シティハウス西田辺についての情報を希望しています。
商店街も近くにあるので便利そうだなと思っています。
公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/nishitanabe/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153753
所在地：大阪府大阪市東住吉区山坂三丁目137番1他（地番）
交通：Osaka Metro御堂筋線「西田辺」駅まで徒歩8分
Osaka Metro谷町線「駒川中野」駅まで徒歩13分
Osaka Metro谷町線「田辺」駅まで徒歩14分
JR阪和線「南田辺」駅まで徒歩8分
JR阪和線「鶴ヶ丘」駅まで徒歩9分
間取：2LD・K+S～3LD・K
面積：67.78m2・70.79m2
売主：住友不動産株式会社
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2022-09-05 12:18:50
現在の物件
- 所在地：大阪府大阪市東住吉区山坂三丁目136番4他（地番）
- 交通：OsakaMetro御堂筋線 西田辺駅 徒歩8分
- 価格：未定
- 間取：2LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。
- 専有面積：67.78m2～70.79m2
- 販売戸数/総戸数： 未定 / 58戸
シティハウス西田辺ってどうですか？
| No.1 |
by 匿名さん 2022-09-13 21:12:01
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削除依頼
来年に販売開始なので、まだ価格などの詳しい情報は載っていませんが
アクセスが良い割には、住みやすい環境かなと思います。 もちろん、階によって価格は違うと思いますが このあたりの相場ってどれくらいでしょうか。 1フロアに3～4戸くらいなのでプライバシ性も高く安心して暮らせそうですね。 |
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| No.2 |
駐輪場台数が厳しいですね
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| No.3 |
南港通り沿いって暴走族多いことないんでしょうか？
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| No.4 |
駐車場台数が多いですね。タワーマンションみたいに少ないとかはなさそうです。
場所も静かなのかもしれないですね。南港通り東側がどうかですが。 敷地面積も確保されているので、屋外立体駐車場でしょうか？ 雨に濡れそうですね。 15階なので天井高は低そうです。2400mmかな? 所在地 大阪府大阪市東住吉区 山坂三丁目137番1他（地番） 交通 Osaka Metro御堂筋線「西田辺」駅まで徒歩8分 Osaka Metro谷町線「駒川中野」駅まで徒歩13分 Osaka Metro谷町線「田辺」駅まで徒歩14分 JR阪和線「南田辺」駅まで徒歩8分 JR阪和線「鶴ヶ丘」駅まで徒歩9分 総戸数 58戸(非分譲住戸2戸を含む) 完成年月 2024年6月下旬予定 入居（引渡）予定日 2025年4月下旬 敷地面積 1361.36m2、販売対象面積1,461.43m2(私道負担部分の面積86.62m2、被越境部分の面積6.78m2、除外部分の面積6.66m2、求積誤差0.01m2を含む) 建築面積 529.97m2 建築延床面積 4,677.82m2 構造・規模 鉄筋コンクリート造 地上15階建 |
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| No.5 |
駐車場多いでしょうか。
総戸数の約半数しかありません。 今はマイカーを手放す人も増えてはいると聞きますが 間取りから考えるとファミリー層も多いと思うので もしかすると駐車場が足りない可能性は高いかなと感じました。 |
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| No.6 |
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| No.7 |
昔から良い場所と言われるところなんで、楽しみですね。
いつから販売なんでしょうか。 楽しみです。 |
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| No.8 |
楽しみです！
東住吉区ですが良い地域なんでしょうか？ |
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| No.9 |
駐車場機械式かな？
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| No.10 |
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| No.11 |
58戸って、個数的に修繕積立金が上がってしまいそうですがどうなんでしょうか？
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| No.12 |
2LD・K+S～3LD・K、67.78m2・70.79m2ということは、すべて部屋が3部屋あって、格差のあまり無いプランで構成されるマンションなのだろうなと想像します。まだ公開されていませんが、間取りとしては田の字が基本で整然と部屋が並んだ建物になるのでは。となると、価格も大きな差が無く、階数とか角住戸が幾分高く設定される感じかなと思います。住民さんも似た感じのファミリーが多くなるのでは？
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| No.13 |
>>8 通りがかりさん
すぐ近くのマンションはすぐ完売になっていましたので、この地域のニーズはかなりあるのかと思われます。 |
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| No.14 |
山坂のあたりは学区が良いと聞きますが、一方で保育園が少し遠くにしかなく選択肢が少ないのが難点。
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| No.15 |
まだ情報が更新されていないもようですが、コンセプトから察すると子育てファミリーに一押しというわけでもないのかなという感じがしました。広さ的にはどんな世帯でも住めそうな感じはします。
学区が良いとなると皆さんがおっしゃるように、ファミリーに人気があるかもしれませんね。6月上旬販売開始予定とのことで、詳細の公開はまだまだ先かなとは思います。 |
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| No.16 |
見ていると通勤が便利、中心部に出やすいというアピールがかなりされていますから
子供がいる人向けというよりは 毎日通勤しなければならない大人向けっていう感じがします。 かなり天王寺アピールしているし。 実際は天王寺の近くってことではあるけれど。 |
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| No.17 |
いくらくらいになりますかね。近くのグランアッシュは早々に完売していましたね。この辺りのニーズは高いでしょうか。
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| No.18 |
間取りは2LD・K+S(納戸)～3LD・Kになるようですが公式サイトではまだ未公開なんですね。
販売時期は6月上旬販売開始予定なのでそろそろでしょうか。 駐車場は確かに少ないかも・・・間取りから住人の家族構成が単身～DINKSであればこのくらいが適切ですか？ |
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| No.19 |
先日前を通りがかりました。基礎工事が始まってますね。目の前が幹線道路ですが、洗濯物とか干せるんですかね？
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| No.20 |
>>目の前が幹線道路ですが、洗濯物とか
おそるおそる干してみて、汚れがついたりするなら部屋干しかと思っています。 もともと、家族が花粉症なので、季節によっては部屋干し必須です。 洗濯洗剤も部屋干し用があったりするので、昔に比べると快適になりました。 部屋干しの人は外で干せなくてもいいと考える人もいるのではと思っています。 |
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| No.21 |
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| No.22 |
説明会聞かれた方いますか？
坪おいくらくらいでしょうか。 |
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| No.23 |
アクセスもそこそこ良く、周辺も住みやすそうだなと思いますが
肝心な間取りや設備がまだ不明なんですよね。 ７月には販売開始ですが、まだ詳細はアップされないんでしょうか。 資料を取り寄せされた方はいらっしゃいますか？ 価格はまだ公表できなくても、設備とか代表間取りくらいは見たいですよね。 |
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| No.24 |
>>22 マンション検討中さん
先日、説明会聞きました。 おそらく5000万前半～になりそうとのことでしたが、まだ確定していないそうです。 間取り、価格ともに5/13～オンライン商談にて随時公開予定とのことでした。 発売時期も7月上旬になりそうとのことです。 近隣のワコーレ阿倍野ラフィリスと価格ともに類似する感じですかね。 シティハウス西田辺の間取りは全て縦割りリビングになるとのことなのでラフィリスに比べて間取りの種類は少なそうです。 ラフィリスが阿倍野区で こちらは東住吉区ですがリセール的にはどうでしょう？ どちらも大通り沿いなので6階くらいから上の階じゃないと外干しは厳しそうですね。 駐車場に関しては機械式で縦横に並んでいて、奥の車を出す時は機械が横縦上下に移動するタイプでした。奥の区域になると車を出すのに時間かかりそうですね。 総合的な印象としては、営業の方の「住友不動産なんで」とブランド力推しに感じましたが、いろんな営業さんがいるもんですね。 個人的には、情報と質問に対する答えだけくれれば、善し悪しはこちらで判断するのでと思っているので「ここはやめといた方がいいです」と他社を落とす？営業スタイルは僕には合わないなーと勉強になりました。 とにかく5/13以降、情報開示楽しみですね。 |
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| No.25 |
>>24 購入検討中さん
67平米で5000万前半スタートとは思ってたよりしますね！阿倍野区の方がリセールはいいと思いますが、東住吉区でも山坂あたりは良いと聞くのでどうなんでしょうか。ちなみに近くのグランアッシュ山坂公園はすぐ完売したようですね |
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| No.26 |
>>24 購入検討中さん
確かにそうですね。 この界隈の新築マンションではシティハウスが、ブランド力が飛びぬけているのは、誰しもが分かってるので、 次回はとにかく、予定金額を詳しく教えてもらいたいですね。間取りも！ 私は、近くのレジェイドやワコーレも見に行きましたが、どこの営業も他社を落とすような営業でした。その中でも私的には住友さんが一番よかったです（担当者にもよると思いますが） 兎にも角にも、値段が気になる(笑) |
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| No.27 |
そろそろ金額でましたか？
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| No.28 |
購入検討中です。南田辺小学校はどんな学校かご存知の方いらっしゃいますか？
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| No.29 |
確かに、この立地だと洗濯物を外に干すのは躊躇いますね。
でも、それ以上に窓を開けての換気もあまりよくないのかなとか。 このあたりに住んでいる人ってどうなんでしょう。 毎日部屋干しは、洗濯物のの部屋が必要となりそうで、 そこまでしてここに・・と検討はできないかもしれませんね。 |
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| No.30 |
部屋干しとかは、浴室でする方が多いように思うけど（たぶん浴室乾燥があるから）
朝、シャワーしたりなど浴室を使う場合は そこに洗濯物を干すのができないですね。 折り畳みタイプの洗濯物干しとか使って 除湿器の洗濯物乾燥コースを使うとかしていけば何とかなりそうではありますが…。 |
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| No.31 |
>>29 匿名さん
現地を散策してみましたが、直前の幹線道路は東方面へなだらかに勾配があるせいか、車からの排気が少し気になります。お洗濯物もですがバルコニーのお掃除も気を遣うでしょう。居住に関しては窓を閉めてしまえば影響が少ないでしょうけど恐らく24時間換気なのでフィルターへの配慮も頻繁に必要かな。 |
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| No.32 |
こちらの物件の売れ行きはどうなんでしょうか？
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| No.33 |
HPの物件概要で、完成予定24年6月、引渡しが25年4月と1年近く開くのは何が理由があるんでしょうか？
単なる記載ミス？ |
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| No.34 |
ほんとですねなぜでしょう？？？また、ディスポーザーついてるんですね！この戸数で凄い
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| No.35 |
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| No.36 |
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| No.37 |
資材高騰も分かりますが東住吉区で5,000万以上は上層階は別として高い印象を受けますね。
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| No.38 |
立地から考えると価格は割と良心的な設定だと思いました。
今はどこも70㎡前後のプランが多いですね。 駐輪場が各家庭2台分も置けなさそうなのですが、 自宅に用いることって可能なんでしょうかね。 |
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| No.39 |
管理費2万以上って高くないですか？今時はどこもこのくらいなのでしょうか？
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| No.40 |
戸数に対して設備が充実しているとはいえ、確かに高い。
自転車もＭＡＸ3000円。すごい高いですね。 |
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| No.41 |
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| No.42 |
子育てという視点でいうと、保育園は少し不安ですね。新生保育園は近いですが他の選択肢が少なくて。入れなかった時が大変そう
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| No.43 |
セールスマンの話では、次期以降で５～７階、1～４階と低層階に向かって販売し、最後に11階以上の高層階を売るとか。
西田辺の野村が坪単価300万円超えらしく、野村のプライスがオープンになったらシティハウス西田辺も高値に設定するとのこと。 買うなら第一期が一番安く、第二期以降は同価格か高くなる以外はないと断言していた。 そういうものなのか... よくわからない... 後、管理費はかなり高い。ディスポーザーのせいか。 |
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| No.44 |
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| No.45 |
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| No.46 |
>>45 評判気になるさん
山坂と南田辺は東住吉区でも別格なんですね！！！ |
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| No.47 |
>>46 評判気になるさん
この近辺住まいのものですが、山阪や南田辺や田辺は昔から閑静で良い場所と言われております。教育、子育て、環境他諸々。東住吉区は広いので、南に行けばいくほどあまりいい印象を持たれる方は少ないのかなと。 |
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| No.48 |
>>45 評判気になるさん
確かに、阿倍野区と東住吉区という差があるにもかかわらず、レジェイド阿倍野播磨町よりも高く感じるのはどうなんだと思いますよね。 せめて5000万円を切ってたら即決なんですが... いくら山坂地区が良いからって、リセール場面で東住吉区アドレスというのはネガティブだと思うんですけどね... いつか大阪都構想が実現して、阿倍野区と東住吉区が一緒になる（南区？）ことを祈るしかないですね。 |
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| No.49 |
田辺中学校の学力めちゃくちゃ高いですね。市内でもTOP5をキープしてる印象です。理由あるのでしょうか？？？そうなるとこの地域人気なんですかね？
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| No.50 |
>>49 評判気になるさん
知る限り、20年ぐらい前から田辺中学校の学力はそれぐらいのレベルですね。 山坂あたりは昔からの高級住宅街らしいので、レベルの高い子息が集まるのか... 東住吉区ですが、教育レベルを求める人なら知っている中学校・エリアですね。 |
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| No.51 |
関東住みが長かったのであまり分かってないんですが、
この価格帯・戸数でディスポーザーって珍しくないですか？ |
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| No.52 |
最寄り駅が複数あるのは便利でいいですね。
７０㎡のプランが５０００万円台で購入できるなら高くはなさそう。 周辺も静かで住みやすそうな環境だなと感じました。 この地域の校区情報ご存知の方がいらっしゃればお聞き出来るとありがたいです。 |
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| No.53 |
>>52 匿名さん
田辺中学校は知る限り、20年前ぐらいから平均学力高いですよ。 学力調査も市内でトップ10には常に入っているイメージ。 隣の昭和中や阪南中と常にトップグループで争ってる感じでしょうか。 高校の友達に田辺中の子がいましたが、みんな優秀で相対評価の内申点が取りにくく、公立トップ校には行けないと聞きました。 その子も賢かったですけどね… 校風は知りませんが、落ち着いているとは聞きます。 |
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| No.54 |
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| No.55 |
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| No.56 |
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| No.57 |
南田辺も売れ残り大変ですが頑張れ。
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| No.58 |
果たして、第一期は売れたのだろうか。二期の価格と時期が気になる。
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| No.59 |
小学校の時に、受験する子が多かったりすると中学の学力も全体的に上がるそうですよ。
中学で学力がかなり上がるということは難しいので、やはり小学校時代からの基礎がしっかりしているということ じゃないでしょうか？ 周辺に良い学習塾が多かったり、小学校や中学校で少人数制体制で授業を見てくれたり しているのでしょうか？ |
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| No.60 |
すみふのマンションは買うなら一期
売れ行き次第だけど基本的に二期以降は値上げして下がることはない 上層階が欲しいなら待てば良いけど全体的に値上げして下の階で数百万高くなるとか普通にある |
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| No.61 |
第1期は先着順で5戸受付中となっているようです。
2023年10月14日更新の情報なので、21日の更新日に変更があるかもしれませんが。 第2期の案内もまだ出ていないもようで、第1期の先着順がある程度売れてからにするのかな？ 駅まで徒歩8分ですが、ウリはアクセスの良さのようです。 3路線5駅利用可？なのかな、ついでの用事などがある場合などにはとても便利かもしれません。 |
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| No.62 |
アクセスのウリは御堂筋線。この辺り複線利用は大体ありますからね。
車も南港通沿いなので便利ですが幹線道路沿いは一長一短。 |
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| No.63 |
それにしても、高くないですか・・・？
管理費、修繕積立金を含めて。。。 |
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| No.64 |
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| No.65 |
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| No.66 |
>>65 マンション検討中さん
え、完売てほんまですか ３週間前？位の時点では、5戸ほど空いてたはずですが。。。。 内装の選択肢もあまりないっぽいですし、、、 んーーーーーーーーーーーー・・・・・・・・ |
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| No.67 |
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| No.68 |
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| No.69 |
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| No.70 |
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| No.71 |
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| No.72 |
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| No.73 |
値段がそこそこお高いみたいだけど
それでも売れているってすごいですね…。やっぱり立地？？ 使える路線が多いので、 通勤手段の選択肢が多いのは純粋にうれしい。 |
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| No.74 |
自転車置き場が200円～3000円てかなり開きがありますが、平置き駐輪場が3000円てことでしょうか？
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| No.75 |
>>74 マンション検討中さん
そうですよ！他は上下段式で上が300円、下が200円だったような気がします |
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| No.76 |
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| No.77 |
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| No.78 |
>>77 検討板ユーザーさん
すみふの物件は平置きをわざと高い値段設定にしてるみたいです。 営業の方いわく、全物件の販売が終了し、住民の管理組合へ移行した後に住民の方が協議の上で値段を変更している所がほとんどですと言っていました。 おそらくですが、平置きは人気もあり、マンションへの入り口周辺に配置される事が多いので、物件を売り切る前に無くなる事と駐輪場が荒れる事を懸念してかと思ってます。 |
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| No.79 |
>>78 eマンションさん
なんか、担当も本当のこと言ってるのか分からないですよね… 住友不動産都合の引き渡し時期（完成は来年中頃なのに引き渡しは再来年4月とか…）といい、不信感が強いです。 レジェイドの営業担当の方が正直なのと誠実だったのでそちらに流れそうです… |
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| No.80 |
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| No.81 |
67m2で5700万は北区、中央区と比べたらめちゃ安いのでいいと思うけどな
この価格で高いなら大阪ではどこも買えないような |
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| No.82 |
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| No.83 |
より駅近にまた立つみたいですね。ここより広い部屋が多いです。価格は未定ですが、それ次第で売れ行き変わりそうですね。
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| No.84 |
>>83 マンコミュファンさん
野村不動産のシャープの跡地に立つマンションですよね… 同じメジャーセブン、阿倍野区、西田辺駅徒歩4分、認定低炭素住宅、３～4LDKの65～90㎡のファミリー向け物件ですから競合しそうですね。 価格は1番下のランクの部屋でも6,000万円以上しそうだなぁ |
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| No.85 |
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| No.86 |
向こうは阿倍野区でこっちは東住吉区だもんなー
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| No.87 |
>>86 マンション掲示板さん
東住吉区でタワマンでもないのにこの価格は凄い時代がきましたね |
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| No.88 |
東住吉区の価値も上がらないかなー
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| No.89 |
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| No.90 |
東住吉区と阿倍野区じゃイメージが全然違いますもんね... 東住吉は矢田とか湯里、鷹合が入ってるし。
東住吉区の山坂が比較的高級住宅街だなんて地元の人しか知らないですよね。 |
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| No.91 |
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| No.92 |
>>91 匿名さん
地元では矢田、喜連と同格に認識されていますよ～ |
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| No.93 |
駐輪場は管理組合で協議の上で値段を変更ですか？
売主の設定ではなく住人同士で協議となると揉めるんじゃないですかね？ 他のマンションではどのような価格に落ち着いているのか、事例を教えていただきたいです。 |
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| No.94 |
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| No.95 |
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| No.96 |
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| No.97 |
永く山坂周辺で住まいしている者です。
この辺りは静かでとても住みやすい地域と思います。 東住吉の成り立ちを古くから見てきていますが、 湯里・鷹合周辺の情報として古くは全体として南百済という場所だと思われます。 数年間区画整理で地名の変遷があったようですが地歴としては別でしょう。 山坂も古くは西田辺の地域としての範囲がありました。 |
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| No.98 |
>>96 検討板ユーザーさん
地元の人間では無いからwikiによる情報ですが、矢田は矢田村で、西今川、駒川、中野、針中野、湯里、鷹合、長居公園が南百済村だったとのことですので、その認識は誤りではないかと |
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| No.99 |
>>98 マンション検討中さん
分かりにくくてすみません。当方も近くにずっとおります。鷹合と湯里の一部は昔は矢田の一部だったというのが真意です… といいつつも、地歴は違う。その通りですね。 山坂は別格と聞くのも、西田辺の地域になってたという地歴があるからでしょうか。 関西の物件は地歴が価値に響くと聞きますが、この物件が高く感じるのもその辺りがあるのかと思っています… スーモ見てみたら、2LDKSの部屋が100万円値上がりしてますね…やっぱり高いです。 |
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| No.100 |
ホームページ見ましたら1期販売が終わったようですね。
来年1月下旬から2期スタートするようですね |
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| No.101 |
>>来年1月下旬から2期スタート
お正月は販売しないようですね。 A、B、C、Dの4つの間取りがあるようですが、人気はどれなんでしょう？ 個人的には角部屋がいいと思っていて、Dもいいなと思っているのですが。ポーチがあるので、プライベート空間があり、他の住人が玄関前までは入ってこないのはすごくメリットがあると思っています。 |
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| No.102 |
メジャーセブンだから信用して購入するのは年寄りの固定観念と古い考えで時代遅れ
現状スミフは管理体制もよくないしインドに力入れてて日本には全くだよ 住みたいなら購入したらいいんだけどね。 私は今の販売してる他のスミフ物件の現状も見てから検討します |
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| No.103 |
>>101 匿名さん
一期で聞きに行った時はAとDが完売、Cもほぼ完売、Bが数部屋残ってるという状況でした。 Aタイプからから売れてるとのことでした。 角部屋のポーチも良いですが、共用部でモノは全く置けないルールみたいです。 |
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| No.104 |
１期分は完売したということでしょうか。
よくある１期〇次とか先着販売などの記載はないですよね。 ２期分の販売は何戸販売されるのでしょうか。 駐車場が総戸数の半数なので、 どうやって契約できるのかなどの情報がほしいですね。 |
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| No.105 |
>>104 匿名さん
一般的には駐車場は抽選ですね |
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| No.106 |
二期の価格はいつ出るのだろうか…
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| No.107 |
御堂筋10分圏内で、3ウェイアクセス。
学校区も住んでる方の層もこのあたりに関しては、かなり良いと思います。買いのニーズもありますし、リセールも良いでしょうね。 |
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| No.108 |
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| No.109 |
ここの第一期がこれまでの相場より高め→プラウド阿倍野西田辺の第一期がさらに高い→これに乗じてシティハウス西田辺の第二期がさらに高くなる→西田辺最寄りエリア全体の市況が高くなる
って未来でしょうか。住友物件はそのエリアの相場を引き上げる傾向があると知りました。 プラウドも相当高いらしいですね… |
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| No.110 |
妻はディスポーザーの無いプラウドよりこちらを選びたいと言っています。私はプラウドが気に入っているのですが。ディスポーザーはそれほどの差別化アイテムなのでしょうか？
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| No.112 |
>>110 マンション検討中さん
正直そこまでとは思いますが… ディスポーザーは修繕積立金と管理費の増額要素ですし、予算が許すならプラウドの方が阿倍野区で御堂筋線すぐということで価値もありそうですが… シティハウス西田辺の二期がプラウドより相当安ければありかな…と思っています。 |
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| No.113 |
>>110 マンション検討中さん
個人の好みだと思いますが、 床暖房、食洗機とあわせて、 よく分譲マンション三種の神器なんて言われたりはしますね。 リフォームでの設置が難しかったり、戸建てでの導入には諸条件があり行政届出が必要だったりするので、個人的には分譲マンション最大のメリットだと思ってます。 |
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| No.114 |
ディスポーザーは主婦目線にとっては重要な設備になってくると思います。やはり生活するには調理から食事の後まで
生ごみの処理がかなり楽になります。普段料理する方にとってはあったほうがいいと思うのが女性目線なんでしょう。 しかし、費用や維持費目線でいうと無いほうが良いです。修繕費や管理費が高くなるということもそうですが、故障した時の修理代も高いです。 |
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| No.115 |
第二期の値段…同額か値上がりするって言ってたけど、どうなったか分かる方いらっしゃいますか？
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| No.116 |
suumoだと2月中旬販売開始予定だから、まだ出てないのかな...
西田辺のプラウドも高いから、こっちもどうなるか気になりますね... |
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| No.117 |
プラウドの人気のタイプと間取りは似ているし、こちらの方が安ければ検討の余地ありですね。
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| No.118 |
ディスポーザーは一度使うと手離せない設備と聞きますが、維持管理コストが高くなってしまうんですね。
個人的にはマンションが24時間ゴミ出し可能であればついていなくても快適に生活できそうですが、ディスポーザーの有無はマンションの資産価値にも影響があるのですか？ |
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| No.119 |
維持管理コストは総戸数で随分変わってくるとも聞きます。こちらは大規模ではないので、特にコスト高なのかな？
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| No.120 |
ここは管理費2万超えですものね…
その内訳でディスポーザーがどれだけ効いてるかもよくわかりません… ディスポーザーもですが、ネット回線のスピードも気になります。管理費込みなんで外部の回線使うのも損ですし… |
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| No.121 |
第二期も３月下旬に変更になってますね、、、プラウドの様子見でしょうか。
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| No.122 |
プラウドは70m2で6000万中盤～みたいなので、こちらが第一期と値段変わらなければディスポーザーも付いているしかなりのプラス要素ですね
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| No.123 |
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| No.124 |
マンション全然詳しくなくて単純に疑問なんですが、6000万の物件で管理費2万円台(㎡単価350円くらい？)ってそんなに高いんですか？
大手管理会社の住友や野村はこんなものなんですかね？ |
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| No.125 |
>>124 評判気になるさん
ディスポーザーがあることを踏まえるとこんなものですね、住友子会社の管理ですし。 管理費に関して、 同じく影響大きいのが駐車場収入です。 近くの野村はディスポーザーはないものの駐車場設置率が低く、同じく大手か管理会社ですし、 管理費は同じくらいかもですね。 大手以外だと管理費安いことも多いですが、 清掃が微妙だったり、 修繕積立が途中から大幅に増額になったりします。 |
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| No.126 |
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| No.127 |
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| No.128 |
>>127 評判気になるさん
管理費の内訳は、管理人費用、清掃費等多くは人件費から構成されています。人件費はこれからも間違いなく右肩上がりです。また管理組合が加入するマンション保険の金額も上昇が顕著です。これからはどこのマンションにおいても管理費を頻繁に値上げ検討せざるを得ない時代になると思います。なにせ政府がインフレと賃金アップの好循環を目指しているのですから。 |
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| No.129 |
この物件の管理費は2万数百円、修繕積立7千円弱と聞きました。 中古のグランメゾンも修積込み2.6万なので、ディスポーザーありでこの値段ならむしろ良心的かもしれないですね。 それでももっとランニング下げようと思うと 大規模郊外か、共用部デザイン等を削ぎ落とした物件ですかね、、、 |
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| No.130 |
この周辺の中古マンションも色々見ましたが、管理費、修繕積立込み3万弱のマンション多いです。
長く住むならどこも変わらないような気がしますね… |
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| No.131 |
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| No.132 |
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| No.133 |
>>131 口コミ知りたいさん
なると思います。 基本的にどの物件も修繕積立は上がる、 かつ本物件が特別高いわけでもないので、 個人的には仕方ないと考えています。 戸建てにしたとしても、 徴収されないだけで自分で積み立てておかないといけないですし、固定資産税はもちろんマンションより高くなりますし、、、 |
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| No.134 |
>>132 周辺住民さん
ディスポーザー関連の管理費支出は、 基本的にバキュームカーによる収集費用です。 仕様は占有部の話ですので、管理費には影響しません。 この物件のディスポーザーの仕様は知りませんが、、、 |
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| No.135 |
ちなみにディスポーザーてそんなに便利なんですか？
なんか手入れ面倒くさそうだしうっかりスプーンとか落としちゃったら大変そうというイメージなんですが |
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| No.136 |
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| No.137 |
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| No.138 |
立地もいいし住友不動産なのでかなり良いと思ってるんですが、個人的にバルコニーガラス張りなのが気になります、、、道路側だし洗濯物干したりしたら見た目がごちゃごちゃしそう
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| No.139 |
>>138 マンション検討中さん
価格帯・仕様・立地、基本的に全て満足してるので2期で購入するつもりですが、 その点のみ気になりますね。 3階までは不透明のようですが販売はまだ先でしょうし、、 まあ角度的に道路の反対側に行かないとそこまで見えないのと、本物件強みの南向き前建てなしの採光を最大限活かすと考えて納得しようと思ってます。 |
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| No.140 |
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| No.141 |
>>139 マンコミュファンさん
確かに、5階以上ぐらいは南港通の南側からのぞかないと見えないかなぁ…と思いました。 あと、バルコニーを外から見えないようにスノコで隠すオプションもシティハウス系にはあると思います。 二期は高くなりそうですが、プラウドは超えて来ないと思うのでなんとか手に入れたいと思ってます… 学区と立地もいいですし。 |
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| No.142 |
>>141 マンション掲示板さん
プラウドの70㎡が6,000万円台前半～中盤みたいなので、 一期より一律200～300万UPとかですかね、、、 それくらいで収まってくれればAタイプを狙っていきたいです。 |
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| No.143 |
洗濯、外に干す人減っています。
ママ友と話をしていても、外に干す率減っています。 これから先、花粉症ありますし。 夏なら色褪せもあるし。 働いている人だと室内干ししている人も多いです。 |
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| No.144 |
>>142 マンション掲示板さん
Aタイプは6000前半ってとこですかね。 一期で8階から10階が出てた時は5900万円だったみたいなので… 二期の販売開始がずるずる遅くなってるのもプラウドの動向に合わせて値上げのタイミングはかってるからですかね… 二期の方が階数低いのに上げてきたら、さすが住友としか言えないです笑 |
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| No.145 |
>>131 口コミ知りたいさん
スミフなので修繕積立金は倍近くになるでしょう 大規模修繕までは購入時の一時金でやりくりですね 私の所はスミフの提携業者はキックバック貰ってるのか高いので管理組合で別の業者探してやりました 月々のランニングコストは管理費と修繕積立金、駐輪場、駐車場、固定資産税（4期に分かれてる）なんで5万じゃ無理 |
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| No.146 |
>>145 買い替え検討中さん
おっしゃる通りですね。 残念ながら新築時に売りやすくするために、基本的にどの会社も修繕は段階増額で計画立てますからね、、、 一般的には20年後くらいからは当初の4倍とかには全然なります。 まあ考え方によっては組合総会で苦労して決議取って増額しなくて良いように、しっかり上げてくれてる方がマシですかね、ごねる住民も一定数いますので、、、 |
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| No.147 |
>>146 マンション掲示板さん
固都税込みのランニングだと戸建てよりは確実に安い(駅遠の細路地物件やボロボロのまま放置する人はは例外として)ですし、 その分セキュリティや外観が手に入るのがマンションのメリットです。 より広い面積に住みたい人は戸建てへ、 ランニングが払えない人は安価なマンションへ、 人それぞれの判断ですね。 |
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| No.148 |
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| No.149 |
なんか管理費が高いと気にしてる人多いですね。
必要な費用ですし、 そもそも周辺物件を見ても、 ディスポーザーありでこの戸数なら決して高くはない(なんなら少し安いくらい)と思うのですが、、 |
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| No.150 |
>>149 通りがかりさん
おっしゃる通りだと思います。 まあこかで発言している方皆さんが物件検討者ではないねすからね、、 このあたりのランニングコストが気になる方は、 そもそも予算的に別の物件にするでしょう。。。 |
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| No.151 |
>>150 通りがかりさん
ここの一期で住友に聞きましたが、この物件の情報公開時点の管理費はもっと安い額で表示していたそうです。 しかし、入居時点での人件費増を加味して、現在の価格に引き上げて表示しなおしたと聞きました。周囲の物件もこれぐらいに値上がりするはずだろうとも。 ディスポーザのせいで高いのかと思いましたが、それは各戸毎月1000円ぐらいとも聞きました。真実かセールストークかは分からなかったですが... プラウドを待ってましたが、一期で手を出せばよかったです... プラウドが想定よりも高すぎて行き詰りました。住友は一期で買えは本当ですね。 |
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| No.152 |
>>151 マンション検討中さん
ほんとにその通りです、、、 住友第一期が高かったのでプラウド様子見でしたが、こんなに高いと思ってなかったです、、、 住むならこの辺りがいいので第二期で購入しようと思います。 |
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| No.153 |
3末販売開始なら来週末くらいから商談始まりますかね？
中低層階なんで、 Dタイプなんとか6,000万ぴったりくらいまでに抑えて欲しいです、、、 |
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| No.154 |
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| No.155 |
4つともほぼ同じ広さなんですね。そうすると角になるADが人気しそうですね。
それを見込んでBCは価格が抑えられるのかな |
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| No.156 |
>>155 通りがかりさん
1期はA5900・B/C5400・D5600だったので、 意外と差がなかったんですよね。 (面積はAだけ約3㎡広い) その結果ADが人気だったようですし、 多少差をつけてA/D+500・B/C+300とかでしょか、、、 |
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| No.157 |
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| No.158 |
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| No.159 |
>>158 eマンションさん
住友は、物件完成後も全然平気で空室残してますからね、、、 そうなってでも安売りはしてくれません。 社会情勢的にも相場が下がることはどうせないので、 欲しい場合はさっさと買うしかないです、、、（ ; ; ） |
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| No.160 |
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| No.161 |
プラウド本広告始まりましたね。
最短価格の6200万円台は小さめの部屋ですかね、プレミアムは9000万超えのようですし。 ランニングは管理・修積・インターネットで最低25,000円(恐らく65平米の部屋)なので、平米単価はほぼ同じですね。 悩ましい。 |
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| No.162 |
>>157 評判気になるさん
バルコニーは占有面積に含まれないので、 部屋内が微妙に違うようです。 Aタイプの方がLDが1畳広いのと、納戸・ウォークインも少少し広いみたいですね。 それに加えてバルコニーが広いことでの価格差300万ということになりますね。 |
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| No.163 |
バルコニーの広さで３００万円の差があるのですか？
部屋の広さであればそうかと納得はいくのですが、、、。 駅からの距離もある立地で、なかなか強気な価格設定ですね。 |
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| No.164 |
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| No.165 |
徒歩圏内で利用できる駅が確かに多いのですが
間取りはさておき、価格はやっぱり高めのように気がしました。 マンションの高騰はいつまで続くのかはわかりませんが、この立地でこの価格帯かぁという感じ。 希望の条件が揃う物件に出会うのは、なかなか難しいなと思いました。 |
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| No.166 |
確かに間取りは安定の住友クオリティですね。
近隣プラウドの70平米部屋と比較しても、むしろこちらの方が使いやすそうなくらい。 |
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| No.167 |
西田辺でこの値段は高過ぎかなあと感じます。
6000万出すなら天王寺以北のエリアで探したいかなぁ。 |
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| No.168 |
>>167 匿名さん
まあ相場上昇は辛いところがありますね、、 天王寺以北で同価格だと ・御堂筋線 ・徒歩10分圏内 ・大手デベ ・ディスポーザー のうち2つあるいは3つ外さないといけないので、 難しいところですね。 |
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| No.169 |
2期販売が4月下旬からに変わってる、、、
待ち遠しくてヤキモキしちゃいます、 後は価格次第。 |
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| No.170 |
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| No.171 |
>>170 マンコミュファンさん
プラウド1期は３分の１位が抽選になったみたいですね。特に4LDKの人気が高かったとか。エントリー数も1,000名近くもあるんですね。ここのエントリー人数はどうなのだろうか。 |
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| No.172 |
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| No.173 |
あくまで予定ですけど4月下旬って書いてるからもう直ぐですよ
桜が綺麗に見えそうな2Fの部屋が出るのがいつか気になります |
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| No.174 |
>>172 口コミ知りたいさん
プラウドから流れてくるは全然ありそうですね。 プラウドよりは少し安いですし、 ディスポーザー・駐車場駐輪場設置率・眺望・前面道路等、基本的にこちらの方が好条件ですし、 間取りもプラウドの70平米の部屋よりもむしろ有効面積は多いくらいです。 学区はどちらもいいので、阿倍野区にこだわりがある人がプラウドを買う感じでしょうか。 |
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| No.175 |
>>174 通りがかりさん
前面道路はそこそこ交通量があるので、洗濯物等捉え方は人それぞれかもですね。 個人的には、プラウドの周りは細い道が多く、車で帰宅する場合は一方通行で遠回りしないといけないので微妙です。 |
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| No.176 |
[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
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| No.177 |
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| No.178 |
>>177 口コミ知りたいさん
買えるものならプラウドが良いでしょうけど、手が届かない層がシティハウスに流れる形ですかね。 学区はほぼ同じ、行政区はプラウド、駅近は断然プラウド、ブランド性は同じぐらい？間取りはシティハウスなのか？ シティハウスも住友特有の割高感があるが、それ以上にプラウドがお高め。 引き渡しのタイミングで金利がどうなってるかも気になるなー あんま上がんないらしいけど |
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| No.179 |
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| No.180 |
建設現場を通ったら東側の足場が取れてました。
HPのCGモデルよりクリーム色感が強かったです。 あと、南港通は交通量多いですね。 この点と駅の近さは圧倒的にプラウドの方が良いですね。 |
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| No.181 |
>>178 名無しさん
価格 シティハウス(安い) 駅距離 プラウド 前面道路 人による 間取り シティハウス 行政区 プラウド デベブランド イーブン 駐車駐輪 シティハウス ランニングコスト イーブン 学区 イーブン 眺望 シティハウス 共用部 プラウド ディスポーザー シティハウス バルコニー隔板 シティハウス その他設備 不明 前面道路は交通量多いと嫌派(洗濯物、音？)と少ないと嫌派(車運転しづらい、暗くて危ない)等あると思いますので人によるとしました。 個人的には、 ①シティハウス駅徒歩が許容圏内②前面道路は大通りの方が良い③ディスポーザー④隔板トールタイプ⑤プラウドの駐輪場が少なすぎる⑥東住吉区にデメリット、阿倍野区にメリットをそこまで感じない⑦価格 の観点からシティハウスですかね |
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| No.182 |
>>181 評判気になるさん
これしかも、シティハウスは計算的に多分ギリギリ8分表記になってて本当は7.1分とかぽい。 プラウドのエントランスからELVが長いことを踏まえると、実質の差は思ったよりも小さそう。 でもこんなこと言ってるとますます住友に価格上げられてしまう。。。 |
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| No.183 |
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| No.184 |
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| No.185 |
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| No.186 |
マンションのデベなんてあんまり気にしてないんだけど何がそんなに違うの？
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| No.187 |
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| No.188 |
>>186 マンション検討中さん
知り合いに大手ゼネコンの役員がおりますが大手デベは施工時、施工後の管理レベルが高いためマンションそのものの品質及びその後の対応の品質が違うと言ってました。 |
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| No.189 |
>>182 口コミ知りたいさん
西田辺の改札からシティハウスまで歩いてみましたが、実測で7分半でした。 思ってたより近いですね。なんば方面から来ると西田辺の横断歩道も渡らないので快適な帰宅路だなと思いました。 |
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| No.190 |
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| No.191 |
>>187 通りがかりさん
資産価値はプラウドでしょうね。 ただ、間取りはシティハウスの方が有効割合高く、 ディスポーザー等の設備を考慮すると実需ではシティハウスの方が良い気がしています。 ディスポーザーは素晴らしい設備なので実需には最高ですが、投資家目線で見ると修理費等がかかるのでデメリットにもなり得ます。 |
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| No.192 |
>>188 口コミ知りたいさん
一定の力量がないゼネコンとは、大手デベは付き合わないですからね。ゼネコンの施工実績を見ると偏りがあるのがとてもよく分かります。 アフターサポートの体制、管理会社の質もかなり違いますね。 あとはそのあたりひっくるめてネームバリューがあるので、中古で売った時の価格がびっくりするくらい違います。 |
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| No.193 |
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| No.194 |
プラウドの駐輪場、1戸1台みたいですね。
益々ファミリー世帯がシティハウスに流れてきそう、、、 |
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| No.195 |
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| No.196 |
>>195 評判気になるさん
プラウドの抽選落ちた人たちがむしろ喜んでる可能性も。。。 |
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| No.197 |
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| No.198 |
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| No.199 |
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| No.200 |
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現在の物件
- 所在地：大阪府大阪市東住吉区山坂三丁目136番4他（地番）
- 交通：OsakaMetro御堂筋線 西田辺駅 徒歩8分
- 価格：未定
- 間取：2LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。
- 専有面積：67.78m2～70.79m2
- 販売戸数/総戸数： 未定 / 58戸
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