは便利でいいですね。
７０㎡のプランが５０００万円台で購入できるなら高くはなさそう。
周辺も静かで住みやすそうな環境だなと感じました。
この地域の校区情報ご存知の方がいらっしゃればお聞き出来るとありがたいです。

[53: 検討板ユーザーさん]

>>52 匿名さん
田辺中学校は知る限り、20年前ぐらいから平均学力高いですよ。
学力調査も市内でトップ10には常に入っているイメージ。
隣の昭和中や阪南中と常にトップグループで争ってる感じでしょうか。
高校の友達に田辺中の子がいましたが、みんな優秀で相対評価の内申点が取りにくく、公立トップ校には行けないと聞きました。
その子も賢かったですけどね…
校風は知りませんが、落ち着いているとは聞きます。

[54: 匿名さん]

>>53 検討板ユーザーさん

内申が取れにくければ良くも悪くもですね、、、高校で内申の重要度がさがればいいんですが。

[55: 通りがかりさん]

>>39 匿名さん

すぐ近くのプレミスト針中野駅前が5,700円～9,700円なのでかなり高い方かと。向こうは規模の利があるとはいえこの差は中々……

[56: マンコミュファンさん]

>>55 通りがかりさん
プレミストさん。
売れ残りで大変ですが頑張って下さい！！！

[57: 口コミ知りたいさん]

南田辺も売れ残り大変ですが頑張れ。

[58: マンション検討中さん]

果たして、第一期は売れたのだろうか。二期の価格と時期が気になる。

[59: 匿名さん]

小学校の時に、受験する子が多かったりすると中学の学力も全体的に上がるそうですよ。
中学で学力がかなり上がるということは難しいので、やはり小学校時代からの基礎がしっかりしているということ
じゃないでしょうか？
周辺に良い学習塾が多かったり、小学校や中学校で少人数制体制で授業を見てくれたり
しているのでしょうか？

[60: マンション掲示板さん]

すみふのマンションは買うなら一期
売れ行き次第だけど基本的に二期以降は値上げして下がることはない
上層階が欲しいなら待てば良いけど全体的に値上げして下の階で数百万高くなるとか普通にある

[61: 匿名さん]

第1期は先着順で5戸受付中となっているようです。

2023年10月14日更新の情報なので、21日の更新日に変更があるかもしれませんが。

第2期の案内もまだ出ていないもようで、第1期の先着順がある程度売れてからにするのかな？

駅まで徒歩8分ですが、ウリはアクセスの良さのようです。

3路線5駅利用可？なのかな、ついでの用事などがある場合などにはとても便利かもしれません。

[62: 口コミ知りたいさん]

アクセスのウリは御堂筋線。この辺り複線利用は大体ありますからね。

車も南港通沿いなので便利ですが幹線道路沿いは一長一短。

[63: マンション比較中さん]

それにしても、高くないですか・・・？
管理費、修繕積立金を含めて。。。

[64: 名無しさん]

>>63 マンション比較中さん
どれくらい売れてるんでしょうか？第一期の販売期間も長いような、

[65: マンション検討中さん]

>>63 マンション比較中さん
第一期は完売らしいですよ。
ほんとかな。
いくらなんでも高すぎ。
2LDK+Sで5300万円って...
ほんまにここから値段上げるの？

[66: マンション比較中さん]

>>65 マンション検討中さん
え、完売てほんまですか
３週間前？位の時点では、5戸ほど空いてたはずですが。。。。

内装の選択肢もあまりないっぽいですし、、、
んーーーーーーーーーーーー・・・・・・・・

[67: 匿名さん]

>>66 マンション比較中さん
第一期の5戸が完売しただけでは？

[68: マンション比較中さん]

>>67 匿名さん
それにビックリしてます
売れてるイメージ無かったので。。。

[69: 口コミ知りたいさん]

>>68 マンション比較中さん
第一期は8階～10階で、8階のBタイプ？以外は決まったと聞きましたが…
ほんとに売れてるんですかね…

[70: マンション掲示板さん]

>>69 口コミ知りたいさん
SUUMOに出ている情報と実際は違うみたいやね。
実際は8階～10階12部屋がもう全部出てるし、それが第一期みたいやね。

[71: マンション検討中さん]

>>70 マンション掲示板さん
今日行きましたが売れてました。
色々見ましたが、ここが本命です。
明日も伺います。
また、報告します！

[72: 匿名さん]

>>71 マンション検討中さん
やっぱり売れてたんですね…
売れ行きが良いので販売にストップかけてるとか聞きましたが…
二期は5,900万円の部屋以外は値上げしてくるでしょうね。

[73: 匿名さん]

値段がそこそこお高いみたいだけど
それでも売れているってすごいですね…。やっぱり立地？？
使える路線が多いので、
通勤手段の選択肢が多いのは純粋にうれしい。

[74: マンション検討中さん]

自転車置き場が200円～3000円てかなり開きがありますが、平置き駐輪場が3000円てことでしょうか？

[75: 検討板ユーザーさん]

>>74 マンション検討中さん
そうですよ！他は上下段式で上が300円、下が200円だったような気がします

[76: マンコミュファンさん]

>>75 検討板ユーザーさん
間違えました、下段が300円の上段が200円でした。

[77: 検討板ユーザーさん]

>>75 検討板ユーザーさん

平置きとはいえ駐輪場3000円てかなり高いと思うんですがそんなもんなんですかね？
子育て世帯が使う電動自転車はラックにいれるの結構大変なんですよね、、、

[78: eマンションさん]

>>77 検討板ユーザーさん
すみふの物件は平置きをわざと高い値段設定にしてるみたいです。
営業の方いわく、全物件の販売が終了し、住民の管理組合へ移行した後に住民の方が協議の上で値段を変更している所がほとんどですと言っていました。

おそらくですが、平置きは人気もあり、マンションへの入り口周辺に配置される事が多いので、物件を売り切る前に無くなる事と駐輪場が荒れる事を懸念してかと思ってます。

[79: 匿名さん]

>>78 eマンションさん
なんか、担当も本当のこと言ってるのか分からないですよね…
住友不動産都合の引き渡し時期（完成は来年中頃なのに引き渡しは再来年4月とか…）といい、不信感が強いです。
レジェイドの営業担当の方が正直なのと誠実だったのでそちらに流れそうです…

[80: マンション比較中さん]

>>79 匿名さん
担当への不信感、非常に分かります。
検討中ですが、担当の対応が？？？なので購入見送りに傾いてます

[81: マンション掲示板さん]

67m2で5700万は北区、中央区と比べたらめちゃ安いのでいいと思うけどな
この価格で高いなら大阪ではどこも買えないような

[82: 名無しさん]

>>81 マンション掲示板さん
ディスポーザーあり、メジャーセブン、御堂筋線徒歩圏、全戸南向き辺りを考慮すると、自分もお得な部類かと

[83: マンコミュファンさん]

より駅近にまた立つみたいですね。ここより広い部屋が多いです。価格は未定ですが、それ次第で売れ行き変わりそうですね。

[84: eマンションさん]

>>83 マンコミュファンさん
野村不動産のシャープの跡地に立つマンションですよね…
同じメジャーセブン、阿倍野区、西田辺駅徒歩4分、認定低炭素住宅、３～4LDKの65～90㎡のファミリー向け物件ですから競合しそうですね。
価格は1番下のランクの部屋でも6,000万円以上しそうだなぁ

[85: 評判気になるさん]

>>84 eマンションさん
65で6000万ならまだ安いしこれからもっと上がりそう

[86: マンション掲示板さん]

向こうは阿倍野区でこっちは東住吉区だもんなー

[87: マンコミュファンさん]

>>86 マンション掲示板さん
東住吉区でタワマンでもないのにこの価格は凄い時代がきましたね

[88: 評判気になるさん]

東住吉区の価値も上がらないかなー

[89: マンション掲示板さん]

>>88 評判気になるさん

矢田が再開発されていいイメージ付けてくれたらもしかしたら……？
個人的には商店街も活気があるし好きですけどね

[90: マンション検討中さん]

東住吉区と阿倍野区じゃイメージが全然違いますもんね...　東住吉は矢田とか湯里、鷹合が入ってるし。
東住吉区の山坂が比較的高級住宅街だなんて地元の人しか知らないですよね。

[91: 匿名さん]

>>90 マンション検討中さん

？なぜ湯里、鷹合が入ってる？

[92: マンション検討中さん]

>>91 匿名さん
地元では矢田、喜連と同格に認識されていますよ～

[93: 匿名さん]

駐輪場は管理組合で協議の上で値段を変更ですか？
売主の設定ではなく住人同士で協議となると揉めるんじゃないですかね？
他のマンションではどのような価格に落ち着いているのか、事例を教えていただきたいです。

[94: 匿名さん]

>>92 マンション検討中さん
同格？まったく別。
地元ですけど認識違いですね。
当然個人的感想イメージですよね。

[95: マンコミュファンさん]

>>93 匿名さん
平置きの駐輪場も多くないし、少数派のワガママってことで揉めそうですよね。事例なんかあるのかどうなのか…

[96: 検討板ユーザーさん]

>>92 マンション検討中さん
湯里も鷹合も昔は矢田の一部でしたしね…
駅からの距離もあるし、住みたくないのは同感かな…
山坂は昔からの高級住宅街だし、駅も近いから良さそうですよね

[97: ご近所さん]

永く山坂周辺で住まいしている者です。
この辺りは静かでとても住みやすい地域と思います。
東住吉の成り立ちを古くから見てきていますが、
湯里・鷹合周辺の情報として古くは全体として南百済という場所だと思われます。
数年間区画整理で地名の変遷があったようですが地歴としては別でしょう。
山坂も古くは西田辺の地域としての範囲がありました。

[98: マンション検討中さん]

>>96 検討板ユーザーさん

地元の人間では無いからwikiによる情報ですが、矢田は矢田村で、西今川、駒川、中野、針中野、湯里、鷹合、長居公園が南百済村だったとのことですので、その認識は誤りではないかと

[99: 検討版ユーザーさん]

>>98 マンション検討中さん
分かりにくくてすみません。当方も近くにずっとおります。鷹合と湯里の一部は昔は矢田の一部だったというのが真意です…
といいつつも、地歴は違う。その通りですね。
山坂は別格と聞くのも、西田辺の地域になってたという地歴があるからでしょうか。
関西の物件は地歴が価値に響くと聞きますが、この物件が高く感じるのもその辺りがあるのかと思っています…
スーモ見てみたら、2LDKSの部屋が100万円値上がりしてますね…やっぱり高いです。

[100: 評判気になるさん]

ホームページ見ましたら1期販売が終わったようですね。
来年1月下旬から2期スタートするようですね

[101: 匿名さん]

>>来年1月下旬から2期スタート
お正月は販売しないようですね。

A、B、C、Dの4つの間取りがあるようですが、人気はどれなんでしょう？
個人的には角部屋がいいと思っていて、Dもいいなと思っているのですが。ポーチがあるので、プライベート空間があり、他の住人が玄関前までは入ってこないのはすごくメリットがあると思っています。

[102: 買い替え検討中さん]

メジャーセブンだから信用して購入するのは年寄りの固定観念と古い考えで時代遅れ
現状スミフは管理体制もよくないしインドに力入れてて日本には全くだよ
住みたいなら購入したらいいんだけどね。
私は今の販売してる他のスミフ物件の現状も見てから検討します

[103: 通りがかりさん]

>>101 匿名さん
一期で聞きに行った時はAとDが完売、Cもほぼ完売、Bが数部屋残ってるという状況でした。
Aタイプからから売れてるとのことでした。
角部屋のポーチも良いですが、共用部でモノは全く置けないルールみたいです。

[104: 匿名さん]

１期分は完売したということでしょうか。
よくある１期〇次とか先着販売などの記載はないですよね。
２期分の販売は何戸販売されるのでしょうか。

駐車場が総戸数の半数なので、
どうやって契約できるのかなどの情報がほしいですね。

[105: eマンションさん]

>>104 匿名さん
一般的には駐車場は抽選ですね

[106: マンション検討中さん]

二期の価格はいつ出るのだろうか…

[107: 匿名さん]

御堂筋10分圏内で、3ウェイアクセス。
学校区も住んでる方の層もこのあたりに関しては、かなり良いと思います。買いのニーズもありますし、リセールも良いでしょうね。

[108: eマンションさん]

>>107 匿名さん
プラウドもひとまずエントリーは好調なようですし、
駅周辺の相場が上がっていきそうですね、、、

[109: マンション検討中さん]

ここの第一期がこれまでの相場より高め→プラウド阿倍野西田辺の第一期がさらに高い→これに乗じてシティハウス西田辺の第二期がさらに高くなる→西田辺最寄りエリア全体の市況が高くなる
って未来でしょうか。住友物件はそのエリアの相場を引き上げる傾向があると知りました。
プラウドも相当高いらしいですね…

[110: マンション検討中さん]

妻はディスポーザーの無いプラウドよりこちらを選びたいと言っています。私はプラウドが気に入っているのですが。ディスポーザーはそれほどの差別化アイテムなのでしょうか？

[112: 名無しさん]

>>110 マンション検討中さん
正直そこまでとは思いますが…
ディスポーザーは修繕積立金と管理費の増額要素ですし、予算が許すならプラウドの方が阿倍野区で御堂筋線すぐということで価値もありそうですが…
シティハウス西田辺の二期がプラウドより相当安ければありかな…と思っています。

[113: 通りがかりさん]

>>110 マンション検討中さん
個人の好みだと思いますが、
床暖房、食洗機とあわせて、
よく分譲マンション三種の神器なんて言われたりはしますね。
リフォームでの設置が難しかったり、戸建てでの導入には諸条件があり行政届出が必要だったりするので、個人的には分譲マンション最大のメリットだと思ってます。

[114: 匿名さん]

ディスポーザーは主婦目線にとっては重要な設備になってくると思います。やはり生活するには調理から食事の後まで
生ごみの処理がかなり楽になります。普段料理する方にとってはあったほうがいいと思うのが女性目線なんでしょう。
しかし、費用や維持費目線でいうと無いほうが良いです。修繕費や管理費が高くなるということもそうですが、故障した時の修理代も高いです。

[115: 匿名]

第二期の値段…同額か値上がりするって言ってたけど、どうなったか分かる方いらっしゃいますか？

[116: マンション検討中さん]

suumoだと2月中旬販売開始予定だから、まだ出てないのかな...
西田辺のプラウドも高いから、こっちもどうなるか気になりますね...

[117: マンション検討中さん]

プラウドの人気のタイプと間取りは似ているし、こちらの方が安ければ検討の余地ありですね。

[118: 匿名さん]

ディスポーザーは一度使うと手離せない設備と聞きますが、維持管理コストが高くなってしまうんですね。
個人的にはマンションが24時間ゴミ出し可能であればついていなくても快適に生活できそうですが、ディスポーザーの有無はマンションの資産価値にも影響があるのですか？

[119: 周辺住民さん]

維持管理コストは総戸数で随分変わってくるとも聞きます。こちらは大規模ではないので、特にコスト高なのかな？

[120: マンション検討中さん]

ここは管理費2万超えですものね…
その内訳でディスポーザーがどれだけ効いてるかもよくわかりません…
ディスポーザーもですが、ネット回線のスピードも気になります。管理費込みなんで外部の回線使うのも損ですし…

[121: マンション検討中さん]

第二期も３月下旬に変更になってますね、、、プラウドの様子見でしょうか。

[122: 通りがかりさん]

プラウドは70m2で6000万中盤～みたいなので、こちらが第一期と値段変わらなければディスポーザーも付いているしかなりのプラス要素ですね

[123: eマンションさん]

>>122 通りがかりさん
間取り図を見るとバルコニーにスロップシンクが設置されているように見えます。スロップシンクであれば掃除や子供がビニールプールで水遊びするのに便利そう。

[124: 評判気になるさん]

マンション全然詳しくなくて単純に疑問なんですが、6000万の物件で管理費2万円台(㎡単価350円くらい？)ってそんなに高いんですか？
大手管理会社の住友や野村はこんなものなんですかね？

[125: マンコミュファンさん]

>>124 評判気になるさん
ディスポーザーがあることを踏まえるとこんなものですね、住友子会社の管理ですし。
管理費に関して、
同じく影響大きいのが駐車場収入です。
近くの野村はディスポーザーはないものの駐車場設置率が低く、同じく大手か管理会社ですし、
管理費は同じくらいかもですね。

大手以外だと管理費安いことも多いですが、
清掃が微妙だったり、
修繕積立が途中から大幅に増額になったりします。

[126: 通りがかりさん]

>>125 マンコミュファンさん

途中で修繕積立金が足りなくなる…というのはよく聞きますね。

[127: 評判気になるさん]

>>124 さん

相場感は分からないのですが、ローンが終わっても毎月管理費だけで2万以上で続けるのは個人的には抵抗感あります。その頃には修繕積立金も上がってるでしょうし。

[128: 評判気になるさん]

>>127 評判気になるさん
管理費の内訳は、管理人費用、清掃費等多くは人件費から構成されています。人件費はこれからも間違いなく右肩上がりです。また管理組合が加入するマンション保険の金額も上昇が顕著です。これからはどこのマンションにおいても管理費を頻繁に値上げ検討せざるを得ない時代になると思います。なにせ政府がインフレと賃金アップの好循環を目指しているのですから。

[129: 名無しさん]

この物件の管理費は2万数百円、修繕積立7千円弱と聞きました。
中古のグランメゾンも修積込み2.6万なので、ディスポーザーありでこの値段ならむしろ良心的かもしれないですね。

それでももっとランニング下げようと思うと
大規模郊外か、共用部デザイン等を削ぎ落とした物件ですかね、、、

[130: マンション検討中さん]

この周辺の中古マンションも色々見ましたが、管理費、修繕積立込み3万弱のマンション多いです。
長く住むならどこも変わらないような気がしますね…

[131: 口コミ知りたいさん]

>>129 名無しさん

修繕積立金は5年とか10年で一気に上がりますよね？
そうするとランニングだけで5万弱とかになるのかなーと

[132: 周辺住民さん]

>>129 名無しさん
良心的な設定ということはあまりスペックは良くないのかな。
そもそも少量毎だけど何回かに分けての作動になりそうかな。
パナもTOTOも撤退してますからね。

[133: マンコミュファンさん]

>>131 口コミ知りたいさん
なると思います。
基本的にどの物件も修繕積立は上がる、
かつ本物件が特別高いわけでもないので、
個人的には仕方ないと考えています。

戸建てにしたとしても、
徴収されないだけで自分で積み立てておかないといけないですし、固定資産税はもちろんマンションより高くなりますし、、、

[134: マンション検討中さん]

>>132 周辺住民さん
ディスポーザー関連の管理費支出は、
基本的にバキュームカーによる収集費用です。
仕様は占有部の話ですので、管理費には影響しません。
この物件のディスポーザーの仕様は知りませんが、、、

[135: 口コミ知りたいさん]

ちなみにディスポーザーてそんなに便利なんですか？
なんか手入れ面倒くさそうだしうっかりスプーンとか落としちゃったら大変そうというイメージなんですが

[136: 通りがかりさん]

>>135 口コミ知りたいさん
スプーン落とすとは？
勝手に入ったらシュレッダーみたいになると思ってるの？
想像で話しないようにね

[137: 評判気になるさん]

>>135 口コミ知りたいさん

スイッチ押さないと作動しないし、面倒なイメージはあまりないですね。

[138: マンション検討中さん]

立地もいいし住友不動産なのでかなり良いと思ってるんですが、個人的にバルコニーガラス張りなのが気になります、、、道路側だし洗濯物干したりしたら見た目がごちゃごちゃしそう

[139: マンコミュファンさん]

>>138 マンション検討中さん
価格帯・仕様・立地、基本的に全て満足してるので2期で購入するつもりですが、
その点のみ気になりますね。
3階までは不透明のようですが販売はまだ先でしょうし、、

まあ角度的に道路の反対側に行かないとそこまで見えないのと、本物件強みの南向き前建てなしの採光を最大限活かすと考えて納得しようと思ってます。

[140: eマンションさん]

>>138 さん

そもそも洗濯物は干さない人も多いかも。大通り沿いだから排ガスの汚れとか臭いとかつくでしょうし