パークホームズ西小山ってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークホームズ西小山についての情報を希望しています。
西小山駅徒歩1分の場所にパークホームズがたつようです。
急行は止まりませんが、各駅でも目黒までもすぐで便利ですね！
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1922/

所在地：東京都目黒区原町１丁目１２６１番２０（地番）
交通：東急目黒線「西小山」駅　徒歩1分
東急目黒線「武蔵小山」駅　徒歩11分
間取：1K～4LDK
面積：30.83㎡～97.57㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社・大和ハウス工業株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークホームズ西小山　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/57655/
【パークホームズ西小山】１LDKの販売開始と追い風ニュース（キットキャット）
https://www.sumu-lab.com/archives/75962/

[121: 名無しさん]

俺の肌感だけど今って各大手デベ粗利5割以上取れてると思う。公共事業はそんな儲けたらよろしくないので粗利３割くらいで出てくるのだろう。即ち坪400くらい。

[122: マンション検討中さん]

坪600なんて絶対に行かないから、ここで坪600以上宣言してる人は近所の人ではないはず、10年前からのまちづくり協議会とか出たことないでしょ。近所の人ならここに至る経緯、不燃公社、URの人たちの努力そういうのを知っていれば600なんて数字は出てこない。なぜ近隣優先枠があるのか考えればわかるはず。

[123: 検討板ユーザーさん]

>>121 名無しさん

肌感覚がズレ過ぎててお話になりませんね。。
マンション販売はそんなに利益率高くありません。
高くても20%程度です。
販売価格が高くなっているのは土地価格と建築費の高騰も起因しているので、利益率が良くなっている訳ではないです。
事業のことがまるで分かっていないようで驚きです。
世の中そんな甘い仕事はありませんよ。

[124: 匿名さん]

>>123 検討板ユーザーさん
財閥とか大手はそんな甘い仕事沢山持ってこれるから社員の給与高いんだよ笑
もっと世の中勉強してくださいね笑笑

[125: 検討板ユーザーさん]

>>123 検討板ユーザーさん

なぜ断言できるのか。
土地仕入れた時が仮に15%の営業利益で買ったとして、売値を30%あげられたら利益爆増ですよね。
今仕入れたら厳しいかもしれないけど、再開発や土地購入まで調整期間あった物件は粗利で言うと50%もありえますよ全然。

[126: マンション検討中さん]

>>125 検討板ユーザーさん

まったくないない（笑）

[127: 名無しさん]

やはり坪500くらいですかね、、

[128: 匿名さん]

>>124 匿名さん
財閥とか大手の利益率を支えているのはすでに所有している不動産から得られる賃貸収入なんだがもしかしてこんな常識もご存じない？普通に決算書見ればわかると思うがその賃貸事業含めた利益率も20パーあればいい方。分譲主体の不動産会社の収益は10パー以下がほとんど

[129: 匿名さん]

財閥系不動産会社は典型的なストックビジネス。分譲マンションとかPL的にはお遊びでやってるだけなんですよ。

[130: マンション掲示板さん]

>>122 マンション検討中さん
頭の中お花畑で草。近隣優先枠は地権者住戸と同じ扱いでしょう。そのコストを一般販売住戸に乗せてくるのは自明の理。どれだけ頭が悪ければ坪600はいかないと確信できるのかな？この人は価格が発表になったら激しくネガるんでしょうね。

[131: 122]

130さん頑張ってますね
近隣優先枠が本当に３つだけだと思ってます？
なんの為に不燃が入って再開発やったかわかってないでしょ
まあもうすぐわかりますよ
ただコロナの関係もあって少しスケジュールが後ろに延びます
新宿ショールームでお会いしましょう

[132: eマンションさん]

>>121 名無しさん
粗利50パーってどんな事業だよ笑

[133: 匿名さん]

>>132 eマンションさん
マンション分譲事業だよ。ＰＴＫ見てみろよ。商品力劣る住戸を一番商品力高い住戸より２０パー高値で売り付けてるだろ。実質３０パー位利幅取れてるんだよ。原価は着工前にFIXしてるんだから丸々利益だよ。もっと俯瞰してみろよ。原価厨が。

[134: 匿名さん]

>>133 匿名さん
原価は着工前にFIXしてるは間違いですな。施工会社への支払いは着工時点では見積りに過ぎず、多くの場合施工中に追加コストが発生して膨らむので着工前にFIXすることは無いです。

[135: デベにお勤めさん]

>>133 匿名さん
大型開発案件の原価は近隣対策費用や期間長いから金利もかかるし、通常よりも高値で売らないと余計利益率低くなるんだよ。
楽して稼いでいると勘違いされているようだが、開発１つまとめるのにどれだけ労力かかるか全くわかっていないだろ。
自分で事業やってみれば？50％なんてあり得ないと瞬時にわかると思うけど。

[136: 匿名さん]

上げた拳を下げられない人がいるみたいだけど、マンション分譲の利益率が高くないことなんて、不動産業界では常識だけどな（笑）

リーマンショックの時になんであんなに不動産会社が潰れたと思ってる？
数パーセントの下落でも原価割れする(即ちローンが返せなくなる)から土地が塩漬けになって資金繰りが逼迫し、黒字倒産した。

利益率50％だったら、世の中みんなマンション分譲やるわ（爆笑）

[137: 口コミ知りたいさん]

>>135 デベにお勤めさん

大型開発案件の原価は近隣対策費用や期間長いから金利もかかるし、通常よりも高値で売らないと余計利益率低くなるんだよ。

これ知ったかぶりですな。
近隣対策費なんてたかが知れてるし、金利だって事前に見積もっている。追加工事費も多少はあるけど、大枠は着工時から変わらない。

しかも誰も全事業高い利益率なんて言っていない。事業によっては異様な利益率なのが現状ですよ。

[138: 匿名さん]

西小山ってどこに出るのも結構時間掛かる。

[139: 名無しさん]

>>137 口コミ知りたいさん

マンション開発の原価構造も知らないくせに、よくそんなことが言えるな。
事業によってはって、そりゃ10年前とかに仕入れた案件であれば表面上の利益率は高くて当たり前だろ。
全然本質がわかってないね…
仕事したことある？

[140: 通りがかりさん]

>>134 匿名さん

スーゼネ勤務経験無しの雑魚かな？追加あってもVEだのなんだのでトータルでトントンにしないと駄目なんだよ。清水の社長もそこは認めてる。