ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[21: 匿名さん]

＞20　匿名さん
お前はどうなんだ？？？

[22: 匿名さん]

フロント擁護すらろくにできない、底辺フロントが紛れてますが、以降スルーでお願いします。匿名掲示板で誰も気にしないハンドルネームを変えたかどうかしか言えないどうしようもないバカですから皆さんどうか相手されませんように。

[23: 匿名さん]

スレ主がＨＮで通すというのは大変なのが理解できたかな。
ＨＮで質問に答えれば完全に調べてから書き込まなければ
ならないからつらいものがあるんだよね。
だからといって無責任な書き込みをしている訳ではないんだが、
いくらマンション管理に自信があっても、しらないことはあるし、
勘違いもある。
だからＨＮは使わないほうがいい。
スレ主でなく、単なる参加者ならどっちでもいいけどね。

[24: 匿名さん]

>>21 匿名さん
人間性は隠せないね。まずは謝ろーよ。散々スレ荒らして多くの投稿者の話を中断させて不快な思いさせて、相手にされなくなってきたら、ハンドルネーム変えて、それでも相手にされないからスレ立ち上げての人なんだからさ、ごめんなさいは？

[25: 匿名さん]

スレ主はほかのスレから指摘されて、自分でスレを
立てろといわれて立てたんだけど、思いのほか苦労してんだよね。
批判するのは簡単だけど、自分のスレを守るのは大変だということが
わかったんじゃないの。

[26: 匿名さん]

マンコミももう終わりだな。
自分の亜鉛は曲げない。そして想像での決めつけ。喧嘩腰。
どこ覗いても荒れている。

[27: 匿名さん]

4連投お疲れ様。荒らしてるのはお前だけ。自分のレスみてみ？参考になる事一言でも言ってるか？

反論すらできずに匿名掲示板なのにハンドルネームが！しか言えないどうしようもないバカなんだな。管理会社にはそんな低脳のバカしかいないと自分でアピールしてるの分からないかな？そんなんだから値段不相応と不信感の目で見られてこんなスレッドたてられるんだろ？

悔しかったら管理会社は無関心なピンハネしかしてない殆ど意味のない存在って指摘に反論してみたら？

[28: 匿名さん]

>>27 匿名さん
今までまともな投稿をバカにして茶化してきた人間の言葉は薄っぺらいなぁ。他者に合わせて匿名さんを使用してみても文面から滲み出ているんだよ人間性が。4連投？同一人物の投稿に感じるんだ。

[29: ご近所さん]

あなたの大好きなご近所さんです。
私から見ると28さんはまともではないし、自分ができないことを他人には強要したりで、人間的にも疑問を感じざるを得ません。
つまり、私とはまともな投稿の判断基準がお互いに大きくずれています。
掲示板とはそういうところであり、それをとやかく言うなら掲示板から勇退すべきですよ。
他人をとやかく言う前に、スレ題に対しての反論があるなら、【自分はこう考えている】ということを書けばいい。
【管理会社がピンハネすることは正しい】という根拠を、元フロントの立場から意見すればいいだけの話です。
議論は反対意見がないと盛り上がらない。
盛り上がるのをアラシだと感じるなら、掲示板などには参加せず日記でもつけて、他人の目には触れないようにしましょう。

[30: 匿名さん]

27さん。
思いっきり誤字った26ですが、連投してませんよ。私１つだけです。
しかし、最近マンコミの荒れ具合が酷い。
普段もそんな話方してるのかね？
えらく攻撃的な人が多い。やっぱりマンションは怖いな。
山奥でこんなところに一軒家で過ごすのが一番な気がしてきた。

[31: 匿名さん]

ここまで言われてハンドルネーム以外、全く反論できない28さんもすごいですね。会社でも全く役に立たないから、不都合なネット掲示板でも荒らしてこいと言われてるのかな？

[32: 匿名さん]

>>30
文体と内容で一目瞭然ですよ。レスが付かないけど怒りの感情に任せて２時間の間に連投を重ねた心情がバレバレですね。違うというなら区別して大好きなHNを名乗ったらいかがでしょうか？匿名掲示板でHNになぜかこだわるバカはそういないと思いますが。

で結局、ピンハネ批判への反論はないの？毎月毎月、どんな価格に見合った付加価値を産んでるんですか？

[33: 匿名さん]

>>32 匿名さん
一目瞭然なんだ。行間も読めずに未だに他のスレを荒らし回っているような輩が？笑わせる。じゃあそれでいいよ。興味ない（笑）他スレで今でも投稿している内容見ればお前のやり口は相手がバカを見て終わってる。まともな投稿を嘲笑したり議論自体をバカにすることが生きがいの履歴はホントにひどいものだ。まともな就業経験がないから、ピンハネだ中抜きだと騒ぎ立てるが根拠が希薄過ぎてどうにもならない。お前がよく行くコンビニにも右から左へ流すだけで稼ぐ業者がいるの知ってるか？卸売りなんてメーカーから仕入れて小売へ売って稼ぐ中抜きの際たるものだろがひどい仕事か？皆それで食ってる。シルバー人材センターがじいちゃん達を派遣して利益を取り過ぎたらダメか？バカ言え商売の形なんだよ。そして高い安いはお前が決めることじゃない。安売りなら誰でもできる。消費者が購入する1番高い売値を目指してこそ企業なんだよ。そもそも粗利の計算知ってるか？オッチャン。他のサイトで同類と遊んでなよ。あっ昼休みも終わりだ。

[34: 匿名さん]

＞33　匿名さん
今日は休日じゃなかったの？

[35: 匿名]

自主管理は分離発注、競争入札、アイミツ、そもそもその出費は必要かどうかを住民が決められる良い点もありますので、極小世帯、又は区分所有者の居住者全員が同じ系列の職場、又は親族で入れ替わりなしの「架空の話」なら良いかもしれません。

しかし現実には役員の固定化は避けられず、必ず権力闘争は生まれると思います。
田舎（首都圏）のマンションでは長く住んでいると（所有権の持ち分は増えませんが）態度は大きくなります。
管理会社の仕事の一つは、理事会・総会の進行、議事録、承認事項、会計、議案の可決否決を第三者で守らせて記録に残す事と思います。
自主管理での議案の可決否決（議決行使権の可否）は、その過程がアイマイになる恐れもあるような気もします。
もし、多数の住民が優良で管理に精通した区分所有ＭＳであれば自主管理は大変良いとは思うのですが。
例で大規模修繕ですが、管理会社（一任）は高いから設計監理（コンサル）に頼んでも住民が、不勉強ならやっぱりボラれます。一任は冠代がありますので高いですが、施工中の段取りも竣工後アフター不具合も＝現在の通常管理会社と言うメリットもあります。
一任でも提案された基本設計数量表から原価と冠代を住民が見極め、施工中は理事会（修繕委員）が睨み利かせられれば良いと思います。しかし、大体の住民の方々は、通常管理と設計監理と施工の会社が違う事にも興味が無く、委任状（賛成議決）と反対議決権すら興味が無い方々多いです。
ワタシの結論ですが、他者（管理会社）に業務委託の費用は当然に掛かりますので、
管理会社から提案されるその費用、修繕の必要性の精査が住民に出来なければ、自主管理は到底、難しいと思います。

[36: ご近所さん]

＞35 匿名さん
＞役員の固定化は避けられず
管理会社にしても固定化されている。
リプレースとなると管理会社同士が覇権争いとなる。
＞多数の住民が優良で管理に精通した
管理会社も同じ。
フロントがみな優秀なわけでもない。
どちらかというと、ダメなフロントが多い。
＞やっぱりボラれます。
管理会社は確実にぼったくるが、ぼったくりをしない優秀な設計管理もいる。
そこが管理会社との違い。
＞自主管理は到底、難しいと思います。
そんなことない。
3流大学出の薄給フロントでさえ簡単にこなせている。
コツさえ掴めば管理会社以上の素晴らしい自主管理が可能となる。
嘘だと思うのなら、君たちがコツを伝授してみるとよい。

[37: 匿名さん]

>>34 匿名さん
さすがご近所さん他?のオッチャンだね。無意味な投稿だ。私が休日か興味があるんだ。自分が毎日休日のようなものだからか？それよりいつになったらマンコミから出て行くんだ？独りよがりの投稿は虚しくないか？

[38: 匿名さん]

>>35 匿名さん
わかりやすい。何より多方面を俯瞰して見るバランスが良いよね。結局方式の優劣じゃないんだね。どこまで行っても人間だよね。ちなみにこれ評価じゃないよ、素直な感想ね。

[39: 匿名さん]

>>36 ご近所さん
恥ずかしくないか？学歴とかの差別的な発言、このスレに他にいるか？お前以外に。場末のスレで同レベル相手に遊んでなよ。35さんとはレベチなのに気づこうよ。

[40: 匿名]

匿名35です。
自主管理運営する為には、現（通常）管理会社との解約議案を可決させなければなりません。もし、現理事会が、現管理会社とべったりとすると、一般住民（単独では監事）が臨時総会招集し、議長を張り、可決しなければなりません。興味が少ない住民が多数ならば委任状（賛成議決権）勝負です。

36ご近所さんの仰る「そのコツ」を住民が「現・時・点」で掴めていないのなら、現管理会社との契約解徐議案の臨時総会招集すら出来ない状態と思います。
自主管理で、各々専門家にスポット業務委託（分離発注）出来る理事会は、ハイレベルです。
ワタシはこれにて退場させて頂きます。