プラウドシティ池袋本町 Part 3

[匿名さん]

あらよっと。Part3スタート。
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43261/
Part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/61102/

所在地：東京都豊島区池袋本町4丁目2,016-9、8、板橋区板橋1丁目2,546-5
交通： 埼京線 「板橋」駅 徒歩2分、都営三田線 「新板橋」駅 徒歩5分、東武東上線 「下板橋」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK、面積：58.07平米～87.45平米
売主：野村不動産

物件URL：http://www.proud-web.jp/city-ikebukuro-honcho/
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：野村リビングサポート

[1: いつか買いたいさん]

どこが一番でしょうね。。。

[2: 匿名さん]

立地は抜群だけど、マンションのプランニングがダメで、せっかくの土地を台無しにしている気がする。
配棟、間取り、日照、内装、仕様には目をつぶって、とにかく駅近ってことで買うしかないよ。
これがプラウドを名乗ってなければ「まあこんなもんか」とすんなり納得するんだけど、プラウドの名がついているせいで「もう少しなんとかなんったんじゃないの？」って思ってしまう。

[3: 購入決定]

もうこの時期になったらあとは人の意見よりも自分の考えを優先してください。抽選まであと一ヶ月切りましたよ！！！

[4: 匿名さん]

「無理して高級ブランド」ダサイ　若者に消費感覚異変
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20100119-00000003-jct-bus_all

[5: 購入検討中さん]

>4さん

興味深い記事ですね。
この世代の人達がマンションを買う頃には、プラウドってブランドより、
立地・利便性を重視するんでしょうね。
とすると、将来売却するとしたら、有利ってことになる？？

[6: 匿名さん]

駅近だけど朝の上り埼京線て経験ないからなあ。

[7: 匿名さん]

>「無理して高級ブランド」ダサイ　若者に消費感覚異変
>http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20100119-00000003-jct-bus_all

消費感覚異変の根底にあるのは防衛機制です。
「不景気で買えない」のではなく「ダサイから買わない」と思うことで心の平安を得ようとしているだけです。

[8: 匿名さん]

まあ、ブランド・パチモノを問わず、モノの真価が厳密に問われる時代になった
ということなのでしょう。バブルの頃の愚かな時代よりは良いと思いますよ。
本当に長く使える良いブランドなら評価されてきっと残っていきますよ。
プラウドもそうだといいですね。

[9: 匿名さん]

7さんの言う通り、買えない連中の負け惜しみだな

[10: 匿名さん]

デートの時に男がお金を出すか、ワリカンかで年齢がわかるらしいですね
若い人はワリカンが浸透している
かくゆう私はもちろんお金を出します（苦笑）もうおっさんですね

私の子供の頃は親が1年に１回はくらいですが良いお店に連れて行ってくれて
その時はお洒落して…と生活にメリハリがありました
物も良いものは高く、今のように物が溢れていませんでした

今は物が溢れていて多くを選択できる　女子も良い仕事に就けて収入も多い
だからワリカンでも良いんでしょうね

ここはけっしてブランド物件ではないでしょう
だから若者には良いですよね
旦那の収入が５００万、奥さんの収入も５００万、みたいな夫婦にちょうど良い（笑）

[11: 物件比較中さん]

一番価値があるべき南側のB棟が「あなぐら」状態ですからねえ。
最初からケチがついてるような物件ですね。
引きこもりたい人には良い物件かもしれませんが。

[12: 匿名さん]

ハイサッシならもっと明るい感じになるかも知れませんね。

[13: 匿名さん]

>>12

ハイサッシは逆梁との組み合わせで実現するケースが多いので、逆梁の部分がバルコニーに影を作るし、最近はバルコニーの幅を広くとってるので、そこが庇になっちゃってサッシの上部からの日差しって期待できないのですよ。

最近は、ここみたいにガラスパネルが主流。ただ透明だと、洗濯物とかも含めて外から丸見えなので半透明のほうが個人的には好みです。

[14: 匿名さん]

>>13さん

そうか、ハイサッシだと手すりがコンクリになるんですね。
ベランダの手すりがない１階の庭付き住戸に限定したらハイサッシが良いかも。
部屋が広く感じられるのでハイサッシがいいなぁと思ったんですが、色々あるんですね。
確かに手すりはガラスパネルが良いですね。視界が開けますもんね。
ここは手すり透明でしたっけ？私も半透明が一番だと思います。あまり見えすぎてもね…。

[15: 匿名さん]

順梁でも、扁平梁でハイサッシってのが無くはないけど、滅多にお目にかかれません。

個人的には、扁平梁＋ハイサッシ＋半透明ガラスパネルが最強かなと思ってます。ハイサッシは日差しもあるけど、開放感という点もありますからね。

[16: 匿名さん]

そうなんですよねー。ハイサッシは開放感があるんですよね。

＞扁平梁＋ハイサッシ＋半透明ガラスパネルが最強

おー！それは良いですね！そういう所に住みたいです！
そういえば加賀レジデンスってそうですかね？
あそこは不便なので場所的に絶対にありえないですが…。

[17: 匿名さん]

前スレで素晴らしい画像を披露してくれた９６０さんは駅前のURタワーに住んでらっしゃるのですね。

どうして野村はここをタワーにしなかったんだろう。
４０階くらいにすればシスナブとの距離もとれていろいろ有利だったのに。

[18: 匿名さん]

加賀レジデンスはラーメン構造でなく壁式構造で梁をなくしてハイサッシ実現ですね。壁式構造も扁平梁と同じく滅多にお目にかかれないタイプ。透明ガラスパネルなのが惜しい。

[19: 匿名さん]

ハイサッシ実現は工事費かかるから、最近はやられてないね。ここみたいな順梁が増えましたね。

[20: 匿名さん]

マジレスしちゃって。長谷工なんだから誰も本当には期待してないよ。

[21: 匿名さん]

18さん19さん、勉強になります！＾＾

[22: ご近所さん]

960さんではありませんがビュータワー住人です。
眺めもいいし明るいしとても気に入って住んでいます。
しかし買うならタワーは買いません。

４００世帯くらいに５基のエレベーターなので少ないとは思いませんが
それでも朝の混雑時は数分待たされます。

内廊下なので寒くないですがベランダの窓を開けても風の逃げ道が無く
さえぎるものが無いから本当に日当たりが良いのでエアコンがないとかなり厳しいです。
反対に角部屋の高層階になると異常に風が通り窓を開けておくとすごいことになります。

災害時に４００世帯の人が２つの非常階段を一気に駆け下りる事を想像すると恐怖です。
火災・地震があった時が一番怖いですね。火災で逃げられる気がしません。
地震があったら水などを汲んで高層階まで昇るなんて若いうちは良いですが
歳をとったら降りる事すら出来なさそうです。

賃貸だから良いけど買った場合３０年後の修繕費が不安です。
もちろんメリットはありますよ。
でもタワーのパンフレット見ればメリットは書いてあるので割愛します。

[23: 匿名さん]

↑タワーのデメリットは良く分かりました。
で、つまり、タワーでない本物件を肯定している
ということで、よろしいのでしょうか？

[24: ご近所さん]

そうです。
>>17さんへのレスです。17さんにリンクすればよかったですね。

[25: 匿名さん]

>>17

タワマンが建てられるのは、日影規制の無い商業地域か工業地域。用途地域の確認はマンション購入検討の基本。

[26: 匿名さん]

シスナブとは結構離れてるし、シスナブの位置は本物件から見て西南方向だから、
眺望にはそんなに影響しないでしょう。南側の視界は遮られないから、それほど気にすることないでしょ。

[27: 物件比較中さん]

眺望に関しては、システムがあるので確認できます。
シスナブ側は、距離は離れていますが、当然シスナブしか見えません。

シスナブ側南西の角と、線路側の上層階（線路を挟んだAPAホテルより高いフロアー）は建物に邪魔されず景色がぬけますね。

この立地で景色は期待してはいけないのでしょうね。

[28: 匿名さん]

冬場だと、南の棟の低層階はシスナブの影になる時間があるようです。

板橋駅のホームを池袋寄りにずっと歩いていくと、南の棟の日当たり具合が
確認できます。検討している方は時間をいろいろ変えて実際に見てみては？

できれば冬至の頃に見てみるといいんですけどね。

[29: 匿名さん]

>>28

そんなことしなくても日影図で確認できるでしょ。

[30: 匿名さん]

個人的な色彩感覚だけど、シスナブの暗めのあの色窓を開けて毎日目に入るのは受け入れ難く。どうも圧迫感が。もっと白や肌色系統のさわやか色の建物だったらさほど気にならないのだけれど。残念。

[31: 匿名さん]

手すりは絶対透明が、見晴らしが良くて良い。
低層階は、洗濯物とか外から見られるとか気にして半透明が良いかもしれませんが
中層階以上を検討している、お金を払っても良いとおもっている人たちは透明が良いと思っています。
低層階希望はどうせ大した予算を割けないのでどうでも良い。

加賀レジは、安い低層階を意識して半透明を使って失敗だと思います。

[32: 匿名さん]

No.31

人それぞれ好みは違うので、勝手に決め付けないように

[33: 初心者]

今日はじめてモデルルーム見てきました。
7倍の倍率の部屋もあるようでした。
線路沿いのソフトバンクの鉄塔は携帯電話の基地局ですか？
何階あたりで電波出すんでしょうか？
人体に影響は？

[34: 匿名さん]

まあ人体への影響ははっきり分からないから存在しているのでしょう。

[35: 匿名はん]

まあ、それがほんとなら携帯で体調が悪いとお医者さんにかかってみればいいじゃないですか？

[36: 初心者]

駅のホームから建設現場が見えましたが、ホームとベランダの目線が合う階はニ階くらいでしょうか？三階以上だと上から見下ろす感じのように思えました。

[37: 物件比較中さん]

第１期の申し込みまで、１ヶ月。
線路沿いの低層階は、何倍まで倍率があがるんだろう…

[38: 匿名さん]

>>25
揚げ足とる訳じゃないけど、タワマン実現の鍵は用途地域制限ではないよ。
「容積率」と「道路付け」が実質的なシバリになってる。
同じ容積を満たす前提なら、例えば日影規制をクリアする事を考えると
大型の板状にするよりも高層化して基準階を小さくした方が有利な場合が多い。
（特に東西方向の幅は「高さ」よりも日影の影響がずっとでかい）

それに、仮にそのマンションの敷地が商業系や工業系の用途地域内にあっても
北側に住居系地域が拡がってれば規制対象にはなるよ。
実際、この敷地の隣には準工が拡がってるけど日影規制はこの敷地と同等にある。
http://www.city.toshima.lg.jp/toshikeikaku/tiikitikuzu/index.html
貴方が「用途地域の確認」と言ってるのが、計画敷地に関してなのか
周辺地域（実質的に日影の影響を与える全てのエリア）に関してなのか。
前者だとすれば単純に片手落ちな話だし、後者だとしたら確認したところで
どうなるもんでもない、って話でしかない。

ちなみに、都市部で実際に建てられてる超高層マンションのうち比較的大規模なものは
都市計画で容積の割増を受けているものも少なくないから、タワマン実現の前提としては
そうした措置があるかどうかも実態としては重要。

>>17
この物件がタワー化されなかった理由はよく知らんけど、都市計画決定等で
容積率の割増を受けていないのだとしたら、普通に考えれば前述の都市計画図通り
容積率は３００％しかない。東側に線路があるから高さに関する制約自体は
比較的ユルそうだけど、容積の観点からすればタワー化するメリットはないって事だろうな。

[39: 匿名さん]

>>29

その場合は「日影図」ではなく「逆日影図」と言って、対象となる建物（影を作る側）の
正確なデータが無いと、実際の日当たり・影の状況は正確に判断できなかったりする。
シスナブ側から図面を入手していたり、建物の外形を測量していたりしない限りは
仮に逆日影図を売主側が作っていたとしても、あくまで目安にしかならないと思うよ。
（日影図は近隣影響評価において必ず作っているけれど、逆日影図はそうとは限らないし）

ついでに言うと、日影図ってのは影の投影面を水平方向に設定しているのに対して
逆日影図は外壁面を投影面として設定している。
簡単に言うと、前者ではフロアごとの日影の状況は解らないけれど、後者では
フロアごと・住戸ごとに検証する事ができる。言葉は似ているけれど大きな違い。

[40: 匿名さん]

要するに 何でタワーにしなかったんだ？

日当たりは 分かるの？分からないの？

[41: 匿名さん]

>>40
高さ規制か隣地斜線制限だろ。
シスナブが敷地の南側いっぱいに立っているのも、建物が北側にかけて階段状になっているのも、北側隣地（プラウド）に影を落とさないため。
プラウド池袋本町のH棟などが階段状になっているのも、同じ理由じゃないかな。

[42: 匿名さん]

タワー仕様だと長谷工式コストカットが上手く機能しないのでは。
やりなれた設計仕様だからコストカットできるわけで。
タワーで坪単価高くなるのを望んでいる人は少ないと思うし。

[43: 匿名さん]

電波塔や景観は気にならないんですが・・・
駅から近いのはいいんですが、
シスナブの日陰になって日照が悪くなる時間帯がある、埼京線での通勤が恐怖な事が
二の足を踏ませています。
平日休みの日に一度朝の板橋駅の混み具合を体感してみたのですが、
気分が悪くなってしまい自信がなくなりました。
プラウドの入居がはじまれば春からはさらに駅が込み合うでしょうし、
いっそ池袋まで徒歩か自転車での通勤も考えるべきか。

[44: 匿名さん]

池袋まで歩くくらいなら東上線使えばいい。
新宿から先に乗換なしで行く必要がないなら
板橋から埼京線なんてわざわざ乗る必要ないと思うよ。

[45: ご近所さん]

＞43：さん
お金がかかりますが、池袋までだったら東上線という方法もあります。

私は勤務先が四谷だったので、板橋（埼京線）→新宿（中央線）→四谷という方法で通っていましたが、
埼京線はドアが開いた段階で、中にいた人があふれて出てくるため、小心者の私には乗り込むことが
できず、数本見送った事も多くありました。でも見送ったところで同じ混雑具合なので、結局は気合を入れて
乗り込むしかありません。電車は池袋での乗り降りに時間がかかるのでノロノロ動きですし、本当に
イライラします。
結局、埼京線での通勤は疲れるので止めて、都営三田線で水道橋→四谷（日比谷→麹町も可能）に切り替えました。
時間とお金はかかりますが、地下鉄での移動は快適です。

ただ通勤ラッシュを除けば、埼京線はとても便利な路線だと思いますので、赤羽始発に合わせて乗り込むとか、
朝早く乗るとか、地下鉄利用を考えてみてくださいね。

[46: 匿名さん]

43さん

電波塔なんて気になりませんよ。
私達は普段から電波にさらされていますので。

それより日照が悪い方が気になりますね。
日が差し込む日常はやはり気持ちが良いものですので。

通勤ラッシュはどの線も同じです。
私は東上線を利用していますが、立っていて隣の人と隙間がないくらいですよ。 電車の混雑は都内でお仕事をする限り避けられませんよ。

避けられる方法は朝早起きするか、勤務先の最寄駅に住むしかないですね。

もっとも、ほんの数駅でしたらラッシュは我慢するしかないですね。

[47: 匿名さん]

この立地で上層階の80平米台の部屋が7千万円台なのはお買い得かと思いますが、いかがでしょう。

[48: 匿名さん]

埼京線は後ろが1番混みます。
ホームの前の方（池袋寄り）にずっと歩いて行けば
そこそこ空いている場所もあります。3分家を早く出れば解決します。

[49: 匿名さん]

上層階を7000万円で売ってもたっぷり利益がでるような事業内容になっているわけだから、
お買い得かどうかは個々人の受け取り方次第ですね。

タワーにしなかったのは長谷工だからではなく、土地に高さ制限などがかかっているからでしょう。
いつもは横に長い長谷工マンションが縦に伸びたビーコンタワーというのが東雲にあるくらい
だから、長谷工だからタワーを造れない訳ではないですよ。

[50: 匿名さん]

板橋駅に徒歩２分という好立地にあるものの、埼京線の混み具合は、半端ないようですね。
でも、こればっかりは、我慢するしかないのでしょうね。
通勤ラッシュも慣れれば、なんとかなる！という強い意志を持つことなのかな。
結局、主人に毎日頑張って、通勤してもらうしかないので、かわいそうな気もしますが。

ところで、敷地内の商業施設は、どこのスーパーが入るのかもう決まっているのですか？