ジオ西大路御池ザ・テラス についての情報を希望しています。
公式URL：https://geo.8984.jp/nishiojioike53/
所在地：京都府京都市中京区西ノ京原町66番の一部（地番）
交通：京都市営地下鉄東西線「西大路御池」駅 徒歩2分
京都市営地下鉄東西線「二条」駅 徒歩11分
ＪＲ山陰本線「二条」駅 徒歩10分
京福電鉄嵐山本線「西大路三条」駅 徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：41.70m2～70.78m2
売主：阪急阪神不動産株式会社、新都市企画株式会社
施工会社：株式会社メルディアDC
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2022-02-01 13:06:07
ジオ西大路御池ザ・テラス ってどうですか？
| No.101 |
by 通りがかりさん 2022-05-04 15:32:35
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削除依頼
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| No.102 |
>>100 マンション検討中さん
仮に同等のサービスとした場合に、戸数が少ないのですから当然なのでは？ |
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| No.103 |
>>102 匿名さん
まぁそうなんだけど仮に高くて管理費月2.5万とすると、管理費月1.5万のマンションと比較してた場合、物件価格で300万くらい高い物件と月の総支払い額変わらんから選定段階で不利よな。ウエストは1.1から1.7、プレロジェ0.9から1.5、何かこの3マンションではプレロジェが良さげだけど、シーンズ二条は円町が1から1.4だしウエストぐらいかな。 |
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| No.104 |
>>102 匿名さん
理屈としてはそうなのですが、実際に購入する立場として考えた場合に、仮に修繕費を入れて月に3万弱のランニングコストがかかるとして、高級住宅街でもない西大路御池のファミリー向けマンションに払う価値を見いだせるかという話しかと思います。しかも、駐車場もないに等しいので、外に借りて計月々5万円はワンルームをもう一軒賃貸するくらいのランニングコストですね。 あまり関係ない立場でしたら私も理屈的にそう思うでしょうが、本気で購入検討してる立場からは、簡単には当然と割り切れません。サービス内容も他より優れた点も特になさそうですし。 |
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| No.105 |
しかも近くのウエストと比較した場合、戸数は倍近いのに割高ですからね。サービス内容も私が知る限り差はなさそうですし。
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| No.106 |
>>103 通りがかりさん
プレサンスは条件のいい部屋は、ジオ、ウエストよりいいかなと思いますが、多くの部屋は3方向を隣接する建物に囲まれてしまいますよね。ジオ、ウエスト、プレサンスは価格も含めて横一線で、あとは個人の好みですかね。 |
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| No.107 |
勝手な予想ですが、ここのジオも西側の、いま駐車場になっている細長い用地もそのうち賃貸のマンションが建ちそうですよね。ずっと駐車場にしておくとも思えないですし。あの形状だと一軒家も分譲しづらいですよね。そうなると西側の部屋はお見合いになるかなと。まぁあんまり悪い方向に予想してても仕様がないのですけど。
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| No.108 |
>>107 eマンションさん
京都市のことでありません。 どこかの政令指定都市では、どの順番でマンションを立てるかというのは建築指導課が調整してました。とあるマンションが完売した後で、その南に次のマンションを許可するなんて普通でやってました。 同じことになってほしくないと願います。 ま、ここの場合、北側なので関係ないですね。 |
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| No.109 |
このマンション位置からすぐ近くの賃貸マンションに住んでたことありましたが、
ここら辺って身体障害者の方の施設とかあったのかな。 地下鉄の降り口までの間に変な距離で近寄ってくる男性とかいたり、 友人女性が遊びに来てくれた時も変な人についてこられたとかいう事があって 地味に気になってました。京都市役所前に住んだ時より、そういうこと多かった。 一番近いスーパーがフレスコなのが微妙でした。 二条駅まで歩ける距離なのは住みやすかったです。 |
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| No.110 |
好き嫌いはあるでしょうが、サンデイも近いですね。
とりあえず安いが営業時間が短いので、フレスコと使い分ければ便利かなと思っています。 |
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| No.111 |
サンディはいいですよね。庶民の見方です。西大路御池は特別な付加価値は何もない、ただの交差点ですけど、生活するには何でも揃ってて便利ですよね。地下鉄はもちろん、二条と西院にも散歩程度で行けますし。
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| No.112 |
競合物件と比べてあまり良いポイントを感じません。どこか他と比べて良い点ありますかね？
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| No.113 |
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| No.114 |
ジオブランドだからお値段高めなんだと思いました。
「5年連続中古マンション値上がり率No.1」なのだそう。マンションHPのBRANDページに書いてあります。 2.61％で1位、住まいサーフィン出典のようです。 住んだ後の中古マンション価値が下がらないのはいいと思います。身近で聞く話だと、海外赴任や転勤など諸事情で「売らなくてはいけない」事情もあるみたいなので。 価値はできるだけ下がってほしくないです。 |
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| No.115 |
>>114 匿名さん
西大路御池のということであれば、平均坪単価はウエスト、プレロジェとほとんど変わらないのでは。 マンション価格は5年は今の相場を維持するかもしれませんが、10年くらいのスパンではそれなりに下がると私は予想します。今の価格は本来の資産価値から乖離してますもの。 そもそもここは間取りが魅力的でないので、リセールは苦労しそうですね。 |
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| No.116 |
不動産関係者からは、まだまだマンションの高騰は続くと聞きます。
今はいろんな物価が上がっていますが 下がるということはなかなかないのかなと思うので 買い時がいつなのか。。希望の物件が出た際は 出会いだと思って決定することはありかなと思います。 |
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| No.117 |
必要な時に必要なものが見つかれば買いなのだと私も思います。
土地代データなどを見ても結局は買いたいと思ってみるとバイアスがかかってしまいます。 https://tochidai.info/kyoto/kyoto/ 逆にデータを見てやめておこうかと思えて、購入が待てるなら待ちだと思います。 理由は、酸っぱい葡萄でもなんでも構わないです。 最後の決断時の個人的な考えです。正しいかはわかりません。 |
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| No.118 |
まだ、価格公表しないのかな。来客の反応があまり良くなさそうだから、どこまで下げるかギリギリまで判断するのかな。第一期は事前に価格公表しないのが普通でしたっけ？
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| No.119 |
>>118 eマンションさん
市場調査か需要予測を誤ったのか、北山と後院通で苦戦して、苦慮しているのでしょう。この会社の物件であれば、原価から見て、周辺物件以上でないと逆鞘になる筈。 山科は好評なようですから、そこからの学びに期待したいところ。 |
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| No.120 |
>>119 マンション検討中さん
二条のジオはもう10邸ぐらいで、こちらの価格と立地を比較検討して夏には完売するんじゃない？シエリアとイーグルフロントが同時期割安で販売時期被ったのが不運だったけど悪い物件じゃない。で、二条が完売が見えたタイミングで販促に力入れるのかな。 高くてもジオは安売りしないのは購入者は安心じゃない？ |
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| No.121 |
プレロジェみたいに、多少高くてもいいから広い部屋がここのジオにもあれば、こちらにするんだけどなぁ。部屋数を増やして売らないと元がとれないんですかね。4人家族だと少し狭いんですよね。
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| No.122 |
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| No.123 |
>>122 匿名さん
表記通りの価格で売ったかは怪しいですね。売れ残ってたジオ二条の部屋よりイーグルウエストの条件のいい部屋のほうが、資産価値も価格も良いと思います。少なくとも抽選になるとは思えない。 |
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| No.124 |
どちらが良いかはともかく、ウエストも売り出して結構経ちますから、
ウエストも条件の良い部屋はもう売れているかもしれません。 |
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| No.125 |
イーグルコートは早くも値引きしてる。売れてないのでしょうね。
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| No.126 |
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| No.127 |
>>126 eマンションさん
まぁ竣工して半年以内ぐらいには完売するんじゃないですかね。それを見越して価格も高めな気もします。フロントとシエリアがイレギュラーだっただけで。 スーモ見てると、四条大宮や二条のファミリー物件は4000万代半ばまでなら中古も動きが良いみたいですし、ここも少し下がれば欲しい人一気に出そうですね。 |
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| No.128 |
二条のジオは、更新日5/30付けで先着順が増えて9戸になっていました。
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| No.129 |
>>126 eマンションさん
https://president.jp/articles/-/57756 ｢早く買わないとマンション価格はもっと上がる｣ こんな見解もあります。 東京と京都は違うという話はあるでしょうが、 買い手が地域住民ではない点は共通しているかと思います。 |
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| No.130 |
>>129 匿名さん
うーん。少なくともここや、二条は完全な実需、ファミリー物件だから事情はだいぶ違うと思いますけどね。私も地域住民の購入検討者ですし。今必要だから購入するのであって、今買えば価格は大きく下がってもしょうがないと割り切っています。 |
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| No.131 |
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| No.132 |
立地が悪くないだけに、ここはいろいろ残念なんだよな。残ってる一軒家は交渉失敗したのだろうけど、一軒家後方の駐車場はどうしてマンション用地にしなかったんだろう？もったいない。
その影響も少なからずあるでしょうが、間取りが悪すぎます。 この間取りで価格を当初設定から変えないのであれば苦戦は必至でしょう。販売会社はウエストと同じなので価格も含めてお互いに調整はしているでしょうが、阪急阪神が渋そう。 立地も悪くなく、ジオということで期待をしていただけに本当に残念です。 |
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| No.133 |
「販売提携（代理） シアーズ株式会社」は、販売委託先ですよね。
価格調整と売主ではないので権限はなさそうですが。 二条のジオは、阪急阪神が直販していますが、ここは委託販売なのですね。 販売中の物件が増えて手が回らなくなったということでしょうか。 |
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| No.134 |
>>133 匿名さん
来客の反応は販売会社しか分からないので、阪急阪神に伝えて価格設定を決定するのでしょう。価格設定に関しては、ある程度ウエストとも連携している感じがします。その結果売主の意向より高くなるわけはないので、購入検討者きとってはありがたいのですが、ここは阪急阪神が渋りそうですね。 他の多くの物件では、条件のいい部屋は人気ですぐに売れるけど、ここは間取りが悪いですよ。デコボコ部屋だったり、ギロチン天井だったり。価格で相殺するしかないと思うんだけど。 |
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| No.135 |
いよいよ価格公開されましたね。64平米3LDK4448万から。最多販売価格は＋10%ぐらいかもだけど、この価格なら買える人も多いと思うし西大路御池の物件というより、二条から10分の物件としてはアリじゃない？生活は便利だし。
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| No.136 |
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| No.137 |
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| No.138 |
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| No.139 |
近くの中古物件と同じ価格だ笑
https://suumo.jp/sp/chukomansion/kyoto/sc_104/pj_98464318/ |
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| No.140 |
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| No.141 |
条件の悪い部屋は価格聞いてなかったけど、そんなに安かったのですね。中古と同じなんて。。。
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| No.142 |
もう、土曜日なんか予約完了
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| No.143 |
安い部屋だけど、イーグルウエストやプレロジェより500以上安い！ジオなのに地域最安値だ。
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| No.144 |
悪条件の部屋だけだと、まだ分からないけど、価格設定を下げたのなら良い判断。こりゃ売れ残るだろうなと思ったもの。
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| No.145 |
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| No.146 |
私が4月にMRに伺ったころは、条件良い部屋は坪300だったと記憶してますけど、全戸下げたのですかね？
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| No.147 |
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| No.148 |
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| No.149 |
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| No.150 |
でもこれは全体価格が公表された時にズッコけるパターンだな笑
今のうちだけ楽しんでおこう。 |
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| No.151 |
HPにも価格出てましたが、やはり当初価格より値下げしてますね。400くらいかな。
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| No.152 |
70㎡の最上階の坪単価で比較すると、ジオ285。イーグルウエスト280。プレロジェ280。くらいかな。ほとんど一緒だ。ジオは南向きだからお得に見えるけど間取りが良くないし。ウエストは二条に近い分だけ資産価値は高そうに見えるけど、最寄り駅からの距離は1番遠いし。プレロジェは他２つが下げた分だけ割高に思えてしまう。
結局どこも、それほど変わらない。まぁ当たり前か。 |
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| No.153 |
価格調整した上で、第一期が15戸止まりか。立地以外に良い点はあまりないからな。抽選にはならないかな。まだ苦戦しそうだけど、バブル価格で押し切らずに、来客の反応を加味して価格調整したのは妥当な判断です。
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| No.154 |
第一期で高い部屋に要望が入らなかったから表記されてないだけかもしれない。
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| No.155 |
本日、行って来ました。
相当な機会損失があったそうで、パンダと言う印象はなかったです。ただ、どの間取りも悪いですね。平米数も中途半端なモノばかり。当初価格では、この程度に抑えるしかなかったんでしょうけど、どの層を狙っているのか？ また、当方の希望物件は要望2で受け付けてもらえませんでした。わざわざ半休してまで行ったのに。感じ悪。 |
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| No.156 |
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| No.157 |
抽選制なのに、要望受け付けてもらえないなんて、あるんですか？そうしたら実質先着じゃないですか。
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| No.158 |
間取りは悪いし、ランニングコストも割高。立地は悪くないんやけど。
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| No.159 |
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| No.160 |
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| No.161 |
>>160 マンション検討中さん
うーん、、夫婦に子1人なんですけど、二条から西大路御池あたりで今売り出してるマンションで、もし今検討するとしたらシーンズ二条が立地と間取りでは1番かな。で、シーンズと似た広さで3LDKで、こちらの物件が15%くらい安ければ、こちらにするかもです。だからまぁランニングで管理費が重要かと感じました。 ちなみに実際は二条で少し前に買ってしまったのですが。 |
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| No.162 |
シーンズがここより15%も高かったら売れないような。最寄り駅が二条なだけで、二条の良さは近くにない普通の住宅街ですよね。二条はジオが1番いいですね！駅も三条商店街も近くて、お高いだけの価値がありますね。あとは最も近い駅が二条なだけの住宅街物件。
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| No.163 |
シーンズ京都二条は65平米の3LDK5500強ぐらいだと思ってまして、ジオ西大路御池が4750ならジオでも良いかなぁ、というか売れると思いますよ。
シーンズの間取りと二条駅とライフまでの距離感は魅力ですが、この価格差なら納得です。 |
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| No.164 |
あ、ジオ二条かと勝手に勘違いしましたが、違っていたらすみません。フロントもいい物件でしたね。
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| No.165 |
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| No.166 |
そのシーンズの価格ですと、西大路御池だとプレサンスロジェの低層階も厳しいような。ひょっとしてシエリアを基準にしてませんか。
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| No.167 |
>>165 マンション検討中さん
すみません。MR行けていないので、高階層や全体価格は把握できていないのですが、↑にある64平米4448万～とあったので、低階層での比較になりますね。 ここの高階層、低階層と差がかなりあるんですね。それはちょっと近隣物件との比較優位を見つけるのが難しいかも。 |
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| No.168 |
シーンズと西大路御池の物件だと同じくらいの坪単価で、狭い分だけ価格はシーンズのほうが安そうですね。
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| No.169 |
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| No.170 |
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| No.171 |
>>157 マンション検討中さん
少なくとも、私が希望した物件は受け付けてくれなかったよ。担当者によって手持ち物件が異なるのかね？ 対象外の物件をしつこく、聞かれ、挙げ句の果てには、キャッシュで払えるか？と来たもんだ。無理な話ではなかったが、その態度に胸くそ悪くなって、席を蹴ったとさ。 |
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| No.172 |
当初価格を高くし過ぎて、他物件に顧客が流れたってことですかね。
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| No.173 |
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| No.174 |
抽選と言っておいて、要望入れさせないでコントロールしてるなら、コンプライアンス的にアウトでしょ。阪急阪神さん。始めから先着順にすればいいのに、ズルい。
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| No.175 |
正攻法で売ると、売れないという危機感があるんかな。いったん白紙に戻して設計とか価格とか見直した方がいいのでは。まぁ無理か。
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| No.176 |
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| No.177 |
阪急阪神に販売会社のやり方をチクったら、かたち状は対応せざるを得ないと思いますけどね。企業としての体裁がありますから。でも結局、抽選でコントロールされそうですね笑
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| No.178 |
>>177 eマンションさん
販売提携のシアーズはいろんなベデの物件一手に引き受けて販売するだけの会社だから、売りことになりふり構ってられないところがある。社員教育に難があるのかな。 |
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| No.179 |
ベデ→デベ
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| No.180 |
同じ販売会社のイーグルウエストもここも私は行きましたが、まぁあんまり良くはないですよね。どちらも価格下げてますから、その点は優秀かもしれませんね。でも販売員としては価格下げたらダメか。
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| No.181 |
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| No.182 |
>>181 マンション検討中さん
タイプは複数ありすぎて覚えてません。 覚えていても身バレのリスクを考えると… 要望が入っていた中で、2も一軒ではなかったかな。 また、西向きの部屋は巨大な賃貸マンションとお見合い状態。狭い部屋は収納力も少ない。推して知るべし。 |
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| No.183 |
西向きは現状はまだマシ、間の細長い空き地に賃貸でも建ったら、さらにお見合いが厳しくなる。
価格は下げたことで、本来のここらの資産価値に近づいたけど、まだ高い。同条件の近くの中古が4300で売りに出されてますけど、新築が下がってきてる今、もうその値段じゃ買いませんよ。 |
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| No.184 |
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| No.185 |
>>184 マンコミュファンさん
あの価格では、本来は二条駅周辺や西大路御池は買えないのでお得な物件だとは思います！ でも二条とは名前についても二条駅までの時間は、ここからとほとんど変わらない。こっちの方が直線で行ける分近い？ |
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| No.186 |
なんで最近は60台の広さの部屋ばかりなのだろうか不思議。しかも高い。
これなら中古でもいいからの同じ値段出して、二条周辺の70平米台の中古マンション買うわー |
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| No.187 | ||
| No.188 |
>>186 マンション検討中さん
予算があればですけど、二条のジオは80弱の部屋もありましたね。今なら西大路御池のプレロジェも80の部屋がありますね。しかも西南角で間取りも悪くない。でも6500オーバー。さらに高い上層階から売れてるみたい。やはり広い部屋はニーズがあるのでしょうね。70以下は確かに狭い。 |
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| No.189 | ||
| No.190 |
予算があるなら中古はどうですかね。内見に行ったりしましたが、やはり人が住んだ物件は生活汚れがひどい。リフォームは必須ですね。それで見た目はキレイにしたとしても、設備が古いのはさらに予算を積まないとどうしようもない。内見後に、多少高くても新築にしようと強く思いました。予算もなくはないので。
あとここのジオやイーグルが、値下げしたように中古との価格差がない今はなおさらです。 でも、新築の広い部屋が予算オーバーなら、予算との兼ね合いで中古を選ぶのもありかな。 |
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| No.191 |
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| No.192 |
>>186 マンション検討中さん
仮に200平米があったとして、50x4戸より 40で5戸にした方が高く売れるからでしょう。 高さ規制がある京都市内では、わざわざ1階を半地下のようにして、階数を稼いでる物件、ザラですよ。 |
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| No.193 |
築浅の中古購入して、リフォーム台上乗せしたら今販売中の新築よりも安く済むだろうし、間取り、立地が良ければそれも選択肢だな。
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| No.194 |
>>192 マンション検討中さん
本当にそう。ここもせっかく、南に面した駅近の好立地なのに、下手に部屋数を増やすから魅力のない部屋ばかり。せめて南向き角のAとCは、もう少し広さと間取りをどうにかして欲しかった。これじゃそれなりに予算がある人は他の物件に流れてもしょうがないです。 |
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| No.195 |
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| No.196 |
まぁでも新築の価格に連動するだろうから、中古も70で5000みたいなことはそろそろなくなるかな。それでそれなりにリフォームしたら、新築と変わらないもの。
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| No.197 |
>>196 eマンションさん
そうですね。西大路御池も二条も今スーモ出てる築浅ファミリー物件は新築時よりも10%くらいのせてきてるし、リフォームすると今の新築超えるので、みんな新築検討するよね、中古価格も落ち着くはず。 |
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| No.198 |
ここを契約した人はどこに惹かれたのかな？プレロジェ、ウエスト、シーンズと選択肢が多い中で何がよかったのだろう。南向きと立地かな？
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| No.199 |
価格だけでみると中古高く見えるけど、広さ、間取り、立地を考えると、中古も選択肢の一つなのかなと思っています。
仲介手数料が乗るけど、初期の諸費用も新築に比べれば割安になるかと。 |
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| No.200 |
>>197 マンコミュファンさん
いや、西大路御池の15年落ちのイーグルやサーパスは10%なんてもんじゃないですよ。当時3000くらいの物件を普通に5000弱くらいで出してましたよ。50%なんて有り得ない。内見行ってさらにガッカリしました。部屋見て建物出た後に不動産会社の人に文句言ったら、住んでる人もいるんですから声を静かに！と怒られました笑 でもあれであの価格はないと思った。 |
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