ジオ西大路御池ザ・テラス ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ジオ西大路御池ザ・テラス についての情報を希望しています。
公式URL：https://geo.8984.jp/nishiojioike53/

所在地：京都府京都市中京区西ノ京原町66番の一部（地番）
交通：京都市営地下鉄東西線「西大路御池」駅 徒歩2分
京都市営地下鉄東西線「二条」駅 徒歩11分
ＪＲ山陰本線「二条」駅 徒歩10分
京福電鉄嵐山本線「西大路三条」駅 徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：41.70m2～70.78m2
売主：阪急阪神不動産株式会社、新都市企画株式会社
施工会社：株式会社メルディアDC
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[101: 通りがかりさん]

>>100 マンション検討中さん

納得いく便利な管理サービスがあれば高くても良いと思うんですが、何かあるんですかねぇ。

[102: 匿名さん]

>>100 マンション検討中さん
仮に同等のサービスとした場合に、戸数が少ないのですから当然なのでは？

[103: 通りがかりさん]

>>102 匿名さん

まぁそうなんだけど仮に高くて管理費月2.5万とすると、管理費月1.5万のマンションと比較してた場合、物件価格で300万くらい高い物件と月の総支払い額変わらんから選定段階で不利よな。ウエストは1.1から1.7、プレロジェ0.9から1.5、何かこの3マンションではプレロジェが良さげだけど、シーンズ二条は円町が1から1.4だしウエストぐらいかな。

[104: マンション検討中さん]

>>102 匿名さん
理屈としてはそうなのですが、実際に購入する立場として考えた場合に、仮に修繕費を入れて月に3万弱のランニングコストがかかるとして、高級住宅街でもない西大路御池のファミリー向けマンションに払う価値を見いだせるかという話しかと思います。しかも、駐車場もないに等しいので、外に借りて計月々5万円はワンルームをもう一軒賃貸するくらいのランニングコストですね。
あまり関係ない立場でしたら私も理屈的にそう思うでしょうが、本気で購入検討してる立場からは、簡単には当然と割り切れません。サービス内容も他より優れた点も特になさそうですし。

[105: マンション検討中さん]

しかも近くのウエストと比較した場合、戸数は倍近いのに割高ですからね。サービス内容も私が知る限り差はなさそうですし。

[106: マンション検討中さん]

>>103 通りがかりさん
プレサンスは条件のいい部屋は、ジオ、ウエストよりいいかなと思いますが、多くの部屋は3方向を隣接する建物に囲まれてしまいますよね。ジオ、ウエスト、プレサンスは価格も含めて横一線で、あとは個人の好みですかね。

[107: eマンションさん]

勝手な予想ですが、ここのジオも西側の、いま駐車場になっている細長い用地もそのうち賃貸のマンションが建ちそうですよね。ずっと駐車場にしておくとも思えないですし。あの形状だと一軒家も分譲しづらいですよね。そうなると西側の部屋はお見合いになるかなと。まぁあんまり悪い方向に予想してても仕様がないのですけど。

[108: 購入経験者さん]

>>107 eマンションさん

京都市のことでありません。
どこかの政令指定都市では、どの順番でマンションを立てるかというのは建築指導課が調整してました。とあるマンションが完売した後で、その南に次のマンションを許可するなんて普通でやってました。
同じことになってほしくないと願います。
ま、ここの場合、北側なので関係ないですね。

[109: 口コミ知りたいさん]

このマンション位置からすぐ近くの賃貸マンションに住んでたことありましたが、
ここら辺って身体障害者の方の施設とかあったのかな。
地下鉄の降り口までの間に変な距離で近寄ってくる男性とかいたり、
友人女性が遊びに来てくれた時も変な人についてこられたとかいう事があって
地味に気になってました。京都市役所前に住んだ時より、そういうこと多かった。
一番近いスーパーがフレスコなのが微妙でした。
二条駅まで歩ける距離なのは住みやすかったです。

[110: 匿名さん]

好き嫌いはあるでしょうが、サンデイも近いですね。
とりあえず安いが営業時間が短いので、フレスコと使い分ければ便利かなと思っています。

[111: eマンションさん]

サンディはいいですよね。庶民の見方です。西大路御池は特別な付加価値は何もない、ただの交差点ですけど、生活するには何でも揃ってて便利ですよね。地下鉄はもちろん、二条と西院にも散歩程度で行けますし。

[112: マンション検討中さん]

競合物件と比べてあまり良いポイントを感じません。どこか他と比べて良い点ありますかね？

[113: 通りがかりさん]

>>112 マンション検討中さん
うーん、確かに。。
外観とか？まだ公開されてないけどキッチンとかトイレの標準仕様が高めとかなんかな？

[114: 匿名さん]

ジオブランドだからお値段高めなんだと思いました。

「5年連続中古マンション値上がり率No.1」なのだそう。マンションHPのBRANDページに書いてあります。
2.61％で1位、住まいサーフィン出典のようです。

住んだ後の中古マンション価値が下がらないのはいいと思います。身近で聞く話だと、海外赴任や転勤など諸事情で「売らなくてはいけない」事情もあるみたいなので。
価値はできるだけ下がってほしくないです。

[115: マンション検討中さん]

>>114 匿名さん
西大路御池のということであれば、平均坪単価はウエスト、プレロジェとほとんど変わらないのでは。
マンション価格は5年は今の相場を維持するかもしれませんが、10年くらいのスパンではそれなりに下がると私は予想します。今の価格は本来の資産価値から乖離してますもの。
そもそもここは間取りが魅力的でないので、リセールは苦労しそうですね。

[116: 匿名さん]

不動産関係者からは、まだまだマンションの高騰は続くと聞きます。
今はいろんな物価が上がっていますが
下がるということはなかなかないのかなと思うので
買い時がいつなのか。。希望の物件が出た際は
出会いだと思って決定することはありかなと思います。

[117: 匿名さん]

必要な時に必要なものが見つかれば買いなのだと私も思います。
土地代データなどを見ても結局は買いたいと思ってみるとバイアスがかかってしまいます。
https://tochidai.info/kyoto/kyoto/

逆にデータを見てやめておこうかと思えて、購入が待てるなら待ちだと思います。
理由は、酸っぱい葡萄でもなんでも構わないです。
最後の決断時の個人的な考えです。正しいかはわかりません。

[118: eマンションさん]

まだ、価格公表しないのかな。来客の反応があまり良くなさそうだから、どこまで下げるかギリギリまで判断するのかな。第一期は事前に価格公表しないのが普通でしたっけ？

[119: マンション検討中さん]

>>118 eマンションさん
市場調査か需要予測を誤ったのか、北山と後院通で苦戦して、苦慮しているのでしょう。この会社の物件であれば、原価から見て、周辺物件以上でないと逆鞘になる筈。
山科は好評なようですから、そこからの学びに期待したいところ。

[120: マンコミュファンさん]

>>119 マンション検討中さん
二条のジオはもう10邸ぐらいで、こちらの価格と立地を比較検討して夏には完売するんじゃない？シエリアとイーグルフロントが同時期割安で販売時期被ったのが不運だったけど悪い物件じゃない。で、二条が完売が見えたタイミングで販促に力入れるのかな。
高くてもジオは安売りしないのは購入者は安心じゃない？

[121: eマンションさん]

プレロジェみたいに、多少高くてもいいから広い部屋がここのジオにもあれば、こちらにするんだけどなぁ。部屋数を増やして売らないと元がとれないんですかね。4人家族だと少し狭いんですよね。

[122: 匿名さん]

>>120 マンコミュファンさん
先ほど二条のHPを見ました。今週末に抽選があり結構売れるようです。
やはり現物があるのが大きいのでしょうね。

[123: マンション検討中さん]

>>122 匿名さん
表記通りの価格で売ったかは怪しいですね。売れ残ってたジオ二条の部屋よりイーグルウエストの条件のいい部屋のほうが、資産価値も価格も良いと思います。少なくとも抽選になるとは思えない。

[124: 匿名さん]

どちらが良いかはともかく、ウエストも売り出して結構経ちますから、
ウエストも条件の良い部屋はもう売れているかもしれません。

[125: マンション比較中さん]

イーグルコートは早くも値引きしてる。売れてないのでしょうね。

[126: eマンションさん]

>>125 マンション比較中さん
値下げしたウエストと同じように、ここもプレロジェも苦戦するでしょうね。本来の資産価値から乖離してるのと、供給過多になってますもの。

[127: マンコミュファンさん]

>>126 eマンションさん

まぁ竣工して半年以内ぐらいには完売するんじゃないですかね。それを見越して価格も高めな気もします。フロントとシエリアがイレギュラーだっただけで。
スーモ見てると、四条大宮や二条のファミリー物件は4000万代半ばまでなら中古も動きが良いみたいですし、ここも少し下がれば欲しい人一気に出そうですね。

[128: 匿名さん]

二条のジオは、更新日5/30付けで先着順が増えて9戸になっていました。

[129: 匿名さん]

>>126 eマンションさん

https://president.jp/articles/-/57756
｢早く買わないとマンション価格はもっと上がる｣

こんな見解もあります。
東京と京都は違うという話はあるでしょうが、
買い手が地域住民ではない点は共通しているかと思います。

[130: eマンションさん]

>>129 匿名さん
うーん。少なくともここや、二条は完全な実需、ファミリー物件だから事情はだいぶ違うと思いますけどね。私も地域住民の購入検討者ですし。今必要だから購入するのであって、今買えば価格は大きく下がってもしょうがないと割り切っています。

[131: マンション検討中]

>>128 匿名さん
売れ残っている９戸を、あらためて販売概要出しただけですね。ここから先は値下げしないと、きついでしょう。西大路御池のジオも、当初価格で公表したらきついでしょうね。

[132: eマンションさん]

立地が悪くないだけに、ここはいろいろ残念なんだよな。残ってる一軒家は交渉失敗したのだろうけど、一軒家後方の駐車場はどうしてマンション用地にしなかったんだろう？もったいない。
その影響も少なからずあるでしょうが、間取りが悪すぎます。
この間取りで価格を当初設定から変えないのであれば苦戦は必至でしょう。販売会社はウエストと同じなので価格も含めてお互いに調整はしているでしょうが、阪急阪神が渋そう。
立地も悪くなく、ジオということで期待をしていただけに本当に残念です。

[133: 匿名さん]

「販売提携（代理） シアーズ株式会社」は、販売委託先ですよね。
価格調整と売主ではないので権限はなさそうですが。
二条のジオは、阪急阪神が直販していますが、ここは委託販売なのですね。
販売中の物件が増えて手が回らなくなったということでしょうか。

[134: eマンションさん]

>>133 匿名さん
来客の反応は販売会社しか分からないので、阪急阪神に伝えて価格設定を決定するのでしょう。価格設定に関しては、ある程度ウエストとも連携している感じがします。その結果売主の意向より高くなるわけはないので、購入検討者きとってはありがたいのですが、ここは阪急阪神が渋りそうですね。
他の多くの物件では、条件のいい部屋は人気ですぐに売れるけど、ここは間取りが悪いですよ。デコボコ部屋だったり、ギロチン天井だったり。価格で相殺するしかないと思うんだけど。

[135: マンコミュファンさん]

いよいよ価格公開されましたね。64平米3LDK4448万から。最多販売価格は＋10%ぐらいかもだけど、この価格なら買える人も多いと思うし西大路御池の物件というより、二条から10分の物件としてはアリじゃない？生活は便利だし。

[136: eマンションさん]

>>135 マンコミュファンさん
どこで公開されている情報ですか？1番条件の悪い部屋でも、そんなに安いですかね？？私がMRで聞いた時は普通に高かったですが。

[137: マンコミュファンさん]

>>136 eマンションさん

資料請求したからか、登録開始日のお知らせ連絡メール来てて、そこに書いてあったよー

[138: eマンションさん]

>>137 マンコミュファンさん
価格レンジは1番高い部屋で6400くらいでしたか？

[139: マンション検討中さん]

近くの中古物件と同じ価格だ笑
https://suumo.jp/sp/chukomansion/kyoto/sc_104/pj_98464318/

[140: マンコミュファンさん]

>>138 eマンションさん

高い部屋は書いてなくて、48平米2ldk3188万からだって。
チラシみたいなデザインの同時送信メールだしMRにも行ってないのにきた。みんな受信してないの？

[141: マンション検討中さん]

条件の悪い部屋は価格聞いてなかったけど、そんなに安かったのですね。中古と同じなんて。。。

[142: マンション検討中さん]

もう、土曜日なんか予約完了

[143: マンション検討中さん]

安い部屋だけど、イーグルウエストやプレロジェより500以上安い！ジオなのに地域最安値だ。

[144: マンション検討中さん]

悪条件の部屋だけだと、まだ分からないけど、価格設定を下げたのなら良い判断。こりゃ売れ残るだろうなと思ったもの。

[145: マンション検討中]

>>144 マンション検討中さん

良心的な会社ですね。これは即完売でしょう。京都市内の他のマンションにも同じことが求められてます。

[146: eマンションさん]

私が4月にMRに伺ったころは、条件良い部屋は坪300だったと記憶してますけど、全戸下げたのですかね？

[147: eマンションさん]

>>25 名無しさん
これ私がカキコミましたが、大きく外れてなかったかも笑

[148: マンコミュファンさん]

>>146 eマンションさん

全戸は載ってなくて最安値だけ記載でした。
だからパンダ部屋の可能性有りです。

[149: eマンションさん]

>>148 マンコミュファンさん
パンダだとしても安いですね。西院、円町より安いんじゃないですか。坪200とか220とかですよね。上階の価格差が凄いのかな。

[150: マンション検討中さん]

でもこれは全体価格が公表された時にズッコけるパターンだな笑
今のうちだけ楽しんでおこう。