ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[876: ご近所さん]

＞組合費の保管と出納のみを委託すればよい。
それだけなら管理会社に委託などせずに、ここに委託すればいい。
【自主管理マンション管理組合様向け「出納・会計サービス」JS WITH】
https://www.js-net.co.jp/association/js-with.html

[2487: 匿名さん]

>>2479 匿名さん
こういうマンションの事ですよ。
ここほど大規模でなくても自主管理は無理です。
両開きの自動ドアの片方側だけに不具合があったら一枚ですよね。よく知らないので聞きますが、片側だけだと何と数えるんですか？

[2539: 匿名さん]

>>2536 匿名さん
タコマークです（笑
データ、ありがとうございます。

[2902: 匿名さん]

>>2900 匿名さん

[3849: 匿名さん]

>>3841 匿名さん
＞本来はいらないよ。実際自主管理はあるし、その組合はずっと自主管理を続けている＞わけだから。自主管理を知っている組合は馬鹿馬鹿しくて委託管理を採用していない＞のが現実。

何度も書いているが、そのほとんどは40年以上前に建てられた古いマンションばかりだよ。エレベーターや自動ドア・ポンプ類・セキュリティなど何も無いマンションだろう。そういうマンションなら管理は比較的簡単だろう。

[4163: 匿名さん]

>>4162
＞メーカー系の方が対応が早いと言うのは何調べ？

弁護士のサイトより
＞エレベーターの保守管理はメーカー系の独占市場のため、独立系には様々な障害が多い。特に部品仕入れはメーカー系列企業からの調達が主体で、メーカーの意向に左右され、値段・納期ともに顧客ニーズに応えられないことが多い。


調査2】「エレベーターの保守管理等に関する実態調査」の結果 (独立系保守管理会社)
https://www.mlit.go.jp/common/000048312.pdf

[4183: 匿名さん]

アホな子一人を抜かし、皆様以下資料をご参考に

[4223: 匿名さん]

あの資料って私がUPしたんで4220さんがUPしたんじゃないよ。
コレだよね

[4225: 匿名さん]

これもだ。

[4341: 匿名さん]

理事長に管理会社の役割を持たせずに、理事長は通常の理事会運営をすればいい。
自主管理で管理会社の役割は、理事長とは別に管理者を置くことで、管理者に任せればいい。
管理者は理事長と同じ利益目標に向かう同志みたいな間柄。
利益相反する管理会社を雇うより精神的にはずーと楽だぞ。

[4511: 匿名さん]

>>4510 匿名さん
それがあるんだな。
困ったときは原点に戻ればいい。
区分所有法では管理会社なんて存在しない。
管理者たるものが管理会社の役割を担っている。
管理会社を首にして、専門知識を持った管理者を雇えばいい。
青写真がこれだ。
管理会社がやっていることを、管理者、理事長、専門業者でどう役割分担するか参考になる。
専門業者を管理するのが管理者。
理事長は管理者のアドバイスを受けながら専門業者と契約する。
管理者は専門業者が手抜きしないように管理する。
お金の出し入れは理事長に権限を持たせ、理事長に不正が起きないよう管理者がチェックする。
管理者は監事の役割も果たす。
管理会社と言うブラックボックスがなくなることで透明性がまし、不正がなくなる。
あるべき管理組合の将来像です。

[4537: 匿名さん]

楽して自主管理するための虎の巻の表が見れなくなったので再度アップします。

[4552: 匿名さん]

4545から4550はお付き合いできない。
却下。
ところで、【楽して自主管理するための虎の巻】の表が見れなくなったので再度アップします。

[4575: 匿名さん]

楽して自主管理するための虎の巻の表が見れなくなったので再度アップします。

[4612: 匿名さん]

ピンハネのできない自主管理を楽して実現できるシステム

[4637: 匿名さん]

マンション管理の相談相手は、何の資格も持たないフロントよりも、マンション管理士の国家資格を持ったマンション管理士と相談するのが本来の姿だ。
勿論、マンション管理士の資格だけでは知識不足や経験不足の所もある。
しかし、管理会社の何の資格も持たないフロントや管理業務主任者に比べれば、マンション管理に関する知識においては数段の差がある。
マンション管理士等の資格を持った管理者を相談相手の自主管理は、管理会社を相談相手にするよりも数段上の的を得たマンション管理をすることができる。
その場合、理事長、管理者、専門業者の三者の役割分担が重要になってくる。
その役割分担の一例を図表にしてみた。
参考にしてほしい。