プラウドシティ池袋本町 Part 3

[匿名さん]

あらよっと。Part3スタート。
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43261/
Part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/61102/

所在地：東京都豊島区池袋本町4丁目2,016-9、8、板橋区板橋1丁目2,546-5
交通： 埼京線 「板橋」駅 徒歩2分、都営三田線 「新板橋」駅 徒歩5分、東武東上線 「下板橋」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK、面積：58.07平米～87.45平米
売主：野村不動産

物件URL：http://www.proud-web.jp/city-ikebukuro-honcho/
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：野村リビングサポート

[61: 匿名さん]

線路側はすでに申し込み殺到で高倍率らしい。ということは多くの方が音は気にならないレベルと判断しているのでは。目の前のAPAホテルに泊まってみれば？ともたもたしていると、低価格帯は一期で完売ですよ。

[62: 匿名さん]

管理説明会で、マルエツはスーパーでは珍しく賃貸でなくて区分所有者となるので、撤退により管理費が徴収できなくなるリスクは低いと説明があった。
でも、これって考え方を変えれば管理組合に賃貸料は入らないし、プラウドはマルエツにも区分所有権を売って丸儲けなのかなと思う。ちゃんとそれは価格に反映されているのだろうか。
まぁ、業者はいい風にしか説明しないよね。当たり前だけど…。

[63: 匿名さん]

マルエツからも管理費もらうって言ってた気が。

[64: 匿名さん]

>>59
>タワーにしなかったのは、単純に価格転嫁が難しいからと考えられます。

採算性や近隣配慮も当然重要ですが、この敷地条件を見る限りタワーは建ちませんよ。
「第３種高度地区」の規制がかかっている以上、例えば地上100ｍ（約30階）の上屋を
建てる事ができるのは、敷地北側の境界線から140ｍ以上離れたラインよりもさらに南側
という計算になります。
地図からざっくり計測して、この計画敷地の南北距離はせいぜい200ｍ。
敷地の南側一杯に高層部分を寄せたとしても、「超高層」と呼べる部分の基準階面積は
ほんのわずかしか取れません。需要云々以前に、事実上物理的に「タワー不可」です。

>>60
>この物件が建つのは（便宜上）豊島区。
>日陰になるのは板橋区。

日影による形態規制に「区境」は関係ありません。
南側に建つ建物が区外のもので、税収に何ら貢献することの無いものであっても
それが落とす影が法規上許容する範囲内であれば、納得できるも何もありません。
一方の区が、隣接する区に建つ建物の形状を「税収」を理由に規制するルールは存在しません。
また、仮に総合設計制度を適用して高度利用（高容積）が実現できたとしても、日影による
近隣影響は通常の場合と同様に検証し、法に抵触しない様に形態を調整する必要があります。

[65: 匿名さん]

よくわからんが、逆日影図ってのがキーワードらしいな

[66: 匿名さん]

>>62
>でも、これって考え方を変えれば管理組合に賃貸料は入らないし、

貴方の考えでは、店舗区画は管理組合が所有して第三者に賃貸した方が
住居部分の区分所有者にとってメリットがある･･･という事なのですか？
なかなか珍しい御意見ですね。
その店舗区画が専有部分であれ共用部分であれ、貴方のその発想だと
区画の取得費も維持管理費も当然、住居部分の区分所有者負担になりますよ。
簡単に言えば、マンションを買うと同時に店舗物件も買うという事になります。
テナントが決まらず賃料も共益費も入らないとなれば、管理費も修繕積立金も
自腹を切らなければならなくなってしまう。私ならそんな物件は絶対買えません。

このご時世、併設店舗（しかも大規模）の区分所有者になってまで出店する
事業者なんて、そうそう現れるもんじゃありませんよ。
大規模開発物件の場合、商業や事務所スペースの「買い手」が付くか付かないかが
その開発事業の命運を左右していると言っても過言ではないくらいです。
（ただし、マンションに店舗が併設されている事に対する是非論はまた別の話。）

[67: 匿名さん]

>>65
この場合、逆日影と言うより「壁面日影」と言った方が適切かもな。

[68: 匿名さん]

野村不動産は不動産のプロ集団ですよ。土地はまだ野村不動産のものですからね。

マルエツに定期借地することにより、安定した収益が何年何年も保証されるわけですから。

駅前の100坪の賃料は１ヶ月約80万。
あの敷地は果たして何坪あるのだろうか。
ここに住む中流家庭の約800世帯の皆さんがマルエツでお金を落とし、マルエツは野村不動産に賃料を払う。

皆さんからはマンションのお部屋以上の価格をいただけます。

野村不動産はマルエツに貸すことにより安定した収益を、マルエツも約800世帯の中流家庭からの安定した収益が最低約束される。両者オイシイですな。


あくまで推測ですがね。

[69: 匿名さん]

日影図、逆日影図、壁面日影…
このマンション、日影だらけな気がしてきた。

[70: 匿名さん]

>>68
あの･･･。
定借の意味、わかってる？

マルエツはその「借地期間」が満了した後、野村に土地を返すんかい？
あんたの話だと、この物件の敷地は引渡し後も野村のモノって事になるけど？

[71: 匿名さん]

マルエツは定借じゃないですよ。
区分所有者です。

[72: 匿名さん]

>>６４
自身もすぐあとに№60さんに対し言っているよう「特定街区」、「総合設計」、「高層住居誘導地区」、「都市再生特別地区」などの規定を使えば、容積率だけでなく斜線制限も緩和可能で、超高層はいくらでも建てられる。「物理的に不可」でも何でもない。
そもそも「法的」な問題を「物理的」などということ自体日本語がおかしいし、単に専門家っぽい知識をひけらかしたかっただけか？

[73: 匿名さん]

要は、面倒くさい手続きをして超高層建てても割が合わないと思ったというところかな。
BEACONのように始めから超高層建てられるところと違って、デベロッパーに利益を取らせる長谷工のビジネスモデルにも合わないし。

[74: 匿名さん]

長谷工 泣ける…
自己犠牲ですね、素晴らしい

[75: 匿名さん]

線路側が人気があるんですね。すでに申し込み殺到とはすごいですね。やはり電車の音は大したことがないんでしょうね。防音対策がしっかりされていて窓さえ閉めていれば気にならない程度なのかもしれないですね。
ところで無知で恥ずかしいのですが、ダブルサッシとペアガラスの違いって何なのでしょうか。ご存知の方教えてください。
朝の通勤ラッシュの時間帯についてはいかがでしょうか。またそれ以外の時間帯の混み具合についても知りたいです。

[76: 匿名さん]

ダブルサッシはより煩いところに入れるアイテムです。

ペアガラス：一般的な都内ならどこでも・・・
ダブルサッシ：線路沿い、高速IC・国道沿い、空港近辺、ヘリ発着所など

[77: 匿名さん]

私も表面的な知識しか持ち合わせていないので、より詳しい方は
解説をお願いしたいのですが、
二重サッシはJISで定められた等級のレベル(T-1～T-4)により
それぞれ異なった防音効果がありますが、
ペアガラスは防音よりも、断熱効果を高めるためのものだと認識してます。
ペアガラスの仕組みはガラスとガラスの間に乾燥した空気の層が入っており、
断熱性を高め、冬の結露も防ぐ効果があるそうですよ(営業さんの受け売りです)。
プラウドは線路側に二重サッシ最高レベルのT-4を採用しているので、
窓を閉めている限りは心配に及ばないのではないでしょうか。

[78: 匿名さん]

76さん
77さん
早々のレスありがとうございました。ダブルサッシは防音、ペアガラスは断熱と結露に効果があるってことなんですね。ペアガラスではあまり防音効果は望めないのかな。
ダブルサッシ側は最高レベルの防音効果があるならば、それなりに静けさは望めそうですね。安心しました。
以前、線路から近いと駅のアナウンスの声が聞こえてきたりしてうるさいと聞いたことがあり、特に板橋駅周辺は下板橋の踏切の音もうるさいと聞いたことがあったので音については気になってました。
ありがとうございました。

[79: 購入経験者さん]

２重サッシは確かに静かですが、結局２４時間換気用の給気口があるからそこから音は聞こえますね。

[80: 匿名さん]

熱交換式24時間換気じゃないなら閉めておけば気にならないのではないでしょうか？
ここがどうかは知りませんけど。
レンジフードからも音は入ってきますね。