プラウドシティ池袋本町 Part 3

[匿名さん]

あらよっと。Part3スタート。
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43261/
Part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/61102/

所在地：東京都豊島区池袋本町4丁目2,016-9、8、板橋区板橋1丁目2,546-5
交通： 埼京線 「板橋」駅 徒歩2分、都営三田線 「新板橋」駅 徒歩5分、東武東上線 「下板橋」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK、面積：58.07平米～87.45平米
売主：野村不動産

物件URL：http://www.proud-web.jp/city-ikebukuro-honcho/
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：野村リビングサポート

[601: 物件比較中さん]

599さん

その情報のソースは何処にあるのでしょうか？

野村の会報誌やＨＰにはまだ情報載ってないようですが・・・

[602: 匿名はん]

すでに工事が始まっていて、囲いにはプラウドのロゴが入っていますよ

[603: 匿名さん]

ここすげーな。
一期なのに全戸数の半数近く３００戸以上を一気に売り出すんだな。

[604: 匿名さん]

＞602
よくある「近所の人のみぞ知る物件」ですね。
まだまだ売り出しは先でしょうけど。

[605: 匿名さん]

>603
別に凄くもないよ。
抽選外れた人が二次でどれくらい再チャレンジするかだね。
それ以降はなかなか売れないんじゃないの。
あとは落ち着いたところで値引き狙いがどの程度いるか。

[606: 匿名さん]

>>605

そうなの？
最近の大規模物件って１期でもせいぜい二桁くらいしか売り出さないじゃない
下げ相場だからダウントレンドを先取りして、ちょい安イメージで一気に売り
切るつもりなんかね

[607: 匿名さん]

最近ここまで立地条件のいい大規模はなかったでしょ。
何度も言われているように、ここならプラウドじゃなくても売れたよ。
実際マンション自体は「プラウド」の名前をつけるのも憚れるような内容。
でもこれまでに「プラウドは高級なマンションらしい」というイメージ
（実際にはほとんどがごく普通のマンション）を作り上げてきた野村の
商売上手が際立った結果になったね。

[608: 物件比較中さん]

>595さん

リアルな情報ありがとうございます。
サクラの目的は一般の方がガラガラを見えなくするためでしょうか。
２倍と３倍では玉の数が違うかと思いますが、
部屋番号順ではなく、倍率順でガラガラするのでしょうか。

２番の玉が出ても「１番です」と言う場合もあるんですね。
玉の色分けはしていないのでしょうか。

[609: 初心者]

また、最近の薔薇の写真どなたか掲載よろしくお願いします〰

[610: 匿名さん]

プラウドというブランドでつって、オプションだらけのモデルルームで
錯覚させるのが野村商法です。
新浦安の駅遠大規模でも売り切る販売力はすごいと思います。

その上に、ここは駅近でこの値段ですから人気物件になりますよね。

[611: 匿名さん]

「サクラがいました」と言いながら、内容的には
サクラとは全く関係ない話をしている人がいるなぁ…。
抽選票数の水増し要員を普通「サクラ」とは言わんだろ（笑）
ホントにそれ（水増し＝特定顧客の優遇）が目的なら
なにもガラガラやってる場面にバイトを多勢並べなくても
融資条件的に有利な申込者には票数を割り増しする事を
最初から告知するとか、他に合理的な方法はあるんじゃねーの？
てか「本命」の当選率を上げるために見掛け上の分母を
増やすのだと言うなら、抽選やる前からその「本命」にも
逃げられてしまうリスクを販売者は背負う事になるね。
「私は『大丈夫だ』と耳打ちされた」という体験談は
それはそれで本当の話なんだろうけど、少なくとも
こことは色々な意味で条件が違う話だと思うよ。

「サクラ」とは本来、商品の話題性を可視化して
検討者の購入意欲を掻き立てるための要員だよね。
逆に抽選や契約の場面でまでやったら問題になった時の影響もでかい。
ここみたいに、少なくとも話題性がある物件で使うメリットなんて
ないんじゃないかな。

[612: 匿名さん]

自分は優遇された、と証言してる人は
自分の属性を自慢したいだけだからな…。
実際にはカネ持ってるかどうかだけの評価だけど。

[613: 匿名さん]

もう売り手側は2期のことを考えているんじゃないでしょうか。

[614: 匿名さん]

第２期の登録はいつだろう？
１か月後くらい？

[615: 匿名さん]

１人の営業が同じ部屋を希望している複数人に「大丈夫ですよ」と耳うちしている可能性もあるわけで。
その結果落選した人に「申し訳ありません、がんばったんですが……代わりにこちらの部屋を特別にご用意しましたがいかがでしょうか」なんてのも常套手段だね。

[616: 匿名]

先程現地に行ってきたのですが、なんだか思ったより規模が狭く感じました。やはり、向かいのマンションは色々な意味で大きいですね。

[617: 匿名さん]

593さん
>年収、頭金、負債なしなどはそれぞれ抽選に通りやすくなる要素の一つではありますが、
>全ての要素を充たす購入者が充たしていない購入者より優位とは限りません。
そうなんですか。
債務なしの人より、他に債務があっても、営業とよくコミュニケーションをとった人が
通る場合があるって事でしょうか。
返済不能等のリスクを考えて落選させるならまだしも、全ては営業の匙加減と思うと、
ちょっと不思議な感じがしますね。

[618: 申込予定さん]

>>613さん

近所に住む者ですが、先週末ポストに大きなチラシが入っていました。
昨日の朝刊にも大きなチラシが・・・。

第１期は完売すると思われるのに、更なる広告を次々に打ってくるのは、
新規の方に、申込の無いところを勧めるとともに、第２期の商談をしている
ものと思われます。

[619: 匿名さん]

今週の抽選会でお客がごった返しているところに、2期の新規の客を大量に呼び込む。

デベからすると常套手段で、かなりリアルな買い煽りができる。

まぁ野村もよく考えてるよ。

[620: 匿名さん]

＞６１７
実際問題、無いと思われます。
債務ありの内容にもよりますが、ローンに通るハードルがだいぶ上がってしまいます。
どんなに良い人でも、買えない人は買えない。そのへんの判断はかなりシビアです。

[621: 匿名さん]

>>617
>債務なしの人より、他に債務があっても、営業とよくコミュニケーションをとった人が
>通る場合があるって事でしょうか。

何処をどう読んでも>>593はそうは言ってないべ。
返済能力「だけ」で十分とは限らない、信頼関係も必要･･･と言っているのであって
信頼関係さえあれば返済能力は問われない、なんて事は言ってない。
まぁ、そもそも信頼関係って何だ？？という気はするけどな。

[622: 匿名さん]

595さん
>当日ガラガラの抽選機の前３列くらいはサクラと思われる人が居ました。
>抽選の最初から最後まで居て抽選中なんの反応ない人たちでしたので間違いないかな

そんな風にサクラだってあからさまにわかるような人がいれば不自然に思いそうですね。抽選現場に居合わせたことがないのでこういう情報ってやはり参考になりますが、どこのマンションでもサクラのような人物がいたり、イカサマ的なことしかけているのでしょうか。

属性が高い人の方が当選するのがもっともだと思いますが、担当者との信頼関係の結果物件確保できる人がいることも事実なんですよね…。

[623: 匿名さん]

野村側からすれば、順調に完売できればいいという意識が強いと思うので、より良い属性のお客様が来た場合には、そのお客様を優先的に考えることはあると思いますが。抽選会の時には、公平な抽選を行っているように見せかけて、実はそうではなく、、、ということもあるとは思いますが。ただ特定の人が当たるように優遇することはないと思います。それならば最初の申し込み期間中にある程度購入希望者を他の住戸に分散させたりするんじゃないでしょうか。

[624: 匿名]

サクラ疑惑の件。
事実だとすれば違法行為です。
有り得ません。この不況下で意味の無い営業費を遣う筈がありません。

抽選会も公平に運営されております。

ネガティブな書き込み、風評には充分な裏付け証拠がありません。

[625: 匿名さん]

↑営業さんでしょうか？

[626: 匿名さん]

サクラの話はネガな話題ではなく、「私はプラウドに選ばれた」と自慢したい人（錯覚した人？）の書込みではなかったですか。

[627: 匿名さん]

抽選するほど人気というのはネガティブな話題ではないと思うけど。

サクラの話は他の有益な話を遮るので↓他のスレでどうぞ。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30126

[628: 匿名さん]

＞サクラ疑惑の件。
これが違法行為というなら、９９％の業者は違法行為をしているということだね。
でもって今の流れを見る限りはプラウドは違法度が低いわけだ。
売れてないマンションはもっとひどいことやってるだろうし。

[629: 匿名さん]

６１７さん
はるか昔ですが地場の仲介屋をしていたものです。
第一次取得者と買い替えの人の来訪数、契約数の統計を取った事があります。
結果はかなりはっきり出まして、残債ありの人だと新規に比べて契約率はたったの５%しかありませんでした。
買いたくても買えない人がほとんどで（残債割れのため）、以来、買い替え客を追うのをやめました。
どこの現場でも多かれ少なかれ買える人買えない人の選別をしていると思います。

[630: 匿名さん]

627さんが挙げてるスレのバイトされた方の話を見ると
ここは億ションじゃないから該当しないね。めでたしめでたし。

「サクラ疑惑」なんて文句言ってるけど、変な人がお隣になって文句言うのはあなた達でしょう？
ある程度の選別を野村さんが事前にしてトラブル回避をしてくれてるのですよ？
私は歓迎だけどなぁ。

[631: 匿名さん]

それで落とされる人はたまったもんじゃない。

[632: 匿名さん]

買える人がまともな人かどうかはわからないよ。
野村はお金の支払い能力のあるなしを見るだけで、客の普段の素行には無関心。
それこそ小金持には勘違いした人もいるから気をつけないと。
まさか買えると野村に判断された人って人間的にもすばらしい、なーんて勘違いしてないよね。

[633: 匿名さん]

このレベルのマンションだとほとんど皆さん年収は同じくらいでしょう。

「この人にどうしても買わせたい」って言うよりも
「この人には買わせたくない」という場合に操作があると思う。
だから全部が全部操作があるとは思いにくい。

629さんの言うとおり残債あるとか、
他のローンが複数あるとか、勤続年数、勤務先の規模、そして頭金。
それにまあまあクリアしてるなと思えば、あとは運のみでは？

[634: 匿名さん]

登録説明会でもらった資料を見ていたら確認書で
外壁の断熱材が38mmから25-38mm
防音サッシがT4等級からT3・T4等級
に変更になっていました。

38mmと25mm、T4とT3ってどの程度変わるのでしょうか？
線路側を申し込んだんで気になります。

[635: 匿名さん]

>>634
それって、どちらもかなり大きな違いだと思いますけど。

さすがに従来予定していた仕様をグレードダウンしたという意味ではないとは思うのですが・・・。

[636: 匿名さん]

>第一次取得者と買い替えの人の来訪数、契約数の統計を取った事があります。
>結果はかなりはっきり出まして、残債ありの人だと新規に比べて契約率はたったの５%しか

そこで言う「契約率」が「契約者／来訪者」なのだとしたら当たり前だよね（＾＾；）
まともなデベなら、サクラだの何だの使って余計な操作するまでもなく
残債のある検討者に対しては普通の接客段階で「資金計画」というものを確認する。
その結果が「契約率」に顕れてるだけだろ･･･。
よっぽど聞き分けの無い客ならまだしも、返済に不安があれば自主的に断念するだろうし。

デベが普通にやってる「合法的な選別」と、ここで一部の裏技オタクが披露してる体験談
（体験談ですらないのかも知れないが）は全然次元が違う話だと思うけどな。
ぜ～んぶごっちゃになって会話が進んでるから訳がわからなくなってるぞｗ

[637: 匿名さん]

>629さん
「残債割れ」とは？

[638: 匿名さん]

>>634
断熱は材料の種類や施工方法によって、得られる結果（断熱性能）が異なる。
言い方を変えれば、ある水準の性能を得る事が設計上の目的とするならば
使う材料や施工方法によっては必ずしも「厚さ」を統一する必要はないって事だ。
例えば、内装の納まり上どうしても所定の厚さを取る事ができない様な場合は
標準仕様として使っている材料や工法とは別の方法を部分的に採用する事もある。
細かい事情は販社を通じて売主に質問すれば教えてくれると思うけど
たぶん、そうした「部分的な差異」が施工段階で明確になってきたから
細かい話だけどお客さんには説明しとこう、って話になったんだと思う。
厳密にみれば図面上の表記とは違う訳だから、問題にする人はするからね。
断熱に関しては品確法等のシバリがきついし、工事中も第三者検査の対象に
なってるから心配は要らないと思うよ。

サッシの等級に関しては確かに「グレードダウン」の話になるけど
そもそも遮音性能ってのは、それを必要とする環境に建つ建物だからこそ
求められているものであって、本来の意味での「グレード」とは少し違う。
必要とされない環境では排除した方が、維持管理という観点からは
望ましい場合もあるよ。（極端な例がダブルサッシね）
これも、販売の段階で設計変更されてそうなったのか、あるいは
設計段階で既にＴ−３が例外的に混在していたのかは確認しないと判らない。
後者の場合はともかく、前者の場合は「工事費の減額」を理由に
値引きを要求する人は出てくるのかもね。
ま、売主は絶対に応じないだろうけどな。

[639: マンコミュファンさん]

>>637
629じゃないけど。
不動産の流通価値が残債（ローンの残り）を下回ること。

例）
今の自宅を売ったら2500万円
ローンの残高は3000万円
↓
500万円の残債割れ

[640: 匿名さん]

>>634
断熱材に関しては638さんの説明通りだと思います。
性能に影響が無い範囲での変更と考えていいのではないでしょうか。
サッシの等級ですが、T-4は確か二重サッシでないと無理なのではなかったかと思います。
全てのサッシを二重にするとは考えにくいので、元からT3等級のサッシもあったのでは？
普通の住宅ならほとんどT1以下なのでT3でも十分な遮音性能だと思いますよ。

[641: 物件比較中さん]

なんだか、638さんと640さんの書き込みからは、必死さが伝わってきますね。
営業さんなのか、購入を決めてしまった人が「自分を納得」させているのか。。。

実際、誤記か問題ない箇所での変更なんでしょうけど、気分の良いものじゃないですよね。
私だったら、「あなたの部屋、問題ないので仕様下げました」って言われたら嫌ですし、納得できませんね。

[642: 匿名さん]

634さん
防音サッシは線路側で遮音性を高くする必要がある部屋と、
騒音にさほど影響の出ない部屋があるので細かく書き分ける必要が出てきたのでは？
断熱材に関しては、638さんの仰る通りかもしれませんね。

[643: 638]

>>641
まぁ、名前通り「物件比較中」の人ならそう感じても無理はないかもね。
ある意味、ひたすら欠点探ししてる様なもんだからな。
もしくはホントに只のネガキャンか。

>>634さんの質問はこの物件特有の話ではなくて、分譲マンションにおいては
ほぼ共通の話題と言ってもいい「「パンフ訂正」の話だよ。
641さんが契約後の訂正は一切認めない、私はそんな物件なら買わない！と言うなら
永遠にそういう物件を探し続ければいいと思う。
俺も技術屋のはしくれとして、売る側のアナウンスミスを擁護する気はないけど
それに起因して起こるつまらない猜疑心や、単純な「無知ゆえの誤解」のせいで
せっかく巡り会えた「希望通りの物件」をわざわざ否定的に見るのは勿体ないと思う。
断熱や遮音性能の話なら、たまたま自分が知ってる範囲で答えられる話題だったから答えたまで。
ここはネット掲示板だし、基礎知識として誤認識が広まるのは個人的にも困るから
そういう意味では必死かな（笑）　実際、641さんみたいな解釈を示す人は多いし。

俺が言ってるのはね。
その断熱と遮音に関する変更アナウンスが、本当に「問題ないから仕様を下げた」と
いう事なのかは、しかるべきところにきちんと確認してみなさいよって事だよ。
鵜呑みにして受け容れろという訳じゃない。
断熱の件にいたっては仕様を下げられたという話ではないし、サッシの等級に関しても
実質的なデメリットは何もない筈。そこを理解しなきゃ話にならんよって事。

[644: 匿名さん]

公式HPは、外部に面する壁や柱の内側には、厚さ約25～38mmの断熱材、
一部二重サッシ（T-3・T-4等級）の、防音サッシを採用となってますよ。
HPも訂正されたんかな？

まぁ、一生に一度かもしれん高い買い物だし、
購入検討中の身には些細なことでも気になるもんです。
建築はホント様々な業者に人が関わってるんで、疑いだしたら切りがない。
みんな良い物ができるよう頑張っくれてると思うしかないんですよねぇ。
多くの者が関われば関わるほどいいかげんな人も混じってくるんでしょうが・・・。

[645: 匿名さん]

>634さん
私も641さんと同意見ですね。登録をした後にわかるのってどうかとも思うし。だいたいから外壁の断熱材の厚さの違いや防音サッシの等級の違いが発覚した時点で問題ありのような気がします。「グレードダウン」だから…というよりも数字の違いについて、一度確認された方がいいと思います。638さんや640さんのおっしゃるように、性能に影響が無い範囲での変更なのかもしれませんが、そうだったとしても、やはり売主に確認して納得してから購入される方が良いと思います。

[646: 匿名さん]

ご近所に住んでいる方には、毎週のように新聞の折り込みチラシや郵便受けにも
チラシが配られているそうですね。第1期の販売戸数って325戸でしたよね？
完売との声もささやかれてましたよね。しかも1日の来場者数も300組どころか
1000単位の組数が来場されてるとか、、、、人気があるわりには？まめにチラシ配りも
されているようですし、、、実際のところどんな感じなんでしょうね。
この勢いで1期の抽選に外れてしまった人を2次に誘導している感じでしょうか。

[647: 匿名はん]

外部の業者に委託したら簡単にキャンセルできないのでは？
キャンセルするよりそのまま委託したほうが宣伝になることだし。
販売計画の一環では？簡単に約束を破るほどプラウドは小さい会社ではないと思いますよ。

[648: 匿名]

>>647

意味不明

[649: 購入検討中さん]

>644さん
書き方が変わっただけではないでしょうか。
営業の方の説明は、当初から変わっていませんし、
はじめから、

>厚さ約25～38mmの断熱材、
>一部二重サッシ

という説明でした。
T-3・T-4等級とか、そのへんまで細かいことは話を
していませんでしたが、変更はないように思います。

[650: 匿名さん]

634です

638さん、アドバイスありがとうございました。

断熱材は施工段階での現場あわせで性能上も問題なし。
サッシは恐らくパンフの訂正。

知人に聞いたら、施工段階での現場あわせとかパンフ訂正とかよくあることだと言ってました。
建築が進むにつれて細かい変更がいくつかあって、最終は完成後の図面でで確認することになる
とのことだったので納得しました。